Вопросы и задачи по теме оценка бизнеса, доходный подход (часть 3)
2010 г.
Задание
Задание по теме 2 часть 3
Задание 1. Письменно сформулируйте ответы на приведенные ниже вопросы
В чем заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости?
Какие методы включает доходный подход к оценке стоимости недвижимости?
Какие существуют методы расчета ставки капитализации в оценке недвижимости?
Какие существуют методы расчета ставки дисконтирования в оценке недвижимости?
Каким образом определяют ставку капитализации методом рыночной экстракции (выжимки)?
Какие риски учитываются при определении ставки дисконтирования методом кумулятивного построения?
Какие существуют методы для оценки нормы возврата капитала в составе ставки капитализации?
Почему на практике оценщики используют чаще метод Хоскольда для расчета нормы возврата капитала?
Почему не любой объект недвижимости на практике оценивают в рамках доходного подхода методом капитализации?
В чем суть ипотечно-инвестиционного анализа?
Задание 2. Решите задачи
Задача 1. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми и финансово реализуемыми.
Данные по вариантам использования
Вариант использования
Офис
Ресторан/кафе
Магазин
Площадь помещения, м2
500
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
14 000
13 500
13 000
Потери от недоиспользования, %
25
20
10
Операционные расходы, руб. в год
600 000
400 000
350 000
Коэффициент капитализации, %
20
20
20
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
200 000
175 000
0
Задача 2. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4 500 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Данные по продажам аналогичных объектов, руб.
Показатель Объекты недвижимости
№1
№2
№3
№4
Цена продажи
12 000 000
1 500 000
1 400 000
1 000 000
ЧОД
3 100 000
420 000
250 000
215 000
Задача 3. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 80% его первоначальной цены.
Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность -1,2%, премия за инвестиционный менеджмент -1 %. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.
Задача 4. Рассчитать стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 150 000 руб., если прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 60%.
Безрисковая ставка составляет 6,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,2%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.
Задача 5. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 1 700 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначальной цены.
Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент 4 2,5%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Задача 6. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если по объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере (прогнозный период 6 лет): 1-й год - 100 000 руб., 2-й год - 300 000 руб., 3-й год - 220 000 руб., 4-й год -120 000 руб., 5-й год - 170 000 руб., 6-й год - 270 000 руб. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода - 1 030 000 руб.
Безрисковая ставка - 6,5%, премии за риски оценены в размере: премия за риск вложения в недвижимость - 2,8%; премия за риск инвестиционного менеджмента - 2,2%; среднерыночный срок экспозиции сегмента рынка недвижимости, которому принадлежит оцениваемый объект, составляет 3 месяца.
Задача 7. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные по объекту - в таблице.
Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 3,8%, премия за инвестиционный менеджмент - 3,5%. Стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость объекта снизится в среднем на 40% через 20 лет за счет окончания срока эксплуатации объекта.