RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Учет статуса объекта культурного наследия при оценке стоимости недвижимости

Учет статуса объекта культурного наследия при оценке стоимости недвижимости

Сутягин В.Ю., Радюкова Я.Ю., Сутягина Ю.С. Учет статуса объекта культурного наследия при оценке стоимости недвижимости // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. 2018. Т. 20. № 2. С. 93-103.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Учет статуса объекта культурного наследия при оценке стоимости недвижимости"

??Сутягин В.Ю., Радюкова Я.Ю., Сутягина Ю.С., 2018 ФИНАНСЫ. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ? www.volsu.ru Science Journal of VolSU. Global Economic System. 2018. Vol. 20. No. 2 93 DOI: https://doi.org/10.15688/jvolsu3.2018.2.10 UDC 338.5 LBC 65.291.86 THE ROLE OF CULTURAL HERITAGE OBJECT’S STATUS AT THE REAL ESTATE VALUATION Vladislav Yu. Sutyagin Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Tambov; Expert Council of the Self-Regulatory Organization Free Appraisal Department,Ekaterinburg; Otsenka+ LLC, Tambov, Russian Federation Yana Yu. Radyukova Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Tambov, Russian Federation Yuliya S. Sutyagina Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Tambov, Russian Federation Abstract. Introduction. The transition to the use of cadastral value as a basis for taxation on land and property taxes has generated a lot of questions. One of them is the consideration of public-law restrictions in the process of cadastral and market appraisal. The most frequent of such restrictions is the existence of the status of an object of cultural heritage. Method or methodology. In the general scientific basis, the methods used in this study include the analysis, deduction, comparative analysis, and the logical method. In addition, the following specific scientific methods have been used: the method of analyzing the regulatory framework, paired analysis methods (in the case of pair sales analysis and pairwise income comparison analysis), and loss accounting (in the loss-of-benefit methods and the constraint analysis method). In the process of considering the method of constraint analysis, the authors use the method of calculating the coefficient, taking into account the size of such limitations. Results of the work. The complexity of accounting for such limitations in the evaluation process is due to the fact that this topic has been poorly developed in the evaluation theory and in practice. The authors note that the status of the object of cultural heritage leads to both additional advantages and encumbrances for the owner of real estate, which should be taken into account separately. The main methods of estimating such encumbrances are considered in the article. Of particular value is the authors’ methodology for analyzing constraints. The method is based on the analysis of the security obligation and the resulting limitations of the owner’s rights related to the status of the cultural heritage site, as well as the methodology for calculating the coefficient reflecting these limitations. Scope of application of the results. The results of this study can be used for further theoretical studies on the valuation of cultural heritage sites, as well as in the practice of valuation activities. Conclusion. The conducted research expands the methodological base for assessing the limitations resulting from the status of the cultural heritage site. The logic of the proposed method of constraint analysis is illustrated by the example given by the authors. Key words: cadastral value, market value, capital construction object, cultural heritage object, scoring, appraisal activity. УДК 338.5 ББК 65.291.86 УЧЕТ СТАТУСА ОБЪЕКТА КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ Владислав Юрьевич Сутягин Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, г. Тамбов; Экспертный совет НП саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент», г. Екатеринбург; «Оценка+» г. Тамбов, Российская Федерация ФИНАНСЫ. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ 94 Вестник ВолГУ. Серия 3, Экономика. Экология. 2018. Т. 20. № 2 Яна Юрьевна Радюкова Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, г. Тамбов, Российская Федерация Юлия Сергеевна Сутягина Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, г. Тамбов, Российская Федерация Аннотация. Введение. Переход к использованию кадастровой стоимости в качестве базы для налогооб- ложения по земельным и имущественным налогам породил массу вопросов. Одним из них является учет ограничений публично-правового характера в процессе кадастровой и рыночной оценок. Наиболее частым из подобных ограничений является наличие статуса объекта культурного наследия. Метод или методология проведения работы. В общенаучной основе в рамках данного исследования использовались методы анализа, дедукции, сравнительного анализа и логический метод. Кроме того, ис- пользовались следующие специфические научные методы: метод анализа нормативно-правовой базы, ме- тоды парного анализа (в вариантах анализа парных продаж и анализа попарного сравнения доходов) и учета потерь (в вариантах метода потерь в выгодах и метода анализа ограничений). В процессе рассмотрения метода анализа ограничений использовалась авторская методика расчета коэффициента, учитывающие раз- мер таких ограничений. Результаты работы. Сложность учета подобных ограничений в процессе оценки связана с тем, что данная тематика в оценочной теории и на практике слабо разработана. Авторами отмечается, что статус объекта культурного наследия приводит как к дополнительным преимуществам, так и к обременениям для собственника недвижимости, которые следует учитывать отдельно. В статье рассматриваются основные методы оценки таких обременений. Особую ценность представляет авторская методика анализа ограниче- ний. В основе метода лежит анализ охранного обязательства и вытекающих из него ограничений прав соб- ственника, связанных со статусом объекта культурного наследия, а также методика расчета коэффициента, отражающего эти ограничения. Область применения результатов. Результаты настоящего исследования могут использоваться для дальнейших теоретических исследований вопросов оценки объектов культурного наследия, а также в практи- ке оценочной деятельности. Заключение (выводы). Проведенное исследование расширяет методологическую базу оценки ограни- чений, вытекающих из статуса объекта культурного наследия. Логика предлагаемого метода анализа ограни- чений иллюстрируется приведенным авторами примером. Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, объект капитального строительства, объект культурного наследия, балльная оценка, оценочная деятельность. Введение. В последние годы оценка стоимости недвижимости приобрела особую актуальность. Это связано с появлением ин- ститута кадастровой оценки, введение кото- рого привело к возникновению массы вопро- сов и проблем. В частности, особую остроту приобрел вопрос объективности кадастровой оценки, а также механизм ее оспаривания. Дополнительную остроту проблема получила в связи с распространением института када- стровой оценки на имущественные налоги. В 2014 г. Федеральным законом № 284-ФЗ от 04 окт. 2014 г. были внесены изменения в гла- ву 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации. Согласно данным изменениям все субъекты РФ в период до 2020 г. должны перейти на ис- пользование кадастровой стоимости при рас- чете налога на имущество физических лиц. Схожие поправки внесены и в главу 30 «Налог на имущество организаций» [10]. Кроме того, Федеральным законом «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29 нояб. 2014 г. № 382-ФЗ внесены изменения в расчет налога на доходы физических лиц с продажи недвижи- мого имущества. Согласно им, с 01 янв. 2016 г. при расчете налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости является также ка- дастровая стоимость (вернее большая из двух величин: цена продажи или 70 % от кадастро- вой стоимости) [11]. В процессе проведения кадастровой или рыночной оценки (в случае оспаривания резуль- татов кадастровой оценки) требуется учет ка- чественных и количественных характеристик объектов капитального строительства. Отдель- ную проблему составляет учет ограничений В.Ю. Сутягин, Я.Ю. Радюкова, Ю.С. Сутягина. Учет статуса объекта культурного наследия Science Journal of VolSU. Global Economic System. 2018. Vol. 20. No. 2 95 прав собственности. И несмотря на то, что с правовой точки зрения вопрос урегулирован, на практике проблема остается открытой. В частности, п. 10 Федерального стан- дарта оценки «Определение кадастровой сто- имости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее по тексту Федеральный стандарт оцен- ки – ФСО) предписывает: «кадастровая оцен- ка проводится без учета ограничений (обре- менений) объекта недвижимости, за исклю- чением ограничений (обременений), установ- ленных в публично-правовых интересах в от- ношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, ох- раной окружающей среды, обеспечением бе- зопасности населения или Российской Феде- рации» [4]. Очевидно, что в случае оспарива- ния результатов кадастровой стоимости ры- ночная оценка осуществляется с учетом того же положения ФСО № 4. Подобная несколько туманная формули- ровка на практике означает, что в процессе оценки не учитываются никакие ограничения, имеющие частную природу (установление конкретного собственника). Вполне очевидно, что установление частных ограничений при определенных обстоятельствах может ис- пользоваться собственниками как способ сни- жения стоимости. Кроме того, подобные ог- раничения (такие как аренда, залог) часто меняются с течением времени. Вместе с тем, в градостроительной и земельной практике часто приходится стал- киваться с наличием подобных ограничений. В отношение земельных участков наиболее частым является установление зон с особы- ми условиями использования территорий. В случае с объектами капитального стро- ения частым случаем является присвоение им статуса объекта культурного наследия. От- метим, что ограничения в виде объекта куль- турного наследия распространяются не толь- ко на объект капитального строительства, но и на земельный участок под ним. И первый, и второй случай являются примерами ограни- чений публично-правовой природы, а, следо- вательно, требуют отдельного учета. Первой ситуации посвящены отдельные наши работы [6; 9] – в рамках настоящей ста- тьи остановимся на методологических под- ходах учета ограничений в процессе оценки объектов культурного наследия. Метод или методология проведения работы. В процессе настоящего исследова- ния использовались как общенаучные, так спе- цифические методы, используемые в оценоч- ной теории. В общенаучной основе в рамках данного исследования использовались мето- ды: анализа, дедукции, сравнительного анали- за и логический метод. Определение статуса объекта культур- ного наследия и характера ограничения, свя- занных с этим статусом, основано на анализе нормативно-правовой базы РФ. Методологи- ческая часть исследования основана на ме- тодах парного анализа (в вариантах анализа парных продаж и анализа попарного сравне- ния доходов) и методах учета потерь (в вари- антах метода потерь в выгодах и метода ана- лиза ограничений). В процессе рассмотрения метода анализа ограничений использовалась авторская методика расчета коэффициента, учитывающая размер ограничений, возника- ющих в связи с установлением статуса объек- та культурного наследия. Результаты работы. Правовой статус подобной недвижимости определяется Феде- ральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ, а конкретный перечень ог- раничительных условий определяется охран- ным обязательством, выдаваемым органа- ми государственной власти собственнику. Общие требования к подобным охранным обязательствам определяются ст. 47.6 Фе- дерального закона «Об объектах культурно- го наследия (памятниках истории и культу- ры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ. Следует отметить, что тематика объек- тов культурного наследия слабо описывается в современной оценочной теории. Изучению посвящены некоторые работы [1–3; 13]. В ча- стности, методическими рекомендациями по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культур- ного наследия, одобренными к применению Советом по оценочной деятельности (заседа- ние от 23 июня 2015 г., отмечается: «оценка ФИНАНСЫ. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ 96 Вестник ВолГУ. Серия 3, Экономика. Экология. 2018. Т. 20. № 2 объектов культурного наследия (далее по тек- сту – ОКН) производится с учетом: – обременений, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора аренды ОКН или его части. В указанных документах предусмат- ривается порядок, сроки реставрации, консер- вации, ремонта ОКН и связанных с ним объек- тов (зданий, сооружений и предметов, пред- ставляющих культурную ценность, благоуст- ройства территории, садов, парков, природных ландшафтов), а также ограничения по видам разрешенного использования; – преимуществ, которые выражаются в возможном вкладе нематериального актива, связанного с ОКН, его местоположении: бли- зость к центрам деловой активности, роли в архитектурно-планировочной среде, характе- ре строительных конструкций, форме и содер- жании фасада и интерьеров, от чего в итоге зависит увеличение доходности результатов предпринимательской деятельности по отно- шению к подобным объектам, не отнесенным к ОКН» [2]. Более того, вопрос о снижении или по- вышении стоимости объектов недвижимости с вышеупомянутыми обременениями связан с определением знака между двумя противо- борствующими величинами [13]: ? = Сn – Ссс, (1) где Сn – стоимость престижности (преимуществ в терминологии); Ссс – стоимость сервитута (обре- менений в терминологии). Обратим внимание, что в обоих случаях отмечается, что удорожание/удешевление недвижимости в связи с наличием статуса объекта культурного наследия связано с про- тивоборством двух факторов преимуществ (престижности) и обременений (сервитута). Заметим лишь, что в практических це- лях использование единой корректировки в варианте формулы 1 является нелогичным и противоречащим действующим ФСО. Дело в том, что элемент «преимуществ» выражает- ся в увеличении «доходности результатов предпринимательской деятельности по отно- шению к подобным объектам, не отнесенным к ОКН», а, следовательно, имеет экономичес- кую природу (в частности, подобная позиция поддерживается п. 22е ФСО, где отмечает- ся, что при оценке, как правило, выделяется такой элемент сравнения как «экономические характеристики» [5]). Элемент «обременений» имеет правовую природу, а следовательно, вернее учитывать другой корректировкой (если говорим о срав- нительном подходе – в частности, п. 22е ФСО отмечает, что при оценке анализируется та- кой элемент сравнения, как «передаваемые имущественные права, ограничения (обреме- нения) этих прав» [5]). Таким образом, в рам- ках сравнительного (и доходного при расчете потенциального валового дохода) подхода кор- ректнее учитывать различными корректиров- ками. Аналогично при использовании затрат- ного подхода элемент «преимуществ» будет отражаться в увеличении нормы прибыли предпринимателя (девелопера), в то время как элемент «обременения» приводит к возникно- вению внешнего износа. Кроме того, сделаем еще одно практи- ческое замечание: для большинства регио- нальных объектов культурного наследия слож- но установить реальное наличие преимуществ (по крайней мере, на практике редко подтвер- ждается рыночными данными), а обремене- ния вполне реальны и выражаются в наборе вполне конкретных ограничений. Наконец, следует сделать одно важное замечание: статус объекта культурного насле- дия по своей правовой природе практически идентичен публичным сервитутам. И в первом, и во втором случае предполагается ограниче- ние прав собственника (главным образом, прав пользования) в публичных интересах [7; 8]. Установление статуса объекта культур- ного наследия снижает возможности собствен- ника по извлечению дохода с недвижимости, а следовательно, связано с определенными убытками (см. рис. 1). Однако независимо от природы огра- ничений прав они не позволяют в полной мере использовать потенциал недвижимос- ти и извлекать максимальный доход, а ста- ло быть являются источником убытков (главном образом, упущенной выгоды). При этом подобное заключение не является аб- страктным. К примеру, если покупателю предложить два сходных объекта недвижи- мости, один из которых отличается от дру- В.Ю. Сутягин, Я.Ю. Радюкова, Ю.С. Сутягина. Учет статуса объекта культурного наследия Science Journal of VolSU. Global Economic System. 2018. Vol. 20. No. 2 97 гого лишь наличием ограничений (связанных со статусом объекта культурного наследия), то вряд ли стоит ожидать, что именно эта недвижимость будет выбрана покупателем. По сути, в процессе оценки определяет- ся размер этих убытков в абсолютном или относительном выражении (по сравнению с вариантом отсутствия убытков, возникающих от установления статуса объекта культурно- го наследия). Решить проблему оценки убыт- ков, возникающих в результате установления статуса объекта культурного наследия, мож- но двумя подходами: парным анализом и под- ходом, основанном на учете потерь (рис. 2). Первый подход оперирует двумя мето- дами, которые отличаются друг от друга лишь в нюансах. При использовании анализа пар- ных продаж оценка размера убытков от огра- ничений, вызванных наличием статуса объек- та культурного наследия, оценивается как раз- ница между стоимостью здания, необременен- ного и имеющим такой статус. Во втором методе оценка размера убыт- ков (ограничений) равна капитализированной разнице в доходах без учета статуса объекта культурного наследия и с учетом такого ста- туса (или капитализированных избыточных расходов, возникающих в связи с содержани- Возможные доходы собственника (без ограничений прав пользования) Возможные доходы собственника (с учетом ограничений прав пользования) Потенциальные доходы от объекта недвижимости Рис. 1. Соотношение возможных доходов собственника без и с учетом ограничений прав пользования собственника Примечание. Составлено авторами. Рис. 2. Методологический инструментарий оценки обременений, возникающих в связи со статусом объекта культурного наследия Примечание. Составлено авторами. ФИНАНСЫ. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ 98 Вестник ВолГУ. Серия 3, Экономика. Экология. 2018. Т. 20. № 2 ем объекта культурного наследия (по сравне- нию со зданием, не имеющим такой статус)). На практике оба метода мало применимы, по- скольку найти подобную информацию о про- дажах или доходах практически идентичных строений, отличающихся лишь статусом объекта культурного наследия (а в остальных ценообразующих факторах идентичных), прак- тически невозможно. Кроме того, следует понимать, что и сам статус в каждом конкретном случае порождает уникальную ситуацию (индивидуальный характер ОКН порождает специфичность ограничений, вытекающих из охранного обязательства). Методы, основанные на учете потерь, более перспективны. Метод учета потерь в выгодах оценивает стоимость недвижимости с учетом наличия статуса объекта культур- ного наследия, как: Со = Сб ? (1 – Во / Вб), (2) где Вб – выгоды от использования недвижимости в соответствие с наиболее эффективным использова- нием (далее НЭИ) без учета ограничений; Во – вы- годы от использования недвижимости в соответствие с наиболее эффективным использованием с учетом ограничений; Сб – стоимость недвижимости без уче- та ограничений объекта культурного наследия. В качестве таковых выгод могут быть использованы арендные ставки, потенциаль- ный валовой или чистый операционный доход. Как частный случай, если статус объекта культурного наследия приводит к увеличению операционных расходов, может быть исполь- зована следующая формула: Со = Сб ? (1 – ОРб / ОРо), (3) где ОРб – операционные расходы от использова- ния недвижимости без учета ограничений; ОРо – операционные расходы от использования недвижи- мости с учетом ограничений. Стоит однако заметить, что в целом по- добный подход сильно перекликается с мето- дом анализа попарного сравнения доходов. Метод анализа ограничений является авторской разработкой. Алгоритм его реали- зации следующий: 1. Проводится анализ НЭИ недвижимо- сти без учета ограничений. 2. Выявляются все ограничения, выте- кающие из установления статуса объекта культурного наследия. 3. Выявляются ограничения, которые могут оказывать влияние на пользование объектом недвижимости. 4. Рассчитывается стоимость недвижи- мости без учета статуса объекта культурно- го наследия (Сб). 5. Оценивается коэффициент, учитываю- щий степень ограничения прав собственника (К). 6. Рассчитывается стоимость недвижи- мости с учетом статуса объекта культурного наследия: Со = Сб ? K. (4) Коэффициент, учитывающий степень огра- ничения прав, заключен в диапазон от 0 (если наличие статуса объекта культурного наследия никак не влияет по возможности использования недвижимости) до 1 (если наличие статуса объекта культурного наследия полностью лиша- ет возможности использовать недвижимость). Главная проблема метода анализа огра- ничений заключается в оценке коэффициента, учитывающего степень таких ограничений. Эта проблема может быть решена посред- ством балльной оцифровки ограничивающих факторов [9]. Сам алгоритм расчета коэффи- циента будет иметь следующий вид: 1. Составление перечня факторов, опре- деляющих степень ограничения прав собствен- ника. Как правило, общий перечень ограниче- ний содержится в охранном обязательстве. 2. Анализ общего перечня ограничива- ющих факторов и формирование конечного перечня факторов, который вытекает из НЭИ недвижимости и бизнеса собственника. Как правило, общий перечень факторов содержит довольно разнообразные запреты. Часть из них критична для НЭИ недвижимости (биз- неса собственника), другие никак не связаны с естественным функционированием строения. Кроме того, среди большого количества ограничительных условий часть из них могут дублировать друг друга или быть взаимообус- ловленными. В процессе формирования окончательного списка факторов важно формализовать их таким образом, чтобы увеличение значения каждого из них (балльной оценки) приводило к однонаправ- В.Ю. Сутягин, Я.Ю. Радюкова, Ю.С. Сутягина. Учет статуса объекта культурного наследия Science Journal of VolSU. Global Economic System. 2018. Vol. 20. No. 2 99 ленному изменению коэффициента (то есть уве- личение влияния каждого фактора приводило бы к росту (или снижению) коэффициента). 3. Определение балльной шкалы оценки величины ценообразующего параметра. Вы- бор балльной шкалы сам по себе не имеет существенного значения. Однако важное зна- чение имеет определение шага балльной шка- лы (например, один балл), а также максималь- но и минимально достигаемое значение оцен- ки каждого фактора (например, от единицы до пяти или от нуля до десяти). 4. Балльная оценка величины каждого фактора и вывод о балльной оценке коэффи- циента, учитывающего степень ограничения прав (Kc). В общем случае, когда минималь- ный балл при оценке факторов не равен нулю, расчет величины результирующего признака (Kc) будет осуществляться по формулам: а) в случае, если между факторами и коэффициентом существует прямая связь, то модель расчета: ?K K ?; B B B B K K max min max min min c min ? ? ? ? ? ? i (5) б) в случае, если между факторами и коэффициентом наблюдается обратная связь, то формула расчета выглядит: ?K K ?, B B B B K K 1 max min max min min c min ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? i (6) где Bmax, Bmin, Bi– максимальное возможное, мини- мальное возможное, расчетное количество баллов; Kmax, Kmin – максимально и минимально возмож- ное значение коэффициента. Наконец, отметим, что в случае необ- ходимости расчета корректировки на огра- ничения, вызванные наличием статуса объек- та культурного наследия, в рамках сравни- тельного подхода, фактически величина по- правки равна коэффициенту, учитывающему степень ограничения прав, умноженного на 100 %. Проиллюстрируем предложенный метод примером. Рассчитаем корректировку, учиты- вающую степень ограничения прав, для зда- ния объекта культурного наследия площадью 2200 м 2 . Объект недвижимости используется в торговых целях. 1. Составление перечня факторов, опре- деляющих степень ограничения прав собствен- ника. В соответствии с охранным обязатель- ством возникают запреты, которые представ- лены в таблице 1. 2. Анализ общего перечня ограничива- ющих факторов и формирование конечного пе- речня факторов, который вытекает из НЭИ земельного участка и бизнеса собственни- ка. Согласно анализу НЭИ земельный учас- ток должен использоваться для строитель- ства производственного здания. Вполне оче- видно, что часть ограничений для собствен- ника при нормальном ведении бизнеса не являются критичными. Кроме того, важно учитывать, что не все ограничения являют- ся специфичными для статуса ОКН (к при- меру, ограничение, связанное с поддержани- Таблица 1 Ограничения, вытекающие из действия охранного обязательства Документ Характер ограничения Охран- ное обя- затель- ство 2.1.1. Использовать объект в торговых целях 2.1.2. Согласовывать с ГОСОРГАНОМ любые изменения указанного в п. 2.1.1 вида раз- решенного функционального использования ОБЪЕКТА 2.1.3. Организовывать, финансировать и (или) выполнять работы по сохранению ОБЪЕКТА 2.1.4. Осуществлять работы в соответствии с планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории памятника истории и культуры, указанные в акте техни- ческого состояния 2.1.5. Соблюдать сроки (периодичность) выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, требования к качеству материалов и технологий, используемых при выполнении указанных работ, а в случае необходимости – технические характери- стики материалов и технологий, указанные в акте и допустимые для применения, а так- же требования к квалификации персонала, выполняющего соответствующие работы Примечание. Составлено авторами. ФИНАНСЫ. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ 100 Вестник ВолГУ. Серия 3, Экономика. Экология. 2018. Т. 20. № 2 ем здания в пригодном (рабочем) состоянии не является специфичным для ОКН, посколь- ку функционирование любой недвижимости сопряжено с поддержанием ее в пригодном состоянии). Формируется перечень ограни- чений, с которыми может столкнуться соб- ственник недвижимости (и которые специ- фичны для ОКН) при его использовании в со- ответствии с НЭИ (табл. 2). 3. Определение балльной шкалы оцен- ки величины ценообразующего параметра. В рамках настоящей оценки будет использо- вана балльная шкала от 0 до 10. Следова- тельно, максимальное количество баллов может достигать 50, минимальная оценка – 0 баллов. 4. Балльная оценка величины каждого фактора и вывод о балльной оценке коэффи- циента, учитывающего степень ограничения прав (в результате установления статуса объекта культурного наследия). Далее про- ведем оценку вероятности возникновения ра- бот при использовании в соответствии с НЭИ, когда придется столкнуться с запретом (см. табл. 3). Далее по формуле 5 рассчитаем значение коэффициента, учитывающего степень ограни- чения, которое составит 0,3. Следовательно, величина корректировки составит 30 %. Область применения результатов. Результаты настоящего исследования могут быть использованы для дальнейшей теорети- ческой разработки методологии оценки объек- тов недвижимости, обремененных статусом объекта культурного наследия, а также в прак- тике оценки недвижимости. Заключение (выводы). Институт ка- дастровой оценки создал новую конфигурацию в области имущественных и земельных нало- гов. Одним из важных нюансов, который нуж- но учитывать в процессе кадастровой оценки (или ее оспаривания), является учет ограни- чений публично-правового характера. Наибо- лее частым вариантом таких ограничений в отношение объектов капитального строитель- ства является установление статуса объекта культурного наследия. В ходе исследования было показано, что статус объекта культурного наследия прояв- ляется двояко: в виде преимуществ (выра- жающихся в виде дополнительной нормы при- были) и обременений (ограничений прав пользования). Перечень ограничительных ус- ловий описывается охранным обязатель- ством и вытекает из требований Федераль- ного закона «Об объектах культурного насле- дия (памятниках истории и культуры) наро- дов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ. Наличие указанных ограничитель- ных условий приводит к падению полезности недвижимости, а, следовательно, к возник- новению убытков [12]. Таблица 2 Перечень ограничений, которые могут возникнуть при эксплуатации участка в соответствии с НЭИ Характер ограничения Влияние ограничения на бизнес собственника недвижимости (да/нет) 2.1.1. Использовать объект в торговых целях да 2.1.2. Согласовывать с ГОСОРГАНОМ любые изменения указанного в п. 2.1.1 вида разрешенного функционального использования ОБЪЕКТА да 2.1.3. Организовывать, финансировать и (или) выполнять работы по со- хранению ОБЪЕКТА да 2.1.4. Осуществлять работы в соответствии с планом ремонтно- реставрационных работ и благоустройства территории памятника исто- рии и культуры, указанные в акте технического состояния да 2.1.5. Соблюдать сроки (периодичность) выполнения работ по сохране- нию объекта культурного наследия, требования к качеству материалов и технологий, используемых при выполнении указанных работ, а в случае необходимости – технические характеристики материалов и технологий, указанные в акте и допустимые для применения, а также требования к квалификации персонала, выполняющего соответствующие работы да Примечание. Составлено авторами. В.Ю. Сутягин, Я.Ю. Радюкова, Ю.С. Сутягина. Учет статуса объекта культурного наследия Science Journal of VolSU. Global Economic System. 2018. Vol. 20. No. 2 101 Оценка подобных убытков методологи- чески может осуществляться двумя подхода- ми: парным анализом и методами учета по- терь. В рамках статьи убедительно показано, парный анализ в практических целях мало пригоден. Более привлекательны методы уче- та потерь. Наиболее перспективен метод ана- лиза ограничений потерь, который является авторской разработкой и основан на балльной оценке коэффициента, учитывающего степень ограничения прав. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Кудимов, И. С. Городские памятники. Сколько они стоят? / И. С. Кудимов, В. А. Шакин // Вопросы оценки. – 2004. – № 1. – С. 30–42. 2. Методика оценки зданий – памятников культурного наследия. – М. : ООО «НЦПО», 2004; 2008. 3. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установлен- ном порядке к объектам культурного наследия, одобренными к применению Советом по оценоч- Таблица 3 Балльная оценка вероятности возникновения работ у собственника, связанная с необходимостью учета запретов Характер ограничения Оценка степени значимости огра- ничения для бизнеса собственника недвижимости (0 – данное ограни- чение не влияет на возможности пользования собственника; 10 – данное ограничение полностью де- лает невозможным пользование не- движимостью) 2.1.1. Использовать объект в торговых целях 0 2.1.2. Согласовывать с ГОСОРГАНОМ любые изменения указанного в п. 2.1.1 вида разрешенного функционального использования ОБЪЕКТА 0 2.1.3. Организовывать, финансировать и (или) выполнять работы по сохране- нию ОБЪЕКТА 5 2.1.4. Осуществлять работы в соответствии с планом ремонтно- реставрационных работ и благоустройства территории памятника истории и культуры, указанные в акте технического состояния 5 2.1.5. Соблюдать сроки (периодичность) выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, требования к качеству материалов и техноло- гий, используемых при выполнении указанных работ, а в случае необходимо- сти – технические характеристики материалов и технологий, указанные в акте и допустимые для применения, а также требования к квалификации персона- ла, выполняющего соответствующие работы 5 Сумма 15 Минимальная оценка 0 Максимальная оценка 50 Примечание. Составлено авторами. ной деятельности (заседание от 23 июня 2015 г.). – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 202620/#dst100002 (дата обращения: 13.04.2018). – Загл. с экрана. 4. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении Федерального стандар- та оценки “Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)”» от 22 окт. 2010 г. №508. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_113247/ (дата обращения: 13.04.2018). – Загл. с экрана. 5. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении Федерального стан- дарта оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”» от 25 сент. 2014 г. № 611. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_160678/76df77d9a6013003f54d59 1e78864ebd67908f32/ (дата обращения: 13.04.2018). – Загл. с экрана. 6. Сутягин, В. Ю. Заметки об экспертных по- правках / В. Ю. Сутягин // Имущественные отноше- ния в Российской Федерации. – 2015. – № 4 (163). – С. 29–36. 7. Сутягин, В. Ю. Земельные сервитуты: прак- тика оценки соразмерной платы / В. Ю. Сутягин, ФИНАНСЫ. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ 102 Вестник ВолГУ. Серия 3, Экономика. Экология. 2018. Т. 20. № 2 В. Д. Мамонтов, Я. Ю. Радюкова // Вестник ТГУ им. Г. Р. Державина. – Серия Гуманитарные на- уки. – 2015. – № 2. – С. 46–54. 8. Сутягин, В. Ю. Осторожно, охранная зона! Или что нужно знать при оспаривании кадастровой стоимости / В. Ю. Сутягин // Ученые записки Там- бовского регионального отделения Вольного эконо- мического общества России : научно-теоретический и практический журнал. – Тамбов, 2016. – С. 54–68. 9. Сутягин, В. Ю. Учет влияния охранных зон на стоимость земельного участка / В. Ю. Сутягин // Имущественные отношения в Российской Феде- рации. – 2017. – № 12 (195). – С. 82–98. 10. Федеральный закон«О внесении изменений в ст. 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утра- тившим силу Закона Российской Федерации О на- логах на имущество физических лиц» от 04 окт. 2014 г. № 284-ФЗ. – Электрон. текстовые дан. – Режим дос- тупа: http://www.consultant.ru/document/cons_ doc_LAW_169428/ (дата обращения: 13.04.2018). – Загл. с экрана. 11. Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Рос- сийской Федерации» от 29 нояб. 2014 г. № 382-ФЗ. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 171490/ (дата обращения: 13.04.2018). – Загл. с экрана. 12. Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/ (дата обращения: 13.04.2018). – Загл. с экрана. 13. Яскевич, Е. Е. Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия / Е. Е. Яс- кевич // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2009. – № 6 (93). – С. 70–88. REFERENCES 1. Kudimov I.S., Shakin V.A. Gorodskie pamyatniki. Skolko oni stoyat? [Urban Monuments. How Much Do They Cost?]. Voprosy otsenki, 2004, no. 1, pp. 30-42. 2. Metodika otsenki zdaniy – pamyatnikov kulturnogo naslediya [Methods for Appraisal of Buildings – Monuments of Cultural Heritage]. Moscow, NTSPO Publ., 2004, 2008. 3. Metodicheskie rekomendatsii po otsenke obyektov nedvizhimosti, otnesennykh v ustanovlennom poryadke k obyektam kulturnogo naslediya, odobrennymi k primeneniyu Sovetom po otsenochnoy deyatelnosti (zasedanie ot 23 iyunya 2015 g.) [Guidelines on the Appraisal of Real Estate, Classified in the Prescribed Manner to the Cultural Heritage, Approved by the Council on the Appraisal Activities (Meeting of June 23, 2015]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_202620/#dst100002 (accessed 13 April 2018) 4. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossiyskoy Federatsii «Ob utverzhdenii Federalnogo standarta otsenki “Opredelenie kadastrovoy stoimosti (FSO № 4)”» ot 22 okt. 2010 g. № 508 [Order of the Ministry for Economic Development of Russia ‘On Approval of the Federal Standard of Appraisal “Determination of the Cadastral Value (SSF No. 4)”’: of 22 October 2010 No. 508]. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_113247/ (accessed 13 April 2018) 5. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossiyskoy Federatsii «Ob utverzhdenii Federalnogo standarta otsenki “Otsenka nedvizhimosti (FSO № 7)”» ot 25 sent. 2014 g. № 611 [Order of the Ministry for Economic Development of Russia ‘On Approval of the Federal Standard of Appraisal “Real Estate Appraisal (SSF No. 7)”’ of 25 September 2014 No. 611]. URL: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 16067876df77d9a6013003f54d591e78864ebd679 08f32/ (accessed 13 April 2018) 6. Sutyagin V.Yu. Zametki ob ekspertnykh popravkakh [Notes on Expert Amendments]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii [Property relations in the Russian Federation], 2015, no. 4 (163), pp. 29-36. 7. Sutyagin V.Yu., Mamontov V.D., Radyukova Ya.Yu. Zemelnye servituty: praktika otsenki sorazmernoy platy [Land Easements: the Practice of Estimating a Commensurate Payment]. Vestnik TGU im. G. R. Derzhavina. – Seriya “Gumanitarnye nauki”, 2015, no. 2, pp. 46-54 8. Sutyagin V.Yu. Ostorozhno, okhrannaya zona! Ili chto nuzhno znat pri osparivanii kadastrovoy stoimosti [Caution! Security Zone! Or What You Need to Know When Challenging the Cadastral Value]. Uchenye zapiski Tambovskogo regionalnogo otdeleniya Volnogo ekonomicheskogo obshchestva Rossii: nauchno-teoreticheskiy i prakticheskiy zhurnal. Tambov, 2016, pp. 54-68 9. Sutyagin V.Yu. Uchet vliyaniya okhrannykh zon na stoimost zemelnogo uchastka [Accounting for the Impact of Security Zones on the Value of a Land Plot]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii [Property relations in the Russian Federation], 2017, no. 12 (195), pp. 82-98. 10. Federalnyy zakon «O vnesenii izmeneniy v st. 12 i 85 chasti pervoy i chast vtoruyu Nalogovogo kodeksa Rossiyskoy Federatsii i priznanii utrativshim silu Zakona Rossiyskoy Federatsii O nalogakh na imushchestvo fizicheskikh lits» ot 04 okt. 2014 g. № 284-FZ [Federal Law ‘On Amendments to Articles 12 and 85 of the First Part and the Second Part of the Tax Code of the Russian Federation and the Annulment of the Russian Federation В.Ю. Сутягин, Я.Ю. Радюкова, Ю.С. Сутягина. Учет статуса объекта культурного наследия Science Journal of VolSU. Global Economic System. 2018. Vol. 20. No. 2 Law on Taxes on Personal Property’ of 4 October 2014 No. 284-FL]. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_169428/. (accessed 13 April 2018) 11. Federalnyy zakon «O vnesenii izmeneniy v chasti pervuyu i vtoruyu Nalogovogo kodeksa Rossiyskoy Federatsii» ot 29 noyab. 2014 g. № 382-FZ [Federal Law ‘On Amendments to Part One and Part Two of the Tax Code of the Russian Federation’ of November 29, 2014 No. 382-FL]. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_171490/ (accessed 13 April 2018) 12. Federalnyy zakon «Ob obyektakh kulturnogo naslediya (pamyatnikakh istorii i kultury) Information about the Authors Vladislav Yu. Sutyagin, Candidate of Sciences (Economics), Associate Professor, Department of Finance and Banking, Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Internatsionalnaya St., 33, 392000 Tambov; Member of the Expert Council of Self-Regulatory Organization Free Appraisal Department, Tkachey St., 23, office 13, 620100 Ekaterinburg; General Director of Otsenka+ LLC, Studenetskaya St., 16A/2, office 6, 392000 Tambov, Russian Federation, [email protected]. Yana Yu. Radyukova, Candidate of Sciences (Economics), Head of Department of Finance and Banking, Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Internatsionalnaya St., 33, 392000 Tambov, Russian Federation, [email protected]. Yuliya S. Sutyagina, Master Student, Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Internatsionalnaya St., 33, 392000 Tambov, Russian Federation, [email protected]. Информация об авторах Владислав Юрьевич Сутягин, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры финансов и банковского дела, Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, ул. Интернациональная, 33, 392000 г. Тамбов; член Экспертного совета НП саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент», ул. Ткачей, 23, оф. 13, 620100 г. Екатеринбург; генеральный директор «Оценка+», ул. Студенецкая, 16А, к. 2, оф. 6, 392000 г. Тамбов, Российская Федерация, [email protected]. Яна Юрьевна Радюкова, кандидат экономических наук, доцент, заведующая кафедрой финансов и банковского дела, Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, ул. Интернациональная, 33, 392000 г. Тамбов, Российская Федерация, [email protected]. Юлия Сергеевна Сутягина, магистрант, Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, ул. Интернациональная, 33, 392000 г. Тамбов, Российская Федерация, [email protected]. narodov Rossiyskoy Federatsii» ot 25 iyunya 2002 g. № 73-FZ [Federal Law ‘On the Objects of Cultural Heritage (Monuments of History and Culture) of the Peoples of the Russian Federation’ of 25 June 2002 No. 73-FL]. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_37318/ (accessed 13 April 2018) 13. Yaskevich E.E. Teoriya i praktika otsenki zdaniy – pamyatnikov kulturnogo naslediya [Theory and Practice of Appraisal of Buildings – Monuments of Cultural Heritage]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii [Property Relations in the Russian Federatio], 2009, no. 6 (93), pp. 70-88.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru