УПВС в оценке стоимости

Выписка из сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов

Отдел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ 2. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

С МАЛОМЕТРАЖНЫМИ КВАРТИРАМИ

Жилые здания пятиэтажные крупнопанельные,

с техническими подпольями

Группа капитальности I

Характеристика здания

Фундаменты железобетонные; стены ? из трехслойных панелей, утепленных минеральной ватой, заполненные дверными и оконными проемами; перегородки гипсобетонные; перекрытия железобетонные; кровля рулонная по железобетонным плитам; полы линолеумовые.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение, радио, телевидение, телефон.

Таблица 49

Значения регионально-климатических коэффициентов для целей оценки затратным подходом

К_{рег-экон}– регионально-экономический коэффициент, отражающий степень развития региона, данный коэффициент оценщик определяет самостоятельно;

К_{рег-экон.} – принят за единицу, т.к. регион является экономически стабильным (см. предыдущий пример).

К_инфл– отношение индекса текущих цен на строительство соответствующих объектов недвижимости к индексу цен в базисном периоде к ценам на 01.2005 г., согласно письмам Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ»;

Индекс изменения стоимости строительства на IIIквартал 2008 г. для объектов жилищно-гражданского строительства и соцкультбыта составляет 46,751 к ценам 1991 г. (письмо Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ» 06-06/453 от 07.07.2008 г.)

Индекс изменения стоимости строительства на IIIквартал 2004 г. для объектов жилищно-гражданского строительства и соцкультбыта составляет 24,596 к ценам 1991 г. (письмо Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ» 06-06/818 от 12.10.2004 г.)

К_инфл=К₀₈/К₀₂= 46,751/24,596 = 1,901

Кндс – коэффициент, учитывающий поправку на существующие налоги – НДС 18 %.

Обладая необходимой информацией, можно определить стоимость для здания магазина.

Ответ: округленно = 19 199 000 руб.

Классы конструктивных систем зданий для целей оценки затратным подходом

Выбираем наиболее подходящий объект-аналог в зависимости от класса качества (эконом) (п.3.8.3.003 УПСС «Общественные здания»).

Таблица 5

Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам при проведении оценки стоимости затратным подходом

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии с [8], а удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сборнике № 28, принимаются по таблице рекомендуемого прил. 2 [9].

В рассматриваемом примере износ будет определяться следующим образом: при обследовании крупнопанельного пятиэтажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, которая проводилась специализированной организацией. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 11.

Таблица 11

Регионально-климатические коэффициенты

К_{рег-экон –}регионально-экономический коэффициент, отражающий степень развития региона, данный коэффициент оценщик определяет самостоятельно;

К_{рег-экон} принят за единицу, т.к. основные экономические показатели развития региона (такие как ВРП, индекс промышленного производства, инвестиции в основной капитал, уровень доходов населения и пр.) приблизительно повторяют тенденции по России в целом.

К_инфл– отношение индекса текущих цен на строительство соответствующих объектов недвижимости к индексу цен в базисном периоде к ценам на 01.2003 г., согласно письмам Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ»;

Индекс изменения стоимости строительства на Iквартал 2011 г. для объектов жилищно-гражданского строительства и соцкультбыта составляет 52,830 к ценам 1991 г. (письмо ООО «»Пермский региональный центр по ценообразованию в строительстве» 05/7 от 20.01.2011 г.)

Индекс изменения стоимости строительства на декабрь 2002 г. для объектов жилищного строительства и соцкультбыта составляет 20,529 к ценам 1991 г. (письмо Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ» 01-06/126 от 15.12.2002 г.)

К_инфл=К₁₁/К₀₂= 52,830/20,529 = 2,57.

Кндс – коэффициент, учитывающий поправку на существующие налоги – НДС 18 %.

Обладая необходимой информацией, можно определить стоимость для жилого дома.

Ответ: округленно = 12 123 000 руб.

Пример определения стоимости строительства по прямым издержкам здания магазина на основе данных сборника «Общественные здания», изданных ООО «Ко-Инвест»

Исходные данные: объект оценки – отдельно стоящее здание магазина. Дата оценки 01.08.2008 г. Объект находится в г.Перми. Характеристика конструктивных элементов представлена далее.

Регионально-климатические коэффициенты для оценки затратным подходом

К_{рег-экон –}регионально-экономический коэффициент, отражающий степень развития региона, данный коэффициент оценщик определяет самостоятельно;

К_{рег-экон} принят за единицу, т.к. основные экономические показатели развития региона (такие как ВРП, индекс промышленного производства, инвестиции в основной капитал, уровень доходов населения и пр.) приблизительно повторяют тенденции по России в целом.

К_инфл– отношение индекса текущих цен на строительство соответствующих объектов недвижимости к индексу цен в базисном периоде к ценам на 01.2003 г., согласно письмам Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ»;

Индекс изменения стоимости строительства на Iквартал 2011 г. для объектов жилищно-гражданского строительства и соцкультбыта составляет 52,830 к ценам 1991 г. (письмо ООО «»Пермский региональный центр по ценообразованию в строительстве» 05/7 от 20.01.2011 г.)

Индекс изменения стоимости строительства на декабрь 2002 г. для объектов жилищного строительства и соцкультбыта составляет 20,529 к ценам 1991 г. (письмо Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ» 01-06/126 от 15.12.2002 г.)

К_инфл=К₁₁/К₀₂= 52,830/20,529 = 2,57.

Кндс – коэффициент, учитывающий поправку на существующие налоги – НДС 18 %.

Обладая необходимой информацией, можно определить стоимость для жилого дома.

Ответ: округленно = 12 123 000 руб.

Пример определения стоимости строительства по прямым издержкам здания магазина на основе данных сборника «Общественные здания», изданных ООО «Ко-Инвест»

Исходные данные: объект оценки – отдельно стоящее здание магазина. Дата оценки 01.08.2008 г. Объект находится в г.Перми. Характеристика конструктивных элементов представлена далее.

Справочная стоимость 1 ед. Измерения объекта, руб.

–объем оцениваемого объекта;

Кп – коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта, по которому были разработаны УПВС, УПСС, типовой проект по объему (площади) и конструктивному исполнению.

По табл. 7 ищем разницу в площадях здания объекта оценки и здания объекта-аналога:

Таблица 7

Площадь объекта оценки – 623,0 кв.м. Площадь здания-аналога 300-400 кв.м. Отношение площади объекта оценки к объекту аналогу:

623/400 = 1,56,

623/300 = 2,08.

Данному соотношению соответствует значение 0,93.

К_{рег–Клим} – регионально-климатический коэффициент, разработанный ООО «Ко-Инвест»;

Таблица 8

Средняя структура себестоимости строительства жилых домов массового спроса

Соответственно 67,8% – это затраты на строительство по прямым издержкам; 32,2% – затраты, которые необходимы для организации процесса строительства, это косвенные издержки. Причем, оценщик сам может формировать необходимую структуру косвенных издержек в зависимости от объекта оценки и ситуации на местном строительном рынке.

1. Практикум 1. Риск-менеджмент. Автомобильная дилерская компания
2. Практикум 2. Риск-менеджмент. Проведите экспертизу
3. Практикум 3. Риск-менеджмент. Обувная фабрика Скороход
4. Практикум 4. Риск-менеджмент. Швейное предприятие, выпускающее детские платья
5. Тренинг Теоретические основы формирования системы управления финансовыми рисками
6. Ситуационный практикум Управление кредитными рисками
7. Тренинг Управление рисками ликвидности
8. Тренинг Управление рыночными рисками

Другие похожие работы

• Варианты заданий по оценке стоимости
• Издержки в оценке стоимости
• Конструктивные элементы в оценке стоимости недвижимости
• Прибыль предпринимателя в оценке стоимости
• МДДП в оценке стоимости