RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
тел. +7(903)795-74-78, +7(495)795-74-78, [email protected], ,
,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Методические материалы:

Список литературы по оценке земли > Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург)

Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург)

Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург) // Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. С. 65-74.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург)"

Введение Наша страна обладает ценнейшими природны ми ресурсами, центральное место среди которых занимает земля. Несмотря на обширность распро странения по площади, данный ресурс ограничен, в связи с чем актуальной во все времена остается проблема обеспечения рационального его исполь зования. Земля обладает уникальными природны ми характеристиками, исследование которых необходимо для обоснования наиболее эффектив ного ее использования в хозяйственной деятельно сти человека. Однако землю нужно рассматривать не только как природный ресурс, но и как объект социально экономических отношений, обладающий опреде ленной оценочной стоимостью. Одной из разновидностей оценки земель в на шей стране является определение ее кадастровой стоимости. Помимо обозначенных ранее целей, связанных с обеспечением рационального и эффек тивного использования земель, указанная оценка используется также для налогообложения. Тема кадастровой оценки земель и особенно ее методического обеспечения нашла отражение во многих публикациях отечественных исследовате лей. Так, например, в работах Ю.В. Чернецкой [1], Ю.И. Шабаевой [2], О.А. Трибуц [3] проанализиро ваны основные факторы, оказывающие влияние на стоимость земель в населенных пунктах. Иссле дования [4, 5] посвящены экспертному подходу к массовой оценке. Работы Т.И. Балтыжаковой [6, 7], П.М. Демидовой и А.М. Рыбкиной [8] осве щают особенности применения статистических методов расчета кадастровой стоимости земель. В статьях А.В. Чирухина [9, 10] содержатся тре бования, предъявляемые к рыночной информа ции, используемой для проведения кадастровой оценки. Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. 65–74 Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере ... DOI 10.18799/24131830/2019/2/94 65 УДК 519.23 ВАРИАТИВНЫЙ УЧЕТ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ПРИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА САНКТ>ПЕТЕРБУРГ) Лепихина Ольга Юрьевна1, [email protected] Правдина Екатерина Александровна1 , [email protected] 1 Санкт:Петербургский горный университет, Россия, 199026, г. Санкт:Петербург, 21:я линия В.О., 2. Актуальность исследования. Земля является важнейшим ресурсом, значимость которого в настоящее время очень сложно пе: реоценить. Будучи средством производства, в то же время она выступает в качестве пространственного базиса для жизнедея: тельности населения. В современных условиях особенно остро стоит вопрос обеспечения рационального и эффективного ис: пользования земель. Для этой цели необходим комплексный анализ и оценка ее экономических, климатических, экологических, геологических и иных характеристик. Одной из разновидностей такой оценки является определение кадастровой стоимости зе: мель. В нашей стране она используется, в первую очередь, для налогообложения, в связи с чем важным становится вопрос о необходимости получения точных и объективных результатов оценки. Современные методики не совершенны, и их применение не всегда обеспечивает корректные и справедливые стоимости земель. Так, к примеру, в них недостаточно внимания уделяется обоснованию исходных ценообразующих факторов, а также корректному выбору их учета при кадастровой оценке. Влияние каждого ценообразующего фактора можно выразить с помощью оценочных показателей разной размерности. Настоящая статья посвящена анализу зависимости кадастровой стоимости земель от выбранного варианта учета факторов на примере земельных участков, расположенных на Васильевском острове города Санкт:Петербурга. Цель: исследование влияния вариативного учета ценообразующих факторов на итоговую стоимость земель населенных пунктов для дальнейшего уточнения и совершенствования методического обеспечения кадастровой оценки земель. Методы. Анализ района местоположения объектов исследования выполнен на основе изучения картографических источников, а также путем визуального осмотра объектов недвижимости. Сбор значений оценочных показателей кадастровой стоимости зе: мельных участков осуществлялся методами пространственного анализа и моделирования данных в геоинформационной систе: ме MapInfo. Выборки рыночных данных о земельных участках производились классическими методами статистического сбора и обработки данных с применением программных приложений пакета MS Office и SPSS. Для построения статистических моде: лей кадастровой стоимости земель использован корреляционно:регрессионный метод. В целях определения взаимозависимых оценочных показателей при трех рассматриваемых вариантах использован метод «корреляционных плеяд» П.В. Терентьева. Результаты. При проведении кадастровой оценки земель необходимо принимать во внимание наличие вариативности учета факторов с помощью разноразмерных оценочных показателей. Выбор того или иного показателя, характеризующего влияние фактора, должен быть обоснован. Корреляционный анализ показателей выявил разную степень их взаимозависимости, что сви: детельствует о том, что они не всегда могут быть взаимозаменяемы при построении статистических моделей. Установлено, что от выбора состава исходных оценочных показателей факторов зависит их структура, состав наиболее значимых показателей, а также рассчитанные кадастровые стоимости земельных участков. Ключевые слова: Земельный участок, природный ресурс, кадастровая оценка, ценообразующий фактор, оценочный показатель, корреляционно:регрессионный метод, метод корреляционных плеяд. За рубежом тема кадастровой оценки также весьма актуальна. Основные вопросы, волнующие представителей западного научного сообщества, связаны с точностью формируемых статистиче ских моделей массовой оценки земель [11], метода ми определения значений ценообразующих факто ров [12], анализом специфики и возможностей применения массовой и индивидуальной оценки объектов для условий сложившегося рынка недви жимости [13, 14]. При государственной кадастровой оценке воз можно возникновение разного рода ошибок и на рушений, обусловливающих необъективную ито говую величину кадастровой стоимости. К сожале нию, это приводит к общественной неудовлетво ренности результатами оценки и обусловливает возрастающее количество обращений об оспарива нии стоимости в суд [15, 16]. Отмеченная ситуация возникает, в том числе, изза несовершенства ме тодического обеспечения оценочных работ [17–19]. Несмотря на утвержденный единый подход массовой оценки, содержание этапов метода же стко не регламентируются. Так, в части процедуры проведения оценки, связанной с обоснованием ис ходных ценообразующих факторов, отсутствует обязательный для учета перечень данных факто ров, а также метод их учета. Известно, что на стоимость земель населенных пунктов главным образом оказывают влияние сле дующие факторы: местоположение, ландшафтно рекреационной характеристики, уровень развития транспортной и социальной инфраструктуры, ин женерное благоустройство территории, экология и другие [20, 21]. В настоящей статье предлагается исследовать зависимость кадастровой стоимости земель от ряда ценообразующих факторов с учетом возможного их вариативного учета при оценке. Авторами выдвигается гипотеза о том, что выбор того или иного варианта учета фактора с помощью разноразмерных показателей окажет влияние на структуру итоговой статистической модели и, сле довательно, на рассчитанные стоимости земель ных участков. Настоящая статья является продолжением на учных исследований авторов, посвященных осо бенностям учета ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель различных по типу на селенных пунктов России [22]. Методы и предмет исследования Предметом исследования в настоящей работе являются факторы, показатели и кадастровая сто имость земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застрой ки, расположенных в Василеостровском районе го рода СанктПетербург. Общей теоретической и методологической ос новой работы явился комплексный подход, вклю чающий анализ нормативноправовой и научной литературы в области кадастровой оценки земель населенных пунктов. Для разработки и обоснова ния положений работы применялись современные экономикоматематические и статистические ме тоды: системный анализ, сравнительный анализ, корреляционнорегрессионный анализ, метод кор реляционных плеяд. Решение поставленных задач осуществлялось посредством использования совре менных технических средств и программных про дуктов (MapInfo Pro 15.0, Microsoft Excel, SPSS Statistics 22). Результаты исследования В качестве объектов исследования в Василеос тровском районе города СанктПетербург было вы делено сто тестовых участков указанного ранее ви да использования. Анализ влияния разноразмерных ценообра зующих факторов на кадастровую стоимость зе мель осуществлен на примере факторов, отражаю щих доступность следующих объектов социальной инфраструктуры: 1) школы; 2) детские дошкольные упреждения (далее – ДДУ); 3) высшие учебные заведения (далее – вузы) и средние специальные учебные учреждения (да лее ССУЗы); 4) учреждения культуры; 5) объекты медицины; 6) аптеки; 7) объекты индустрии отдыха и развлечений; 8) организации сферы обслуживания; 9) продуктовые магазины; 10)торговые комплексы. В рамках настоящего исследования предлагает ся выразить отмеченные выше ценообразующие факторы через систему оценочных показателей разной размерности. Для проверки гипотезы иссле дования на основании проведенного анализа факто ров социальной инфраструктуры выбраны три ва рианта их учета при кадастровой оценке (табл. 1). Первый вариант учета фактора социальной ин фраструктуры (измерение расстояния от оценивае мого объекта до объекта социальной инфраструк туры) предлагается Методикой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов 2007 г. и заключается в определении значений по казателей путем измерения расстояния от оцени ваемого объекта до объекта фактора. При этом рас стояния измеряются от середины каждого оцени ваемого объекта до середины объекта фактора по границам дорог, земельных участков, водоемов. Второй вариант учета фактора (определение площади оцениваемого объекта, попадающей в зо ну доступности (влияния) объекта инфраструкту ры) предложен в рамках Методики государствен ной кадастровой оценки земель поселений 2002 г. Он заключается в построении радиусов пе шеходной доступности для каждого объекта со циальной инфраструктуры и измерении площади оцениваемого объекта, попавшей в данный радиус. Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. 65–74 Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере ... 66 Также в рамках данного исследования предла гается еще один метод учета фактора, а именно, – подсчет количества объектов инфраструктуры в радиусе пешеходной доступности. Как и во втором варианте, строятся радиусы доступности для каж дого отдельного объекта, и считается количество попаданий оцениваемого объекта в радиусы до ступности объектов инфраструктуры. Таким образом, показана вариативность учета ценообразующих факторов с помощью разнораз мерных показателей. В геоинформационной системе MapInfo Pro 15.0 был создан графический проект, содержащий сле дующие сведения: местоположение и границы зе мельных участков, данные об объектах социаль ной инфраструктуры. Средствами пространствен ного анализа и моделирования данных определены значения показателей факторов для трех рассма триваемых вариантов их учета (рис. 1). По результатам измерений были созданы три группы показателей ценообразующих факторов социальной инфраструктуры. В первой группе – показатели, полученные методом измерения рас стояния от оцениваемого объекта до объекта пока зателя, во второй группе – показатели, получен ные методом подсчета количества объектов пока зателя в радиусе доступности, в третьей группе – показатели, полученные методом измерение пло щади оцениваемого объекта, попадающей в зону доступности (влияния) объекта показателя. Информация о рыночной стоимости земельных участков района исследования собрана из следую Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. 65–74 Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере ... 67 Таблица 1. Факторы социальной инфраструктуры и варианты их учета с помощью трех разноразмерных оценочных показателей с указанием типа статистической шкалы Table 1. Factors of social infrastructure and options for their accounting using three different$sized indicators with their statistical scales *1Значение показателя рассчитывается по формуле (1): (1) Sob – площадь, попадающая в зону влияния объекта инфраструктуры; Sl – общая площадь земельного участка. *2 В соответствии с СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. *1Indicators are calculated by the formula (1). Sob – the area is the evaluated object falling into the zone of accessibility; Sl is land parcel area. *2In accordance with SP 42.13330.2011 Urban planning. Planning and development of urban and rural settlements Таблица 2. Коэффициенты корреляции для трех методов учета факторов Table 2. Correlation coefficients for three options of accounting the factors Вариант учета фактора Options of accoun ting the factors Учреждения культуры Institutions of culture Медицинские учреждения Institutions of medicine Объектов индустрии отдыха и развлечений Objects of entertainment industry Организации сферы обслуживания Service organizations Школы Schools ДДУ Kindergartens Средние профес сиональные и высшие учебные заведения Higher educational institutions and secondary specia lized educational institutions Аптеки Pharmacies Продуктовые магазины Food stores Торговые комплексы Shopping malls 1 0,28 0,09 –0,38 0,24 –0,02 0,07 –0,26 0,15 0,10 0,10 2 –0,38 0,29 –0,11 –0,11 0,44 0,24 0,19 –0,19 0,17 0,15 3 –0,05 –0,08 –0,05 –0,04 –0,08 –0,05 –0,05 –0,05 –0,04 –0,05 ; ob l S p S ? Факторы доступности объектов социальной инфраструктуры Factors of social infrastructure Варианты учета факторов/Options for accounting factors Расстояние от оцениваемого объекта до объекта инфраструктуры Distance from the evaluated object to the infrastructure object Площадь оцениваемого объекта, попадающая в зону доступности (влияния) объекта инфраструктуры*1 Area of the evaluated object falling into the zone of accessibility (influence) of the infrastructure object*1 Количество объектов инфраструктуры в радиусе доступности*2 Number of infrastructure objects within the radius of accessibility*2 Школы/Schools + (шкала отношений) + (ratio scale) ДДУ/Kindergartens ВУЗы и ССУЗы Higher educational institutions and seconda ry specialized educational institutions Учреждения культуры Institutions of culture Объекты медицины Institutions of medicine Аптеки/Pharmacies Объекты индустрии отдыха и развлечений Objects of entertainment industry Организации сферы обслуживания Service organizations Продуктовые магазины/Food stores Торговые комплексы/Shopping malls щих источников: баз рыночных стоимостей объектов недвижимости Василеостровского района, приложе ний к отчету об определении кадастровой стоимости в СанктПетербурге, данных портала Росреестра. Для определения влияния ценообразующих факторов на стоимость земельных участков в каж дом из трех вариантов учета были рассчитаны ко эффициенты корреляции между значениями ры ночных стоимостей земельных участков и каждым из показателей (табл. 2). Рис. 1. Определение значений оценочных показателей по перво$ му (а), второму (б) и третьему (в) варианту Fig. 1. Determination of estimated indicators by the first (a), se$ cond (b) and third (c) option По полученным значениям можно сделать вы вод о том, что при разных вариантах учета факто ров степень взаимосвязи их с рыночными стоимо стями земель неодинакова, в связи с чем они не мо гут быть взаимозаменяемы при кадастровой оцен ке земель. Нужно отметить, что наличие устойчивого пе речня ценообразующих факторов кадастровой сто имости земель позволяет сократить общее количе ство учитываемых факторов путем выявления на иболее значимых, содержащих наибольшую ин формацию о значениях остальных. С целью выяв ления зависимостей между отдельными фактора ми был использован метод «корреляционных пле яд» П.В. Терентьева. Данный метод предназначен для кластерана лиза признаков и заключается в построении гра фической структуры – «корреляционных плеяд». Корреляционные плеяды – это способ отображе ния информации о корреляциях, который помога ет их структурировать, проводить объединение коррелирующих факторов. Корреляционная плея да – это граф с множеством вершин, состоящий из узлов (факторов) и ребер (корреляционных связей, по величине превосходящих назначаемое порого вое значение коэффициента корреляции). «Ядром» каждой плеяды выбирают узел (фактор), имеющий максимальное количество ребер. Сово купность «ядер» корреляционных плеяд соответ ствует перечню наиболее значимых факторов. Для проверки полученных перечней показате лей на мультиколлинеарность с помощью про граммы SPSS Statistics 22 была получена матрич ная таблица корреляций каждого отдельного фак тора друг с другом в пределах метода. Наличие больших по модулю (выше 0,7–0,8) значений ко эффициентов парной корреляции свидетельствует о возможных проблемах с качеством получаемых оценок. В расчетах было принято исключить те факторы, значение коэффициентов которых более 0,75. Если факторы модели коллинеарны, то они дублируют друг друга и один из них рекомендует ся исключить из анализа. Предпочтение отдается не фактору, более сильно связанному с результа том, а фактору, который при наибольшей связи с результатом имеет наименьшую тесноту связи с другими факторами. По результатам расчетов для первого и третьего вариантов учета был исключен фактор «Учрежде ния культуры». Для второго варианта учета был исключен фактор «Организации сферы обслужи вания». Также были получены уровни статистической значимости (p). Эти уровни могут иметь различное числовое выражение в интервале от 0 до 1. При р<=0,05, результаты считаются статистически до стоверными (значимыми), при р<=0,01 результа ты получены на высоком уровне статистической значимости. Таким образом, для дальнейшего по строения схем корреляционных плеяд отбираются те коэффициенты корреляции между факторами, ?/a ?/b ?/c Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. 65–74 Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере ... 68 показатели статистической значимости которых принимают значения р<=0,05(*) или р<=0,01(**). На схемах корреляционных плеяд приняты следующие обозначения: • обратная связь между факторами обозначается пунктиром; • корреляция на уровне статистической значи мости 0,01 обозначается одинарной линией; • корреляция на уровне статистической значи мости 0,05 обозначается двойной линией. Схемы корреляционных плеяд, полученные для трех вариантов учета ценообразующих факто ров, представлены на рис. 2. a/a б/b в/c Рис. 2. Схема корреляционных плеяд для первого (а), второго (б) и третьего (в) варианта Fig. 2. Correlation galaxies for the first (a), second (b) and third (c) option Схемы корреляционных плеяд визуально де монстрируют различие в зависимостях между по казателями при разных вариантах учета ценообра зующих факторов. Наибольшее количество зави симостей наблюдается на схеме, построенной по результатам второго метода, и можно сделать вы вод о том, что в данном случае возможно сократить количество факторов, оказывающих влияние на итоговую стоимость земельного участка, что упро стит структуру статистической модели при расчете кадастровой стоимости земли. Для дальнейшего доказательства того факта, что выбор того или иного варианта учета факторов окажет влияние на вид итоговой статистической модели и рассчитанные стоимости объектов недви жимости, построим модель кадастровой стоимости для трех вариантов учета этих факторов. Так как действующие методики кадастровой оценки строго не регламентируют перечень факто ров стоимости, отбор наиболее значимых ценооб разующих факторов производится на усмотрение оценщика. В данном случае в качестве факторов стоимости для исследуемого вида разрешенного использования выделим в первую очередь рассмо тренные выше факторы социальной инфраструк туры, а также дополнительные факторы, учитыва емые в современной практике оценки: площадь зе мельного участка, развитие транспортной инфра структуры, рекреационная ценность территории. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осу ществляется в следующей последовательности: 1) выбор факторов стоимости для построения моделей; 2) построение моделей расчета кадастровой стои мости земельных участков; 3) анализ качества статистических моделей. Для отбора ценообразующих факторов следует определить коэффициенты значимости факторов по формуле (2): (2) где rky – коэффициенты частной корреляции; rmax – максимальный из найденных коэффициентов частной корреляции. Результаты расчетов для трех рассматривае мых вариантов представлены в табл. 3. Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков (модель расчета) состоит в получении статистически значимой и ка чественной модели расчета. Под моделью расчета понимается математиче ская формула, отображающая связь между зависи мой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой пере менной выступает удельный показатель кадастро вой стоимости (УПКС). Для расчета УПКС действующим методическим обеспечением кадастровой оценки земель рассма триваемого вида разрешенного использования ре гламентирован метод регрессионной модели. max , ky K r R r ? Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. 65–74 Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере ... 69 Для построения модели необходима исходная рыночная информация о земельных участках, объем которой должен превосходить количество факторов стоимости более чем в шесть раз. Таким образом, необходимо иметь рыночную информацию в следующем объеме: • для первого варианта учета факторов – не менее чем о 36 рыночных сделках; • для первого варианта учета факторов – не менее чем о 48 рыночных сделках; • для первого варианта учета факторов – не менее чем о 12 рыночных сделках. Для построения моделей воспользуемся мето дами регрессионной статистики. Уравнение линейной (аддитивной) модели име ет вид (3): (3) где Y – зависимая переменная (рыночная стои мость 1 м2 земли или стоимость земельных участ ков); x1,...,xn – факторы стоимости земельных участков; a0,a1...an – коэффициенты модели. Для первого варианта учета факторов регрес сионный анализ дал следующие результаты: R квадрат равен 0,74 – высокая точность аппрокси мации; pзначение <0,05 – модель значима; значе ние свободного члена (Yпересечение) 25426,088. Уравнение для расчета кадастровой стоимости имеет вид (4): (4) где х1,...,х5 – значения факторов стоимости земель ных участков; Для третьего варианта: Rквадрат равен 0,74 – средняя точность аппроксимации; получен ное pзначение <0,05 – модель значима; значение свободного члена (Yпересечение) 31205,2156. Уравнение для расчета кадастровой стоимости имеет вид (5): (5) где х1 – значение фактора стоимости земельных участков. Модель, полученная по второму варианту уче та факторов, оказалась незначима, в связи с чем в дальнейшем данный вариант рассмотрен не был. Также для проверки статистической значимо сти модели используется критерий Фишера (6): (6) где N – количество объектов в выборке; m – коли чество факторов стоимости, используемых в по строении модели; R2 – коэффициент детерминации построенной модели. Модель считается статистически значимой, если найденное значение Fкритерия превышает пороговое значение Fтабл при заданном уровне зна чимости 0,05. Результаты расчетов приведены в табл. 4. Для оценки качества модели дополнительно рас считывается средняя относительная погрешность оценки и среднеквадратическая ошибка оценки. Средняя относительная погрешность оценки определяется по формуле (7): (7) где Yl – реальное значение рыночной стоимости; Yi – модельное значение рыночной стоимости; n – объем выборки. 100 % | |, l i l Y Y n Y ? ?? ?? 2 2 ( 1) , (1 )Nm R F m R ? ? ? ? 1 Y x ? ?? 31205,2 0,42 , 1 2 34 5 25426,09 0,29 4,55 23,24 7,82 12,72 , Y xx xx x ? ? ?? ? ? ? ?? ?? ? 0 11 ... , Y a ax a x ? ???? ? n n Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. 65–74 Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере ... 70 Таблица 3. Выбор факторов стоимости для трех вариантов учета на основе анализа значимости коэффициентов корреляции Table 3. Choice of factors for three options by analysis of the correlation coefficients statistical importance Ф1 – развитие транспортной инфраструктуры; Ф2 – рекреационная ценность территории; Ф3 – учреждения культуры; Ф4 – медицин$ ские учреждения; Ф5 – объекты индустрии отдыха и развлечений; Ф6 – организации сферы обслуживания; Ф7 – школы; Ф8 – ДДУ; Ф9 – вузы и ССУЗы; Ф10 – аптеки; Ф11 – продуктовые магазины; Ф12 – торговые комплексы; Ф13 – площадь участка. F1 – development of transport infrastructure; F2 – recreational value of the territory; F3 – institutions of culture; F4 – institutions of medicine; F5 – objects of entertainment industry; F6 – service organizations; F7 – schools; F8 – kindergartens; F9 – higher educational institutions and secondary specialized educational institutions; F10 – pharmacies; F11 – food stores; F12 – shopping malls; F13 – land parcel area. Фактор/Factor Ф1/F1 Ф2/F2 Ф3/F3 Ф4/F4 Ф5/F5 Ф6/F6 Ф7/F7 Ф8/F8 Ф9/F9 Ф10/F10 Ф11/F11 Ф12/F12 Ф13/F13 Первый вариант учета/First option of accounting rky –0,1 0,0 0,3 0,1 –0,4 0,2 –0,0 0,1 –0,3 0,2 0,1 0,1 0,8 Rk –0,1 0,0 0,4 0,1 –0,5 0,3 –0,0 0,1 –0,4 0,2 0,1 0,1 1 Заключение о значимости Conclusion on significance нет/no нет/no да/yes нет/no да/yes да/yes нет/no нет/no да/yes нет/no нет/no нет/no да/yes Второй вариант учета/Second option of accounting rky –0,3 0,4 –0,4 0,3 –0,1 –0,1 0,4 0,2 0,2 –0,2 0,2 0,2 0,8 Rk –0,4 0,5 –0,5 0,4 –0,1 –0,1 0,6 0,3 0,2 –0,2 0,2 0,2 1 Заключение о значимости Conclusion on significance да/yes да/yes да/yes да/yes нет/no нет/no да/yes да/yes нет/no нет/no нет/no нет/no да/yes Третий вариант учета/Third option of accounting rky –0,1 –0,0 –0,1 –0,1 –0,1 –0,0 –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 –0,0 –0,1 0,8 Rk –0,1 –0,0 –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 1 Заключение о значимости Conclusion on significance нет/no да/yes Таблица 4. Проверка статистической значимости модели для двух вариантов Table 4. Checking statistical importance of the model for two op$ tions Среднеквадратическая ошибка оценки (стан дартное отклонение), характеризующая разброс модельных оценок относительно существующих значений рыночных цен 1 м2 , рассчитана по фор муле (8): (8) где N – объем выборки; m – количество факторов стоимости. Критериями отбора модели являются следую щие показатели: • минимальная средняя относительная погреш ность; • максимальный коэффициент детерминации; • минимальная среднеквадратическая ошибка. По показателям «средняя относительная по грешность оценки», «коэффициент детермина ции», «среднеквадратическая ошибка оценки» обе модели признаны статистически значимыми. После выбора модели расчета кадастровой сто имости необходимо экстраполировать ее на все оцениваемые земельные участки. Модельная ры ночная стоимость, получаемая в результате расче та, будет являться удельными показателями ка дастровой стоимости оцениваемых земельных участков. Кадастровая стоимость определяется путем пе ремножения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка. Итоговые значения кадастровых стоимостей зе мельных участков для двух вариантов учета факто ров показали, что разница средних значений полу ченных кадастровых стоимостей составляет 15 %. Этот факт подтверждает гипотезу о том, что от вы бора метода учета ценообразующих факторов зави сят итоговые значения кадастровых стоимостей. Обсуждение В работе затронута актуальная проблема одно го из этапов проведения государственной кадас тровой оценки земель населенных пунктов – отбор и учет наиболее значимых ценообразующих фак торов. В рамках исследования проведен анализ зави симости кадастровой стоимости земель населен ных пунктов от ценообразующих факторов, влия ние каждого из которых было выражено через си стему разноразмерных оценочных показателей. В результате выявлены основные факторы, оказы вающие влияние на величину кадастровой стоимо сти земель, а именно: площадь участка, доступ ность учреждений культуры, объектов индустрии отдыха и развлечений, организаций сферы обслу живания, высших учебных и средних специаль ных учебных заведений, уровень развития транс портной инфраструктуры. Доказана возможность вариативного учета влияния факторов на стои мость земель с помощью системы разноразмерных оценочных показателей. Такой инструмент управления, как оценка зе мель, должен рассматриваться как система, спо собная адаптироваться к постоянным изменениям состояния качества окружающей среды, степени развития инженерной и производственной инфра структуры, социальнобытового обслуживания на селения, состояния инженерногеологических условий и подверженности территории разруши тельным природным и техногенным воздействи ям. Одним из вариантов реализации быстрого уче та вышеописанных изменений, информация о ко торых необходима при проведении кадастровой оценки, является создание баз данных, в которых в том числе будет содержаться постоянно обновля емая информация о факторах и показателях кадас тровой стоимости для каждого отдельного района города. Создание подобной базы данных на этапе разработки потребует определенного количества затрат труда и времени, однако в дальнейшем по зволит ускорить процесс и повысить качество ка дастровой оценки недвижимости. Данный метод способен повысить точность результатов оценки объектов недвижимости в долгосрочной перспек тиве. В заключение нужно отметить, что для повы шения точности результатов кадастровой оценки необходимо совершенствование существующих методов кадастровой оценки недвижимости. Ре зультаты данного исследования могут быть ис пользованы при разработке методического обеспе чения массовой кадастровой оценки земель насе ленных пунктов России. Заключение В настоящей статье проведено исследование влияния варианта учета ценообразующих факто ров социальной инфраструктуры на примере зе мельных участков Василеостровского района горо да СанктПетербург. По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы: 1. При проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов необходи мо учитывать существование вариантов учета ценообразующих факторов. Вариативный учет факторов при оценке одного и того же объекта недвижимости приводит к получению различ ных величин кадастровой стоимости объектов, 2 ( ) , 1 Y Y l i N m ? ? ? ? ? ? Вариант Option Модель Model Коэффициент детерминации R2 Rsquared Критерий Фишера Ftest Статистичес кая значи мость модели Statistical sig nificance of the model расчет ный calculated таблич ный standard 1 Регрессион ная линейная Linear regression 0,73 53,23 3,86 да/yes 3 0,74 186,88 3,86 Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. 65–74 Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере ... 71 поэтому выбор того или иного варианта учета факторов должен быть обоснован. 2. Корреляционный анализ оценочных показате лей факторов выявил различную степень их за висимости с рыночными стоимостями объектов недвижимости, что говорит о том, что они не мо гут быть взаимозаменяемы при построении ста тистических моделей кадастровой стоимости. 3. В продолжение исследований авторов следует отметить целесообразность создания классифи катора ценообразующих факторов, в котором были бы типизированы объекты оценочных по казателей для каждого фактора и в первую оче редь учитывались бы объекты, имеющие на большее предпочтение у потенциальных поку пателей недвижимости. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Чернецкая Ю.В. Кадастровая оценка земельных участков ин дивидуальной жилой застройки населенных пунктов с учетом обременений и ограничений: автореф. дис. … канд. техн. наук. – СПб, 2014. – 20 с. 2. Шабаева Ю.И. Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской терри тории по престижности: автореф. дис. … канд. техн. наук. – СПб, 2015. – 20 с. 3. Трибуц О.А. Кадастровая оценка земель жилой застройки с учетом влияния разломов: автореф. дис … канд. техн. наук. – СПб, 2012. – 20 с. 4. Шабаева Ю.И. Групповая экспертная оценка значимости фак торов на основе использования метода парного сравнения // Инженерный вестник Дона. – 2014. – № 4. – С. 47–53. 5. Faris ALOqla D.D., Hayajneh M. Application of the Analytic Hi erarchy Process (AHP) in MultiCriteria Analysis of the Selection of Cranes // Jordan Journal of Mechanical and Industrial Engine ering. – 2010. – № 5. – P. 567–578. 6. Балтыжакова Т.И. Кадастровая оценка земель малых и сред них населенных пунктов с учетом взаимной зависимости цено образующих факторов: автореф. дис. … канд. техн. наук. – СПб, 2015. – 20 с. 7. Балтыжакова Т.И. Выявление скрытых факторов кадастровой оценки земель населенных пунктов методом главных компо нент // Инженерный вестник Дона. – 2015. – № 1–1. – С. 20–25. 8. Демидова П.М., Рыбкина А.М. Детерминистические методы интерполяции и возможность их применения для целей кадас тровой оценки земель малоэтажной жилой застройки населен ных пунктов // Международный научноисследовательских журнал. – 2016. – № 11–5 (53). – С.70–72. 9. Чирухин А.В. Современные требования к научноэкономиче скому обоснованию кадастровой оценки // Научное обеспече ние реализации государственных программ АПК и сельских территорий: Материалы международной научнопрактиче ской конференции. – Курган: Курганская ГСХА, 2017. – C. 161–164. 10. Рубинштейн Е.Д., Осипенко Е.Д. Анализ рынка недвижимо сти и его прогнозирование. Теория и практика общественного развития. – 2015. – № 12. – С. 140–143. 11. Baumane V. Cadastral Valuation Models // Economic Science for Rural Development: proceedings of international scientific confe rence. – Craiova, Romania, 2010. – № 22. – P. 68–75. 12. Baumane V. Evaluation of indicators of cadastral assessment // Civil Engineering`13: Proc. 4th International Conference. P. I. Land Management and Geodesy. – Jelgava, Latvia University of Agriculture, 2013. – P. 299–304. 13. Bagdonavicius A., Deveikis S. Individual and Mass Valuation – Present and Future // Pharaohs to Geoinformatics: Proc. of FIG Working Week 2005 and GSDI8. – Cairo, Egypt, April 16–21, 2005. – P. 1–5. 14. Baumane V. Content and application possibilities of evaluation methods in real property cadastral assessment in Latvia // Baltic Surveying’11. Proc. of International Scientific Conference. – Jel gava, LUA, 2011. – P. 43–50. 15. Горшков С.И. Оспаривание результатов кадастровой оценки объектов недвижимости // Научные труды Северозападного института управления. – 2016. – № 3 (20). – Т. 6. – С. 246–254. 16. Лыжко Е.А. Кадастровая оценка объектов недвижимости и процедура ее оспаривания // Инновационная деятельность: теория и практика. – 2016. – № 7 (3). – С. 3–7. 17. Лепихина О.Ю., Гореликов В.Г. Проблемы кадастровой оценки земель жилой застройки малых и средних городов России // За писки Горного института. – 2013. № 210. – С. 175–181. 18. Якупова Н.М., Галимова Л.И. Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков // Фундаментальные исследо вания. – 2016. – № 7 (Ч. 2). – С. 417–422. 19. Ковязин В.Ф., Романчиков А.Ю. Проблемы кадастровой оцен ки лесных земель с учетом инфраструктуры лесного фонда // Записки Горного института. – 2018. – № 229. – С. 98–104. 20. Adrian Savu, Daniela Raboj. Cadastral Documentation in Real Valuation // The Valuation Journal. – 2014. – V. 9. – Iss. 1. – P. 54–71. 21. Giluca A., Parsova V., Zgirskis M. Use of analytic hierarchy pro cess in evaluation of land survey projects case in Latvia // Baltic Surveying’11. Proc. of International Scientific Conference. – Jel gava, LUA, 2011. – P. 78–83. 22. Pravdina E.A., Lepikhina O.J. Influence of pricing factor dimen sion on the cadastral cost of urban land plot // Journal of environ mental management and tourism. – 2016. – V. 7. – Iss. 3 (15). – P. 383–393. Поступила 11.05.2018 г. Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2019. Т. 330. № 2. 65–74 Лепихина О.Ю., Правдина Е.А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере ... 72 Информация об авторах Лепихина О.Ю., кандидат технических наук, доцент кафедры инженерной геодезии СанктПетербургского горного университета. Правдина Е.А., кандидат технических наук, доцент кафедры маркшейдерского дела СанктПетербургского горного университета. REFERENCES 1. Chernetskaya Yu.V. Kadastrovaya otsenka zemelnykh uchastkov individualnoy zhiloy zastroyki gorodskikh naselenykh punktov s uchetom obremeneniy i ogranicheniy. Avtoreferat Kand. Nauk [Cadastral assessment of individual housing lands of cities ac counting restrictions. Cand. Diss. Abstract]. SaintPetersburg, 2014. 20 p. 2. Shabayeva Yu.I. Kadastrovaya otsenka zemel individualnoy zhi$ loy zastroyki s uchetom differentsiatsii gorodskoy territorii po prestizhnosti. Avtoreferat Kand. Nauk [Cadastral assessment of individual housing lands of cities accounting urban area zoning by the criteria of the prestige value. Cand. Diss. Abstract]. Saint Petersburg, 2015. 20 p. 3. Tributs O.A. Kadastrovaya otsenka zemel zhiloy zastroyki nasele$ nykh punktov s uchetom vliyaniya razlomov. Avtoreferat Kand. Nauk. [Cadastral assessment of residential development lands of cities accounting influence of breaks. Cand. Diss. Abstract]. SaintPetersburg, 2012. 20 p. 4. Shabayeva Yu.I. Group expert assessment of the importance of factors on the basis of the pair comparison method. Engineering bulletin of Don, 2014, no. 4, pp. 47–53. In Rus. 5. Faris ALOqla D.D., Hayajneh M. Application of the Analytic Hi erarchy Process (AHP) in MultiCriteria Analysis of the Selection of Cranes. Jordan Journal of Mechanical and Industrial Engine$ ering, 2010, no. 5, pp. 567–578. 6. Baltyzhakova T.I. Kadastrovaya otsenka zemel malykh i srednikh naselenykh punktov s uchetom vzaimnoy zavisimosti tsenoobrazu$ yushchikh faktorov. Avtoreferat Kand. nauk [Cadastral asses sment of small and average settlement lands accounting depen dence of pricing factors. Cand. Diss. Abstract]. SaintPetersburg, 2015. 20 p. 7. Baltyzhakova T.I. Identification of the hidden factors of urban lands cadastral value by the method of main components. Engine$ ering bulletin of Don, 2015, no. 1–1, pp. 20–25. In Rus. 8. Demidova P.M., Rybkina A.M. Deterministic methods of interpo lation and possibility of their application for cadastral valuation of low residential urban lands. International research journal, 2016, no. 11–5 (53), pp. 70–72. In Rus. 9. Chirukhin A.V. Sovremennye trebovaniya k nauchnoekono michskomu obosnovaniyu kadastrovoy otsenki [Modern require ments to scientific and economical justification of cadastral valu ation]. Nauchnoe obespechenie realizatsii gosudarstvennykh pro$ gram APK i selskikh territoriy. Materialy mezhdunarodnoy nauchno$prakticheskoy konferentsii [Scientific support of state programs of farming sector and rural regions. Materials of inter national scientific conference]. Kurgan, 2017. pp. 161–164. 10. Rubinshteyn E.D., Osipenko N.S. Analiz rynka nedvizhimosti i ego prognozirovanie [The real estate market analysis and forecas ting]. Theory and practice of public development, 2015, no. 12, pp. 140–143. Lepikhina O.Yu. et al. / Bulletin of the Tomsk Polytechnic University. Geo Аssets Engineering. 2019. V. 330. 2. 65–74 73 UDC 519.23 VARIABLE ACCOUNTING OF PRICING FACTORS AT LAND PARCELS CADASTRAL VALUATION (ON THE EXAMPLE OF SAINT>PETERSBURG) Olga Yu. Lepikhina1, [email protected] Ekaterina A. Pravdina1 , [email protected] 1 Saint:Petersburg Mining University, 2, 21st str. V.O., Saint:Petersburg, 199026, Russia. The relevance. The earth is the most valuable resource, the importance of which is now very difficult to overestimate. Being a means of production, at the same time, it is as a spatial basis for population activity. In today’s environment, the issue of ensuring rational and ef: ficient use of land is particularly acute. For this purpose complex analysis and estimation of its economic, climatic, ecological, geological and other characteristics is necessary. One of the types of such assessment is definition of cadastral value of land. In our country it is us: ed mainly for taxation, therefore, it is important to provide accurate and objective results of the assessment. Modern techniques are not perfect, and their use does not always provide the correct and fair value of land. For example, not enough attention is paid for choosing source factors and justification of variant of their accounting at cadastral valuation. Each of these factors may be accounted by some in: dicators with different dimensions. The article is devoted to the analysis of dependence between chosen indicators and cadastral value on the example of land parcels which are located on the Vasilievsky Island in Saint:Petersburg. The main aim of research is to study the influence of variable accounting of pricing factors on the total cost of urban lands for further specification and improvement of land parcels cadastral valuation methods. Methods. The analysis of objects location was carried out by studying the cartographical sources as well as by visual survey of real estate objects. The values of estimated indicators of land parcels were gathered by the methods of spatial analysis and modeling in geograph: ic information system MapInfo. The land parcels market data were selected by the methods of statistical collecting and data processing with application of MS Office software and SPSS. The authors used the correlation method and regression analysis for statistical models creation and the method of «correlation galaxies» by P.V. Terentev for defining the interdependent estimated indicators at three consi: dered options. Results. When carrying out the cadastral valuation of lands it is necessary to consider the existence of variability of factors accounting by some estimated indicators with different dimensions. Choosing this or that indicator characterizing the influence of a factor should be justified properly. The correlation analysis of indicators revealed different degree of their interdependence that demonstrates that they can be not always interchangeable at creation of statistical models. Structure of the most significant indicators such as the calcula: ted cadastral values depends on the choice of structure of initial estimated indicators of factors. Key words: Land plot, natural resource, cadastral valuation, pricing factor, estimated indicator, real estate market, correlation and regression method, method of correlation galaxies. 11. Baumane V. Cadastral Valuation Models. Economic Science for Rural Development: proceedings of international scientific confe$ rence, Craiova, Romania, 2010, no. 22, pp. 68–75. 12. Baumane V. Evaluation of indicators of cadastral assessment. Proc.4th International Conference Civil Engineering’13. P. I. Land Management and Geodesy, Latvia University of Agriculture, 2013. pp. 299–304. 13. Bagdonavicius A., Deveikis S. Individual and Mass Valuation – Present and Future. Pharaohs to Geoinformatics. Proc. of FIG Working Week 2005 and GSDI$8. Cairo, Egypt, April 16–21. 2005. pp. 1–5. 14. Baumane V. Content and application possibilities of evaluation methods in real property cadastral assessment in Latvia. Baltic Surveying’11. Proc. of International Scientific Conference. Jelga va, LUA, 2011. pp. 43–50. 15. Gorshkov S.I. Osparivanie rezultatov kadastrovoy otsenki obek tov nedvizhimosti [Contesting of real estate cadastral asses sment]. Scientific materials of the Northwest institute of manage$ ment, 2015, vol. 6, no. 3 (20), pp. 246–254. 16. Lyzhko E.A. Cadastral assessment of real estate and its contes ting. Innovative activity: theory and practice, 2016, no. 7 (3), pp. 3–7. In Rus. 17. Lepikhina O.Yu., Gorelikov V.G. Problems of state cadastral as sessment of residential lands of small and average towns in Rus siaJournal of Mining Institute, 2013, no. 210, pp. 175–181. In Rus. 18. Yakupova N.M., Galimova L.I. Problems of cadastral valuation of land parcels. Fundamental inquires, 2016, no. 7 (P. 2), pp. 417–422. In Rus. 19. Kovyazin V.F., Romanchikov A.Yu. Problems of cadastral asses sment of forestland accounting the infrastructure of forest fund. Journal of Mining Institute, 2018, no. 229, pp. 98–104. In Rus. 20. Adrian Savu, Daniela Raboj. Cadastral Documentation in Real Valuation. The Valuation Journal, 2014, vol. 9, Iss. 1, pp. 54–71. 21. Giluca A., Parsova V., Zgirskis M. Use of analytic hierarchy pro cess in evaluation of land survey projects case in Latvia. Baltic Surveying’11. Proc. of International Scientific Conference. Jelga va, LUA, 2011. pp. 78–83. 22. Pravdina E.A., Lepikhina O.J. Influence of pricing factor dimen sion on the cadastral cost of urban land plot. Journal of environ$ mental management and tourism, 2016, vol. 7, Iss. 3 (15), pp. 383–393. Received: 11 May 2018. Lepikhina O.Yu. et al. / Bulletin of the Tomsk Polytechnic University. Geo Аssets Engineering. 2019. V. 330. 2. 65–74 74 Information about the authors Olga Yu. Lepikhina, Cand. Sc., associate professor, SaintPetersburg Mining University. Ekaterina A. Pravdina, Cand. Sc., associate professor, SaintPetersburg Mining University.

Похожие разделы

заказать диплом





© 2002 - 2021 RefMag.ru