RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Заказ работ:




Оказываю помощь по решению задач, тестов, консультации по самостоятельному выполнению контрольных, курсовых и дипломных. Сергей.
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
Вконтакте: https://vk.com/refmag.

Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Пример работы из интернет.

Задачи по оценке недвижимости

Похожие работы:

Для подготовки курсовой работы, реферата или диплома на тему Задачи по оценке недвижимости рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:

  1. Определение текущей стоимости объекта при определенной ставке дисконта
  2. Расчет величины фактической арендной платы банка за аренду офиса
  3. Показатель значения коэффициента капитализации
  4. Выбор варианта наиболее эффективного использования участка

Материал для работы можно подобрать самостоятельно, используя интернет или другие источники или обратиться за помощью к специалистам.

Практикум недвижимость

Перейти к содержанию...

 

Практикум

Дисциплина "Практика оценки стоимости недвижимости"

  1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

    Пример решения


  2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

    Пример решения


  3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

    Пример решения


  4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

     

    Вариант использования

    офис

    магазин

    кафе

    1.

    Площадь помещения, м2

    500

    2.

    Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год

    14000

    13500

    13000

    3.

    Потери от недоиспользования, %

    10

    10

    10

    4.

    Операционные расходы, руб./м2 в год

    2500

    2000

    3500

    5.

    Коэффициент капитализации, %

    15

    15

    15

    6.

    Расходы на ремонт, который необходимо провести  до начала использования объекта по данному варианту, руб.

    200000

    0

    0

     

  5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год - 700; 2-й год - 1100;  3-й год - 1300;  4-й год - 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.
  6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

     

    Вариант использования

    Прогнозный период

    Постпрог-нозный период

     

     

    1-й год

    2-й год

    3-й год

    4-й год

    1.

    Площадь помещения, м2

    300

    2.

    Рыночная ставка аренды, $/м2 в год

    500

    510

    515

    520

    3.

    Потери от недоиспользования, %

    50

    20

    15

    15

    4.

    Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м2 в год

    90

    95

    100

    110

    5.

    Расходы на ремонт, $/ м2

    100

    0

    0

    0

     

  7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

    Показатель

    Объекты -аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    Цена продажи, руб.

    12 000 000

    1500 000

    1 400 000

    1 000 000

    ЧОД, руб.

    2 200 000

    305 000

    310 000

    215 000

     

  8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе - 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

    Таблица корректировок на местоположение

    Объект оценки

    Объект-аналог

    В центре

    В спальном районе

    В промзоне

    В центре

    В спальном районе

    В промзоне

  9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..

    Характеристики

    Оцениваемый объект

    Аналоги

    1

    2

    3

    Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

    Корректировка

    Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

    :

    :

    :

    :

    :

    Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

    -

    150

    145

    140

    Время продажи

    10 апреля 2009

    Апрель 2009

    Январь 2009

    Октябрь 2008

    Корректировка на время продажи

    -

    0

    1%

    2%

    Скорректированная цена, тыс. руб.

    -

    150

    =145*1,01=146,45

    =140*1,02=142,8

    Средняя скорректированная цена по аналогам

    =(150+146,45+142,8)/3=146,4 тыс. руб.

    Стоимость объекта оценки

    =146,4*75=10980 тыс. руб.

     

  10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.

    Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .

    Характеристики

    Оцениваемый объект

    Аналоги

    1

    2

    3

    Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

    Корректировка

    Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

    :

    :

    :

    :

    :

    Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

    -

    150

    120

    115

    Состояние

    удовл

    хор

    удовл

    удовл

    Корректировка на время продажи

    Скорректированная цена

    Средняя скорректированная цена по аналогам

    Стоимость объекта оценки

     

  11.  Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания - 1500 куб.м.

    Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.

    4954,65

    Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки

    1,67

    Прибыль предпринимателя

    25%

    НДС

    18%

     

  12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

    Конструктивные элементы здания

    Характеристика материалов здания

    Выявленные дефекты конструктивного элемента

     

    Оценка физиче-ского износа, %

    Удельный вес элемента, %

    Фундамент

    Железобетонный

    Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины

    20

    5

    Стены и перегородки

    Железобетонные панели

    признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.

    20

    14

    Перекрытие

    Железобетонные плиты

    Трещины в стыках, мелкие трещины

    10

    25

    Крыша / Кровля

    Рулонная по бетонному основанию

    Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный

    10

    6

    Полы

    Плиточные

    Стирание поверхности в ходовых местах

    20

    8

    Проемы

    Оконные: двойные створные, двери: филенчатые

    Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери - полотна вполне исправны

    10

    10

    Отделка

    улучшенная штукатурка с высококачественной окраской

    Частичное осыпание штукатурки

    20

    9

    Санитарно-технические и электротехнические устройства

    Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение

    Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;

    30

    21

    Прочие работы

    Отмостки

    Трещины

    40

    2

    Перейти к содержанию...


    Практикум оценка недвижимости

    Перейти к содержанию...


    Получить / Скачать файл для mfpa

    Получить / Скачать файл аналогичный файл для СПИУ

     

    Практикум

    Дисциплина "Практика оценки стоимости недвижимости"

    Необходимо кратко представлять решение каждой задачи и указывать полученный ответ.

     

    Практикум

    1. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 1%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
    2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

    3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

    4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис разного класса или торговое. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

       

      Вариант использования

      Офис В+

      Офис В-

      торговое

      1.

      Площадь помещения, м2

      500

      2.

      Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год

      22000

      20000

      20000

      3.

      Потери от недоиспользования, %

      10

      10

      10

      4.

      Операционные расходы, руб./м2 в год

      3900

      3000

      3500

      5.

      Ставка капитализации, %

      15

      15

      15

      6.

      Расходы на ремонт, который необходимо провести  до начала использования объекта по данному варианту, руб.

      200000

      0

      0

       

       

    5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год - 800; 2-й год - 1200;  3-й год - 1400;  4-й год - 1450. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 6500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2 %, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.

    6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 9%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 3%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

       

      Вариант использования

      Прогнозный период

      Постпрог-нозный период

       

       

      1-й год

      2-й год

      3-й год

      4-й год

      1.

      Площадь помещения, м2

      300

      2.

      Рыночная ставка аренды, руб/м2 в год

      15000

      15500

      16000

      16500

      3.

      Потери от недоиспользования, %

      50

      20

      15

      15

      4.

      Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в год

      2450

      2500

      2650

      2700

      5.

      Расходы на ремонт, руб./ м2

      5000

      0

      0

      0

       

    7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 тыс. руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

      Показатель

      Объекты -аналоги

      №1

      №1

      №2

      №3

      №4

      Цена продажи, руб.

      12 000 000

      1 500 000

      1 400 000

      1 000 000

      ЧОД, руб. в год

      2 000 000

      300 000

      290 000

      190 000

       

    8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 140 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе - 130 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

      Таблица корректировок на местоположение

      Объект оценки

      Объект-аналог

      В центре

      В спальном районе

      В промзоне

      В центре

      В спальном районе

      В промзоне

    9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2015) площадью 50 кв.м..

      Характеристики

      Оцениваемый объект

      Аналоги

      1

      2

      3

      Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

      Корректировка

      Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

      :

      :

      :

      :

      :

      Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

      -

      150

      145

      140

      Время продажи

      Апрель 2015

      Январь 2015

      Октябрь 2014

      Корректировка на время продажи

      -

      Скорректированная цена

      -

      Средняя скорректированная цена по аналогам

      Стоимость объекта оценки

       

       

       

    10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

      Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  120 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 90 тыс. руб./кв.м .

      Характеристики

      Оцениваемый объект

      Аналоги

      1

      2

      3

      Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

      Корректировка

      Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

      :

      :

      :

      :

      :

      Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

      -

      150

      120

      115

      Состояние

      удовл

      хор

      удовл

      удовл

      Корректировка на состояние

      -

      Скорректированная цена

      -

      Средняя скорректированная цена по аналогам

      Стоимость объекта оценки

    11. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Физический износ здания составляет 26%. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Строительный объем здания - 1500 куб.м.

      Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.10г. (без учета НДС и прибыли предпринимателя), руб./куб.м.

      4954,65

      Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2010 г. на дату проведения оценки

      1,67

      Прибыль предпринимателя

      25%

      НДС

      18%

       

    12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 10 млн. рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 млн. рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания  не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

      Конструктивные элементы здания

      Характеристика материалов здания

      Выявленные дефекты конструктивного элемента

       

      Оценка физиче-ского износа, %

      Удельный вес элемента, %

      Фундамент

      Железобетонный

      Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины

      30

      5

      Стены и перегородки

      Железобетонные панели

      признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.

      30

      14

      Перекрытие

      Железобетонные плиты

      Трещины в стыках, мелкие трещины

      20

      25

      Крыша / Кровля

      Рулонная по бетонному основанию

      Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный

      40

      6

      Полы

      Плиточные

      Стирание поверхности в ходовых местах

      20

      8

      Проемы

      Оконные: двойные створные, двери: филенчатые

      Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;

      Двери - полотна вполне исправны

      10

      10

      Отделка

      улучшенная штукатурка с высококачественной окраской

      Частичное осыпание штукатурки

      20

      9

      Санитарно-технические и электротехнические устройства

      Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение

      Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;

      30

      21

      Прочие работы

      Отмостки

      Трещины

      20

      2

    Перейти к содержанию...


    Вариант 1 оценка недвижимости

    Перейти к содержанию...

    Определить стоимость объектов недвижимости методом капитализации дохода.

    Определить стоимость объектов недвижимости методом капитализации дохода.

    1. Оценивается склад площадью 4000 кв.м. Ставка аренды $2,5 с 1 кв.м.в день. Заполняемость 90%. Операционные расходы и резервы замещения 40% от ПВД. Склад находится на угольном месторождении, которое иссякает. Срок прогнозного использования склада - 10 лет. Норма дохода на инвестиции 20% годовых. Безрисковая ставка 10%.

    2. Оценивается офисное здание, срок прогнозного использования 12 лет. Норма дохода на инвестиции 18%, безрисковая ставка 8%. ЧОД $125 000. Уровень доходов с объекта практически постоянен.

    3. Оценивается мотель на трассе, постепенно усиливающей свое значение. Срок прогнозного использования объекта 14 лет. К концу этого срока предполагается увеличение стоимости объекта на 40%. Норма дохода на инвестиции 15%, безрисковая ставка 5%. В мотеле 20 комнат, стоимость $50 за комнату в сутки, заполняемость 75%, операционные расходы $100 000 в год, резервы замещения $50 000 в год.

    Задачи на ипотечно-инвестиционный анализ

    4. Ипотечный кредит в сумме 500 000 у.е. выдан на приобретение объекта недвижимости на 20 лет под 11% годовых. Платеж по обслуживанию долга составляет 36,934% от генерируемого объектом годового денежного потока. Ставка капитализации = 14%. Определить стоимость объекта и норму дохода на собственный капитал.

    5. Объект недвижимости приобретен с привлечением кредита, выданного на 20 лет под 10% годовых. Платеж по кредиту составляет 58 730 у.е. в год. Норма дохода на собственный капитал составляет 15%. Перепродажа объекта планируется через 10 лет, за этот срок ожидается удешевление объекта на 20%. Ставка капитализации 12%. Определить стоимость объекта.

    Рассчитать ставку капитализации методом рыночных экстракций.

    6. Исследуется рынок офисных помещений в центре города. Класс качества - B+ и A-. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку. Однако встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее исключением.
    Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи. Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом сегменте рынка составляет примерно 10% от цен предложения. Ставки аренды уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы.
    Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.
    Объект №1. Офисное здание общей площадью 20 000 кв.м. продано за 42,56 млн.у.е. В аренду предлагаются офисы общей площадью 12 000 кв.м. по ставке 850 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены.
    В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую информацию об Объекте №1:
    Реально сдается в аренду 10 200 кв.м. Операционные расходы и резервы на замещение оцениваются на уровне 3 988 тыс.у.е. в год, в том числе коммунальные расходы - 1 400 тыс.у.е. Условия эксплуатации и сдачи этого здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных.
    Объект №2. Офисное здание общей площадью 7 500 кв.м., выставлено на продажу за 19 млн.у.е.
    В аренду предлагаются офисы по ставке 995 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №2 соответствуют средним по рынку.
    Объект №3. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка чистой аренды - 620 у.е. за 1 кв.м. в год, цена предложения на продажу - 2 995 у.е. за 1 кв.м. Размер коммунальных расходов и доля полезной площади, сдаваемой в аренду, в Объекте №3 соответствует средним по рынку.
    Объект №4. Офисные площади, недавно проданные по цене в среднем 3672 у.е. за 1 кв.м., предлагаются в аренду по ставке 900 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №4 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку.
    Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по каждому из объектов.

    7. Классифицируйте следующие поправки
    Поправки Процентная Абсолютная денежная Относит. денежная
    На местоположение (зонирование)
    На наличие басейна
    На наличие гаража
    На время продажи
    На масштаб
    На уторгование
    На косметический ремонт
    На наличие телевизионной антенны
    На неустранимый функциональный износ

    Оценить объект недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого анализа сопоставимых продаж

    8. Требуется оценить объект недвижимости - двухэтажное отдельно стоящее офисное здание, находящееся в центре города, площадью 700 кв.м, с автостоянкой на 10 машино-мест. Имеется следующая рыночная информация:...
    Известно, что в этом году цены на офисную недвижимость росли в среднем на 4% ежемесячно. Составить таблицу сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов и таблицу корректировок цен аналогов.

    9. Каковы правила определения строительного объема здания без чердачного перекрытия?

    10. Прогнозируемый потенциальный валовой доход с объекта недвижимости равен $2000. Произведите экспресс-оценку объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:...

    11. В каких методиках оценки земли предполагается использование элементов затратного подхода? Отметить все правильные ответы

    A. Сравнения продаж
    B. Выделения
    C. Распределения
    D. Капитализации земельной ренты
    E. Остатка
    F. Предполагаемого использования
    G. Ни в одном из перечисленных

    12. Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?

    A. Торговое здание
    B. Складское здание
    C. Жилое здание

    13. Оценивается жилой дом в малопрестижном спальном районе, построенный двадцать восемь лет назад. Крыша прохудилось, система канализации требует замены. Средняя площадь кухонь 4 м при современном нормативе 8,5 м. Какой тип износа учитывает оценщик? Отметьте все нужные позиции.


    A. Физический износ
    B. Функциональный износ
    C. Внешний износ
    D. Ничего из перечисленного

    14. Определить суммарный физический износ объекта недвижимости, если имеются следующие данные о состоянии объекта:

    15. Определить полную восстановительную стоимость офисного здания в г.Рязани, если имеются следующие данные:
    Общая площадь 12 500 кв.м
    Полезная площадь 10 000 кв.м
    Строительный объем 31 500 куб.м
    Год постройки 2006
    Стоимость 1 куб.м на 01.01.07 по данным Ко-Инвест 3 850 руб.
    Стоимость 1 куб.м на 1969 г. по данным УПВС 19 руб.
    Индекс изменения цен в строительстве с 01.01.07 на дату оценки 1,21
    Индекс пересчета цен от уровня 1969 года к уровню 1984 года 1,18
    НДС 18%
    Налог на прибыль 24%
    Норма прибыли инвестора 22%
    Ставка капитализации для зданий 0,15
    Ставка капитализации для земли 0,11
    Некоторые региональные коэффициенты:
    г.Москва 1,19
    Новосибирская область 1,13
    Рязанская область 0,96
    Якутия 1,91
    Ярославская область 1,02

    16. Определить стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, если известны следующие данные:
    Площадь земельного участка 0,04 га
    Кадастровая стоимость земли 5 100 руб/кв.м
    Рыночная стоимость земли 8 500 руб./кв.м
    Балансовая стоимость здания на дату оценки 750 000 руб.
    Полная восстановительная стоимость здания 1 020 000 руб.
    Стоимость СМР 800 000 руб.
    Физический износ 15%
    Функциональный (моральный) износ 20%
    Внешний (экономический) износ 18%

    Перейти к содержанию...


    Задачи по недвижимости с решениями

    Перейти к содержанию...

    Вариант 3
    Задача 1
    Исходные данные:
    - общая площадь здания 800 м2;
    - свободная площадь 200 м2;
    - ставка аренды для арендованных площадей $60/ м2;
    - операционные расходы $36 000.
    Выдан ипотечный кредит ига следующих условиях:
    - срок 10 лет;
    - годовая процентная ставка 8%;
    - платежи ежемесячные;
    - платежи но обслуживанию долга $55 200;
    - коэффициент ипотечной задолженности 70%;
    - стоимость земельного участка $60 000.
    Найти
    - чистый операционный доход;
    - денежные средства до налогообложения;
    - ипотечную постоянную;
    - сумму ипотечного кредита;
    - стоимость собственного капитала;
    - стоимость улучшений;
    - общую стоимость недвижимости;

    Задача 2
    Склад площадью 18 000 кв.м сдан на условиях чистой аренды из расчета 3 у.е. за 1 кв. м в год. Он обременен ипотечным долгом в 1 100 тыс. у.е., который должен быть погашен ежемесячными платежами в течение 20 лет, при 9% годовых. Определить ежемесячные денежные поступления собственника.

    Задача 3
    Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

    Жилой много квартирный дом Офисное здание
    Площадь возводимых зданий, м2 7300 8200
    Стоимость строительства зданий, руб. /м2 500 400
    ЧОД 1500000 1780000
    Коэффициент капитализации для здания 13% 12%
    Коэффициент капитализации для земли 10% 10%

    Какова общая расчетная стоимость объекта для выбранного вами варианта наилучшего использования.

    Задача 4
    Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипотечной задолженности - 70%, кредит получек на 20 лет под !0%; в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом. Оцените финансовый левередж.

    Задача 5
    Рассчитайте рыночную стоимость арендной платы, если извести следующие сведения по земельному участку, передаваемому в аренду:
    - рыночная стоимости земельного участка - 18 000 руб.
    - Коэффициент капитализации - 11%
    - Кадастровая стоимость 1 гектара -12 100 руб.
    - Площадь земельного участка -1,5 га
    Арендодатель земельного участка - на упрощенной системе налогообложения (уплачивает налог с дохода в 6 %), ставка налога на землю 0,3 % от кадастровой стоимости

    Перейти к содержанию...


    Задачи по оценке недвижимости с ответами РАНХиГС

    Перейти к содержанию...

    Задача. Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью 950 тыс.руб. площадью 1300 м2 для строительства гаражей. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) - 5 м с каждого гаража. При строительстве гаражей размерами 4х6 м, затраты на строительство одного гаража составляют 30 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 58 тыс. руб. При строительстве гаражей размерами 3Х6 м, затраты на строительство каждого гаража уменьшаться на 3 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 50 тыс. руб. Гаражи, размером 3x5 м будут продаваться за 40 тыс. руб. при затратах на строительство гаража - 20 тыс.руб. Определить наиболее прибыльный вариант разбивки земельного надела.

    Задача. Офис оценен в 5 000 000 руб. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта -оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис, по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%.
    Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%.
    Так как продажа данного объекта в случае необходимости займет некоторое время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт- оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%.
    Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала составляет 5%. Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.

    Задача. Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход (магазина), методом сравнения продаж. Исходные данные для расчета приведены в таблице.
    Показатели Объект Сравнимые продажи

    оценки №1 №2
    Цена продажи магазина (без стоимости мебели и оборудования), млн.руб. - 80 150
    Передача права на собственность Полное владение Полное владение Полное владение
    Условия финансирования рыночные рыночные рыночные
    Условия продажи рыночные рыночные рыночные
    Состояние рынка (время) - 3 мес.назад 6 мес.назад
    Уровень инфляции в год - +20% +20%
    площадь. кв. м 600 300 500
    Качество материала Тоже Тоже Тоже
    Месторасположение Тоже Тоже Тоже
    Экономическая характеристика: уровень рентабельности (прибыль от реализации в % к товарообороту), % 6 6 8
    Стоимость мебели, млн.руб. 80 - -

    Задача. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:
    - Эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;
    - Оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.
    Рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

    Задача. Объекту оценки необходимо дополнительное охранное оборудование. Такое оборудование необходимо для того типа материалов, который обычно хранится на складе. Его можно купить и установить за 40000 рублей. Кроме того, склад освещен лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы лампы дневного света. Затраты на такую замену составят 120000 рублей. Ежегодные потери арендной платы за счет функционального устаревания оценены в 0,5 рублей за 1 кв. м. Со всей площади склада. Определить сумму устранимого функционального износа и сумму неустранимого функционального устаревания при условии, что площадь объекта, сдаваемого в аренду составляет 1450 кв. м.

    Задача. Некая компания сдает в аренду имущество. Сданное в аренду имущество приносит рентный доход 250 000 руб. Имущество сдано в аренду на 20 лет. Арендатор несет все издержки по содержанию арендованного имущества по условиям договора об аренде, таким образом, чистый доход арендодателя составит 250 000 руб. Простое умножение показывает, что рентные платежи за 20 лет составят 5000 000 руб. Предположим, что эта сумма должна быть уплачена серией одинаковых платежей. Сколько нужно заплатить, чтобы ежегодный доход в течение 20 лет составлял 250 000 руб. Или, говоря другими словами, какова текущая стоимость 20 платежей по 250 000? Ставка банковского процента составляет 12%.

    Задача. Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 18% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 25 лет назад, составляет 800 000 руб. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения показал, что общий срок экономической службы здания составляет 80 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости.

    Задача. Какова общая расчетная стоимость жилого объекта недвижимости с домом площадью 2 500 кв. м в соответствии с затратным подходом? Стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, тыс.р. за 1 кв. м
    Стоимость воспроизводства гаража площадью 300 кв. м, тыс.р. за кв. м 50
    Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворе, тыс.р. 10 000
    Общий физический износ, тыс.р. 2 000
    Устранимый физический износ, тыс.р. 2 000
    Общее функциональное устаревание, тыс.р.. 5 000
    Устаревание, вызванное отсутствием системы кондиционирования, тыс.р. 3 000
    Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж, тыс.р. 50 000

    Задача. Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 16% снижения ставки арендной платы и соответствующее 51 снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 15 лет назад, составляет 750 000 руб.. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения показал, что общий срок экономической службы здания составляет 90 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости.

    Задача. Оценить влияние финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью - 2 700 000 руб. Инвестор рассчитывает взять кредит на 10 лет на сумму 2 500 000 руб. под 15% годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит 500 000 руб.
    Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до 12%?

    Задача. Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 17% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, составляет 700 000 руб. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения показал, что общий срок экономической службы здания составляет 60 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости.

    Задача. Требуется оценить участок земли, который инвестор планирует разделить на 20 участков и затем продать их в течение 5 лет по 4 участка в год по цене 2 500 тыс. руб. за каждый участок. Ставка дохода на инвестиции (норма отдачи на капитал) составляет 15 %. При этом будут иметь место следующие издержки на устройство участков (тыс. руб.):
     планировка, очистка, инженерные сети, проект 15 000 тыс. руб.
     управление 1 000 тыс. руб.
     накладные расходы 2 000 тыс. руб.
     маркетинг 300 тыс. руб.
     налоги и страховка 500 тыс. руб.
     прибыль предпринимателя 2 000 тыс. руб.

    Задача. Требуется определить стоимость незастроенного массива земли общей площадью 15 000 м2 (150 соток), который застройщик планирует разделить на 10 одинаковых участков, площадью 15 соток каждый, построить на них коттеджи и продать, получив при этом прибыль в размере 25 %. Прямые затраты определены в размере 20 000 тыс. руб., косвенные - 4 000 тыс. руб. Предполагаемая цена продажи одного участка 6 150 тыс. руб. Предполагается продать все участки с улучшениями в течение года в следующих объемах: в течение первого квартала - 1 участок, в течение второго квартала - 2 участка, в течение третьего квартала - 3 участка, в течение четвертого квартала - 4 участка. Ставка дисконтирования составляет 24 %.

    Задача. Определить стоимость объекта недвижимости, если оценка объекта проводится через три года после его приобретения. На приобретение объекта был получен кредит в размере 3 000 тыс. руб. под 12 % годовых на 10 лет с ежемесячным начислением процентов. Собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет, после чего перепродать его за 7 000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 200 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на собственный капитал определена инвестором в размере 15 %.

    Задача. Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилищ дома за 200 тыс.р. Дом был построен за 550 тыс.р., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 800 тыс.р. до 900 тыс.р. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 6690 р. до 7590 р. в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за 7190 р. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за 6440 р. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.
    Определить:
    1) валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому;
    2) вероятную первоначальную рыночную стоимость дома;
    3) величину потерн в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

    Задача. Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:
    1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра;
    - арендная площадь бизнес-центра - 1500 кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;
    - рыночная арендная ставка составляет 4500 руб. за 1 кв.м в год;
    - количество заключенных договоров аренды - 65; норма потерь от недозагрузки арендной площади - 10%; норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;
    - операционные расходы - 40 % от действительного валового дохода;
    - расстояние до центра города - 25 км;
    - финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.
    2) данные по сопоставимым с оцениваемым объектам

    Показатели Сопоставимые объекты

    1 2 3 4
    Цена продажи, тыс.р. 21500 15200 25000 30000
    Чистый операционный доход, тыс.р. 4515 3344 5250 6270

    Требуется:
    а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данные, необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;
    б) рассчитать на основе приведённых в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);
    ;) определить рыночную стоимость бизнес-центра.

    Задача. Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:
     общая площадь объекта 1300 м2;
     площадь, занятая собственником 90 м2;
     арендная площадь 1200 м2, из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 3500 р. за м2 (контрактная арендная плата);
     рыночная арендная ставка - 3600 р. за м ,
     платежи по договору страхования 19500 р.;
     расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;
     коммунальные платежи 77000 р.;
     расходы на уборку помещений 45000 р.;
     затраты на техническое обслуживание 33000 р.;
     стоимость очередной замены дверных проемов составляет 50000 р., замена необходима через 7 лет;
     депозитная ставка надежного банка 12%;
     - норма потерь от недозагрузки 10%; норма потерь от неплатежей 3%;
     - налоговые платежи - 46000 р.;
     доход от прачечной составляет 1000 р. в год.
    В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующнйся) на сумму -800000 р. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 650000 р. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

    Задача. Необходимо оценить промышленное здание о железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:
     Объект продан в этом году ПО пене 19 500 тыс.р., имеет железнодорожную ветку:
     Объект продан год назад за 18 000 тыс.р., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;
    Объект продан в этом году за 19 500 тыс.р., полностью огорожен.
    Известно, что железнодорожная ветка стоит 2500 тыс.р.; загрузочная дверь -1000 тыс.р.; ограждение - 5000 тыс.р. Прирост стоимости составляет 5% в год.

    Задача. Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 850 тыс. руб.
    Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 2900 куб. м, а накопленный износ - 26 %.

    Задача. Стоимость нового строительства аналогичного здания определена в размере 850 тыс. руб., стоимость земельного участка - 30 тыс. руб. В рассматриваемом здании требуется ремонт кровли, полное восстановление отделки внутренних помещений, частичный ремонт системы водоснабжения. Стоимость ремонтно-строительных работ по восстановлению кровли - 60 тыс. руб., отделочных работ - 115 тыс. руб., водоснабжения - 28 тыс. руб. Функциональный износ здания составил 5%, внешний износ - 2,5%. Определите стоимость объекта.

    Задача. Единый объект недвижимости включает земельный участок и типовое здание.
     Общая площадь здания 985 м2.
     Время постройки - январь 1997 г.
     Типичный срок экономической жизни здания - 80 лет.
    Физический износ здания рассчитывается исходя из срока жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа отсутствуют.
    Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.
    Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./м2.
    Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
    Оценить стоимость земельного участка на дату оценки - апрель 2017 г.

    Перейти к содержанию...


    Задачи по оценке недвижимости с решениями

    Перейти к содержанию...

    Практикум по дисциплине

    "Основы оценки стоимости недвижимости"

    Задачи

    1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?
    2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%.
    3. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год?
    4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дискон­тирования равна 10%.
    5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн.  руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.
    6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.
    7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет.  Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:
      • 1) первоначальный взнос  ? 500 тыс. руб.;
      • 2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет  ? 200 тыс. руб.;
      • 3) процентная ставка 8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)?
    8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.

      0

      1

      2

      3

      4

      5

      6

      7

      8

      9

      10

      1.

      Остаток долга

      2.

      Общий платеж по кредиту

      В том числе

      2.1.

      погашение основной суммы долга

      2.2.

      проценты по обслуживанию долга

    9. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
    10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

    11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн.  руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

    12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

       

      Вариант использования

      офис

      магазин

      кафе

      1.

      Площадь помещения, м2

      1000

      2.

      Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год

      24000

      25500

      23000

      3.

      Потери от недоиспользования, %

      10

      10

      10

      4.

      Операционные расходы, руб./м2 в год

      2500

      2500

      3500

      5.

      Ставка капитализации, %

      15

      15

      15

      6.

      Расходы на ремонт, который необходимо провести  до начала использования объекта по данному варианту, руб.

      0

      200000

      0

    13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:

      1-й год - 500; 2-й год - 1200;  3-й год - 1250;  4-й год - 1300.

      В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.

       

    14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

       

      Вариант использования

      Прогнозный период

      Постпрог-нозный период

       

       

      1-й год

      2-й год

      3-й год

      4-й год

      1.

      Площадь помещения, м2

      500

      2.

      Рыночная ставка аренды, тыс. руб/м2 в год

      25

      26

      26,5

      27

      3.

      Потери от недоиспользования, %

      50

      20

      15

      15

      4.

      Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в год

      2000

      2050

      2100

      2200

      5.

      Расходы на ремонт, руб/м2

      5000

      0

      0

      0

       

    15. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости

      Показатель

      Объекты -аналоги

      №1

      №1

      №2

      №3

      №4

      Цена продажи, руб.

      2 000 000

      1 600 000

      1 500 000

      1 100 000

      ЧОД, руб.

      400 000

      305 000

      310 000

      215 000

       

    16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 155 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе - 140 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

      Таблица корректировок на местоположение

      Объект оценки

      Объект-аналог

      В центре

      В спальном районе

      В промзоне

      В центре

      В спальном районе

      В промзоне

    17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м.

      Характеристики

      Оцениваемый объект

      Аналоги

      1

      2

      3

      Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

      Корректировка

      Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

      :

      :

      :

      :

      :

      Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

      -

      155

      147

      140

      Время продажи

      10 апреля 2013

      Апрель 2013

      Январь 2013

      Октябрь 2012

      Корректировка на время продажи

      -

      Скорректированная цена

      -

      Средняя скорректированная цена по аналогам

      Стоимость объекта оценки

       

    18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

      Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  97 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .

      Характеристики

      Оцениваемый объект

      Аналоги

      1

      2

      3

      Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

      Корректировка

      Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

      :

      :

      :

      :

      :

      Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

      -

      140

      110

      112

      Состояние

      удовл

      хор

      удовл

      удовл

      Корректировка на время продажи

      -

      Скорректированная цена

      -

      Средняя скорректированная цена по аналогам

      Стоимость объекта оценки

       

    19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание) . Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания - 1700 куб.м.

      Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.

      70000

      Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки

      2,67

      Прибыль предпринимателя

      25%

      НДС

      18%

       

    20. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание) . Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

      Конструктивные элементы здания

      Характеристика материалов здания

      Выявленные дефекты конструктивного элемента

       

      Оценка физиче-ского износа, %

      Удельный вес элемента, %

      Фундамент

      Железобетонный

      Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины

      30

      5

      Стены и перегородки

      Железобетонные панели

      признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.

      20

      14

      Перекрытие

      Железобетонные плиты

      Трещины в стыках, мелкие трещины

      20

      25

      Крыша / Кровля

      Рулонная по бетонному основанию

      Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный

      40

      6

      Полы

      Плиточные

      Стирание поверхности в ходовых местах

      20

      8

      Проемы

      Оконные: двойные створные, двери: филенчатые

      Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;

      Двери - полотна вполне исправны

      10

      10

      Отделка

      улучшенная штукатурка с высококачественной окраской

      Частичное осыпание штукатурки

      20

      9

      Санитарно-технические и электротехнические устройства

      Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение

      Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;

      30

      20

      Прочие работы

      Отмостки

      Трещины

      40

      3

      Перейти к содержанию...


      Задачи по оценке недвижимости с решениями доходный подход

      Перейти к содержанию...

      Доходный подход к оценке недвижимости

      Задача 1.
      На основе данных таблицы определите сегодняшнюю ценность каждого актива.

      Задача 2.
      Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, на¬капливаемого под 8 %. Денежный поток возникает в конце года:
      1-й год -100 руб.;
      2-й год - 800 руб.;
      3-й год - 0;
      4-й год - 300 руб.

      Задача 3.
      Оценить выгодность заключения сделки купли-продажи недвижимости для инвестора исходя из следующих условий: инвестору предложено купить объект недвижимости за 1 200 тыс. р. Есть возможность сдать ее в аренду сроком на 4 года с получением абсолютных чистых сумм арендного дохода на уровне 120 тыс. р. в год. Ожидается, что к концу срока аренды объект недвижимости будет стоить порядка 1 400 тыс. р. Рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости составляет 18%.

      Задача 4.
      Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок. Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.
      Стоянка №1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30 руб. в месяц. Операционные расходы составляют 4000 руб. в год была продана за 80000 руб.
      Стоянка №2 на 80 машино - мест. Аренда одного машино-места составляет 25 в месяц. Операционные расходы составляют 6000 руб. в год. Была продана за 90900тыс.руб..
      Стоянка №3 на 60 машино - мест. Аренда одного машино-места - 20 руб. в мес. Операционные расходы - 3600 руб. в год. Продана за 120000 руб.

      Задача 5.
      Инвестор стремиться получить 20% доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 80% стоимости объекта недвижимости под 12,5% годовых. Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии что чистый операционный доход от него составляет 500000 рублей.

      Задача 6.
      Офисное здание стоимостью 10 000 000 руб. куплено с помощью ипотечного кредита. Коэффициент задолженности - 60%, кредит предоставлен на 30 лет под 12% при ежемесячных платежах.
      100% загрузке здания арендная плата составит 2 100 000 руб. в год. В этом районе коэффициент недоиспользования равен 4,769 Общие операционные расходы составляют 259 400 руб. в год. Определить:
      а) величину чистого операционного дохода;
      б) денежные поступления собственника;
      в) ставку дохода на собственный капитал;
      г) величину ипотечной постоянной.

      Задача 7.
      Оценить стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн руб. в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной стоимости на дату оценки. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость -2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал определить по методу Ринга.

      Задача 8.
      Оценщиком установлено, что стоимость земли составляет 20% стоимости всего объекта недвижимости. Ставка капитализации для земли в данном рыночном секторе составляет 18,5%, для зданий - 18,5%. Определите общую ставку капитализации.

      Задача 9.
      Здание ресторана планируется построить за 3 года. Освоение инвестиций в первый год составит 1200 тыс. р., с ростом на 15 % в каждый последующий год. После ввода объекта в эксплуатацию прогнозируемый доход от сдачи ресторана в аренду составит 750 тыс. р. в год на протяжении 4 лет. В первые два года прогнозируются потери дохода на уровне 15 %. По окончании четвертого года объект перепродается за 3600 тыс. р. Определить стоимость ресторана.

      Задача 10.
      Определить общий коэффициент капитализации и доходность собственных средств. На местном рынке недвижимости отобраны 4 объекта - аналога.

      Перейти к содержанию...


      Задачи по оценке недвижимости с решениями затратный подход

      Перейти к содержанию...

      Затратный подход к оценке недвижимости

      Задача 1.
      Участок земли в 4 га, расположенный на шоссе, связывающем различные районы, в настоящее время зонирован под офисные площади. Земля стоит 500000 рублей за 1 га, если исходить из недавних продаж сопоставимых участков в том же районе. Собственник рассматривает три альтернативных варианта о застройке участка.
      Вариант 1. Построить одноэтажное здание площадью в 70000 кв. м., при загрузке 95% операционные расходы составят 40% от потенциального валового дохода.
      Вариант 2. Построить двухэтажное здание без лифта, площадью 100000 кв. м., с ожидаемой загрузкой 95%, сдаваемое в аренду по той же ставке 900 рублей за 1 кв. м. И с операционными расходами в 40% от операционного валового дохода.
      Вариант 3. Десятиэтажное здание с лифтом, площадью 500 тыс. кв. м., с предполагаемой загрузкой 95% при ставке аренды 1000 рублей за 1 кв. м. Операционные расходы составят53% от потенциального валового дохода.
      а) Определить прогнозируемый чистый операционный доход по каждому из предложенных вариантов.
      б) Какое из трех представленных предложений соответствует варианту наилучшего использования земли при условии, что затраты на строительство, включая необходимую автостоянку, вознаграждение архитектору, накладные и т.п. за исключением цены земли оцениваются: для первого вариантов - в сумме 350 рублей на 1 кв. м. общей площади; для второго варианта - в сумме 350 рублей на 1 кв. м., для третьего варианта - в сумме 500 рублей на 1 кв. м. инвесторы хотят применить к стоимости зданий и сооружений 125 коэффициент капитализации.

      Задача 2.
      Склад площадью 100х200 м имеет внешние стены высотой 25 м. И включает 5% офисной площади. Внутренний потолок на высоте 22 м. Крыша плоская.
      Определить:
      1. Пригодную для складирования площадь в кв. м.
      2. Площадь, пригодную для использования под офисы.
      3. При условии, что стоимость строительства 1 кв. м. внешних стен складывается из 80 рублей за рабочую силу, 80 рублей за материал и 40 рулей накладных расходов, то какова их общая стоимость?
      4. Базовая стоимость строительства 1 кв. м. внутренних помещений склада без офисов составляет 600 рублей. Какой была бы базовая стоимость внутренних помещений, если бы офисные площади отсутствовали?
      5. По вопросу № 4 при условии, что объект оценки расположен в районе с коэффициентом поправки на местные условия 0,96, то какова стоимость строительства 1 кв. м.?
      6. По вопросу № 4. Если базовая стоимость строительства в 600 рублей была определена в прошлом году, а коэффициент поправки на время равен 1,06 в год, то какова нынешняя базовая стоимость в данном регионе?

      Задача 3.
      Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м2, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки
      не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.
      Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 5500000 руб. Специалисты по строительству дали следующую информацию:
       Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0,006*Т* W, где Т - возраст здания (лет), W - сметная стоимость.
       Износ потолочных перекрытий оценивается как: Износ п. = (0,002 * Т + (S/N) * 0,0002) * W, где: Т - возраст здания (лет), S - площадь здания (м2), N - количество этажей, W - сметная стоимость.
       Износ рам и дверей оценивается как: Износ р. = 0,03 * Т * Wp, где: Т - возраст здания (лет), Wp - стоимость монтажа рам и дверей.
       Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 220000 руб. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 300000 руб.
       Замена сантехники и освещения оценивается в 220 000 руб. Из-за плохой планировки арендная плата эа I м2 в данном здании на 40 руб. в месяц меньше, чем в соседних.
      Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 180 000 руб. Определить:
      а) величину устранимого физического износа;
      б) величину неустранимого физического износа;
      в) величину устранимого функционального устаревания;
      г) величину неустранимого функционального устаревания;
      д) величину экономического устаревания (устаревание по местоположению).

      Задача 4.
      Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построены следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый oneрационный доход с учетом внешнего воздействия 55 000 руб. Чистый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 000 руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным доходом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 000 руб. Увеличение стоимости участка земли на 25% к концу 5-го года. Уменьшение стоимости улучшений на 10% к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал
      25%. Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду).

      Задача 5.
      Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м2 Стоимость 1 м2 деревянных оконных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м2 деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15%. Стоимость демонтажа 1 м2 деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м2 деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м2 металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.

      Задача 6.
      Определить стоимость здания гостиницы физический износ, которого составляет 35 %, а функциональный и внешний 10 и 5 % соответственно. При строительстве нового аналогичного здания гостиницы величина прямых затрат составляет 3 500 тыс. р., косвенные издержки - 15 % от величины прямых затрат. Стоимость земельного участка под строительство - 500 тыс. р. Ожидаемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов составляет 13 %.

      Задача 7.
      Определить стоимость одноэтажного здания кирпичной столовой площадью 850 м2 и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1000'м2. Полная стоимость строительства нового аналогичного здания оставляет 1305 р./м3, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м2. Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций представлены в приведенной ниже таблице. На здаеие не оказали влияние действия других видов износа.

      Задача 8.
      В здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 500 тыс.руб. Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% или 250 тыс.руб.
      Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 100 тыс.руб.
      Для данного типа зданий (сегмента рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения в соответствие с современными требованиями составляют 800 тыс.руб.
      Стоимость возвратных материалов стоимость равна нулю.
      Определить стоимость устранимого функционального износа

      Задача 9.
      Стоимость нового строительства здания кафе, построенного 15 лет назад, составляет 2 350 тыс. р. Согласно паспорту типового проекта здания срок экономический жизни здания составляет 80 лет. Определить стоимость здания с учетом износа, если:
      а) вследствие плохого обслуживания продолжительность жизни здания оценена в 20 лет;
      б) здание отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительства, что дает возможность прогнозировать более продолжительный срок эксплуатации - 90 лет, заботливое содержание объекта позволяет оценить возраст на уровне 12 лет;
      в) здание построено согласно действующим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме.

      Задача 10.
      В оцениваемом здании система кондиционирования воздуха не отвечает современным требованиям. Стоимость восстановления такой системы составляет 40 тыс. р., а физический износ на момент оценки составляет 60 %. Стоимость демонтажа кондиционеров - 6 тыс. р., возврат материалов - 15 тыс. р. Затраты на установку новых кондиционеров - 120 тыс. р. Для привлечения более солидных арендаторов, принято решение установить в здании камин. Стоимость установки камина в существующем здании 80 тыс. р. Стоимость установки камина в этом здании при его строительстве, если бы строительство велось на дату оценки - 60 тыс. р. Какому виду износа подверглось здание, и какова его величина.

      Перейти к содержанию...


      Задачи с ответами по оценке недвижимости

      Перейти к содержанию...

      Контрольные вопросы по Теме 1.

      1. В каких нормативно-правовых актах дается определение объектов недвижимости?

      2. Являются ли объекты недвижимости однородными объектами, для которых существует единая методика оценки?

      3. Определяя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, какие виды прав могут быть на здания / улучшения?

      4. Определяя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, какие виды прав могут быть на земельный участок?

      5. Является ли обязательным по российскому законодательству совпадение вида права на земельный участок и улучшения?

      6. Необходимо ли прикладывать к отчету все документы, полученные от Заказчика по объекту?

      7. Какие документы устанавливают количественные и качественные характеристики объекта недвижимости как объекта оценки?

      8. В чем заключается анализ правовых характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?

      9. В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?

      10. В чем заключается анализ местоположения объекта недвижимости (объекта оценки)?

      Контрольные вопросы по Теме 2.

      1. Какие группы факторов воздействуют на рынок недвижимости?

      2. От каких факторов зависит долгосрочный и краткосрочный цикл рынка недвижимости?

      3. Каким образом макроэкономические факторы влияют на рынок недвижимости? Приведите примеры, аргументируйте ответ.

      4. Какие сегменты можно выделить на рынке недвижимости в зависимости от ее назначения (типа недвижимости)?

      5. По каким признакам возможно сегментировать рынок недвижимости?

      6. Почему существует несколько признаков сегментирования рынка недвижимости?

      7. Какова цель проведения анализ рынка в рамках оценки стоимости недвижимости?

      8. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в затратном подходе к оценке?

      9. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в доходном подходе к оценке?

      10. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в сравнительном подходе к оценке?

      Контрольные вопросы по Теме 3.

      1. Каким факторам должно отвечать наиболее эффективное использование объекта недвижимости (объекта оценки)?

      2. Почему при оценке стоимости объекта недвижимости необходимо анализировать наиболее эффективное использование объекта?

      3. В чем заключается анализ законодательной допустимости определенного варианта использования?

      4. В чем заключается анализ физической возможности определенного варианта использования?

      5. В чем заключается анализ финансовой реализуемости определенного варианта использования?

      6. За счет каких факторов может иметь место эффект увеличения стоимости объекта недвижимости?

      7. На какие этапы разбивают анализ наиболее эффективного использования?

      8. Каким образом учитываются результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости в ходе последующей оценки стоимости?

      9. Может ли вариант наиболее эффективного использования предполагать снос существующего здания и строительство нового здания?

      10. Может ли вариант наиболее эффективного использования объекта соответствовать текущему использованию объекта недвижимости?

      Задания по Теме 3.

      1. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение, общей площадью 120 кв.м.

      Таблица 1. Данные по вариантам использования объекта

      Варианты использования

      текущее использо-вание (оптовый склад) офисное помещение кафе

      Законодательная допустимость + + -

      Физическая возможность + + +

      Финансовая реализуемость + - +

      Стоимость объекта при данном использовании 17 млн. руб. 20 млн. руб. 25 млн. руб.

      2. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение, общей площадью 80 кв.м. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные.

      Таблица 2. Данные по вариантам использования объекта

      Варианты использования

      складское офисное помещение торговое помещение

      Законодательная допустимость + + +

      Физическая возможность + + +

      Финансовая реализуемость + + +

      Стоимость объекта при данном использовании 7 млн. руб. 9 млн. руб. 8,5 млн. руб.

      3. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

      Таблица 3. Данные по вариантам использования объекта

      1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 15млн. рублей.

      2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 3,5 млн. рублей.

      4. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

      Таблица 4. Данные по вариантам использования объекта

      1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 25млн. рублей.

      2. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 35 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 18 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

      5. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка в Московской области. При исследовании возможностей использования были получены следующие данные, при этом застройка земельного участка является физически возможной, законодательно допустимой и финансово реализуемой.

      Таблица 5. Данные по вариантам использования объекта

      1. Стоимость земельного участка как свободного на рынке составляет 10 млн. рублей.

      2. При анализе варианта строительства нового коттеджа:Ш стоимость земельного участка с коттеджем составит около 30 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 15 млн. рублей.

      6. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

      Таблица 6. Данные по вариантам использования объекта

      1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 25млн. рублей.

      2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 28 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 3 млн. рублей.

      3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 35 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 18 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

      7. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

      Таблица 7. Данные по вариантам использования объекта

      1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 15млн. рублей.

      2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 4 млн. рублей.

      3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 30 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 20 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

      8. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

      Таблица 8. Данные по вариантам использования объекта

      1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 25млн. рублей.

      2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 28 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 3 млн. рублей.

      3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 35 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 18 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

      9. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

      Таблица 9. Данные по вариантам использования объекта

      1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 15млн. рублей.

      2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 4 млн. рублей.

      3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 30 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 20 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

      Контрольные вопросы по Теме 4.

      1. В чем экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости?

      2. Какие методы включает доходный подход к оценке стоимости недвижимости?

      3. Какие существуют методы расчета ставки капитализации в оценке недвижимости?

      4. Какие существуют методы расчета ставки дисконтирования в оценке недвижимости?

      5. Каким образом определяют ставку капитализации методом рыночной экстракции (выжимки)?

      6. Какие риски учитываются при определении ставки дисконтирования методом кумулятивного построения?

      7. Какие существуют методы для оценки нормы возврата капитала в составе ставки капитализации?

      8. Почему на практике оценщики используют чаще метод Хоскальда для расчета нормы возврата капитала?

      9. Почему не любой объект недвижимости на практике оценивают в рамках доходного подхода методом капитализации?

      10. В чем суть ипотечно-инвестиционного анализа?

      Задания по Теме 4.

      1. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми и финансово реализуемыми.

      Таблица 10. Данные по вариантам использования

      Вариант использования офис Ресторан/кафе магазин

      1. Площадь помещения, м2 500

      2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 13500 13000

      3. Потери от недоиспользования, % 25 20 10

      4. Операционные расходы, руб. в год 600000 400000 350000

      5. Коэффициент капитализации, % 20 20 20

      6. Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб. 200000 175000 0

      2. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

      Таблица 11. Данные по вариантам использования

      Вариант использования офис магазин кафе

      1. Площадь помещения, м2 500

      2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 13500 13000

      3. Потери от недоиспользования, % 10 10 10

      4. Операционные расходы, руб./м2 в год 2500 2000 3500

      5. Коэффициент капитализации, % 15 15 15

      6. Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб. 200000 0 0

      3. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости (в таблице 12).

      Таблица 12. Данные по продажам аналогичных объектов

      Показатель Объекты недвижимости

      №1№1 №2 №3 №4

      Цена продажи, руб. 12000000 1500000 1400000 1000000

      ЧОД, руб. 3100000 420000 250000 215000

      4. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 80% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.

      5. Рассчитать стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 150000 руб., если прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 60%.. Безрисковая ставка составляет 6,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,2%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.

      6. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 1700000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

      7. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если по объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере: 1-й год - 150000 руб, 2-й год - 300000 руб, 3-й год - 220000 руб. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода - 830000 руб.

      Ставка дисконтирования равна 17%.

      8. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если по объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере: 1-й год - 100000 руб, 2-й год - 300000 руб, 3-й год - 220000 руб, 4-й год - 120000 руб, 5-й год - 170000 руб. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода - 1030000 руб. Безрисковая ставка - 6,5%, премии за риски оценены в размере: Премия за риск вложения в недвижимость - 2,8%. Премия за риск инвестиционного менеджмента - 2,2%. Среднерыночный срок экспозиции сегмента рынка недвижимости, которому принадлежит оцениваемый объект, составляет 3 месяца.

      9. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные по объекту в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 3,8%, премия за инвестиционный менеджмент - 3,5%. Стоимость реверсии рассчитать методом капитализации, если не прогнозируется изменение стоимости объекта.

      Таблица 13. Прогнозные данные по объекту

      Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период

      2009 2010 2011 2012

      1. Площадь помещения, м2 900

      2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 15000 15500 16000

      3. Потери от недоиспользования, % 40 30 15 15

      4. Операционные расходы, руб./м2 в год 1000 900 950 1000

      5. Расходы на реконструкцию или ремонт, руб./ м2 2000 0 0 0

      10. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные по объекту в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 3,8%, премия за инвестиционный менеджмент - 3,5%. Стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость объекта будет снизится в среднем на 40% через 20 лет, за счет окончания срока эксплуатации объекта.

      Таблица 14. Прогнозные данные по объекту

      Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период

      2009 2010 2011 2012

      1. Площадь помещения, м2 900

      2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 15000 15500 16000

      3. Потери от недоиспользования, % 30 20 15 10

      4. Операционные расходы, руб./м2 в год 1000 900 950 1000

      Контрольные вопросы по Теме 5.

      1. В чем экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости?

      2. Какие методы включает сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости?

      3. Каков алгоритм метода сравнения продаж?

      4. Каков алгоритм метода валовой ренты?

      5. Каким образом определяют мультипликатор валовой ренты?

      6. Какие единицы сравнения используют в методе сравнения продаж?

      7. Какие элементы сравнения используются в методе сравнения продаж?

      8. Какие существуют виды поправок к ценам аналогов?

      9. Какие существуют методы расчета поправок в методе сравнения продаж?

      10. Почему на практике редко используют метод валовой ренты в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости?

      Задания по Теме 5.

      1. Цена аналога 40 000 рублей/кв.м., его состояние лучше, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%.) и нет телефона, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определите стоимость оцениваемого объекта площадью 200 кв.м.

      2. Цена аналога 2,5 млн. руб., его состояние хуже, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%.) и нет телефона, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определите стоимость оцениваемого объекта площадью 200 кв.м.

      3. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 24% в год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 июня 2008) площадью 75 кв.м..

      Аналог 1 : Скорр. цена 78200 рубза 1 кв.м., время продажи - май 2008

      Аналог 2 : Скорр.цена 76500 рубза 1 кв.м., время продажи - апрель 2008

      Аналог 3 : Скорр.цена 80860 рубза 1 кв.м., время продажи - июнь 2008

      4. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние хорошее) площадью 285 кв.м.

      Аналог 1 : скор. цена 145000 рубза 1 кв.м., состояние удовлетворительное

      Аналог 2 : скор. цена 192000 рубза 1 кв.м., состояние хорошее

      Аналог 3 : скор.цена 146000 рубза 1 кв.м., состояние удовлетворительное

      Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, в хорошем состоянии - цена 87000 руб/кв.м., в удовлетворительном - цена 68000 руб/кв.м.

      5. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальный валовым доходом 150000 руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

      Таблица 15. Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости

      Аналог Цена продажи, руб. ПВД, руб./год

      АВС 800000095000006500000 160000017500001350000

      6. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальный валовым доходом 150000 руб., коэффициент потерь по причине неуплаты и недозагрузки оцениваемого объекта - 10% от ПВД. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

      Таблица 16. Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости

      Аналог Цена продажи, руб. ДВД, руб./год

      АВС 840000750000650000 165000155000135000

      7. На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок, определите рыночную стоимость объекта оценки общей площадью 240 кв.м. Исходные данные в таблице 17.

      Таблица 17. Данные по объектам-аналогам.

      Характеристики Аналоги

      1 2 3 4 5

      Скорректированная цена, тыс.руб/кв.м.Количество внесенных поправок 146,31 149,74 141,4.5 150,21 146,82

      8. Выявлены два идентичных объекта недвижимости, которые отличаются по параметру состояния. Цена объекта в хорошем состоянии - 117 000 руб/кв.м., цена объекта в удовлетворительном состоянии - 98 000 руб/кв.м. Определите процентные корректировки на состояние для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу 18.

      Таблица 18. Таблица корректировок на состояние.

      Объект оценки Объект аналог

      в удовл. состоянии в хор. состоянии

      В удовл. состоянии

      В хор. состоянии

      9. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе - 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу 19.

      Таблица 19. Таблица корректировок на состояние.

      Объект оценки Объект-аналог

      В центре В спальном районе В промзоне

      В центре

      В спальном районе

      В промзоне

      10. Выявлены предложения по продаже площадей в офисном центре. Если площадь до 20 кв.м., то цена 1 кв.м. 150 тыс. руб, если от 21 до 50 - 148 тыс. руб., если от 51 до 100 - 146 тыс. руб. Для объектов свыше 100 кв.м. цена снижена до 145 тыс. руб. Определите коэффициентные корректировки на масштаб для различных оценочных ситуаций и разработайте таблицу корректировок.

      Контрольные вопросы по Теме 6.

      1. В чем экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости?

      2. В чем заключается различие стоимости замещения и стоимости воспроизводства?

      3. В чем заключается различие стоимости замещения и полной стоимости замещения?

      4. Почему у оценщика есть выбор расчета или стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий?

      5. Какие существуют методы расчета полной стоимости замещения (полной стоимости воспроизводства)?

      6. Какие существуют виды износа зданий и строений?

      7. В чем заключается физический износ задания?

      8. В чем заключается функциональный износ задания?

      9. В чем заключается внешний износ здания?

      10. Какие существуют методы определения износа зданий и строений, в чем их суть?

      Задания по Теме 6.

      1. Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по оцениваемому объекту представлены в таблице 20.

      Таблица 20. Данные по объекту.

      № п/п Показатели Величина, руб.

      1 Стоимость земельного участка 530 000

      2 Полная стоимость воспроизводства 600 000

      3 Физический износ 70 000

      4 Функциональный износ 80 000

      5 Внешний (экономический) износ 50 000

      2. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 1500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице 21.

      Таблица 21. Описание конструктивных элементов объекта

      Конструктивные элементы здания Удельный вес в общей стоимости, % Оценка физического износа, %

      Фундамент 5 30

      Стены и перегородки 14 30

      Перекрытие 25 30

      Кровля 6 20

      Полы 8 30

      Проемы 10 10

      Отделка 9 20

      Санитарно-технические и электротехнические устройства 21 30

      Прочие работы 2 40

      3. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания - 1500 куб.м.

      Таблица 22. Данные для расчета.

      Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м. 4954,65

      Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки 1,67

      Прибыль предпринимателя 25%

      НДС 18%

      4. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 753000 руб. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 350000 руб.. Физический износ объекта оценки определен на уровне 20%. Признаки внешнего износа не выявлены. Выявлены признаки функционального износа, что обусловило повышение операционных расходов на содержание объекта на 1773 руб. в год. Ставка капитализации, определенная методом рыночной выжимки, равна 19,5%.

      5. Определите износ здания, если определены следующие показатели по оцениваемому объекту недвижимости. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей. Стоимость данного объекта недвижимости рассчитана на уровне 10 000 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 2 млн. рублей.

      6. Определите функционального износ объекта, данные по которому представлены в таблице 24. Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости составляет около 25%.

      Таблица 23.

      Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

      Расчетные показатели Средние показатели по аналогам Показатели по оцениваемому объекту

      Годовая арендная плата, руб./м2 15 000 14 500

      Площадь, сдаваемая в аренду, м2 - 100

      Коэффициент потерь от недозагрузки, % 5% 5%

      Операционные расходы, руб./м2 в год 3 000 3 000

      Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции, % 16% 16%

      7. Определите функционального износ объекта, данные по которому представлены в таблице 25. Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости составляет около 25%.

      Таблица 24.

      Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

      Расчетные показатели Средние показатели по аналогам Показатели по оцениваемому объекту

      Годовая арендная плата, руб./м2 15 000 15000

      Площадь, сдаваемая в аренду, м2 - 200

      Коэффициент потерь от недозагрузки, % 10% 10%

      Операционные расходы, руб./м2 3 000 4 000

      Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции, % 15% 15%

      8. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства здания равна 1500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450000 рублей. Эффективный возраст здания составляет 20 лет, срок физической жизни здания - 150 лет. Признаки функционального и внешнего износа здания не выявлены.

      9. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость замещения здания равна 1500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450000 рублей. Эффективный возраст здания составляет 30 лет, срок физической жизни здания - 150 лет. Признаки внешнего износа здания не выявлены. По техническим характеристикам здание уступает современным зданиям, поэтому функциональный износ оценен на уровне 15%.

      10. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость замещения здания равна 4500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 500000 рублей. Выявлен физический устранимый износ, который оценен по стоимости ремонтных работ на уровне 100000 рублей. Неустранимый физический износ составляет 17%. Признаки функционального и внешнего износа здания не выявлены.

      Контрольные вопросы по Теме 7.

      1. В чем заключается согласование результатов оценки?

      2. Почему при согласовании результатов необходимо анализировать допущения и ограничивающие условия?

      3. Какие критерии нужно проанализировать, чтобы определить вес того или иного подхода к оценке?

      4. Почему согласование результатов оценки основывается на экспертном мнении оценщика?

      5. В чем заключается метод экспертного взвешивания подходов?

      6. В чем заключается метод анализа иерархий?

      7. Какие критерии выделяют для проведения метода анализа иерархий?

      8. По какой шкале оценивается сами критерии и подходы в рамках критериев?

      9. Какой подход на Ваш взгляд является основным для объекта коммерческой недвижимости с достаточным предложением конкурирующих объектов на рынке?

      10. Какой подход на Ваш взгляд является основным при оценке АЗС при отсутствии предложений о продаже конкурирующих объектов на рынке?

      Задания по Теме 7.

      1. Получите итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 рублей, в рамках сравнительного подхода - 1500 000 рублей, в рамках затратного подхода - 1100 000 рублей. В таблице 26. представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов критериям анализа.

      Таблица 25. Экспертное мнение оценщика

      № п/п Критерий согласования Затратный Сравни-тельный Доходный

      1 Степень соответствия задаче оценки, цели оценки, функциональному назначению объекта оценки 20 50 30

      2 Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов 20 60 20

      3 Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения 20 50 30

      4 Надежность расчетов и процедур анализа 30 50 20

      5 Удельный вес экспертных оценок 20 60 20

      2. Определите значимость критериев А, Б, В и Г, на основе представленных данных.

      Таблица 26. Данные для сравнения критериев.

      А Б В Г Wj Wj '

      А 1,00

      Б 5,00 1,00

      В 1/5 1/8 1,00

      Г 1/3 1/5 1/5 1,00

      Перейти к содержанию...


      Основы оценки недвижимости задачи

      Перейти к содержанию...

      1. Оценивается коттедж, собрана информация по аналогам:

        Аналог 1 - коттедж с пристроенным зимним садом продан за 350 000 у.е.
        Аналог 2 - коттедж, идентичный Аналогу 1, но без зимнего сада, продан за 332 000 у.е.
        Стоимость строительства сада 16 000 у.е., прибыль предприни­мателя 15%, износ 10%.
        Определить корректировку на наличие / отсутствие зимнего сада методом парных продаж.

        • а) 16 000 у.е.
        • б) 18 000 у.е.
        • в) 18 400 у.е.
        • г) 14 400 у.е.
      2. Цена предложения объекта на рынке 120 000 у.е. Квартальная арендная плата 8 000 у.е., эксплуатационные расходы 4 000 у.е. в год. Поправка на торг 8%. Определить валовый рентный мультипликатор.
        • а) 3,45
        • б) 3,75
        • в) 3,94
        • г) 4,29
      3. Определить стоимость квартиры по 3-м аналогам:
        Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
        Площадь, кв.м 80758580
        Цена предложения, у.е.80 00090 00085 000
        Местоположение относительно объекта оценки лучше хуже одинаково
        Балкон есть нет нет есть

        Поправка на торг 5%, поправка на наличие / отсутствие балкона 4000 у.е., поправка на местоположение 8%.
        В зависимости от степени округления результатов промежуточных расчетов, конечный результат может не абсолютно точно совпасть с правильным вариантом ответа (из приведенных)

        • а) 79 560
        • б) 83 420
        • в) 85 620
        • г) 89 320
      4. Определить ставку капитализации по методу Инвуда, если ставка дискон­тирования 12%, безрисковая ставка 8%, оставшийся срок службы объекта 25 лет.
        • а) 8%
        • б) 12%
        • в) 13,37
        • г) 12,75%
      5. Определить годовой чистый операционный доход объекта недвижимости при следующих условиях (расчет следует вести с округлением до целого значения):

        Месячная арендная плата, у.е. 80
        Потери от недоиспользования, % от ПВД 5
        Потери от неплатежей, % от ПВД 3
        Налог на имущество, у.е. в год 64
        Налог на землю, у.е. в год 13
        Коммунальные платежи, у.е. в квартал 48
        Прочие операционные расходы, у.е. в год 24
        Налог на прибыль, у.е. в год 45

        • а) 590 у.е.
        • б) 545 у.е.
        • в) 689 у.е.
        • г) 734 у.е.
      6. Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:

        Чистый операционный доход, у.е. в квартал 10000
        Безрисковая ставка, % 6
        Поправка на инвестиционный менеджмент, % 3
        Поправка на риск вложения в недвижимость, % 2
        Поправка на низкую ликвидность, % 3
        Налог на недвижимость, % 2,2
        Страховая премия, % 1,5
        Норма возврата капитала по Рингу, % 2

        • а) 285 714
        • б) 250 000
        • в) 228 571
        • г) 203 046
      7. Стоимость земельного участка составляет 15 000 у.е., стоимость строительства нового здания 80 000 у.е., накопленный износ 30%, прибыль предприни­мателя 20%. Определить рыночную стоимость объекта по затратному подходу.
        • а) 79 800
        • б) 82 200
        • в) 85 200
        • г) 87 000
      8. Рыночная стоимость объекта составляет 120 000 у.е. Стоимость земельного участка 15 000 у.е. Полные затраты замещения, включая прибыль предприни­мателя, 150 000 у.е. Функциональный износ 12 000 у.е. Определить физический износ.
        • а) 30 000
        • б) 15 000
        • в) 18 000
        • г) 33 000
      9. Сметная стоимость строительства определена в ценах 2004 г. и составила 94 000 у.е. Индекс пересчета цен из базового уровня цен 2000 г. на дату строительства составил 1,28. Индекс пересчета цен из базового уровня цен 2000 г. на дату оценки (2011 г.) составил 2,91. Определить стоимость строительства на дату оценки.
        • а) 94 000
        • б) 213 703
        • в) 273 540
        • г) 350 131
      10. Стоимость строительства здания составляет 150 000 у.е. Возраст здания 15 лет при общем сроке службы 80 лет. Доля стоимости долгоживужих элементов в общей стоимости здания 40%. Определить неустранимый физический износ долгоживущих элементов.
        • а) 14 063
        • б) 16 875
        • в) 28 125
        • г) 11 250

      Перейти к содержанию...


      Основы оценки недвижимости МАОК

      Перейти к содержанию...

      1. Оценивается квартира в новом многоквартирном доме, собрана информация по аналогам:
        • Аналог 1 - квартира в новостройке под чистовую отделку продана за 200 000 у.е.
        • Аналог 2 - квартира, идентичная аналогу 1, но в которой проведен ремонт стоимостью 22 тыс.у.е. и установлен кондиционер стоимостью 2 тыс.у.е., продана за 220 000 у.е.

        Определить корректировку на ремонт методом парных продаж.

      2. Цена предложения объекта на рынке 80 000 у.е. Ежемесячная арендная плата 1 850 у.е., эксплуатационные расходы 2 500 у.е. в год. Поправка на торг 12%. Определить валовый рентный мультипликатор.
      3. Определить стоимость квартиры по 3-м аналогам:
        Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
        Площадь, кв.м 60 65 75 55
        Цена предложения, у.е. 70 000 80 000 65 000
        Местоположение относительно объекта оценки лучше хуже одинаково
        Балкон есть нетнет есть

        Поправка на торг 8%, поправка на наличие / отсутствие балкона 3000 у.е., поправка на местоположение 6%.

      4. Определить ставку капитализации по методу Инвуда, если ставка дискон­тирования 12%, безрисковая ставка 8%, оставшийся срок службы объекта 25 лет.
      5. Определить годовой чистый операционный доход объекта недвижимости при следующих условиях (расчет следует вести с округлением до целого значения):
        • Квартальная арендная плата, у.е. 210
        • Потери от недоиспользования, % от ПВД 7
        • Потери от неплатежей, % от ПВД 2
        • Налог на имущество, у.е. в год 56
        • Налог на землю, у.е. в год 11
        • Коммунальные платежи, у.е. в квартал 42
        • Прочие операционные расходы, у.е. в год 21
        • Проценты по кредиту, у.е. в год 45
      6. Определить стоимость недвижимости
        • Чистый операционный доход, у.е. в квартал 8000
        • Безрисковая ставка, % 7
        • Поправка на инвестиционный менеджмент, % 2
        • Поправка на риск вложения в недвижимость, % 3
        • Поправка на низкую ликвидность, % 3
        • Налог на недвижимость, % 2,2
        • Страховая премия, % 1,5
        • Норма возврата капитала по Рингу, % 4
      7. Стоимость земельного участка составляет 25 000 у.е., стоимость нового строительства здания 90 000 у.е., накопленный износ 25%, прибыль предприни­мателя 15%. Определить рыночную стоимость объекта по затратному подходу.
      8. Рыночная стоимость объекта составляет 75 000 у.е. Стоимость земельного участка 20 000 у.е. Полные затраты замещения, включая прибыль предприни­мателя, 110 000 у.е. Функциональный износ 8 000 у.е. Определить физический износ.
      9. Сметная стоимость строительства определена в ценах 2005 г. и составила 135 000 у.е. Индекс пересчета цен из базового уровня цен 2000 г. на дату строительства составил 1,42. Индекс пересчета цен из базового уровня цен 2000 г. на дату оценки (2011 г.) составил 3,38. Определить стоимость строительства на дату оценки.
      10. Стоимость строительства здания составляет 120 000 у.е. Возраст здания 15 лет при общем сроке службы 60 лет. Доля стоимости долгоживущих элементов в общей стоимости здания 45%. Определить неустранимый физический износ долгоживущих элементов.

      Перейти к содержанию...


      Оценка недвижимости затратным подходом пример расчета

      Перейти к содержанию...

        Задача 2.
      • Рассчитать стоимость объекта недвижимости по затратному подходу.
        • Дата оценки: 25.01.2009.
        • Объект оценки: здание библиотеки трехэтажное. Фундамент - железобетонные плиты; стены - кирпичные; перегородки - кирпичные; перекрытия - железобетонные; кровля - рулонная по железобетонным плитам.
        • Размеры: длина, м - 25; ширина, м - 20; высота, м - 10.
        • Место расположения: г. Воронеж.
        • Земельный участок площадью 700 кв. м в собственности. Стоимость земли в районе расположения объекта оценки составляет 2000 руб. за 1 кв. м.
        • Индекс СМР1991-дата оценки = 76,18.
        • В процессе осмотра и экспертизы объекта оценки оценщик пришел к выводу о наличии следующих видов износа: физический - 15%, функциональный - 5%.
        • Стоимость указать без НДС.

        Задача 3.
      • Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ в регионе за год составил 135,4%. Определите среднемесячный индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ.
        Задача 4.
      • Рассчитать стоимость объекта недвижимости по доходному подходу.
        Объект оценки: отдельно стоящее одноэтажное здание магазина. Общая площадь 180 м2. Площадь, сдаваемая в аренду, 140 м2. Ставка арендной платы по аналогичным объектам составляет 1 900 руб. за 1 м2 без НДС в месяц. Все арендные платежи уплачиваются полностью и вовремя. Норматив операционных расходов составляет 6% от фактически получаемых доходов. Расходы на формирование фонда замещения определены в размере 4% от потенциально возможных поступлений. Ставка доходности государственных долгосрочных облигаций составляет 7% годовых. Премия за дополнительный риск вложения денежных средств в объект оценки оценивается на уровне 14%.
        Задача 5.
      • Объект оценки: одноэтажное административное здание, расположенное в Северном районе. Аналог расположен в Южном районе (худшем). Цена аналога - 36 000 руб. за 1 м2. Найти стоимость объекта оценки, если его площадь по экспликации составляет 250 м2. Для расчета поправки на местоположение использовать следующие данные.
Объект Местоположение Физические характеристики и назначение объекта Цена, руб./м2
А Северный район Одноэтажное торговое здание 48 000
Б Северный район Одноэтажное административное здание 39 000
В Южный район Одноэтажное торговое здание 46 000
Г Южный район Одноэтажное административное здание 35 000

Перейти к содержанию...


Экзамен по оценке недвижимости

Перейти к содержанию...

Вариант 4

Определить стоимость объектов недвижимости методом капитализации дохода

  1. Оценивается гостиница на курорте, постепенно усиливающем свое значение. Срок прогнозного использования объекта 8 лет. К концу этого срока предполагается увеличение стоимости объекта на 70%. Норма дохода на инвестиции 20%, безрисковая ставка 6%. В гостинице 280 стандартных номеров, стоимость $135 за номер в сутки, заполняемость 50%, операционные расходы $1 150 000 и резервы замещения $250 000 в год.
  2. Оценивается склад на лесоповале, площадь склада 12 500 кв.м. Ставка аренды $5 с 1 кв.м.в день. Заполняемость 80%. Операционные расходы и резервы замещения 9% от ПВД. Разработка леса на участке близится к завершению. Срок прогнозного использования склада - 4 года. Норма дохода на инвестиции 17% годовых. Безрисковая ставка 8%.
  3. Оценивается офисное здание, срок прогнозного использования 6 лет. Норма дохода на инвестиции 16%, безрисковая ставка 7%. ЧОД $120 000. Уровень доходов с объекта практически постоянен.

    Задачи на ипотечно-инвестиционный анализ

  4. Объект недвижимости стоимостью в 1 млн.у.е. приобретен на 65% за счет ипотечного кредита, выданного на 16 лет под 10% годовых. Платеж по обслуживанию долга составляет 55,387% от генерируемого объектом чистого операционного дохода. Определить размер чистого операционного дохода и норму дохода на собственный капитал.
  5. Рассчитать фактор Эллвуда и ставку капитализации для объекта недвижимости, приобретенного на 75% за счет ипотечного кредита, выданного на 20 лет под 9,5% годовых с условиями ежемесячного погашения равными платежами. Через 11 лет планируется перепродажа объекта. Непогашенная доля кредита в этот момент составит 67,526% от его первоначальной суммы. Изменение стоимости объекта в этот период не планируется. Норма дохода на собственный капитал 13% в год.

    Рассчитать ставку капитализации методом рыночных экстракций.

  6. Исследуется рынок офисных помещений в центре города. Класс качества - B+ и A-. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку. Однако встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее исключением.

    Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи. Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом сегменте рынка составляет примерно 15% от цен предложения. Ставки аренды уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы.

    Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.

    1. Объект №1 Офисное здание общей площадью 180 000 кв.м. выставлено на продажу за 86,5 млн.у.е. В аренду предлагаются офисы общей площадью 135 000 кв.м. по ставке 400 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены.
      В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую информацию об Объекте №1:
      Реально сдается в аренду 94 500 кв.м. Операционные расходы и резервы на замещение оцениваются на уровне 136,5 у.е. за 1 кв.м общей площади в год, в том числе коммунальные расходы - 45,2 у.е. за 1 кв.м. Условия эксплуатации и сдачи этого здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных.
    2. Объект №2. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка аренды - 350 у.е. за 1 кв.м. в год, цена предложения на продажу - 545 у.е. за 1 кв.м. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №2 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку.
    3. Объект №3. Офисное здание общей площадью 160 500 кв.м., выставлено на продажу за 79 850 тыс.у.е.
      В аренду предлагаются офисы по ставке 420 у.е. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов и доля сдаваемых площадей Объекта №3 соответствуют средним по рынку.
    4. Объект №4. Офисные площади, проданные недавно по цене 450 у.е. за 1 кв.м предлагаются в аренду. Ставка аренды - 290 у.е. за 1 кв.м. в год, коммунальные расходы несет арендатор. Уровень коммунальных расходов и доля сдаваемых площадей Объекта №4 соответствуют средней по рынку.

    Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по каждому из объектов.

  7. Классифицируйте следующие поправки

    Поправки

    1. Процентная
    2. Абсолютная денежная
    3. Относительная денежная
    • На размер объекта
    • На наличие пристроенной мансарды
    • На оборудованную прачечную самообслуживания для жильцов в жилом доме
    • На подвод воды в земельном участке
    • На замену подвесных потолков
    • На перепланировку, переводящую объект в иной класс качества
    • На ковролиновое покрытие пола
    • На наличие мини-АТС
    • На устранимое функциональное устаревание

    Оценить объект недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого анализа сопоставимых продаж

  8. Требуется оценить объект недвижимости - одноэтажное отдельно стоящее офисное здание, находящееся на окраине города, площадью 500 кв.м, с гаражом на 6 машино-мест. Имеется следующая рыночная информация:
    №№ п/п Объект Площадь, кв.м Кол-во этажей Место-положение Наличие автостоянки Дата продажи Цена, у.е.
    1 Офисное здание 600 1 Окраина города 2 м/м 1,5 месяца назад 690 000
    2 Торговое здание 1 050 1 Центр города 10 м/м 2 месяца назад 1 750 000
    3 Офисное здание 700 1 Центр города 1 м/м 3,5 месяца назад 1 230 000
    4 Офисное здание 3 100 3 Окраина города 4 м/м 4 дня назад 2 720 000
    5 Офисное здание 480 1 Окраина города 6 м/м 5 месяцев назад 540 000
    6 Офисное здание 3 100 3 Центр города 6 м/м 4 дня назад 5 000 000
    7 Офисное здание 3 100 3 Окраина города 6 м/м 4 дня назад 2 780 000

    Известно, что в этом году цены на офисную недвижимость росли в среднем на 7% ежемесячно. Составить таблицу сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов и таблицу корректировок цен аналогов.

  9. Содержит ли сводный сметный расчет затраты на содержание службы заказчика при строительстве здания?
  10. Прогнозируемый действительный валовой доход с объекта недвижимости на текущий год равен $ 100 000. Произведите экспресс-оценку объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:
    ОбъектЦена, $ Годовой доход, $
    A 720 000 ДВД на текущий год - 90 000
    B 165 000 ДВД за истекший год - 115 000
    C 15 000 ДВД на текущий год - 3 000
  11. Какие методики оценки земли относятся к сравнительному подходу? Отметить все правильные ответы
    1. Сравнения продаж
    2. Выделения
    3. Распределения
    4. Капитализации земельной ренты
    5. Остатка
    6. Предполагаемого использования
    7. Ни один из перечисленных

    На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

  12. Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?
    1. Складское здание.
    2. Торговое здание.
    3. Офисное здание.
  13. Оценивается жилой дом в престижном районе, построенный двадцать лет назад. В доме полгода назад был произведен капитальный ремонт. Высота потолков - 2,6 м при современной норме в 3,0 м. Какой тип износа учитывает оценщик? Отметьте все нужные позиции.
    1. Физический износ
    2. Функциональный износ
    3. Внешний износ
    4. Ничего из перечисленного
  14. Определить суммарный физический износ объекта недвижимости, если имеются следующие данные о состоянии объекта:
    Конструктивные элементыУдельные веса конструктивных элементовИзнос конструктивных элементов
    Фундаменты99
    Стены2210
    Перекрытия119
    Кровля1214
    Дверные и оконные проемы648
    Внутренняя отделка2056
    Инженерное оборудование1860
    Прочее225
    ИТОГО100
  15. Определить полную восстановительную стоимость производственного здания в Московской области, если имеются следующие данные:
    • Общая площадь 8 500 кв.м
    • Полезная площадь 7 000 кв.м
    • Строительный объем 142 000 куб.м
    • Год постройки 2006
    • Стоимость 1 куб.м на 01.01.07 по данным Ко-Инвест 3 091 руб.
    • Стоимость 1 куб.м на 1969 г. по данным УПВС 15,7 руб.
    • Индекс изменения цен в строительстве с 01.01.07 на дату оценки 1,215
    • Индекс пересчета цен от уровня 1969 года к уровню 1984 года 1,13
    • НДС 18%
    • Налог на прибыль 24%
    • Норма прибыли инвестора 19%
    • Ставка капитализации для зданий 0,12
    • Ставка капитализации для земли 0,08
    • Некоторые региональные коэффициенты:
      • г.Москва 1,19
      • Новосибирская область 1,13
      • Рязанская область 0,96
      • Якутия 1,91
      • Ярославская область 1,02
  16. Определить стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, если известны следующие данные:
    • Площадь земельного участка 0,08 га
    • Кадастровая стоимость земли 3 500 руб/кв.м
    • Рыночная стоимость земли 6 500 руб./кв.м
    • Балансовая стоимость здания на дату оценки 550 000 руб.
    • Полная восстановительная стоимость здания 2 000 000 руб.
    • Стоимость СМР 1 700 000 руб.
    • Физический износ 25%
    • Функциональный (моральный) износ 10%
    • Внешний (экономический) износ 3%

Перейти к содержанию...


Фрагмент работы

Задача 7. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Текущую стоимость объекта определим по формуле:

где текущая стоимость объекта;

денежный поток периода t;

ставка дисконтирования;

стоимость реверсии или остаточной стоимости.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, текущая стоимость объекта составляет 138,63 млн. руб.

Задача 19. Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000 у.е. на 4 года. Ставка процента составляет 7,72%. Определите величину фактической арендной платы банка за аренду офиса.

Для определения величины фактической арендной платы банка за аренду офиса воспользуемся функцией денежной единицы - взносом на амортизацию денежной единицы:

200 000 у.е. * 0,30006 = 60 012 у.е. - сумма ежегодной арендной платы;

60 012 * 4 = 240 048 у.е. - сумма арендной платы за 4 года;

240 048 - 200 000 = 48 048 у.е. - сумма начисленных процентов.

Таким образом, фактически банк выплатит 48 048 у.е. за аренду офиса за 4 года.

Задача 27. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, что ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации (при расчете методом кумулятивного построения) равен сумме: безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

а) безрисковая ставка дохода - 8,4% (по условию);

б) премия за риск инвестиций - 0 (привлечение дополнительных средств не потребуется);

в) поправка на ликвидность - 3% (принята на уровень долларовой инфляции за время продажи права аренды офисного центра - около 3-х месяцев);

г) поправка за инвестиционный менеджмент - 5% (по условию);

д) норма возврата - 10% (100% / 10 лет = 10%).

Получаем:

Коэффициент капитализации = 8,4 + 3 + 5 + 10 = 26,4%.

Задача 34. Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из четырех способов:

1) строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12000 д.е. за квартиру, 580000 д.е. затраты на строительство);

2) разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5000 д.е. за участок, 25000 д.е. затраты на оплату юридических и инженерных услуг);

3) размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м2 - 30 д.е., площадь склада - 9500 м2, затраты на оборудование склада - 60 000 д.е.);

4) организация на участке уличной торговли (1100 д.е. - доход, приносимый 1 фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболее эффективного использования.

Вариант наиболее эффективного использования будем выбирать, исходя из максимальной доходности (максимума дохода собственности и стоимости участка). Для каждого варианта рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД), который представляет собой разность действительного валового дохода (ДВД) и операционных расходов (ОР):

1) ДВД = 65*12 000 = 780 000; ЧОД = 780 000 - 580 000 = 200 000 д.е.

2) ДВД = 25* 5 000 = 125 000; ЧОД = 125 000 - 25 000 = 100 000 д.е.

3) ДВД = 9500*30 = 285 000; ЧОД = 285 000 - 60 000 = 225 000 д.е.

4) при расчете дохода от уличной торговли будем считать, что стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости, т.е. допустим, что земельный участок в данном случае имеет 200 фронтальных метров, тогда доход будет равен: 200*1100 = 220 000 д.е.

Максимум дохода дает третий вариант, т.е. размещение на участке склада строительных материалов.

Таким образом, вариантом наиболее эффективного использования данного земельного участка является размещение на участке склада строительных материалов.

Задача 35. Стоимость здания 800 тыс. у.е.; коэффициент капитализации для здания 18%, чистый операционный доход 250 тыс. у.е.; коэффициент капитализации для земли 11%. Определить стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка определим, исходя из формулы:

,

где Д - чистый операционный доход;

С - стоимость объекта;

К - коэффициент капитализации для объекта.

В нашем случае:

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 963,64 тыс. у.е.

Задача 37. Определить вариант лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка:

Показатель

Сценарии использования

Жилое здание

Офисное здание

Промышленное здание

Площадь возводимых зданий, м2

7 000

5 000

8 000

Стоимость строительства зданий, долл./м2

200

250

150

Чистый операционный доход, долл.

2 000 000

2 700 000

1 800 000

Коэффициент капитализации зданий, %

23

22

24

Коэффициент капитализации земли, %

20

20

20

Стоимость возводимых зданий определяем умножением их площади на стоимость строительства одного квадратного метра:

1) жилого здания: 7 000 * 200 = 1 400 000 долл.;

2) офисного здания: 5 000 * 250 = 1 250 000 долл.;

3) промышленного здания: 8 000 * 150 = 1 200 000 долл.

Стоимость земельного участка определяем, исходя из формулы:

,

где Д - чистый операционный доход;

С - стоимость объекта;

К - коэффициент капитализации для объекта.

1) для жилого здания:

Д = 1 400 000 * 0,23 + Сземли*0,2 = 2 000 000;

Сземли = (2 000 000 - 1 400 000*0,23)/0,2 = 8 390 000;

2) для офисного здания:

Д = 1 250 000*0,22 + Сземли*0,2 = 2 700 000;

Сземли = (2 700 000 - 1 250 000*0,22)/0,2 = 12 125 000;

3) для промышленного здания:

Д = 1 200 000*0,24 + Сземли*0,2 = 1 800 000;

Сземли = (1 800 000 - 1 200 000*0,24)/0,2 = 4 560 000.

Вариант наиболее эффективного использования выбираем, исходя из максимума стоимости участка.

В нашем случае максимальная стоимость земельного участка приходится на второй вариант - строительство офисного здания. Значит вариантом лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка будет строительство офисного здания.

Список литературы

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003. - 456с.

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: Учеб. для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 509с.

3. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер, 2001. - 416с.

4. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. - 304 с.

5. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЗШШ>, 2002 г. - 265с.

6. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г. - 265с.

Список литературы и источников

Все тесты Получить/Скачать!

  1. ОП.01. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности
  2. ОП.05. Налоги и налогообложение (ГУЗ)
  3. СД 08 Оценка стоимости земли (ГУЗ)
  4. ОП.07. Инвестиции (ГУЗ)
  5. ОП.04. Экономический анализ (ГУЗ)
  6. СД 03 Бухгалтерский учет и аудит (ГУЗ)
  7. СД 02 Микро- и макроэкономические основы рыночного ценообразования (ГУЗ)
  8. СД07 Практика оценки стоимости недвижимости (ГУЗ)
  9. Сд06 Ценообразование в строительстве (ГУЗ)
  10. СД04 Основы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ГУЗ)
  11. СД03 Основы оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств (ГУЗ)
  12. СД.05. Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса) (ГУЗ)
  13. Основы оценки стоимости недвижимости (ГУЗ)
  14. СД.01. Основы оценки стоимости имущества (ГУЗ)
  15. ОП.06. Математические методы в оценке (ГУЗ)
  16. Примерные темы дипломных работ по программе оценка стоимости недвижимости и оценка стоимости предприятий (бизнеса)

Другие похожие работы





© 2002 - 2019 RefMag.ru