Восстановительная стоимость в оценке стоимости

Восстановительная стоимость (затраты на восстановление) 1 куб. М объема здания в рублях

Таблица 49А

Методы расчета полной стоимости (затрат) воспроизводства (замещения) в оценке недвижимости

Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К прямым затратам относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

• стоимость инвестиций в землю;

• гонорары проектно-сметным организациям;

• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения).

Определение затрат на воспроизводство улучшений при оценке стоимости предприятия бизнеса

Стоимость затрат, необходимых для воспроизводства определяется как затраты на создание улучшений с учетом накопленного износа.

Стоимость затрат, необходимых для воспроизводства улучшений (Сулучш) с учетом накопленного износа (Ин) в затратном подходе определяется по формуле:

Для определения затрат, необходимых для воспроизводства улучшений (С2012) исследуемого объекта используется три метода:

Метод удельных затрат на единицу площади или объёма – заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы.

Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас и т.д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сметного расчёта предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Оценщик считает корректным определить стоимость затрат на воспроизводство производственных зданий как сумму издержек на воспроизводство аналогичных объектов с использованием базы данных об укрупненных показателях стоимости строительства типовых зданий. Оценщик полагает, что при строительстве не возникнет существенных отличий реальных затрат от уровня учтённого в справочных стоимостных показателях.

Определение затрат на восстановление поврежденного транспортного средства

автотранспортного средства

5.1. Стоимость восстановления (величина затрат на ремонт) поврежденного автотранспортного средства складывается, в общем случае, из стоимости работ (Вр) с учетом предусмотренных надбавок или скидок, стоимости использованных в процессе восстановления основных материалов (Вм) и стоимости устанавливаемых на транспортное средство деталей (Вд), запасных частей.

В случае определения размера компенсации за восстановление поврежденного АМТС (Кв) (например, автомобиль не ремонтируется) учитывается его частичное обновление при замене поврежденных деталей с расчетным процентом износа (Итр (определенным с учетом пунктов 4.10, 4.10.1, 4.10.2, формула (2))) на новые. В этом случае расчет ведется по формуле:

Кв = Вр + Вм + kи x Вд, руб. (11)

Примечание. При расчете размера компенсации за аварийное повреждение по запросу страхового общества в формулу (11) вместо коэффициента износа (kи) вводится показатель (процент) скидки на износ, определенный договором страхования на конкретное транспортное средство.

5.2. Способ, виды и объем ремонтных работ (операций) определяются экспертом в зависимости от характера и степени повреждения отдельных деталей с учетом необходимости проведения сопутствующих работ по разборке, регулировке, подгонке, окраске, антикоррозийной обработке и т.д., в соответствии с технологией, установленной предприятием - изготовителем транспортного средства.

5.3. Эксперт принимает решение о замене агрегата, узла (детали) только при технической невозможности или экономической нецелесообразности их восстановления (ремонта), руководствуясь требованиями нормативных документов, действующих в Российской Федерации, и технической документацией предприятий - изготовителей транспортных средств, регламентирующих нормативы технического состояния и безопасности эксплуатации.

Примечания. 1. Решению о замене двигателя, коробки передач, раздаточной коробки (коробки отбора мощности), ведущих мостов, межосевых дифференциалов, колесных редукторов, рулевого механизма, гидроусилителя руля, топливного насоса высокого давления; а для специализированного транспорта - агрегатов и механизмов, размещенных на шасси базового автомобиля, должна предшествовать, как правило, их дефектовка с разборкой.

2. Замена кузова легкового автомобиля, автобуса, кабины грузового автомобиля назначается в том случае, если они не соответствуют требованиям на приемку кузовов в ремонт (РД 37.009.024) или его ремонт экономически нецелесообразен.

5.4. При назначении объема окрасочных работ эксперт должен исходить из необходимости полной (а не частичной) окраски всех замененных и подвергшихся сварке, рихтовке, правке окрашиваемых деталей до видимой линии их раздела с сопряженной деталью, а также сопряженных деталей, если их окрашенная поверхность повреждается в результате соединения сваркой, возможна частичная окраска в соответствии с рекомендациями изготовителя, справочником Lackierung и т.п.

5.5. Если в соответствии с требованиями 5.4 окраске подлежит более 50% наружной окрашиваемой поверхности транспортного средства, должна быть назначена полная наружная окраска всего транспортного средства.

5.6. При органолептическом методе определения технического состояния транспортного средства и объема восстановительных работ не всегда имеется возможность выявить причины некоторых дефектов на внутренних деталях агрегатов и узлов трансмиссии или силового агрегата, а также скрытых деталях кузова или кабины. В таких случаях все предположения по скрытым повреждениям эксперт должен зафиксировать в акте осмотра и документе, выдаваемом заинтересованной организации (лицу), но не включать в стоимость восстановления до подтверждения предположения непосредственным осмотром разобранного узла, агрегата или заказом-нарядом на выполненные работы по устранению повреждения.

Примечание. В стоимость восстановления транспортного средства заранее могут быть включены затраты на дефектовку (снятие, разборка и т.д.) узла, агрегата с указанием на скрытое повреждение.

5.7. Стоимость восстановительных работ определяется на основании установленных предприятием-изготовителем нормативов трудоемкостей технического обслуживания и ремонта транспортного средства, средневзвешенной стоимости одного нормо-часа работ по ТО и ремонту транспортного средства данного типа в данном регионе (с учетом предусмотренных надбавок или скидок).

Для АМТС, которые ремонтировались у официальных дилеров или у которых величина расчетного износа не превышает 40% и срок эксплуатации не более 5 лет, стоимость запасных частей, материалов и нормо-часов по видам ремонтных работ определяется по данным ближайших официальных дилеров и фирменных СТОА, во всех остальных случаях достаточно того, что применяемые для восстановительного ремонта запчасти, материалы и услуги должны иметь сертификат соответствия.

5.8. При определении ущерба для поврежденного в дорожно-транспортном происшествии транспортного средства, находящегося на гарантийном периоде эксплуатации, могут быть учтены возможные расходы на ремонт транспортного средства до истечения гарантийного срока, т.к. по условиям предприятия-изготовителя гарантийные обязательства на транспортное средство после ДТП утрачивают свою силу. Сумму компенсации за неиспользованные гарантийные обязательства следует определять исходя из остатка гарантийного пробега транспортного средства и норматива затрат на текущий (гарантийный) ремонт (на 1000 км пробега), установленного предприятием - изготовителем транспортного средства.

5.9. Стоимость ремонта деталей, узлов, агрегатов АМТС не должна превышать суммарной стоимости новых запчастей и стоимости работ по их замене. В случае, если расчетная величина ущерба превышает среднюю рыночную стоимость АМТС на момент причинения ущерба, величина ущерба принимается равной средней рыночной стоимости АМТС.

Определение стоимости нового строительства в затратном подходе оценки недвижимости

Напомним основную формулу определения стоимости строительства при оценке недвижимости:

где –стоимость нового строительства при оценке недвижимости;

–стоимость прямых издержек;

–стоимость косвенных издержек;

–прибыль предпринимателя.

Прямые издержки – расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте.

Косвенные издержки –расходы застройщика, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства.

Прибыль предпринимателя (ПП)–это обусловленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за участие в строительном инвестиционном проекте.

Оценка полных затрат (стоимости) воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам в оценке недвижимости

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Vп_замещ =[? V_j · C_j ]· К_н, (6.4)

где Vп_замещ – полная стоимость замещения;

V_j – объем j-го компонента;

C_j – стоимость единицы объема;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• субподряд;

• разбивка по профилю работ;

• выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нам мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Расчет полной стоимости (затрат) воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы в оценке недвижимости

Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² площади здания.

Vп_замещ =С₁ м² · S_стр · К_н · К_рег · К_в · К _пз · К _ндс , (6.3)

где Vп_замещ – полная стоимость замещения здания;

С₁ м² – стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н= 1);

К_рег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить Укрупненные показатели стоимости строительства. Укрупненные показатели стоимости строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС- 2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства "РСС-2008" подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) "Мосстройцены" и Научно-производственной фирмы (НПФ) "Центр информационных технологий в строительстве".

Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2008, рассчитаны по состоянию на 1 января 2008 года и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии "проект". "РСС-2008" издается в электронном виде, он представлен 89 системами стоимостных показателей в составе программы "Экспресс-смета", рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.

Сборники «РСС-2008» – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.

Пример.

Определите полную стоимость замещения офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного 2-этажного здания 480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ² были получены следующие данные, представленные в таблице 6.1.

Таблица 6.1.

Расчет полных затрат (стоимости) на воспроизводство (замещения) методом количественного обследования в оценке недвижимости

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

• ресурсный;

• ресурсно-индексный;

• базисно-индексный;

• базисно-компенсационный;

• на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Рассмотрим подробнее данные методы.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

1. Тесты ГКО
2. Темы дипломов по государственной кадастровой оценке
3. Общие положения ГКО
4. Тесты 3 подхода
5. Расчет корректирующего коэффициента к справочным показателям затрат
6. Курсовая по оценке квартиры
7. Тест по кадастровой оценке населенных пунктов
8. Тест по кадастровой оценке земель промышленного назначения
9. Тест Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
10. Практика определения кадастровой стоимости Земель лесного фонда
11. Применение многомерного регрессионного анализа в задачах индивидуальной и массовой оценки объектов недвижимости
12. Тест по кадастровой оценке садов
13. Вопросы к аттестации по теме Автоматизированная система оценки недвижимости (АСОН)
14. Практика кадастровой оценки объектов капитального строительства

Другие похожие работы

• Определение стоимости объекта оценки
• Факторы влияющие на стоимость недвижимости
• Контрольная работа на тему Оценка бизнеса
• Контрольная работа - Оценка стоимости предприятия
• Контрольная по оценке стоимости