|
|
Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
|
РАНХиГС > Оценка недвижимости > Задачи по оценке недвижимости с ответами РАНХиГС Решено! - Задачи по оценке недвижимости с ответами РАНХиГСЗадачи по оценке недвижимости РАНХиГС2017 г.СодержаниеЗадача. Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью 950 тыс.руб. площадью 1300 м2 для строительства гаражей. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) - 5 м с каждого гаража. При строительстве гаражей размерами 4х6 м, затраты на строительство одного гаража составляют 30 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 58 тыс. руб. При строительстве гаражей размерами 3Х6 м, затраты на строительство каждого гаража уменьшаться на 3 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 50 тыс. руб. Гаражи, размером 3x5 м будут продаваться за 40 тыс. руб. при затратах на строительство гаража - 20 тыс.руб. Определить наиболее прибыльный вариант разбивки земельного надела.Задача. Офис оценен в 5 000 000 руб. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта -оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис, по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%. Так как продажа данного объекта в случае необходимости займет некоторое время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт- оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала составляет 5%. Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом. Задача. Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход (магазина), методом сравнения продаж. Исходные данные для расчета приведены в таблице. Показатели Объект Сравнимые продажи оценки №1 №2 Цена продажи магазина (без стоимости мебели и оборудования), млн.руб. - 80 150 Передача права на собственность Полное владение Полное владение Полное владение Условия финансирования рыночные рыночные рыночные Условия продажи рыночные рыночные рыночные Состояние рынка (время) - 3 мес.назад 6 мес.назад Уровень инфляции в год - +20% +20% площадь. кв. м 600 300 500 Качество материала Тоже Тоже Тоже Месторасположение Тоже Тоже Тоже Экономическая характеристика: уровень рентабельности (прибыль от реализации в % к товарообороту), % 6 6 8 Стоимость мебели, млн.руб. 80 - - Задача. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели: - Эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет; - Оставшийся срок экономической жизни - 60 лет. Рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Задача. Объекту оценки необходимо дополнительное охранное оборудование. Такое оборудование необходимо для того типа материалов, который обычно хранится на складе. Его можно купить и установить за 40000 рублей. Кроме того, склад освещен лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы лампы дневного света. Затраты на такую замену составят 120000 рублей. Ежегодные потери арендной платы за счет функционального устаревания оценены в 0,5 рублей за 1 кв. м. Со всей площади склада. Определить сумму устранимого функционального износа и сумму неустранимого функционального устаревания при условии, что площадь объекта, сдаваемого в аренду составляет 1450 кв. м. Задача. Некая компания сдает в аренду имущество. Сданное в аренду имущество приносит рентный доход 250 000 руб. Имущество сдано в аренду на 20 лет. Арендатор несет все издержки по содержанию арендованного имущества по условиям договора об аренде, таким образом, чистый доход арендодателя составит 250 000 руб. Простое умножение показывает, что рентные платежи за 20 лет составят 5000 000 руб. Предположим, что эта сумма должна быть уплачена серией одинаковых платежей. Сколько нужно заплатить, чтобы ежегодный доход в течение 20 лет составлял 250 000 руб. Или, говоря другими словами, какова текущая стоимость 20 платежей по 250 000? Ставка банковского процента составляет 12%. Задача. Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 18% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 25 лет назад, составляет 800 000 руб. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения показал, что общий срок экономической службы здания составляет 80 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости. Задача. Какова общая расчетная стоимость жилого объекта недвижимости с домом площадью 2 500 кв. м в соответствии с затратным подходом? Стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, тыс.р. за 1 кв. м Стоимость воспроизводства гаража площадью 300 кв. м, тыс.р. за кв. м 50 Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворе, тыс.р. 10 000 Общий физический износ, тыс.р. 2 000 Устранимый физический износ, тыс.р. 2 000 Общее функциональное устаревание, тыс.р.. 5 000 Устаревание, вызванное отсутствием системы кондиционирования, тыс.р. 3 000 Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж, тыс.р. 50 000 Задача. Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 16% снижения ставки арендной платы и соответствующее 51 снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 15 лет назад, составляет 750 000 руб.. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения показал, что общий срок экономической службы здания составляет 90 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости. Задача. Оценить влияние финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью - 2 700 000 руб. Инвестор рассчитывает взять кредит на 10 лет на сумму 2 500 000 руб. под 15% годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит 500 000 руб. Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до 12%? Задача. Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 17% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, составляет 700 000 руб. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения показал, что общий срок экономической службы здания составляет 60 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости. Задача. Требуется оценить участок земли, который инвестор планирует разделить на 20 участков и затем продать их в течение 5 лет по 4 участка в год по цене 2 500 тыс. руб. за каждый участок. Ставка дохода на инвестиции (норма отдачи на капитал) составляет 15 %. При этом будут иметь место следующие издержки на устройство участков (тыс. руб.): • планировка, очистка, инженерные сети, проект 15 000 тыс. руб. • управление 1 000 тыс. руб. • накладные расходы 2 000 тыс. руб. • маркетинг 300 тыс. руб. • налоги и страховка 500 тыс. руб. • прибыль предпринимателя 2 000 тыс. руб. Задача. Требуется определить стоимость незастроенного массива земли общей площадью 15 000 м2 (150 соток), который застройщик планирует разделить на 10 одинаковых участков, площадью 15 соток каждый, построить на них коттеджи и продать, получив при этом прибыль в размере 25 %. Прямые затраты определены в размере 20 000 тыс. руб., косвенные - 4 000 тыс. руб. Предполагаемая цена продажи одного участка 6 150 тыс. руб. Предполагается продать все участки с улучшениями в течение года в следующих объемах: в течение первого квартала - 1 участок, в течение второго квартала - 2 участка, в течение третьего квартала - 3 участка, в течение четвертого квартала - 4 участка. Ставка дисконтирования составляет 24 %. Задача. Определить стоимость объекта недвижимости, если оценка объекта проводится через три года после его приобретения. На приобретение объекта был получен кредит в размере 3 000 тыс. руб. под 12 % годовых на 10 лет с ежемесячным начислением процентов. Собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет, после чего перепродать его за 7 000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 200 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на собственный капитал определена инвестором в размере 15 %. Задача. Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилищ дома за 200 тыс.р. Дом был построен за 550 тыс.р., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 800 тыс.р. до 900 тыс.р. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 6690 р. до 7590 р. в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за 7190 р. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за 6440 р. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения. Определить: 1) валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому; 2) вероятную первоначальную рыночную стоимость дома; 3) величину потерн в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта. Задача. Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации: 1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра; - арендная площадь бизнес-центра - 1500 кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке; - рыночная арендная ставка составляет 4500 руб. за 1 кв.м в год; - количество заключенных договоров аренды - 65; норма потерь от недозагрузки арендной площади - 10%; норма потерь от неплатежей за аренду - 5%; - операционные расходы - 40 % от действительного валового дохода; - расстояние до центра города - 25 км; - финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств. 2) данные по сопоставимым с оцениваемым объектам Показатели Сопоставимые объекты 1 2 3 4 Цена продажи, тыс.р. 21500 15200 25000 30000 Чистый операционный доход, тыс.р. 4515 3344 5250 6270 Требуется: а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данные, необходимые для оценки стоимости бизнес-центра; б) рассчитать на основе приведённых в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде); ;) определить рыночную стоимость бизнес-центра. Задача. Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных: • общая площадь объекта 1300 м2; • площадь, занятая собственником 90 м2; • арендная площадь 1200 м2, из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 3500 р. за м2 (контрактная арендная плата); • рыночная арендная ставка - 3600 р. за м , • платежи по договору страхования 19500 р.; • расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода; • коммунальные платежи 77000 р.; • расходы на уборку помещений 45000 р.; • затраты на техническое обслуживание 33000 р.; • стоимость очередной замены дверных проемов составляет 50000 р., замена необходима через 7 лет; • депозитная ставка надежного банка 12%; • - норма потерь от недозагрузки 10%; норма потерь от неплатежей 3%; • - налоговые платежи - 46000 р.; • доход от прачечной составляет 1000 р. в год. В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующнйся) на сумму -800000 р. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 650000 р. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%. Задача. Необходимо оценить промышленное здание о железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи: • Объект продан в этом году ПО пене 19 500 тыс.р., имеет железнодорожную ветку: • Объект продан год назад за 18 000 тыс.р., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери; Объект продан в этом году за 19 500 тыс.р., полностью огорожен. Известно, что железнодорожная ветка стоит 2500 тыс.р.; загрузочная дверь -1000 тыс.р.; ограждение - 5000 тыс.р. Прирост стоимости составляет 5% в год. Задача. Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 850 тыс. руб. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 2900 куб. м, а накопленный износ - 26 %. Задача. Стоимость нового строительства аналогичного здания определена в размере 850 тыс. руб., стоимость земельного участка – 30 тыс. руб. В рассматриваемом здании требуется ремонт кровли, полное восстановление отделки внутренних помещений, частичный ремонт системы водоснабжения. Стоимость ремонтно-строительных работ по восстановлению кровли – 60 тыс. руб., отделочных работ – 115 тыс. руб., водоснабжения – 28 тыс. руб. Функциональный износ здания составил 5%, внешний износ – 2,5%. Определите стоимость объекта. Задача. Единый объект недвижимости включает земельный участок и типовое здание. • Общая площадь здания 985 м2. • Время постройки - январь 1997 г. • Типичный срок экономической жизни здания - 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа отсутствуют. Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./м2. Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство. Оценить стоимость земельного участка на дату оценки - апрель 2017 г. |
||
|
|
||
|
© 2002 - 2024 RefMag.ru |
||
|
|