RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Методические материалы:

Классификация жилой недвижимости


Классификация жилой недвижимости

Классификация жилой недвижимости 

Приведенные выше системы классификации  рассматривают объекты недвижимости  не как единое целое, а как основные фонды и  земельный  участок. Вместе с тем, если  проводить анализ именно рыночной стоимости  недвижимости,  возникает необходимостьвразработкесобственнойсистемы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

  • первичное жилье — место постоянного проживания;

  • вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

  • третичное жилье —  предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям  крупных   городов  принято  выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования:

  • размещение в наиболее престижных  районах  города;

  • принадлежность к «старому»  фонду (при  наличии   проведенного капитального ремонта и  реконструкции) или  к «сталинскому» фонду;

  • кирпичные стены;

  • общая площадь квартир не менее 70 кв.м.;

  • наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и  большой  кухни(площадью не менее 15 кв.м.);

  • наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и  др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных,характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком  расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двухиболее уровнях;наличие объектов бытового и  инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жильеэтого типа предполагает наличие следующих основных  характеристик:

  • возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

  • некоторое снижение требований к площади  комнат и  кухонь до 12 и 8 кв.м. (соответственно);

  • наличие гостиной  площадью не менее 17 кв.м.;

  • большее  разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригороднойзоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечностьинизкая  теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно:

  • размещение в любом районе города;

  • соответствие  архитектурно-планировочных параметров современным строительнымнормамиправилам;

  • по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второгопоколенияиндустриальногодомостроенияисовременным.

Длямалоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики,но и обеспеченность основными объектами  социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условийпотребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности,требования,предъявляемыек тому типу жилья, весьма невелики:

  • размещение в не престижных  районах;

  • удаленность от основных транспортных коммуникаций;

  • принадлежность к таким  конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным  и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

  • размещение в первых этажах домов других  типов;

  • заниженные архитектурно-планировочные характеристики  и  т.д.

Рассмотренная  классификацияучитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговыйподход).Однако жилую недвижимость можно распределить и  на  основанииградостроительных ориентиров.
Так,припринятии экономическихрешений на рынке жилой недвижимостиприменяется типология, включающая:
- дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный  период;
- дома,  построенные за период  с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом  архитектурно-планировочных решений, расположенные в  непосредственной близости  к местам  приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
- «сталинские» дома, срок возведения которых  пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
- дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки),  характеризующиеся  заниженными   архитектурно-технологическими  параметрами;
-  дома второго поколения  индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании  использовались более высокие нормы и  стандарты;
- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Существует и  классификация объектов жилой  недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными  стенами;
- панельные дома;
- монолитные дома;
- деревянные дома;
- дома смешанного типа.
Отдельную нишу занимают объекты  загородной недвижимости в связи с незначительным  объемом  сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка  влияют многие факторы. Кроме обычных  приоритетов при покупке  жилой недвижимости большое значение  имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей.
Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономныхсистем тепло- и водоснабжения).
Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения иусловия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующийвлияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.


Смотрите также:

Классификация недвижимости

Классификация земельных участков 

Классификация коммерческой недвижимости 


Вернуться к ОГЛАВЛЕНИЮ учебника Долгова О.В "Оценка недвижимости"



 

Другие разделы

  1. Мониторинг рынка недвижимости в Приморском крае
  2. Мониторинг рынка недвижимости для целей государственной кадастровой оценки на примере
  3. Классификация недвижимости
  4. Классификация земельных участков
  5. Классификация жилой недвижимости
  6. Классификация коммерческой недвижимости
  7. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости
  8. Классификация предприятий торговли и особенности оценки их стоимости
  9. Классификация машин и оборудования. Основные виды классификаторов

Похожие разделы





© 2002 - 2024 RefMag.ru