Оценивается квартира в новом многоквартирном доме, собрана информация по аналогам:
Аналог 1 - квартира в новостройке под чистовую отделку продана за 200 000 у.е.
Аналог 2 - квартира, идентичная аналогу 1, но в которой проведен ремонт стоимостью 22 тыс.у.е. и установлен кондиционер стоимостью 2 тыс.у.е., продана за 220 000 у.е.
Определить корректировку на ремонт методом парных продаж.
Цена предложения объекта на рынке 80 000 у.е. Ежемесячная арендная плата 1 850 у.е., эксплуатационные расходы 2 500 у.е. в год. Поправка на торг 12%. Определить валовый рентный мультипликатор.
Определить стоимость квартиры по 3-м аналогам:
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Площадь, кв.м
60
65
75
55
Цена предложения, у.е.
70 000
80 000
65 000
Местоположение относительно объекта оценки
лучше
хуже
одинаково
Балкон
есть
нет
нет
есть
Поправка на торг 8%, поправка на наличие / отсутствие балкона 3000 у.е., поправка на местоположение 6%.
Определить ставку капитализации по методу Инвуда, если ставка дисконтирования 12%, безрисковая ставка 8%, оставшийся срок службы объекта 25 лет.
Определить годовой чистый операционный доход объекта недвижимости при следующих условиях (расчет следует вести с округлением до целого значения):
Квартальная арендная плата, у.е. 210
Потери от недоиспользования, % от ПВД 7
Потери от неплатежей, % от ПВД 2
Налог на имущество, у.е. в год 56
Налог на землю, у.е. в год 11
Коммунальные платежи, у.е. в квартал 42
Прочие операционные расходы, у.е. в год 21
Проценты по кредиту, у.е. в год 45
Определить стоимость недвижимости
Чистый операционный доход, у.е. в квартал 8000
Безрисковая ставка, % 7
Поправка на инвестиционный менеджмент, % 2
Поправка на риск вложения в недвижимость, % 3
Поправка на низкую ликвидность, % 3
Налог на недвижимость, % 2,2
Страховая премия, % 1,5
Норма возврата капитала по Рингу, % 4
Стоимость земельного участка составляет 25 000 у.е., стоимость нового строительства здания 90 000 у.е., накопленный износ 25%, прибыль предпринимателя 15%. Определить рыночную стоимость объекта по затратному подходу.
Рыночная стоимость объекта составляет 75 000 у.е. Стоимость земельного участка 20 000 у.е. Полные затраты замещения, включая прибыль предпринимателя, 110 000 у.е. Функциональный износ 8 000 у.е. Определить физический износ.
Сметная стоимость строительства определена в ценах 2005 г. и составила 135 000 у.е. Индекс пересчета цен из базового уровня цен 2000 г. на дату строительства составил 1,42. Индекс пересчета цен из базового уровня цен 2000 г. на дату оценки (2011 г.) составил 3,38. Определить стоимость строительства на дату оценки.
Стоимость строительства здания составляет 120 000 у.е. Возраст здания 15 лет при общем сроке службы 60 лет. Доля стоимости долгоживущих элементов в общей стоимости здания 45%. Определить неустранимый физический износ долгоживущих элементов.