Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Учет инженерно-геологических факторов в формировании кадастровой стоимости земли
Оноприенко Н.Н. Учет инженерно-геологических факторов в формировании кадастровой стоимости земли // Вектор ГеоНаук. 2018. Т. 1. № 3. С. 73-79.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Учет инженерно-геологических факторов в формировании кадастровой стоимости земли"Вектор ГеоНаук/Vector of Geosciences 1(3) 2018 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 73 УДК 551.4(332.6) УЧЕТ ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ В ФОРМИРОВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ* Оноприенко Наталья Николаевна – магистрант кафедры городского кадастра и инженерных изысканий, Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, [email protected], [email protected] Аннотация: в статье рассматриваются особенности влияния геологических условий земельных ресурсов на процесс формирования кадастровой стоимости земель. Учет их влияния представлен в различных аспектах: геодезических, социально-экономических, географических. Работа посвящена исследованию проблемы совершенствования методики кадастровой оценки земель, с учетом геологических условий и изменений. Исследование и анализ особенностей влияния геологических факторов, позволяет сделать вывод о том, что, учет геологических факторов, должен обязательным образом найти свое выражение в совершенствовании методики кадастровой оценки земель. Методика должна предусматри- вать дифференциацию кадастровой стоимости для земель, находящихся в разных геологиче- ских условиях. Ключевые слова: геологические факторы, кадастровая стоимость, методика совершен- ствования кадастровой стоимости, региональная специфика. Введение. Р оссия является одним из самых крупных по территории государств в мире. Как след- ствие, земельные ресурсы нашей страны находятся в разных геологи- ческих условиях. На современном этапе развития в центре внимания экономической политики государства находится вопрос об эффективном и рациональном использова- нии земельных ресурсов. Обращение к системе геологических условий земельных ресурсов, учета их влияния в различных процессах и явлениях, представляется актуальным по нескольким причинам: – инженерно-геологические условия земли выступают в качестве факторов, являющихся причиной корректировки кадастровой стоимости земельных участков; – до сих пор не существует обоснован- ной комплексной общепринятой методики учета данного фактора формирования кадастровой стоимости. Наличие декларации о необходимости учета инженерно-геологических условий при кадастровой оценке территорий оказы- вается недостаточным сегодня, поскольку на деле происходит учет далеко не всех условий, а, лишь их незначительной части. Значимость данного вопроса обусловлена также тем, что в жизни человека такие показатели как состояние земельных ресур- сов, степень их рентабельности и участия в обороте формирования объективной кадаст- ровой стоимости, помимо экономической роли, все чаще играют социальную роль. В связи с этим, проблема формирования объективной кадастровой стоимости, с уче- том различных геологических факторов, в том числе опасных, продолжает оставаться в ряду востребованных и актуальных. Важную роль в решении проблемы определения, корректировки и совершен- ствования кадастровой стоимости земель играют факторы и закономерности, которые влияют на изменение кадастровой стоимо- сти земель. При этом следует обратить особое внимание на формирование кадастро- вой стоимости земель, расположенных в неблагоприятных геологических условиях. Основная часть. Актуализация учета влияния геологических факторов в кадастро- вой стоимости земель сегодня обусловлена нерешенностью проблемы совершенствова- ния методики кадастровой оценки земель с учетом неблагоприятных геологических условий. Поиск путей ее решения предпола- гает, прежде всего, реализацию комплекса практических и теоретических задач: выявление особенностей региональной структуры процесса формирования кадаст- ровой стоимости земель; учет региональной Вектор ГеоНаук/Vector of Geosciences 1(3) 2018 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 74 специфики геологических факторов; анализ действующей нормативно-правовой, мето- дической и практической базы процесса формирования кадастровой стоимости земель; определение основных направлений объективизации кадастровой стоимости земель с учетом неблагоприятных геологи- ческих условий, и, разработка практических рекомендаций, способствующих данному процессу. Как известно, в пределах земной поверх- ности принято выделять благоприятную и неблагоприятную область для здоровья человека, а также функционирования объектов недвижимости. Доказано существование особых в геологическом отношении областей, где не только люди подвержены различному неблагоприятному воздействию геологического фактора, но и животные, растения, здания и сооружения. Современные исследователи выделяют две составляющие в процессе проявления отмеченного фактора: региональную и реги- онально-трансрегиональную. Региональный геологический фактор определяется соста- вом горных пород, особенно, наличием в них геохимически специализированных ком- плексов, которые отрицательно влияют на здоровье человека. При этом отрицательное влияние обусловлено дисбалансом кальция и фосфора, стронция и калия, пониженным содержанием кальция, фтора, йода, церия или повышенным содержанием в горных породах и отходах горнодобывающей промышленности, почвах, в подземных и в грунтовых водах [1]. Регионально-трансрегиональный геоло- гический фактор, определен неоднородно- стями в вертикальном строении земной коры и создает условия биологического диском- форта. Он связан с зонами повышенной проницаемости и напряженности земной ко- ры, в которых развита совокупность подчас одновременно действующих геофизических, геохимических, энергетических явлений. Их отрицательное влияние на состояние город- ских агломераций позволяет ученым отно- сить данную зону к зонам геологического риска. На основе проведенного анализа можно сделать вывод, что зоны геологического риска, влияющие на здоровье и особенности поведения людей, на состояние инженер- ных, подземных, транспортных коммуника- ций, зданий и сооружений составляют часть земельного участка. В соответствии с определением кадастровой стоимости земельного участка, наличие зоны геологи- ческого риска должно оказывать влияние на формирование кадастровой стоимости. Данное обстоятельство в условиях совре- менной застройки городских территорий и большой плотности населения является особенно важным [2]. Естественная геологическая обстановка строительства в застроенных районах всегда в той или иной степени изменчива. Условия эксплуатации существующих сооружений и возведения новых складываются из совокуп- ности природных условий и условий, создан- ных человеком в процессе строительства и возникающих в результате взаимодействия инженерных сооружений с геологической средой. Интенсивность и характер измене- ний в природной геологической обстановке зависит как от вида инженерного воздей- ствия, так и некоторых особенностей самой геологической обстановки. Для учета влияния возможных измене- ний природного и техногенного характера на строительство необходим мониторинг состо- яния геологической среды. Безопасность возводимых сооружений определяет безопасность жизнедеятельности человека и в настоящее время является актуальной задачей в связи с участившимися случаями аварий и разрушений природного и техногенного характера [3]. Анализ ряда крупных обрушений в строительстве, проис- шедших за последние годы, показал, что наибольший процент выхода из строя зданий и сооружений в мирное время определяется низким качеством выполнения проектных и строительно-монтажных работ и некаче- ственно проведенными инженерными изысканиями. При проведении инженерных изысканий особое внимание уделяют опасным геологи- ческим процессам и специфическим свойствам грунтов. Опасный геологический процесс (явление) – это событие геологического происхождения или результат деятельности геологических процессов, возникающих в Вектор ГеоНаук/Vector of Geosciences 1(3) 2018 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 75 земной коре под действием различных природных или геодинамических факторов или их сочетаний, оказывающих или могущих оказать поражающие воздействия на людей, сельскохозяйственных животных и растения, объекты экономики и окружаю- щую природную среду. Такие процессы условно можно разбить на экзогенные и эндогенные. Опасные эндо- генные процессы – это процессы, которые происходят в недрах Земной коры, экзоген- ные – формируются на поверхности Земной коры. Геологические процессы и инженерно- геологические явления характеризуют геодинамическую обстановку строительства и эксплуатации. На условия строительства и эксплуатации сооружений большое влияние оказывают различные геологические процес- сы и, в особенности, разрушительное действие поверхностных и подземных вод. С поверхностным стоком связаны процессы смыва, размыва и подмыва (абразии) склонов с образованием оврагов и балок, развитием селей (грязевых потоков), обвалов, осыпей, оползней, подработка береговой линии на водохранилищах и на реках, мерзлотные процессы и других форм разрушения склонов [4]. Изучение опасных геологических и инженерно-геологических процессов прово- дится с целью разработки рекомендаций по инженерной защите территории. Инженерно -геологические изыскания выполняются на строительной площадке с целью комплекс- ного изучения геоморфологических и гидро- геологических условий, состояния и свойств грунтов. Отсутствие информации по каким- либо факторам, влияющим на условия строительства, может привести к чрезвычай- ным ситуациям и экономическому ущербу. Так, при возведении объекта на склонах неверные результаты определения парамет- ров грунтов могут привести к возникнове- нию нового оползня или же активизации уже существующих. Белгородская область имеет равнинную поверхность, расчлененную многочисленными речными долинами и густой овражно-балочной сетью, оползневые явления наблюдаются довольно часто. Для предотвращения разрушения поверхности склона осуществляется сложный комплекс противооползневых мероприятий и работ. В их состав входят профилактические мероприятия: организа- ция поверхностного стока; сохранение и восстановление древесно-кустарниковой и травянистой растительности; запрещение подрезок склона, производства подсыпок на ней и т.д. К специальным противооползневым работам относятся: проведение дренажных галерей с помощью дренажных тоннелей, колодцев и других водозахватных сооруже- ний для перехвата подземных вод; планиро- вочные работы – съем оползших масс с целью разгрузки склона, устройство берм; искусственное упрочнение пород – цемента- ция, силикатизация, электрохимическое закрепление, сооружение удерживающих устройств; ограждение оснований склона от подмыва и абразии и др. [4]. Изучение и наблюдения инженерно- геологического состояния массива горных пород осуществляется комплексно, исполь- зуются результаты инженерно-геологи- ческих исследований и геолого-маркшей- дерских, геодезических наблюдений. Наблюдения на естественных склонах и площадках производятся с целью выявления причин и масштабов проявления инженерно -геологических явлений и разработке проти- вооползневых мероприятий. В итоге, на основе результатов изучения инженерно-геологического состояния масси- ва горных пород и наблюдений составляют- ся инженерно-геологические карты. К ним относятся карты инженерно-геологического районирования, подразделяющие террито- рии на регионы, районы и участки с однородными условиями их освоения; инженерно-геологические карты, отражаю- щие условия взаимодействия и сосущество- вания различной среды с определенными сооружениями или хозяйственными участками. Подобные карты в последствие используются при возведении новых сооружений, либо реконструкции существу- ющих и позволяют избежать нежелательных последствий и явлений. Подготовка прогнозов и рекомендаций, касающихся особо опасных явлений и процессов, связанных с состоянием земель, осуществляются территориальными органами Вектор ГеоНаук/Vector of Geosciences 1(3) 2018 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 76 и организациями федеральных органов исполнительной власти, органами исполни- тельной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправ- ления. Данные, полученные в ходе проведе- ния мониторинга, систематизируются, передаются на хранение в государственный фонд данных и носят характер информаци- онного обеспечения на уровне органов власти и физических лиц. По результатам анализа и оценки состояния земель территориальными органами, составляются прогнозы и рекомендации, тематические карты, диаграммы и таблицы, характеризующие динамику и направление развития измене- ний, в том числе негативного характера. В практике строительства довольно часто производится надстройка сооружения, его реконструкция или устранение повреждений фундаментов. Для качествен- ного выполнения работ по восстановлению и усилению ранее возведенного фундамента, необходимо обследовать подземную и надземную части здания и прилегающие к нему территории [5, 6]. При таких обследо- ваниях возможно выявление причин повре- ждения здания, таких как неправильная организация отвода поверхностных вод, близость засыпанных оврагов, бывших русл рек и т.п., которые могут нанести ущерб зданию. В настоящее время кадастровая оценка земель не учитывает экономические издерж- ки, связанные с улучшением свойств грун- тов. Поэтому ведутся разработки критериев оценки риска освоения территории по техно- генным и природным факторам, которые позволят более объективно оценивать кадастровую стоимость земельных участков. Немаловажное значение при проведении инженерно-геологических изысканий уделя- ют закреплению грунтов. Из-за высокой стоимости работ закрепление грунтов используют сравнительно редко и только в тех случаях, когда иное решение по устрой- ству фундаментов невозможно или связано с еще большими затратами материальных средств. Поэтому закрепление грунтов в инженерно-геологических изысканиях имеет большое значение и перспективы для иссле- дования и разработки новых экономически выгодных и эффективных методов. Наряду с существующими методами закрепления грунтов ведутся разработки по их совершенствованию и созданию новых. Учет геологических факторов, по мнению ряда авторов, исследующих данную проблему, должен обязательным образом найти свое выражение в совершенствовании методики кадастровой оценки земель. Методика должна предусматривать сниже- ние кадастровой стоимости для земель, находящихся в зоне негативного влияния геологических факторов [7]. На современном этапе развития государ- ственная кадастровая оценка имеет сформи- рованную методическую базу. В качестве такой методической базы выступают утвер- жденные методики государственной кадаст- ровой оценки земель всех категорий и технические указания, как руководство к применению методик. Все методики государственной кадастровой оценки основаны на подходах и методах оценки рыночной стоимости объектов недвижимо- сти. Вместе с тем, в данных методиках не учитывается рельеф земельных участков, геологическая структура. Как отмечают современные исследова- тели [8], содержание геологической инфор- мации, ее полнота, доступность и оператив- ность предоставления в пользование не полностью соответствуют потребностям выработки и принятия управленческих решений, включая сферу справедливого налогообложения земель. Кроме того, не решены вопросы сбора и хранения первичной геологической информации, что не позволяет применять е? при проведении государственной кадастровой оценки земель [9...11]. В процессе определения кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характери- стики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости. Вектор ГеоНаук/Vector of Geosciences 1(3) 2018 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 77 Таким образом, актуализация исследова- ния учета негативного влияния геологиче- ских факторов в кадастровой стоимости земель определяется необходимостью совершенствовать методические и техноло- гические принципы оценки кадастровой стоимости земель. Основное направление в решении проблемы видится в совершенство- вании методики кадастровой оценки городских земель путем разработок ком- плекса оценочных показателей для последу- ющей корректировки кадастровой стоимости земельных участков на основе учета негативного влияния геологических факторов. Заключение. Таким образом, на современном этапе развития, наряду с экономическими выступают социальные аспекты проблемы учета негативного влияния геологических факторов. Среди группы факторов, которые влияют на все сферы жизни и обитания человека, геологи- ческий фактор существенно влияет на ценность или, так называемую, полезность земельного участка и его кадастровую стоимость. Результаты анализа проблемы учета негативного влияния геологических факторов в кадастровой стоимости земель подтверждают необходимость совершен- ствовать методические и технологические принципы оценки кадастровой стоимости земель. Основное направление в решении проблемы видится в совершенствовании методики кадастровой оценки городских земель путем разработок комплекса оценоч- ных показателей для последующей коррек- тировки кадастровой стоимости земельных участков на основе учета негативного влияния геологических факторов. *Работа выполнена в рамках реализации Программы развития опорного университе- та на базе БГТУ им. В.Г. Шухова. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Рудник В.А., Мельников Е.К. О геоло- гической опасности городских агломера- ций // Город и геологические опасности: Матер. междунар. конф. СПб, 2006. Т. 2. С. 280-294. 2. Ширина Н.В., Кононова О.Ю. Акту- альность проблемы учета зон с особыми условиями использования территории // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2014. № 2. С. 135-138. 3. Оноприенко Н.Н., Дегтев И.А., Рахимбаев Ш.М. Повышение прочности кирпичной кладки с использованием доба- вок водорастворимых полимеров // Промышленное и гражданское строитель- ство. 2007. № 8. С. 24-25. 4. Ильин А.И., Гальперин А.М., Стрель- цов В.И. Управление долговременной устой- чивости откосов на карьерах. М.: Недра, 1985. 248 с. 5. Оноприенко Н.Н., Калачук Т.Г. Перспективы развития инженерных изыска- ний для индивидуального жилищного строи- тельства // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2016. №5. С. 11-15. 6. Калачук Т.Г., Юрьев А.Г., Карякин В.Ф., Меркулов С.И. Повышение несущей способности опорных конструкций в дисперсных грунтах // Промышленное и гражданское строительство. 2014. № 11. С. 73-75. 7. Валиев Д.С., Груздев В.С., Жучкова О.В. Корректировка кадастровой стоимости земель населенных пунктов с учетом инженерно-геологических земли при строи- тельстве // Московский экономический журнал. 2017. № 3. С. 83-86. 8. Шалмина Г.Г., Петрова Н.В. Методи- ческие основы комплексной кадастровой оценки земельных ресурсов // Известия вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. 2013. № 5. С. 96-102. 9. Смурова Н.С., Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Кадастровая оценка и налого- обложение объектов коммерческого назна- чения, расположенных на территории г. Белгорода // Вестник науки и образования Северо-Запада России. 2015. Т. 1. № 3. С. 213-222. 10. Калачук Т.Г. Нормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижи- мости // Вектор ГеоНаук. 2018. №1. Т.1. С. 29-35. 11. Черныш А.С., Черныш Н.Д. Форми- рование качественной городской среды с учетом условий деформаций грунтов осно- вания // Вестник Белгородского государ- ственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 1. С. 112-115. Вектор ГеоНаук/Vector of Geosciences 1(3) 2018 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 78 12. Кара К.А. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом действующего законодательства // Вектор ГеоНаук. 2018. №1. Т.1. С. 51-58. 13. ?айдал?ва Д.С., Оноприенко Н.Н. Территории со сложными инженерно- геологическими условиями на примере Белгородской области // В сб.: Междунар. науч.-техн. конф. молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгород, 2018. REFERENCES 1. Rudnik V.A., Mel'nikov E.K. O geologicheskoj opasnosti gorodskih aglomeracij // Gorod i geologicheskie opasnosti: Mater. mezhdunar. konf. SPb, 2006. T. 2. S. 280-294. 2. Shirina N.V., Kononova O.Yu. Aktual'nost' problemy ucheta zon s osobymi usloviyami ispol'zovaniya territorii // Vestnik Belgorodskogo gosudarstvennogo tekhnologicheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2014. № 2. S. 135-138. 3. Onoprienko N.N., Degtev I.A., Rahimbaev Sh.M. Povyshenie prochnosti kirpichnoj kladki s ispol'zovaniem dobavok vodorastvorimyh polimerov // Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2007. № 8. S. 24-25. 4. Il'in A.I., Gal'perin A.M., Strel'cov V.I. Upravlenie dolgovremennoj ustojchivosti otkosov na kar'erah. M.: Nedra, 1985. 248 s. 5. Onoprienko N.N., Kalachuk T.G. Perspektivy razvitiya inzhenernyh izyskanij dlya individual'nogo zhilishchnogo stroitel'stva // Vestnik BGTU im. V.G. Shuhova. 2016. №5. S. 11-15. 6. Kalachuk T.G., Yur'ev A.G., Karyakin V.F., Merkulov S.I. Povyshenie nesushchej sposobnosti opornyh konstrukcij v dispersnyh gruntah // Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2014. № 11. S. 73-75. 7. Valiev D.S., Gruzdev V.S., Zhuchkova O.V. Korrektirovka kadastrovoj stoimosti zemel' naselennyh punktov s uchetom inzhenerno-geologicheskih zemli pri stroitel'stve // Moskovskij ehkonomicheskij zhurnal. 2017. № 3. S. 83-86. 8. Shalmina G.G., Petrova N.V. Metodicheskie osnovy kompleksnoj kadastrovoj ocenki zemel'nyh resursov // Izvestiya vuzov. Geodeziya i aehrofotos"emka. 2013. № 5. S. 96-102. 9. Smurova N.S., Shirina N.V., Kalachuk T.G. Kadastrovaya ocenka i nalogooblozhenie ob"ektov kommercheskogo naznacheniya, raspolozhennyh na territorii g. Belgoroda // Vestnik nauki i obrazovaniya Severo-Zapada Rossii. 2015. T. 1. № 3. S. 213-222. 10. Kalachuk T.G. Normativno-pravovaya baza kadastrovoj ocenki ob"ektov nedvizhimosti // Vektor GeoNauk. 2018. №1. T.1. S. 29-35. 11. Chernysh A.S., Chernysh N.D. Formirovanie kachestvennoj gorodskoj sredy s uchetom uslovij deformacij gruntov osnovaniya // Vestnik Belgorodskogo gosudarstvennogo tekhnologicheskogo universiteta im. V.G. Shuhova. 2017. № 1. S. 112-115. 12. Kara K.A. Opredelenie kadastrovoj stoimosti ob"ektov nedvizhimosti s uchetom dejstvuyushchego zakonodatel'stva // Vektor GeoNauk. 2018. №1. T.1. S. 51-58. 13. ?ajdal?va D.S., Onoprienko N.N. Territorii so slozhnymi inzhenernogeologicheskimi usloviyami na primere Belgorodskoj oblasti // V sb.: Mezhdunar. nauch.- tekhn. konf. molodyh uchenyh BGTU im. V.G. Shuhova. Belgorod, 2018. Вектор ГеоНаук/Vector of Geosciences 1(3) 2018 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 79 © Оноприенко Н.Н., 2018 Оноприенко Н.Н. Учет инженерно-геологических факторов в формировании кадастро- вой стоимости земли // Вектор ГеоНаук. 2018. Т.1. №3. С. 73-79. Onopriyenko N.N., 2018. Аccount engineering-geological factors in the formation of the cadastral value of land. Vector of Geosciences. 1(3): 73-79. АCCOUNT ENGINEERING-GEOLOGICAL FACTORS IN THE FORMATION OF THE CADASTRAL VALUE OF LAND Onopriyenko N.N. Annotation: in article features of influence of geological conditions of land resources on process of formation of cadastral cost of lands are considered. Accounting of their influence is presented in various aspects: geodetic, social and economic, geographical. Work is devoted to a research of a problem of improvement of a technique of cadastral assessment of lands, taking into account geological conditions and changes. The research and the analysis of features of influence of geological factors, allows to draw a conclusion that, accounting of geological factors, has to find surely the expression in improvement of a technique of cadastral assessment of lands. The technique has to provide differentiation of cadastral cost for the lands which are in different geological conditions. Key words: geological factors, cadastral cost, technique of improvement of cadastral cost, regional specifics. Другие книги из этого разделаТеоретические и практические аспекты кадастровой оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных товариществ в белгородской областиАнализ изменения кадастровой стоимости земельных участков в Малышевском городском округе свердловской областиАнализ кадастровой оценки земель СНТ на примере Малышевского городского округа свердловской областиТеоретические и практические аспекты кадастровой оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных товариществ в белгородской областиАнализ изменения кадастровой стоимости земельных участков в Малышевском городском округе свердловской областиАнализ кадастровой оценки земель СНТ на примере Малышевского городского округа свердловской области