|
|
Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
|
РАНХиГС > Оценка недвижимости > Задачи по оценке недвижимости с решениями затратный подход Решено! - Задачи по оценке недвижимости с решениями затратный подходЗадачи - Затратный подход к оценке недвижимости2016 г.Содержание заданий практикумаЗатратный подход к оценке недвижимостиЗадача 1. Участок земли в 4 га, расположенный на шоссе, связывающем различные районы, в настоящее время зонирован под офисные площади. Земля стоит 500000 рублей за 1 га, если исходить из недавних продаж сопоставимых участков в том же районе. Собственник рассматривает три альтернативных варианта о застройке участка. Вариант 1. Построить одноэтажное здание площадью в 70000 кв. м., при загрузке 95% операционные расходы составят 40% от потенциального валового дохода. Вариант 2. Построить двухэтажное здание без лифта, площадью 100000 кв. м., с ожидаемой загрузкой 95%, сдаваемое в аренду по той же ставке 900 рублей за 1 кв. м. И с операционными расходами в 40% от операционного валового дохода. Вариант 3. Десятиэтажное здание с лифтом, площадью 500 тыс. кв. м., с предполагаемой загрузкой 95% при ставке аренды 1000 рублей за 1 кв. м. Операционные расходы составят53% от потенциального валового дохода. а) Определить прогнозируемый чистый операционный доход по каждому из предложенных вариантов. б) Какое из трех представленных предложений соответствует варианту наилучшего использования земли при условии, что затраты на строительство, включая необходимую автостоянку, вознаграждение архитектору, накладные и т.п. за исключением цены земли оцениваются: для первого вариантов – в сумме 350 рублей на 1 кв. м. общей площади; для второго варианта – в сумме 350 рублей на 1 кв. м., для третьего варианта – в сумме 500 рублей на 1 кв. м. инвесторы хотят применить к стоимости зданий и сооружений 125 коэффициент капитализации. Задача 2. Склад площадью 100х200 м имеет внешние стены высотой 25 м. И включает 5% офисной площади. Внутренний потолок на высоте 22 м. Крыша плоская. Определить: 1. Пригодную для складирования площадь в кв. м. 2. Площадь, пригодную для использования под офисы. 3. При условии, что стоимость строительства 1 кв. м. внешних стен складывается из 80 рублей за рабочую силу, 80 рублей за материал и 40 рулей накладных расходов, то какова их общая стоимость? 4. Базовая стоимость строительства 1 кв. м. внутренних помещений склада без офисов составляет 600 рублей. Какой была бы базовая стоимость внутренних помещений, если бы офисные площади отсутствовали? 5. По вопросу № 4 при условии, что объект оценки расположен в районе с коэффициентом поправки на местные условия 0,96, то какова стоимость строительства 1 кв. м.? 6. По вопросу № 4. Если базовая стоимость строительства в 600 рублей была определена в прошлом году, а коэффициент поправки на время равен 1,06 в год, то какова нынешняя базовая стоимость в данном регионе? Задача 3. Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м2, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию. Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 5500000 руб. Специалисты по строительству дали следующую информацию: • Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0,006*Т* W, где Т — возраст здания (лет), W — сметная стоимость. • Износ потолочных перекрытий оценивается как: Износ п. = (0,002 * Т + (S/N) * 0,0002) * W, где: Т - возраст здания (лет), S - площадь здания (м2), N — количество этажей, W — сметная стоимость. • Износ рам и дверей оценивается как: Износ р. = 0,03 * Т * Wp, где: Т - возраст здания (лет), Wp — стоимость монтажа рам и дверей. • Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 220000 руб. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 300000 руб. • Замена сантехники и освещения оценивается в 220 000 руб. Из-за плохой планировки арендная плата эа I м2 в данном здании на 40 руб. в месяц меньше, чем в соседних. Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 180 000 руб. Определить: а) величину устранимого физического износа; б) величину неустранимого физического износа; в) величину устранимого функционального устаревания; г) величину неустранимого функционального устаревания; д) величину экономического устаревания (устаревание по местоположению). Задача 4. Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построены следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый oneрационный доход с учетом внешнего воздействия 55 000 руб. Чистый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 000 руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным доходом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 000 руб. Увеличение стоимости участка земли на 25% к концу 5-го года. Уменьшение стоимости улучшений на 10% к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал 25%. Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду). Задача 5. Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м2 Стоимость 1 м2 деревянных оконных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м2 деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15%. Стоимость демонтажа 1 м2 деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м2 деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м2 металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб. Задача 6. Определить стоимость здания гостиницы физический износ, которого составляет 35 %, а функциональный и внешний 10 и 5 % соответственно. При строительстве нового аналогичного здания гостиницы величина прямых затрат составляет 3 500 тыс. р., косвенные издержки - 15 % от величины прямых затрат. Стоимость земельного участка под строительство - 500 тыс. р. Ожидаемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов составляет 13 %. Задача 7. Определить стоимость одноэтажного здания кирпичной столовой площадью 850 м2 и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1000'м2. Полная стоимость строительства нового аналогичного здания оставляет 1305 р./м3, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м2. Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций представлены в приведенной ниже таблице. На здаеие не оказали влияние действия других видов износа. Задача 8. В здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 500 тыс.руб. Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% или 250 тыс.руб. Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 100 тыс.руб. Для данного типа зданий (сегмента рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения в соответствие с современными требованиями составляют 800 тыс.руб. Стоимость возвратных материалов стоимость равна нулю. Определить стоимость устранимого функционального износа Задача 9. Стоимость нового строительства здания кафе, построенного 15 лет назад, составляет 2 350 тыс. р. Согласно паспорту типового проекта здания срок экономический жизни здания составляет 80 лет. Определить стоимость здания с учетом износа, если: а) вследствие плохого обслуживания продолжительность жизни здания оценена в 20 лет; б) здание отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительства, что дает возможность прогнозировать более продолжительный срок эксплуатации - 90 лет, заботливое содержание объекта позволяет оценить возраст на уровне 12 лет; в) здание построено согласно действующим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме. Задача 10. В оцениваемом здании система кондиционирования воздуха не отвечает современным требованиям. Стоимость восстановления такой системы составляет 40 тыс. р., а физический износ на момент оценки составляет 60 %. Стоимость демонтажа кондиционеров - 6 тыс. р., возврат материалов - 15 тыс. р. Затраты на установку новых кондиционеров - 120 тыс. р. Для привлечения более солидных арендаторов, принято решение установить в здании камин. Стоимость установки камина в существующем здании 80 тыс. р. Стоимость установки камина в этом здании при его строительстве, если бы строительство велось на дату оценки - 60 тыс. р. Какому виду износа подверглось здание, и какова его величина. |
||
|
|
||
|
© 2002 - 2024 RefMag.ru |
||
|
|