RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Заказ работ:




Оказываю помощь по решению задач, тестов, консультации по самостоятельному выполнению контрольных, курсовых и дипломных. Сергей.
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
Вконтакте: https://vk.com/refmag.

Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Пример решения

Задачи по оценке земли

2020 г.

Оценка стоимости земельных участков СПИУ / mfpa / ИФРУ

Перейти к содержанию...

Перечень контрольных вопросов и типовых заданий для промежуточной аттестации

Контрольные вопросы

  1. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить.Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей?
    Ответ
  2. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае оценки.
    Ответ
  3. В оценочную компанию обратился заказчик (юридическое лицо) с просьбой определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 10 га, находящегося в собственности заказчика. При этом известно, что земельный участок относится к категории земель поселений, сейчас полностью свободен (не застроен) и в будущем будет использован под индивидуальное жилищное строительство (предположительно, коттеджного поселка). Какие документы, необходимые для оценки земельного участка, должен предоставить заказчик? Какие сведения (внешнюю информацию) будет собирать для данной оценки сам оценщик?
  4. Рассмотрим три земельных участка, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость), второй участок расположен на окраине города, ориентированный также под торговую направленность, третий земельный участок расположен также на окраине города, но предназначен под производственные цели. Известно, что на окраине города, где расположены земельные участки № 2 и № 3 отсутствует развитая транспортная и инженерная инфраструктура (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) требует производства укрепительных работ. Необходимо объяснить, за счет какого фактора (внешнего износа, функционального износа или влияния сервитута) в каждом случае оценки (земельного участка № 1, № 2 и № 3) стоимость объекта оценки снизится?
  5. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?
  6. Что такое сервитут? Назовите виды сервитутов. Для чего может возникнуть потребность в оценке земельного участка при установлении сервитута? Что в данном случае будет являться объектом оценки в соответствии с законодательством?
  7. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?
  8. Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель?
  9. В каких случаях возникает необходимость оценки частичных имущественных прав на землю?
  10. Чем отличается оценка права арендодателя от оценки права арендатора?

Типовые задания

  • Задание № 1 Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений - 20%, коэффициент капитализации для земли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.
    Ответ
  • Задание № 2 При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

    Характеристика

    Оцениваемый участок

    Аналог 1

    Аналог 2

    Аналог 3

    Аналог 4

    Аналог 5

    Цена 1 сотки

    -

    1100

    1200

    1370

    1450

    980

    Корректировка 1

    Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)

    28

    35

    37

    20

    23

    40

    Корректировка 2

    Инженерное обеспечение. (+ 50%; электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация 10%)

    Элек-во, вода, газ, канализ.

    Элек-во, вода

    Газ

    Вода

    Элек-во, вода, газ, канализ.

    Элек-во

    Корректировка 3

    Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)

    Освоен

    Не освоен

    Освоен

    Освоен

    Не освоен

    Освоен

    Корректировка 4

    Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)

    45 мин.

    1ч. 15 мин.

    1 ч. 25 мин.

    30 мин.

    35 мин.

    1 ч. 30 мин.

  • Задание № 3Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 900 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

  • Задание № 4 На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

    • Год № 1 - 0.
    • Год № 2 - 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.
    • Год № 3 - 80 уч. по $90 000.
    • Год № 4 - 35 уч. по $100 000.
    • Год № 5 - 15 уч. по $115 000.

    Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18%?

  • Задание № 5 Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

    Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)

    480

    управление

    60

    маркетинг

    70

    налоги и страховка

    40

    прибыль предпринимателя

    130

    Итого

    780

    Задание № 6

    Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

    Показатель

    Сценарии использования

    Жилое здание

    Офисное здание

    Промышленное здание

    Площадь возводимых зданий, м2

    7300

    8000

    5800

    Стоимость строительства зданий, $/м2

    500

    400

    400

    Чистый операционный доход, руб.

    1500000

    1780000

    1320000

    Ставка капитализации зданий

    13%

    12%

    14%

    Ставка капитализации земли

    10%

    10%

    10%

    Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?

  • Задание № 7 Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания - 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду - 10 635 кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы - 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка.

  • Задание № 8 Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

    • в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина,
    • средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп,
    • с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

    Определить стоимость земельного участка.

  • Задание № 9 Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке - 14 ден ед., на втором - 18 ден ед.; на третьем - 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке - 35 ц/га; на втором - 28 ц/га; на третьем - 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

  • Задание № 10 Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

    1

    Площадь здания, м2

    816,7

    2

    Площадь участка (застроенная), м2

    432,0

    3

    Площадь, сдаваемая в аренду, м2

    816,7

    4

    Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год

    1 433

    5

    Коэффициент недоиспользования

    8%

    6

    Коэффициент неуплаты

    2%

    7

    Ставка капитализации для здания

    17,65

    8

    Ставка капитализации для земли

    12,0

    9

    Стоимость строительства, руб.

    4 633 977

    10

    Потенциальный валовой доход (ПВД)

    11

    Потери от недоиспользования

    12

    Потери от неуплаты

    13

    Действительный валовой доход (ДВД)

    Операционные расходы

    14

    - налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)

    15

    - налог на имущество

    9000

    16

    - расходы на управление - 6% от ДВД

    17

    - эксплуатация и ремонт - 5% от ДВД

    18

    - прочие расходы - 3% от ДВД

    19

    Итого операционные расходы

    20

    Чистый операционный доход (ЧОД)

    21

    ЧОД, относящийся к зданию

    22

    ЧОД, относящийся к земле 

    23

    Расчетная стоимость земли

    Задания 5 и 9 для ИФРУ

  • Задание № 5 На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 га.
    Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод. Оценка проводится по состоянию на 15 октября 2010 года.
    Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре 2010 года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом - на 2%, с третьим кварталом - на 1%. Удаленность от ж/д станции на каждый километр приводит к снижению стоимости земельного участка на 0,5%
    В базе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам:

    Элемент сравнения

    Объекты сравнения

    № 1

    № 2

    № 3

    № 4

    № 5

    № 6

    Цена продажи, руб.

    990 400

    940 840

    910 830

    930 750

    900 370

    970 200

    Размер участка, га

    0,08

    0,06

    0,06

    0,08

    0,06

    0,08

    Дата сделки (квартал)

    II

    III

    I

    III

    II

    I

    Местоположение, км от ж/д станции

    4

    6

    8

    6

    8

    4

    Электричество

    Есть

    Есть

    Есть

    Есть

    Есть

    Есть

    Водопровод

    Есть

    Есть

    Есть

    Есть

    Есть

    Есть

  • Задание № 9 Оцените застроенный участок земли методом выделения и методом распределения и выведите итоговую стоимость земельного участка.
    • а) стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, определена методом сравнения продаж и составляет 240 000 руб.
    • б) имеются следующие данные о продаже пяти типичных застроенных участков в данном районе:

      № участка

      Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб.

      Стоимость улучшений, тыс. руб.*

      1

      220

      158

      2

      220

      146

      3

      190

      150

      4

      210

      154

      5

      205

      147

      * Стоимость улучшений подсчитана с учетом износа и прибыли предпринимателя.

Перейти к содержанию...


Оценка земли. Практикум по решению задач 2013

Перейти к содержанию...

  1. Чистый операционный доход 70 000 у.е., ставка капитализации для улучшений - 20%, ставка капитализации для земли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений. Решение
  2. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка. Решение

    Характеристика

    Оцениваемый участок

    Аналог 1

    Аналог 2

    Аналог 3

    Аналог 4

    Аналог 5

    Цена 1 сотки

    -

    2200

    1950

    2300

    2650

    2700

    Корректировка 1

    Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)

    13 км

    15

    17

    16

    21

    11

    Корректировка 2

    Инженерное обеспечение.

    (+ 50%; электричество 20%, вода 10%, газ 10%, канализация 10%)

    Элек-во, вода, газ, канализ.

    Элек-во

    Вода

    Элек-во, вода

    Элек-во, вода, газ, канализ.

    Элек-во, газ

    Корректировка 3

    Размер участка (1 сотка +/- 0,5%)

    20 соток

    20

    20

    24

    24

    16

    Корректировка 4

    Удаленность от ж/д станции (1 км +/- 0,5%)

    3 км

    3

    3

    1

    4

    4

  3. Необходимо оценить земельный участок общей площадью 500 кв.м. , расположенный в административном районе <Мещанский-Басманный> г. Москвы (номер кадастрового квартала - 77-01-0003006). Решение

    1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные:

    Параметр

    Сценарии использования

    Торговый центр

    Офисное здание

    Складское здание

    Площадь возводимых зданий, м2

    5500

    5000

    8000

    Стоимость строительства зданий, $/м2

    450

    500

    350

    Ставка арендной платы, $/м2

    600

    700

    450

    Потери от недоиспользования и недосбора платежей, %

    20% от ПВД

    10% от ПВД

    15% от ПВД

    Операционные расходы (за исключением земельного налога)

    25% от ДВД

    20% от ДВД

    15% от ДВД

    Земельный налог

    рассчитать

    рассчитать

    рассчитать

    Ставка капитализации зданий, %

    11,00%

    10,00%

    12%

    Ставка капитализации земли, %

    10%

    10%

    10%

    2) Определить рыночную стоимость участка по варианту ННЭИ путем дискон­тирования денежных потоков.

    Прогнозный период составит 3 года. Известно, что по истечении прогнозного периода стоимость объекта возрастет на 20%.

  4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 1 200 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 230 000 у.е. По мнению оценщика, ставка капитализации для улучшений и земли составляют 17% и 12% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

  5. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания - 8% и 10% соответственно.

  6. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование, если имеются следующие данные (таблица) . Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта наилучшего использования?

    Сценарии использования

    Жилое здание

    Офисное здание

    Промышленное здание

    Площадь возводимых зданий, м2

    6 800

    7 600

    8 300

    Стоимость строительства зданий, $/м2

    1250

    1370

    1100

    Чистый операционный доход, $.

    2 300 000

    2 850 000

    2 050 000

    Ставка капитализации зданий

    15%

    14%

    16%

    Ставка капитализации земли

    12%

    12%

    12%

  7. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 40 участков и затем продать каждый за 37000. При этом будут иметь место следующие переменные и постоянные издержки (за год):

    планировка, очистка, инженерные сети, проект

    210 000

    управление

    15 000

    накладные расходы и прибыль подрядчика

    85 000

    маркетинг

    25 000

    налоги и страховка

    28 000

    прибыль предпринимателя

    42 000

    Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал (ставка доходности) - 15%.

  8. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Переменные и постоянные издержки составят в год (в млн. руб.):

    Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)

    480

    управление

    60

    маркетинг

    70

    налоги и страховка

    40

    прибыль предпринимателя

    130

    Итого

    780

    Определите рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка доходности принимается в размере 16% (без учета инфляции).

  9. Определить стоимость земельного участка методом остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

    1

    Площадь здания, м2

    816,7

    2

    Площадь участка (застроенная), м2

    432,0

    3

    Площадь, сдаваемая в аренду, м2

    816,7

    4

    Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год

    1 433

    5

    Коэффициент недоиспользования

    8%

    6

    Коэффициент неуплаты

    2%

    7

    Ставка капитализации для здания

    17,65

    8

    Ставка капитализации для земли

    12,0

    9

    Стоимость строительства, руб.

    4 633 977

    10

    Потенциальный валовой доход

    11

    Потери от недоиспользования

    12

    Потери от неуплаты

    13

    Действительный валовой доход

    Операционные расходы

    14

    - налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)

    15

    - налог на имущество

    9 000

    16

    - расходы на управление - 6% от ДВД

    17

    - эксплуатация и ремонт - 5% от ДВД

    18

    - прочие расходы - 3% от ДВД

    19

    Итого операционные расходы

    20

    Чистый операционный доход

    21

    ЧОД, относящийся к зданию

    22

    ЧОД, относящийся к земле

    23

    Расчетная стоимость земли

  10. Оцените застроенный участок земли методом выделения и методом распределения и выведите итоговую стоимость земельного участка.
    • а) стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, определена методом сравнения продаж и составляет 240 000 руб.
    • б) имеются следующие данные о продаже пяти типичных застроенных участков в данном районе:

    № участка

    Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб.

    Стоимость улучшений, тыс. руб.*

    1

    220

    158

    2

    220

    146

    3

    190

    150

    4

    210

    154

    5

    205

    147

    * Стоимость улучшений подсчитана с учетом износа и прибыли предпринимателя.

    Перейти к содержанию...


    Задачи оценки земли

    Перейти к содержанию...

    Данный файл содержит решение задач по оценке земельных участков. Решения задач автоматизированы в Экселе, и могут быть полезны для решения аналогичных задач с другими исходными данными.

    Индивидуальные задания (задачи) по дисциплине "Оценка земельных участков"

    Для выполнения индивидуальных заданий необходимо воспользоваться теоретическим материалом, изложенным в учебном пособии "Оценка стоимости земельных участков". Решение каждой задачи слушателю необходимо представить в табличном виде, согласно этапам расчета в соответствующем задаче методе оценки.

    1. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

      Характеристика

      Оцениваемый участок

      Аналог 1

      Аналог 2

      Аналог 3

      Аналог 4

      Аналог 5

      Цена 1 сотки

      -

      1100

      1200

      1370

      1450

      980

      Корректировка 1

      Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)

      28

      35

      37

      20

      23

      40

      Корректировка 2

      Инженерное обеспечение.

      (+ 50%; электричество 20%, вода 10%, газ 10%, канализация 10%)

      Элек-во, вода, газ, канализ.

      Элек-во, вода

      Газ

      Вода

      Элек-во, вода, газ, канализ.

      Элек-во

      Корректировка 3

      Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)

      Освоен

      Не освоен

      Освоен

      Освоен

      Не освоен

      Освоен

      Корректировка 4

      Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)

      45 мин.

      1ч. 15 мин.

      1 ч. 25 мин.

      30 мин.

      35 мин.

      1 ч. 30 мин.

    2. На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

      *   Год № 1 - 0.

      *   Год № 2 - 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.

      *   Год № 3 - 80 уч. по $90 000.

      *   Год № 4 - 35 уч. по $100 000.

      *   Год № 5 - 15 уч. по $115 000.

      Какова текущая стоимость земли, если ставка дискон­тирования составляет 18%? Какова стоимость земли в конце первого года, при ставке дискон­тирования 17,5%?

    3. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25000. При этом будут иметь место следующие издержки:

      планировка, очистка, инженерные сети, проект

      180 000

      управление

      10 000

      накладные расходы и прибыль подрядчика

      60 000

      маркетинг

      20 000

      налоги и страховка

      10 000

      прибыль предприни­мателя

      40 000

      Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал - 10%.

    4. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

      Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)

      480

      управление

      60

      маркетинг

      70

      налоги и страховка

      40

      прибыль предприни­мателя

      130

      Итого

      780

      Определите:

      1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.
      2. Чистый доход от продажи участков.
      3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если норма отдачи принимается в размере 12% (без учета инфляции).
    5. Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

      1

      Площадь здания, м2

      816,7

      2

      Площадь участка (застроенная), м2

      432,0

      3

      Площадь, сдаваемая в аренду, м2

      816,7

      4

      Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год

      1 433

      5

      Коэффициент недоиспользования

      8%

      6

      Коэффициент неуплаты

      2%

      7

      Коэффициент капитализации для здания

      17,65

      8

      Коэффициент капитализации для земли

      12,0

      9

      Стоимость строительства, руб.

      4 633 977

      10

      Потенциальный валовой доход

      11

      Потери от недоиспользования

      12

      Потери от неуплаты

      13

      Действительный валовой доход

      Операционные расходы

      14

      - налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)

      15

      - налог на имущество

      9 000

      16

      - расходы на управление - 6% от ДВД

      17

      - эксплуатация и ремонт - 5% от ДВД

      18

      - прочие расходы - 3% от ДВД

      19

      Итого операционные расходы

      20

      Чистый операционный доход

      21

      ЧОД, относящийся к зданию

      22

      ЧОД, относящийся к земле

      23

      Расчетная стоимость земли

    Перейти к содержанию...


    Задачи по оценке земли с решениями

    Перейти к содержанию...

    Оценка рыночной стоимости земельных участков

      Задача 1.
    • При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти сопоставимых объектов сравнения. Выполнить кор¬ректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оце-ниваемого участка.
      Задача 2.
    • Оценить земельный участок общей площадью 500 кв. м., располо¬женный в 8-ой зоне градостроительной ценности г. Москвы. Участок находится в частной собственности.
      1. Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные...
      2. Определить рыночную стоимость участка путем дисконтирова¬ния денежных потоков. Для этого рассматривать следующие составляющие ЧОД:
        • земельный налог;
        • эксплуатационные расходы - 24 000 руб. ежегодно;
        • валовой доход по сценариям использования:
          • а) 120 000 руб. ежегодно;
          • б) 180 000 руб. ежегодно;
          • в) 150 000 руб. ежегодно.

        Анализ проводить на ближайшие 6 лет.

      Задача 4.
    • На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме 1 200 500 руб. на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене 40000 руб. за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы по строительству которых составят 30 000 000 руб. на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят 650000 руб. в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:
      1. Год № 1 - 0.
      2. Год № 2 - 50 уч. по 8 000 000 руб. + 20 уч. по 8 500 000 руб.
      3. Год № 3 - 80 уч. по 9 000 000 руб.
      4. Год №4 -35 уч. по 10 000 000 руб.
      5. Год№5-15уч. по 11 500 000 руб.

      Какова текущая стоимость земли, если ставка дискон­тирования со¬ставляет 18%? Какова стоимость земли в конце первого года, при ставке дискон­тирования 17,5%?


      Задача 7.
    • Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные. Определить общую расчетную стоимость объекта для выбранного варианта наилучшего использования?
      Задача 9.
    • Определить стоимость земельного участка методом техники остатка путем заполнения таблицы

    Перейти к содержанию...


    Решение практикума по оценке

    Перейти к содержанию...

    Перечень задач для решения.

      Задача № 1

    1. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование, если имеются следующие данные (таблица) . Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта наилучшего использования?

      Сценарии использования

      Жилое здание

      Офисное здание

      Промышленное здание

      Площадь возводимых зданий, м2

      6 800

      7 600

      8 300

      Стоимость строительства зданий, $/м2

      1250

      1370

      1100

      Чистый операционный доход, $.

      2 300 000

      2 850 000

      2 050 000

      Ставка капитализации зданий

      15%

      14%

      16%

      Ставка капитализации земли

      12%

      12%

      12%

      Задача № 2

    2. Застройщик приобрел земельный участок, стоимостью 750 тыс. руб. площадью 150 соток для разбивки на дачные участки и строительства на них домов. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) - 1 сотка на каждый участок. При разбивке на участки площадью 9 соток, затраты на строительство одного дома составляют 40 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 110 тыс. руб. При разбивке на участки площадью 5 соток, затраты на строительство одного дома уменьшаться на 5 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 80 тыс. руб. Участки площадью 14 соток с домом будут продаваться за 165 тыс. руб. при затратах на строительство дома - 50 тыс. руб. Определить наиболее прибыльный вариант разбивки земельного участка.

      Задача № 3

    3. Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.
      • Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.
      • Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20 %.
      • Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
        • в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;
        • средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;
        • с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

      Определить стоимость земельного участка.

      Задача № 4

    4. В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т. е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

      Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.

      В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

      Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.), составляют 2 % от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

      Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

      • предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;
      • средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США, оставляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

      Исходные данные

      • Общая площадь объекта = 22 000 кв. м.
      • Общая площадь надземной части =18 000 кв. м.
      • Общая площадь квартир (85 % от общей площади надземной части) =   15 300 кв. м.
      • Общая площадь подземной части =4 000 кв. м.
      • Общее число машино-мест (4 000/40) = 100.
      • Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей =1 800 дол.
      • Стоимость продажи 1 машино-места в гараже = 15 000 дол.
      • Определить стоимость земельного участкапод строительство жилого здания.

       

      Задача № 5

      • Площадь участка =7 000 кв. м.
      • Общая площадь сооружений = 6 300 кв. м.
      • Полезная площадь сооружений (65 %) = 4 095 кв. м.
      • Определение величины расходов:
        • Проектно-планировочные работы = 4 000 дол.
        • Грунтовые и дорожные работы =5 дол./кв. м.
        • Всего: 7 000 * 5 = 35 000 (дол.).
        • Электричество =13 000 дол.
        • Водоснабжение и автономное теплоснабжение = 36 000 дол.
        • Канализация и дренаж = 50 000 дол.
        • Телефон = 7 000 дол.
        • Стоимость строительства = 100 дол./кв. м.
        • Всего: 100 * 6 300 = 630 000 (дол.).
        • Сумма расходов, всего 775 000 дол.
      • Определение величины доходов:
        • Ставка арендной платы = 10 дол./кв. м в месяц.

        • Потери от недозагрузки = 5 % от ПВД.

        • Операционные расходы 20 % от ДВД.

        • Требуемая ставка дохода = 30 % в год, или 2,5 % в месяц.

        • Период владения = 4 года.

        • Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения = 700 000 дол.
    5. Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

       

      Задача № 6

    6. На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А - административного здания; вариант B - офисного здания; вариант С - торгового комплекса.

      Вариант А

      • Стоимость строительства административного здания - 420 000 дол.
      • Срок эксплуатации -50 лет.
      • Ставка дохода - 12 % годовых.
      • Коэффициент капитализации для земли - 0,102.
      • Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.

      Вариант B

      • Стоимость строительства офисного здания - 460 000 дол.
      • Срок эксплуатации здания - 50 лет.
      • Ставка дохода -12 % годовых.
      • Коэффициент капитализации для земли - 0,102.
      • Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.

      Вариант С

      • Стоимость строительства торгового комплекса - 625 000 дол.
      • Срок эксплуатации комплекса - 50 лет.
      • Ставка дохода - 12 % годовых.
      • Коэффициент капитализации для земли - 0,102.
      • Чистый операционный доход в год равен 110 000 дол.

      Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

       

      Задача № 7

    7. Определите рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке, если известно, что соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу:

      Рыночная стоимость сооружения - 540 тыс. руб.

      Продолжительность экономической жизни сооружения - 40 лет

      Чистый операционный доход от эксплуатации объекта - 450 тыс. руб.   

      Задача № 8

    8. Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

      Задача № 9

    9. Необходимо оценить земельный участок общей площадью 500 кв.м., расположенный в административном районе <Мещанский-Басманный> г. Москвы (номер кадастрового квартала - 77-01-0003006).  Дата оценки - 01.07.2016 г.
      1. Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные:

        Параметр

        Сценарии использования

        Торговый центр

        Офисное здание

        Складское здание

        Площадь возводимых зданий, м2

        5500

        5000

        8000

        Стоимость строительства зданий, $/м2

        450

        500

        350

        Ставка арендной платы, $/м2

        600

        700

        450

        Потери от недоиспользования и недосбора платежей, %

        20% от ПВД

        10% от ПВД

        15% от ПВД

        Операционные расходы (за исключением земельного налога)

        25% от ДВД

        20% от ДВД

        15% от ДВД

        Земельный налог

        рассчитать

        рассчитать

        рассчитать

        Ставка капитализации зданий, %

        11,00%

        10,00%

        12%

        Ставка капитализации земли, %

        10%

        10%

        10%

      2. Определить рыночную стоимость участка по варианту ННЭИ путем дисконтирования денежных потоков.

      Прогнозный период составит 3 года. Известно, что по истечении прогнозного периода стоимость объекта возрастет на 20%.

      Задача № 10

    10. Определите рыночную стоимость оцениваемого участка площадью 16 соток сравнительным подходом.

      Характеристика

      Оцениваемый участок

      Аналог 1

      Аналог 2

      Аналог 3

      Аналог 4

      Аналог 5

      Цена 1 сотки

      -

      115000

      124000

      118000

      121000

      117000

      Корректировка 1

      Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)

      25 км

      28

      22

      23

      21

      27

      Корректировка 2

      Инженерное обеспечение.

      (+ 50%; электричество 20%, вода 10%, газ 10%, канализация 10%)

      Элек-во, вода, газ, канализ.

      Элек-во, вода

      Элек-во, вода, газ, канализ.

      Элек-во, вода

      Элек-во, газ

      Элек-во

      Корректировка 3

      Размер участка (1 сотка +/- 0,5%)

      16 соток

      16

      18

      15

      20

      16

      Корректировка 4

      Удаленность от ж/д станции (1 км +/- 0,5%)

      2 км

      4

      2

      3

      2

      1

       

Перейти к содержанию...



Другие похожие работы





© 2002 - 2019 RefMag.ru