Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Значение оценки объектов недвижимости при администрировании имущественных налогов
Хлопцов Д.М. Значение оценки объектов недвижимости при администрировании имущественных налогов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 2 (185). С. 12-15.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Значение оценки объектов недвижимости при администрировании имущественных налогов"12 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Во все времена и во всех странах иму- щественные налоги являлись и являются одними из базовых, логично вписанными в систему принципов налогообложения, сформулированных еще Адамом Смитом. Практически во всех странах имущество (в первую очередь недвижимое) облагается налогами, а собственники (как физические, так и юридические лица), являясь платель- щиками этого типа налогов, требуют яс- ности, определенности, справедливости и удобства их взимания. В начале рыночных преобразований в России государство выработало систему налогового администрирования, управляю- щую налоговыми отношениями и координи- рующую деятельность налоговых органов. Фактически целью создания этой система было выявление справедливой базы на- логообложения при сокращении издержек на осуществление налогового контроля. При этом во всем мире администрирование именно имущественных налогов основано на ясной, понятной системе кадастровой оценки имущества, которая обеспечивает- ся прозрачностью рынка и квалифициро- ванной оценкой. Наиболее распространенными видами имущественных налогов в мире являются земельный налог, налоги на имущество фи- зических и юридических лиц, транспортный налог. В качестве базы для налогообложения недвижимости в странах с рыночной эконо- микой принимается преимущественно сто- имость земельного участка (или единого объекта недвижимости). В мировой эконо- мике существуют три различные системы земельного налогообложения: • с площади; • со стоимости; • с дохода. В начале XXI века в России базой стала кадастровая стоимость земельных участ- ков, которая во многих странах является основой для расчета земельного налога, поступающего в бюджет местных органов власти (см., например, [2]). В нашей стране земельный налог является налогом с акту- альной рыночной (кадастровой) стоимо- сти земли и формирует до 20 процентов от поступлений в бюджеты поселений [3]. Отечественная система земельного нало- гообложения уникальна тем, что к участию в процессе оценки и оспаривания регуляр- но привлекаются негосударственные (част- ные) оценщики. В Германии земельный налог взимает- ся с исторической стоимости земли, опре- деленной по состоянию на 1964 год в за- падных землях и на 1935 год в восточных землях (бывшая ГДР) с коэффициентами пересчета, увеличивающими сумму налога в связи с инфляцией. Как сама стоимость участков, так и величина налога определя- ются по регионам (землям) государствен- Значение оценки объектов недвижимости при администрировании имущественных налогов Д.М. Хлопцов директор ООО «Бюро оценки «ТОККО», заведующий базовой кафедрой оценки и управления собственностью Национального исследовательского Томского государственного университета при Российском обществе оценки (РОО), член Совета РОО, председатель правления Томского регионального отделения РОО, доктор экономических наук (г. Томск) Дмитрий Михайлович Хлопцов, [email protected] Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 13 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ ными финансовыми налоговыми оценщи- ками. Оценочная стоимость может быть оспорена с помощью отчета оценщика или данными фактически проведенной сделки. Однако в настоящее время кадастровая стоимость земли в Германии ниже рыноч- ной в 2–3 раза, поэтому многие немецкие экономисты рассуждают об актуальности реформирования системы оценки и всей системы администрирования земельного налога. Во Франции земельный налог взи- мается со стоимости, которая на 20 процен- тов ниже ее рыночного значения. Также и в Италии, и в других странах Европы имеются существенные различия между кадастро- вой стоимостью, являющейся базой для определения налога, и рыночной стоимо- стью. Как правило, кадастровая стоимость ниже на 20–30 процентов, что существенно снижает количество налоговых споров и нивелирует возможные ошибки массовой оценки. Практически по всех мировых эко- номических системах проходят процессы эволюции института земельной собствен- ности, активизации работ по кадастровой оценке земли, принятия системы налогоо- бложения недвижимости исходя из ее стои- мости. Все это свидетельствует о возраста- нии значения института оценки земли при налогообложении и формировании бюдже- тов разных уровней. Наряду с мировыми державами в настоя- щее время в России также активно продол- жается эволюционное развитие системы администрирования имущественных нало- гов. Запланированный переход налога на имущество физических лиц с базы инвен- таризационной стоимости, а налога на иму- щество предприятий – с базы балансовой стоимости на кадастровую стоимость не только обостряет уже существующие про- блемы администрирования налоговой си- стемы, но и ставит много новых вопросов. Логика процесса понятна и соответствует все тем же принципам справедливости. Именно кадастровая стоимость, как более приближенная к рыночной и определяемая на основе рыночных отношений, должна стать базой для всех имущественных нало- гов. Необходимо отметить, что сегодня в на- шей стране система администрирования на- логов на имущество физических и юридиче- ских лиц не предусматривает возможность оспаривания как самой налогооблагаемой базы, так и принципов взимания налогов. И если налогообложение имущества юриди- ческих лиц, где базой налога выступает ба- лансовая стоимость, серьезных проблем не возникает, то налогообложение имущества физических лиц уже многие годы вызывает споры, доходящие в том числе до судебных органов. Причина таких споров – опять же база налога, которой во многих регионах остается инвентаризационная стоимость имущества населения. Определяемая на основе внутриведомственных инструкций для бюро технической инвентаризации (да- лее – БТИ) (см., например, [1]), восстанови- тельная стоимость по уровню цен 1991 года корректируется на индексы и коэффициен- ты приведения к дате оценки. БТИ ежегодно представляют в налоговую службу данные об инвентаризационной стоимости объектов по состоянию на 1 января. При этом не всег- да (скорее, даже редко) проводится осмотр объектов и учет их общего накопленного из- носа. Споры вызывает и сам порядок оценки, согласно которому стоимость 1 квадратного метра квартиры, подсобного подвального помещения и гаража в одном здании ока- зывается одинаковой. Администрирование таких налогов на основе кадастровой стои- мости, с одной стороны, предоставляет соб- ственникам возможность уточнения нало- гооблагаемой базы, но, с другой стороны, может инициировать большое количество судебных процессов и привести к серьезным корректировкам бюджета. К примеру, в настоящее время прове- денная в России кадастровая оценка зе- мель позволяет запланировать налоговые поступления от земельного налога, однако массовое оспаривание ее результатов не только загружает работой судебные (и до- судебные) органы, но и вносит коррективы 14 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (185) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ в бюджеты местных органов власти. Объ- ективными причинами несостоятельности массовой кадастровой оценки (см., напри- мер, [4 и 5]), требующими особого внима- ния, являются: • несовершенство методологии, факти- ческое использование ограниченного перечня определенных факторов сто- имости; • многочисленные ошибки при форми- ровании перечня объектов и низкое качество информации об объектах в кадастре; • ограниченное время на оценку; • невовлеченность местных органов власти и общественных профессио- нальных институтов в систему оценки и приема ее результатов. При оспаривании или, вернее, уточнении кадастровой стоимости недвижимости воз- никает еще множество проблем, а именно: • неопределенность даты принятия ры- ночной стоимости в качестве налогоо- благаемой базы; • множественность видов разрешенно- го использования; • недобросовестность и низкая квали- фикация отдельных оценщиков. Надо отметить, что сегодня многие спор- ные вопросы решаются и это свидетель- ствует об очевидном возрастании роли ин- ститута кадастровой оценки как элемента системы налогового администрирования и регулирования бюджетных отношений (под- робнее см. [6]). В налоговой системе России в отличие от многих западноевропейских стран не суще- ствует налога на продажу недвижимости, базой для которого является заявленная в договоре рыночная стоимость. Однако определенное сопоставление можно про- вести с взимаемым в Российской Федера- ции налогом на доход физических лиц при перепродаже объектов, владение которыми не превышало пяти лет. Сложность админи- стрирования такого налога, стремящегося изъять спекулятивный прирост стоимости недвижимости, в свое время привела к от- казу от него в Германии. Проблемой для определения налогооблагаемой базы явля- ется сложность учета улучшений, осущест- вленных собственником в период владения, неоднозначность инфляционных процессов и степени их влияния на формирование сто- имости. На наш взгляд, в этом случае часть проблем может быть решена посредством процедуры оценки стоимости объекта, в ходе которой возможно установить объек- тивную разницу в рыночной стоимости не- движимости. Как в России, так и за рубежом транс- портный налог, несомненно, относится к имущественным налогам. И хотя базой для его исчисления во многих странах яв- ляется мощность двигателя, в Российской Федерации существует определенный сто- имостной ценз – при стоимости автомобиля более 3 миллионов рублей к ставке налога применяется повышающий коэффициент (до трех раз). Фактически это может быть приравнено к налогу на роскошь, так как владелец дорогого авто вынужден платить не только за мощность, но и за стоимость своего имущества. Аналогом может быть принятый в налоговой системе Австралии налог с особо дорогих автомобилей, состав- ляющий до 33 процентов от стоимости тако- го авто. В этом случае возникают вопросы: • кто и как оценит автомобиль? • каким образом будет определен необ- ходимый вид стоимости и учтен износ транспорта? Наличие названных проблем убедитель- но показывает возрастающее значение оценки при администрировании транспорт- ного налога и свидетельствует о необходи- мости их решения специалистами в области оценочной деятельности. Неоспоримо важную роль играет инсти- тут оценки и при администрировании иных налогов в Российской Федерации. К приме- ру, зачастую налоговые органы, осущест- вляя проверку правильности исчисления налога на добавленную стоимость (НДС) при продаже имущества, проводят оцен- ку рыночной стоимости для подтвержде- Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 15 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ ния цены, установленной в договоре. Осо- бое значение оценка имеет при продаже имущества по цене ниже его балансовой стоимости, так как по ее результатам воз- можно объективно доказать правильность начисления и оплаты НДС. Трудно пере- оценить роль специалиста-оценщика при переоценке и постановке имущества на ба- ланс предприятия. Величина определенной оценщиком стоимости влияет не только на формирование амортизационных отчисле- ний, но и во многом определяет сумму на- лога на прибыль. Таким образом, анализ текущей ситуации в сфере администрирования налогов позво- ляет понять существенную роль института оценки, а также осознать, какие меры необ- ходимо принять для оптимизации системы администрирования имущественных нало- гов. Идеальным вариантом оценки в целях налогообложения является использование при ее проведении рыночных реалий, а не за- крытого информационно-математического аппарата, а также использование данных су- ществующих оценок и сделок, что будет спо- собствовать формированию открытой, ясной и справедливой системы налогообложения. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Об утверждении порядка оценки стро- ений, помещений и сооружений, принадле- жащих гражданам на праве собственности : приказ Министерства архитектуры, строи- тельства и жилищно-коммунального хозяй- ства Российской Федерации от 4 апреля 1992 года № 87. 2. Revenue Statistics 2010 // OECD Revenue Statistics 2010. URL: http://www.oecd-ilibrary. org/taxation/revenue-statistics-2010_rev_ stats-2010-en-fr 3. Анализ изменения доходов и расходов бюджетов муниципальных образований за 2012 (факт) и 2013 (план) годы / Материа- лы конференции руководителей муници- пальных образований Сибири и Дальнего Востока «Современная ситуация в местном самоуправлении России и задачи АСДГ». Новосибирск : АСДГ, 2013. 4. Волович Н. В. Кадастровая оценка не- движимости: тупик или новые перспекти- вы // Имущественные отношения в Россий- ской Федерации. 2016. № 1. 5. Каминский А. В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! // Иму- щественные отношения в Российской Фе- дерации. 2016. № 2. 6. Хлопцов Д. М. Взаимосвязь кадастро- вой оценки с налоговой и бюджетной поли- тикой государства // информационный бюл- летень «Российский оценщик». 2015. № 2 (126). ?????????? ????????????????? ?????? ?? ?????? ????????? ????????: x ???????????, ???????; x ??????? ?????, ?????????; x ??????? ???????????, ????????? ?? ?????? ????????????; x ?????????????? ????????; x ??????????? ?????????????; x ??????????? ????????? (????????????? ???????????? ????????, ????????? ???????? ? ?.?.); x ?????, ???????????? ? ???????????? ???????; x ???????????????? ????????????? (????????, ???????? ?????? ? ?.?.); x ????????? ??????? ? ??????????? ??????, ???????????? ??????? ??????? – (495)331-97-89, 331-99-41 ?? ???? ??? – 117418, ?. ??????, ??. ??????????????????, 65 ?1, 6 ???? e-mail [email protected] ??? ???? www.maok.ru ????????????? ???????? ?????? ? ??????????? Другие книги из этого разделаАктуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков РоссииКадастровая стоимость: споры оценщиковОб оценке страховой стоимости культовых памятников истории и культурыАктуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков РоссииКадастровая стоимость: споры оценщиковОб оценке страховой стоимости культовых памятников истории и культуры