Решено! - Тесты по оценке недвижимости

Практика оценки стоимости недвижимости

Перейти к содержанию...

(с подробным решением задач)

Тестовое задание № 31
1. На земельном участке шириной 30 метров (вдоль улицы) и глубиной 30 метров расположен магазин, находящийся в хорошем состоянии. Из данных о нескольких недавних продажах свободных участков в аналогичной зоне, известно, что участок может быть продан с тем же целевым назначением (под строительство магазина) по цене в 1 600 000 д.е. за фрон-тальный метр. Цены на сопоставимые магазины находятся в диапазоне от 70 000 000 д.е. до 75 000 000 д.е. Определить стоимость здания
   Варианты ответов
   1. От 50 000 000 до 55 000 000
   2. От 90 000 000 до 95 000 000
   3. От 22 000 000 до 27 000 000
   4. От 28 000 000 до 33 000 000
   
   Тестовое задание № 38
2. Семья Ивановых три года назад купила земельный участок за 12 000 д.е. Строительство дома обошлось тогда в 45 000 д.е. В настоящее время аналогичные дома с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем по 70 000 д.е., а свободные (незастроенные) участки по 18 000 д.е. Определите рыночную стоимость дома с участком семьи Ивановых
   Варианты ответов
   1. 57 000
   2. 63 000
   3. 70 000
   4. 58 000
   
   Тестовое задание № 48
3. Сопоставимый объект был продан за 100 000 000 д.е. имеется пять основных отличий от оцениваемого объекта:
   Отличие Характеристика Корректировка
   1. уступает 5%
   2. превосходит 7%
   3. превосходит 6%
   4. уступает 3%
   5. уступает 3,5%
   
   Оцените объект при условии, что отличия имеют взаимное влияние
   Варианты ответов
   1. 98 500 000
   2. 97 854 000
   3. 98 000 000
   4. 124 500 000
   
   Тестовое задание № 50
4. Рассчитайте стоимость 3-х комнатной квартиры методом сравнения продаж с внесением корректировочных поправок на кумулятивной основе и учитывая, что наиболее близкими к объекту оценки являются аналоги А и В.
   Характеристики Оцениваемая квартира Сравниваемые квартиры
   А Б В
   Цена, дол.США ? 38 900 32 200 35 900
   Площадь, кв.м 83 86 84 79
   Дата продажи Сейчас Сейчас 3 месяца назад (на 1% ниже) 5 месяцев назад (на 2% ниже)
   Местоположение Центр Сопоставимое На 10% хуже На 4% хуже
   Материал Кирпич Монолит (на 10% хуже) Кирпич Кирпич
   Этажность 5 этаж Сопоставимая Последний этаж (на 10% хуже) Сопоставимая
   Кухня, кв.м 10 12(на 2% лучше) 8(на 2% хуже) 10
   Высота потолков, м 2,80 3,00 (на 2% лучше) 2,50(на 3% хуже) 2,80
   Варианты ответов
   1. 39 800
   2. 37 300
   3. 36 800
   4. 38 200
   
   Тестовое задание № 77
5. Объект недвижимости куплен за 2 000 000 д.е. при следующих условиях:
   • Заемные средства - 1 400 000 д.е., 11%, 25 лет.
   • Потенциальный валовой доход (ПВД) - 350 000 д.е.
   • Коэффициент недоиспользования - 10% от ПВД.
   • Операционные расходы - 40% от ДВД (действит.валовой доход).
   
   Определите общий коэффициент капитализации
   Варианты ответов
   1. 9,45 %
   2. 13,50 %
   3. 15,75 %
   4. 8,75 %
   
   Тестовое задание № 131
6. Объект недвижимости приобретен за 40 000 долл. США. Договор аренды с выкупом заключен на 10 лет. Арендная плата вносится в конце каждого года в размере 5 000 долл. США. В конце десятого года объект выкупается за 40 000 долл. США. Рассчитайте чистую приведенную стоимость про проекту (NPV) при ставке дисконта - 10% годовых
   Варианты ответов
   1. 6 145 долл
   2. 46 145 долл
   3. 145 долл

Перейти к содержанию...

Практика оценки стоимости недвижимости - экзамен

Перейти к содержанию...

Перейти к содержанию...

Пример индивидуального задания по направлению оценочной деятельности Оценка недвижимости с решением

Перейти к содержанию...

Перво­источник условий вопросов по оценке недвижимости на сайте Мин­эконом­развития

Решение подготовлено: refmag.ru

Вопрос 1.

Оценщик имеет право:

I. Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

II. Требовать денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки в зависимости от определенной стоимости.

III. Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик не обеспечил привлечение необходимых для проведения оценки специалистов.

IV. Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

Варианты ответов:

1) I, II

2) II

3) I, III

4) I, IV

Вопрос 2.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

I. В отношении оценщика принималась мера дисциплинарного воздействия за нарушение порядка обеспечения имущественной ответственности.

II. Оценщик не имеет на дату оценки действующего договора страхования.

III. Оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

IV. В отношении объекта оценки страховщик оценщика имеет вещные или обязательственные права вне договора на оценку.

Варианты ответов:

1) III

2) II, III, IV

3) II, III

4) I, III

5) все перечисленное

Вопрос 3.

Может ли оценщиком быть использована информация о событиях, произошедших после даты оценки?

Варианты ответов:

1) не может

2) может только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки

3) может только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки

4) может только в том случае если использование указанной информации влияет на величину рыночной или иной стоимости, определяемой в процессе оценки

Вопрос 4.

Что в соответствии с федеральным стандартом является результатом оценки?

Варианты ответов:

1) итоговая величина стоимости объекта оценки

2) отчет об оценке объекта оценки

3) стоимость объекта оценки, определенная при проведении оценки

в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности

4) отчет об оценке объекта оценки, содержащий выводы относительно итоговой величины стоимости

Вопрос 5.

Дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки это:

I. Дата определения стоимости объекта оценки

II. Дата проведения оценки

III. Дата оценки

IV. Дата оценки стоимости

Варианты ответов:

1) I, II

2) I, II III

3) II III

4) все перечисленное

Вопрос 6.

Какая стоимость в соответствии с федеральным стандартом определяется

для целей залога?

Варианты ответов:

1) залоговая стоимость

2) рыночная стоимость и при наличии соответствующих требований в задании

на оценку в дополнение может определяться залоговая стоимость

3) рыночная стоимость и при наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости

4) только рыночная стоимость

Вопрос 7.

В соответствии с федеральным стандартом оценки к факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:

I. условия сделки с объектом оценки

II. срок экспозиции объекта оценки

III. продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов

IV. вынужденный характер реализации объекта оценки

Варианты ответов:

1) I, II, IV

2) II, III, IV

3) II, IV

4) все перечисленное

Вопрос 8.

Какие походы к оценке в соответствии с федеральным стандартом оценки используется при определении инвестиционной стоимости?

Варианты ответов:

1) доходный

2) доходный и затратный

3) доходный и сравнительный

4) сравнительный, доходный, затратный

Вопрос 9.

Чем могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав?

Варианты ответов:

1) решением собственника объекта гражданских прав

2) законом или в установленном законом порядке

3) только законом

4) только судом

Вопрос 10.

Заведомо ложные заключение или показание эксперта, показание специалиста относительно стоимости объекта оценки могут наказываться:

I. Штрафом.

II. Обязательными работами.

III. Исправительными работами.

IV. Арестом.

Варианты ответов:

1) I, II

2) I, III

3) IV

4) все перечисленное

Вопрос 11.

Какими методами согласно федеральному стандарту в рамках доходного подхода может определяться стоимость недвижимости в рамках доходного подхода?

I. Методом прямой капитализации.

II. Методом дискон­тирования денежных потоков.

III Метод остатка.

IV. Методом капитализации по расчетным моделям.

Варианты ответов:

1) I, II

2) I, III, IV

3) I, II, IV

4) все перечисленное

Вопрос 12.

Переход какого права на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для изменения или расторжения договора аренды?

Варианты ответов:

1) право оперативного управления

2) права собственности

3) право хозяйственного ведения

4) ни одно из перечисленных

Вопрос 13.

Какие сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"?

I. Частный.

II. Публичный.

III. Срочный.

IV. Постоянный.

Варианты ответов:

1) II

2) II, IV

3) II, III, IV

4) все перечисленное

Вопрос 14.

На каком праве должно принадлежать имущество залогодателю для возможности установления ипотеки?

I. На праве собственности.

II. На праве хозяйственного ведения.

III. На праве оперативного управления.

IV. На праве постоянного бессрочного пользования.

Варианты ответов:

1) I

2) I, II

3) I, III, IV

4) все перечисленное

Вопрос 15.

Правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельско­хозяйственного назначения:

I. Федеральным законом.

II. Нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

III. Нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

IV. Нормативными правовыми актами органов местного самоуправления

Варианты ответов:

1) I.

2) II.

3) I, II, III.

4) все перечисленное.

Вопрос 16.

Объект оценки представляет собой земельный участок с улучшениями. Оценщик определил, что наиболее эффективным вариантом использования объекта является снос существующих улучшений и новое строительство. Чему равна рыночная стоимость объекта оценки в этом случае?

Варианты ответов:

1) Рыночной стоимости земельного участка как условно свободного за вычетом затрат на снос существующих улучшений с учетом стоимости возвратных материалов.

2) Рыночной стоимости земельного участка как условно свободного.

3) Сумме рыночной стоимости земельного участка как условно свободного и стоимости замещения вновь возводимых улучшений с учетом прибыли предприни­мателя.

4) Сумме рыночной стоимости земельного участка как условно свободного и стоимости воспроизводства (замещения) существующих улучшений с учетом прибыли предприни­мателя за вычетом накопленного износа.

Вопрос 17.

Количество лет, прошедших со времени создания объекта недвижимости, это:

Варианты ответов:

1) Срок службы.

2) Срок экономической службы.

3) Хронологический возраст.

4) Эффективный возраст.

5) Оставшийся срок экономической службы

Вопрос 18.

Укажите правильный порядок расчета текущей стоимости реверсии объекта при дискон­тировании на конец периода:

Варианты ответов:

1) ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации.

2) ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года.

3) ЧОД последнего прогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года.

4) ЧОД последнего прогнозного года, увеличенный на годовой темпа роста, делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю первого постпрогнозного года.

Вопрос 19.

Назовите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:

I. Метод разбивки на участки.

II. Метод распределения.

III. Метод сравнения продаж.

IV. Метод капитализации земельной ренты.

Варианты ответов:

1) I.

2) I и II.

3) III.

4) IV.

Вопрос 20.

Верно ли следующее утверждение согласно ФСО 7: Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Варианты ответов:

1) Да.

2) Нет.

3) Зависит от объекта оценки .

4) Зависит от задания на оценку.

Вопрос 21.

Для каких из перечисленных ниже объектов при оценке рыночной стоимости целесообразно применение затратного подхода:

А) Жилая трехкомнатная квартира, г. Москва;

Б) Отдельно стоящее здание действующей котельной, г. Самара;

В) Железобетонный подземный резервуар на территории промплощадки в г. Электросталь;

Г) Деловой центр, г. Комсомольск-на-Амуре, полностью сданный в аренду;

Д) Торговый центр, г. Тюмень.

Варианты ответов:

1) Б, В

2) Б, Г

3) В, Г

4) только Б

5) только Г

Вопрос 22.

Какие из приведенных ниже факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость производственного здания?

I. Регион расположения

II. Планы покупателя по использованию здания

III. Дата проведения капитального ремонта

IV. Возраст здания

Варианты ответов:

1) I, II

2) II

3) I, III, IV

4) IV

Вопрос 23.

Какой показатель не может являться единицей сравнения при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом?

Варианты ответов:

1) Цена в расчете на квадратный метр общей площади для складского объекта

2) Цена в расчете на квадратный метр торгового зала

3) Цена в расчете на кубический метр для офисного здания

4) Цена в расчете на номер для гостиницы

Вопрос 24.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках метода сравнения продаж оценщик может использовать:

I. Цены предложений аналогичных объектов недвижимости.

II. Среднерыночные цены на аналогичные объекты.

III. Цены сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

IV. Запрашиваемую собственником-продавцом цену продажи объекта оценки.

Варианты ответов:

1) I, II, III

2) I, III

3) I, II, III, IV

4) I, III, IV

Вопрос 25.

Задание на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости должно включать:

I. объект оценки

II. дату оценки

III. вид стоимости

IV. дату подготовки отчета

V. допущения оценки

VI. срок экспозиции объекта оценки

Варианты ответов:

1) I, IV, V

2) I, II, VI

3) I, II, III, V

4) I, III, V, VI

5) I,II,III,IV,V,VI

Вопрос 26.

Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий. Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания:

фундамент - 10%

стены - 15%

перекрытия - 20%

крыша - 15%

прочие элементы - 40%.

Определите удельный вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки.

20*0,4/ (10+15+20*0,4) = 0,2424

Варианты ответов:

1) 8%.

2) 18%.

3) 20%

4) 24%.

Вопрос 27.

Определить рыночную стоимость земельного участка под жилую застройку. Площадь участка 2 га, на нем можно построить 15000 кв.м жилых площадей. Известна информация о следующих сделках (считать, что описанные ниже участки сопоставимы с оцениваем ым по всем характеристикам кроме указанных в описании):

А. Участок площадью 0,5 га, под строительство офисного центра общей площадью 10 тыс. кв.м, цена продажи 10 млн руб.

Б. Участок площадью 1 га под строительство 5 тыс. кв.м жилья, цена продажи 15 млн руб.

В. Участок общей площадью 2 га под строительство гостиницы площадью

15000 кв.м, цена продажи 30 млн руб.

Г. Участок общей площадью 2,5 га под строительство 20000 кв.м жилья,

цена продажи 60 млн руб.

Б: стоимость участка приходящаяся на 1 кв. м. жилья 15000000/5000 = 3000

Г: 60000000/20000 = 3000

Объект оценки = 15000*3000 = 45000000

Варианты ответов:

1) 22,5 млн руб.

2) 30 млн руб.

3) 39 млн руб.

4) 45 млн руб.

5) 48 млн руб.

Вопрос 28.

Определить рыночную стоимость оцениваемого затратным подходом объекта недвижимости, если рыночная стоимость участка земли составляет 28 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предприни­мателя равны 90 млн. руб., при этом совокупный износ здания оценивается в 20 %.

90*(1-0,2)+28 = 100

Варианты ответов:

1) 46 млн. руб.

2) 94,4 млн. руб.

3) 100 млн. руб.

4) Для корректного расчета необходимы дополнительные данные о величине физического износа.

Вопрос 29.

Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет

100 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа

и устареваний в текущих ценах составляют 500 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 12% соответственно. Рассчитать рыночную стоимость единого объекта недвижимости.

Доход от улучшения = 500 000*0,12 = 60000

Стоимость участка = (100000-60000)/0,1 = 400000

Итого = 500000+400000 = 900000

Варианты ответов:

1) 504 000 руб.

2) 600 000 руб.

3) 900 000 руб.

4) 1 500 000 руб.

Вопрос 30.

Рыночная ставка аренды для торгового помещения на начало 2003 года составляла 100 руб. Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2001 года по начало 2017 года составил 3.54. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2001 года по начало 2003 года составил 1.18. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года.

100*3,54/1,18 = 300

Варианты ответов:

1) 118

2) 236

3) 300

4) 354

5) 472

Вопрос 31.

Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв.м. Цена здания-аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., среднерыночные цены

на подобные объекты в районе расположения аналога на 20% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт (абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения

не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м).

50 000*100*0,8-5000*100 = 3500000

50 000*100/1,2-5000*100 = 36666667

Варианты ответов:

1) 3 500 000 руб.

2) 4 400 000 руб.

3) 4 500 000 руб.

4) 5 500 000 руб.

Вопрос 32.

Определите рыночную стоимость здания, если потенциальный валовой доход составляет 100 000 руб. в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 100 кв.м.,

а рыночная ставка капитализации составляет 10%.

ЧОД = 100 000*(1-0,1)*12-500*100 = 1030000

Стоимость = 1030000/0,1 = 10 300 000

Варианты ответов:

1) 700 000 руб.

2) 862 500 руб.

3) 10 300 000 руб.

4) 10 350 000 руб.

Вопрос 33.

Определите рыночную ставку капитализации для офисного здания, если приносимый им чистый операционный доход составляет 5 млн рублей, цена продажи 50 млн рублей, а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки. Результат округлить до сотых долей процента.

5/50*(1-0,05)*100% = 9,5

Варианты ответов:

1) 5,00%

2) 9,50%

3) 10,00%

4) 10,53%

Вопрос 34.

Определить рыночную стоимость застроенного земельного участка, если рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 1 млн рублей,

а для аналогичных объектов вклад стоимости улучшений в стоимость единого объекта недвижимости составляет 70%.

1*(1-0,7) = 0,3

Варианты ответов:

1) 0,3 млн. руб.

2) 0,5 млн. руб.

3) 0,7 млн. руб.

4) 1,0 млн. руб.

Вопрос 35.

Рассчитать рыночную стоимость земельного участка методом деления на участки, если участок предполагается разделить на 2 лота, которые, как прогнозируется, будут проданы через 1 и 2 года по ценам 1 и 2 млн руб. соответственно. Затраты на продажу составят соответственно 200 тыс. руб.

на дату оценки и 1 млн руб. на конец первого года. Требуемая норма доходности аналогичных инвестиций 10%. Результат округлить до тысяч рублей.

-200+1000/ (1+0,1)-1000/ (1+0,1)+2000/ (1+0,1)^2 = 1452,893

Варианты ответов:

1) 0,500 млн. руб.

2) 1,453 млн. руб.

3) 1,618 млн. руб.

4) 3,271 млн. руб.

Вопрос 36.

Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет

3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дискон­тирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.

Ставка капитализации для здания = 18%+100%/25 = 22%

Доход от здания = 3000000*0,22 = 660000

Стоимость участка = (700000-660000)/0,18 = 222222,2

Варианты ответов:

1) 154 000 руб.

2) 222 222 руб.

3) 888 888 руб.

4) 1 555 555 руб.

Вопрос 37.

Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1.7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночные затраты на создание смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения.

Коэффициент торможения = ln(140000/100000)/ln(175/100) = 0,601256

Соц = Сан * [Роц / Ран]n = 140000*(150/175)^0,601256 = 127607

Соц = 127607*(1,7)*1,1+15000 = 253625

Варианты ответов:

1) 216 933 руб.

2) 239 400 руб.

3) 253 611 руб.

4) 253 626 руб.

Вопрос 38.

Рассчитать коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

Срок жизни здания - 80 лет. Дата ввода объекта - октябрь 1957 г., дата оценки - октябрь 2017 г.

Возврат инвестиций осуществляется по методу Хоскольда.

Требуемая норма доходности инвестиций - 12%, в том числе безрисковая

ставка - 6%.

Эффективный возраст соответствует хронологическому возрасту.

Результат округлить до сотых долей процента.

Оставшийся срок = 80 - (2017 - 1957) = 20

Rнорм возвр = SFF(п, Yб),

Rкап = Rдох кап + ? * SFF(п, Yб).

где Yб- безрисковая ставка .

SFF-фактор фонда возмещения SFF = Y / ((1+Y)n - 1) = 0,06/ ((1+0,06)^20-1) = 0,027185

Rкап = Rдох кап + ? * SFF(п, Yб). = 12%+2,72% = 14,72%

Варианты ответов:

1) 13,39%

2) 13,87%

3) 14,72%

4) 17,00%

Вопрос 39.

Определить рыночную стоимость складского здания методом дискон­тированных денежных потоков. Прогнозная величина чистого денежного потока, возникающего в конце года: 1 год - 12 000 руб., 2-й год - 22 000 руб., 3-й год -

28 000 руб. Предполагается, что с четвертого года чистый операционный доход для здания стабилизируется на уровне 6 000 рублей, а рыночная ставка капитализации для этого периода прогнозируется на уровне 10%. затраты

на продажу объекта в конце периода прогноза не учитывать.

Ставка дискон­тирования 12%.

дискон­тирование осуществляется на конец периода.

Результат округлить до тыс. руб.

12000/ (1+0,12)^1+22000/ (1+0,12)^2+28000/ (1+0,12)^3+6000/0,1/ (1+0,12)^3 = 90889

Варианты ответов:

1) 86 000 руб.

2) 88 000 руб.

3) 91 000 руб.

4) 102 000 руб.

Вопрос 40.

Оценивается Объект - двухэтажное офисное здание площадью 100 кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 80 кв. м, в котором проведён косметический ремонт.

Аналог предлагается на продажу за 600 000 руб.

Среднерыночная корректировка на уторговывание для подобных объектов составляет 10%.

Имеются также следующие данные по продажам.

Объект - Состояние - Цена сделки, руб.

Одноэтажное кирпичное офисное здание 30 кв.м - Требуется косметический ремонт - 120 000

Двухэтажное кирпичное офисное здание 40 кв.м - Проведен косметический ремонт - 280 000

Одноэтажное кирпичное офисное здание 40 кв.м - Проведен косметический ремонт - 260 000

Одноэтажное кирпичное торгово-офисное здание 30 кв.м - Проведен косметический ремонт - 270 000

Рассчитать рыночную стоимость Объекта.

Корректировка на ремонт

260000/40 - 120000/30 = 2500 р.

Стоимость объекта = (600 000*(1-0,1)/80-2500)*100 = 425000

Варианты ответов:

1) 175 000 руб.

2) 375 000 руб.

3) 425 000 руб.

4) 500 000 руб.

Перейти к содержанию...

Основы оценки стоимости недвижимости - тест ГУЗ

Перейти к содержанию...

Перейти к содержанию...

Основы оценки стоимости недвижимости с ответами

Перейти к содержанию...

В тесте по основам оценки стоимости недвижимости даются ответы на вопросы о том, что относится к элементам сравнения, как указывается износ объекта недвижимости, к методам какого из подходов относится метод валовой ренты. В работе даются ответы на вопросы о целесообразности привлечения заемных средств, если ставка капитализации меньше ипотечной постоянной, чему соответствует дата проведения оценки, какой должна быть дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости, в каких случаях осмотр объекта оценки обязателен, состав операционных расходов. Ответы даются на все ниже перечисленные вопросы.

Тестовые задания. Дисциплина "Основы оценки стоимости недвижимости"

1. К элементам сравнения можно отнести:

   Решение

   • А. 1 кв.м
   • Б. 1 комнату;
   • В. 1 участок земли;
   • Г. право собственности на объект;
2. К единицам сравнения можно отнести:

   Решение

   • А. Цена за 1 кв.м
   • Б. Цена за 1 га;
   • В. право собственности на объект;
3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?

   Решение

   • А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)
   • Б. В относительных единицах (в процентах)
   • В. А и Б.
4. Метод валовой ренты является методом:

   Решение

   • А. Доходного подхода
   • Б. Сравнительного подхода
   • В. Затратного подхода.
5. Ставка капитализации равна 15%, ипотечная постоянная 17%. Целесообразно ли использовать заемный капитал?

   Решение

   • А. Да, целесообразно
   • Б. Нет, нецелесообразно
6. Чем выше ставка капитализации, тем :

   Решение

   • А. Стоимость объекта недвижимости выше
   • Б. Стоимость объекта недвижимости ниже
   • В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится
7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:
   • А. Дате составления отчета об оценке;
   • Б. Дате подписания договора на оценку;
   • В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:
   • А. быть позже даты оценки;
   • Б. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки;
   • В. быть раньше даты проведения оценки.
9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:
   • А. В случае последующей купли-продажи объекта
   • Б. В случаях проведения оценки по решению суда
   • В. В исключительных случаях.
   • Г. Во всех случаях
   • Д. А, Б
   • Е. Б, В
10. В состав операционных расходов входят:
    • А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;
    • Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;
    • В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.
11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
    • А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;
    • Б. Рыночную арендную ставку
    • В. А и Б.
12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
    • А. Общую площадь объекта;
    • Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду
    • В. А и Б.
13. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода?
    • А. Потери от недозагрузки;
    • Б. Потери от недосбора арендных платежей;
    • В. Потери от неэффективного менеджмента;
    • Г. А и Б.
    • Д. А, Б и В.
14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:
    • А. Функциональный.
    • Б. Физический
    • В. Внешний
15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:
    • А. Функциональный.
    • Б. Физический
    • В. Внешний
16. Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов:
    • А. Функциональный.
    • Б. Физический
    • В. Внешний
17. Ставку капитализации можно рассчитать как:
    • А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи
    • Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи
    • В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу
    • Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу
18. 18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
    • А. Определение рыночной стоимости.
    • Б. Совершение сделки купли-продажи
    • В. А и Б.
19. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?
    • А. Доходный
    • Б. Затратный
    • В. Сравнительный
20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?
    • А. Доходный
    • Б. Затратный
    • В. Сравнительный
21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?
    • А. Физический износ
    • Б. Функциональный износ.
    • В. Внешний износ
22. 22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?
    • А. Да
    • Б. Нет
23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?
    • А. Для объектов социального значения
    • Б. Для объектов на стадии строительства
    • В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
    • Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
24. 24. Какой из методов определения ставки капитализации относится к методам инвестиционной группы:
    • А. Метод рыночной экстракции;
    • Б. Кумулятивный;
    • В. Метод связанных инвестиций.
25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:
    • А. Срок экономической жизни;
    • Б. Срок физической жизни;
    • В. Хронологический возраст;
    • Г. Эффективный возраст.
26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дискон­тирования денежных потоков?
    • А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
    • Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
    • В. А и Б
27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это использование:
    • А. Которое физически возможно
    • Б. Которое юридически допустимо
    • В. Которое финансово реализуемо
    • Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки
28. Какие премии за риски включает ставка дискон­тирования для объектов недвижимости:
    • А. Премию за риск изменения политической ситуации;
    • Б. Премию за риск нестабильности;
    • В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;
    • Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.
    • Д. Все ответы верны.
29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
    • А. Внесение в уставный капитал.
    • Б. Совершение сделки купли-продажи
    • В. А и Б
30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:
    • А. Достоверность исходной информации;
    • Б. Точность процедур анализа;
    • В. Соответствие цели и задачи оценки;
    • Г. Трудоемкость расчетов;
    • Д. А, Б, В.
    • Е. А,Б, В и Г.
31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:
    • А. Определение рыночной стоимости.
    • Б. Определение ликвидационной стоимости
    • В. А и Б.
32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?
    • А. Затратный
    • Б. Сравнительный
    • В. Доходный
33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 16 000 000 рублей
    • Б. 22 000 000 рублей
    • В. 28 000 000 рублей
34. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 20%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.
    • А. 4 500 000 рублей
    • Б. 5 000 000 рублей
    • В. 5 500 000 рублей
    • Г. 6 500 000 рублей
35. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 2 млн.руб. в год. Ставка капитализации для собственного капитала 20%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
    • А. 10 000 000 рублей
    • Б. 11 428 572 рублей
    • В. 13 333 333 рублей
    • Г. 20 000 000 рублей.
36. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 50 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 500 000 рублей
    • Б. 3 100 000 рублей
    • В. 3 500 000 рублей
    • Г. 4 000 000 рублей
37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?
    • А. 500 000 рублей
    • Б. 1 000 000 рублей
    • В. 1 500 000 рублей
    • Г. 2 000 000 рублей
38. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 300 000 рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.
    • А. 1 500 000 рублей
    • Б. 1 800 000 рублей.
    • В. 2 500 000 рублей
    • Г. 3 000 000 рублей
39. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 11 млн. рублей, обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства оценена на уровне 10 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
    • А. 12 500 000 рублей
    • Б. 11 000 000 рублей
    • В. 13 000 000 рублей
    • Г. 23 500 000 рублей
40. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 400 000 рублей
    • Б. 500 000 рублей
    • В. 1 200 000 рублей
    • Г. 10 300 000 рублей
41. Цена сопоставимого объекта 40 000 рублей/кв.м., его состояние лучше, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 1000 кв.м.
    • А. 29 950 000 рублей
    • Б. 30 050 000 рублей
    • В. 39 950 000 рублей
    • Г. 50 050 000 рублей
42. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6. От оцениваемого офисного помещения потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в квартал, а чистый операционный доход составляет 100 000 рублей в месяц. Определить стоимость оцениваемого объекта.
    • А. 600 000 рублей
    • Б. 3 000 000 рублей
    • В. 7 200 000 рублей
    • Г. 12 000 000 рублей.
43. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 300 000 рублей в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 13%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 10 000 000 рублей
    • Б. 13 000 000 рублей
    • В. 16 900 000 рублей
44. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
    • А. 8 000 000 рублей
    • Б. 12 000 000 рублей
    • В. 10 000 000 рублей
    • Г. 2 000 000 рублей
45. Ставка капитализации для собственного капитала 21%, ипотечная постоянная 19%, доля заемных средств в стоимости 60%. Определить общая ставка капитализации (с учетом заемного капитала и его доли).
    • А. 19,2%
    • Б. 19,8%
    • В. 20,0%
    • Г. 20,6%

Перейти к содержанию...

Основы оценки недвижимости

Перейти к содержанию...

Перейти к содержанию...

Основы оценки недвижимости тест

Перейти к содержанию...

Оценка недвижимости
Вариант №1

1. Тест 1.Что из нижеперечисленного неверно?
   • а) V = ЧОД/К;
   • б) ЧОД = К?V; где, V - стоимость недвижимости.
   • в) К = ЧОД/V; ЧОД - чистый операционный доход.
   • г) ЧОД = К/V. К - коэффициент капитализации.
2. Тест 2. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?
   • а) делением цены продажи на доход;
   • б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;
   • в) делением потенциального валового дохода на чистый операционный доход;
   • г) делением действительного валового дохода на цену продажи.
3. Тест 3. Укажите правильное определение чистого операционного дохода.
   • а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов;
   • б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
   • в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение;
   • г) это действительный валовой доход минус потери от недозагрузки помещения, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
   • д) это потенциальный валовой доход минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение.
4. Тест 4. Укажите, какие виды расходов из нижеперечисленных относятся к переменным операционным расходам.
   • а) расходы на окраску фасада здания;
   • б) налоги на имущество;
   • в) расходы на замену сантехнического оборудования;
   • г) страховые взносы;
   • д) расходы на коммунальные услуги (свет, вода, газ);
5. Тест 5. Если сравниваемый элемент объекта-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого объекта недвижимости, то поправка вносится:
   • а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого объекта недвижимости;
   • б) со знаком минус к стоимости оцениваемого объекта недвижимости;
   • в) со знаком плюс к цене продажи объекта-аналога;
   • г) со знаком минус к цене продажи объекта-аналога;
   • д) все ответы неверны.

1. Задача 1. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 кв. метров, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание, площадью 400 кв. метров, в котором проведён косметический ремонт. Аналог был продан за 300 000 долларов. Имеются следующие данные по парной продаже:

   Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена (долларов)
   А	Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 кв. метров	Требуется косметический ремонт	60 000
   В	Те же самые, площадь 200 кв. метров	Проведён косметический ремонт	130 000

   Рассчитать поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 квадратных метров.

2. Задача 2. На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания.
   • Полезная площадь здания - 3 000 м.2;
   • Ставка арендной платы - 160 долларов за один м.2 в год;
   • Площадь помещений, предназначенных для сдачи в аренду - 2400 м.2;
   • Прочие доходы 18 000 долларов в год;
   • Остаточная балансовая стоимость здания 1 800 000 долларов;
   • Налог на имущество - 2% (с балансовой стоимости);
   • Коммунальные платежи - 5 000 долларов в год;
   • Резерв на замещение - 14 000 долларов в год;
   • Коэффициент капитализации - 12%.
3. Задача 3. Оценить торговый дом методом дискон­тирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока: 1 год - 150 000 руб., 2 год - 180 000 руб., 3 год - 200 000 руб. Стоимость реверсии - 3 000 000 руб. Данные для расчёта ставки дискон­тирования. Ставка доходности ОВВЗ - 6%, ставка доходности ОФЗ РФ - 8%, премия за риск инвестиций в оцениваемый объект - 3%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%, типичный срок экспозиции - 4 месяца.
4. Задача 4. Рассчитать рыночную стоимость здания. Площадь - 3500 кв. м., затраты на замещение с учётом прибыли на 1 кв. м. - 700 д.е. Физический износ - 25%, функциональный износ - 15%, экономический износ - 20%.

Вариант №2

1. Тест 1. Процентная ставка, которая используется для приведения ожидаемых будущих денежных потоков к текущей стоимости объекта недвижимости, называется:
   • а) коэффициентом капитализации;
   • б) безрисковой ставкой дохода;
   • в) нормой возмещения капитала;
   • г) ставкой дискон­тирования.
   • д) все ответы неверны.
2. Тест 2. Укажите правильное определение действительного валового дохода.
   • а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов;
   • б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;
   • в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, неплатежей арендаторов и минус операционные расходы;
   • г) это потенциальный валовой доход за вычетом всех потерь и расходов;
   • д) все ответы неверны.
3. Тест 3. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:
   • а) замещения;
   • б) конкуренции;
   • в) полезности;
   • г) ожидания;
   • д) вклада.
4. Тест 4. Какой из ниже перечисленных элементов сравнения объектов недвижимости, рассчитывается на основе денежных абсолютных поправок?
   • а) местоположение объекта;
   • б) время продажи объекта;
   • в) проведенный косметический ремонт;
   • г) износ объекта;
   • д) дополнительные улучшения - наличие гаража.
5. Тест 5. Функциональный износ здания проявляется:
   • а) в устаревшей архитектуре здания;
   • б) в повреждении окраски здания;
   • в) в непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, очистным сооружениям;
   • г) в общем упадке района, в котором находится здание;
   • д) все ответы неверны.

1. Задача 1. На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания:
   • Полезная площадь здания -4 000 квадратных метров;
   • Площадь арендуемого земельного участка - 2 000 квадратных метров;
   • Ставка арендной платы за землю - 30 долларов за 1 кв. метр в год;
   • Площадь здания, которая не будет сдаваться в аренду - 800 кв. метр;
   • Ставка арендной платы за площадь здания - 180 долларов за 1 кв. метр в год.
   • Прочие доходы 30 000 долларов в год.
   • Остаточная балансовая стоимость здания - 2 000 000 дол.
   • Налог на имущество (с балансовой стоимости) - 2% в год;
   • Коммунальные платежи - 6 000 долларов в год;
   • Резерв на замещение - 10 000 долларов в год;
   • Коэффициент капитализации - 15%.
2. Задача 2. Оценивается двухэтажное административное здание с износом в 15%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам:

   Объект-аналог	Процент износа	Цена продажи (долл.)
   А	17%	112 000
   В	14%	124 000
   С	55%	63 000

   Определите рыночную стоимость двухэтажного административного здания с износом в 15%.

3. Задача 3. Определить затратным методом стоимость загородной недвижимости. Известны следующие данные:
   • площадь дома - 150 квадратных метров;
   • затраты на строительство с учётом прибыли - 450 долларов на квадратный метр;
   • площадь гаража - 40 квадратных метров;
   • затраты на строительство с учётом прибыли - 180 долларов на квадратный метр;
   • стоимость всех других сооружений на даче - 6 500 долларов;
   • устранимый физический износ дома - 3 500 долларов;
   • неустранимый физический износ дома - 3 000 долларов;
   • устранимый функциональный износ дома - 2 500 долларов;
   • рыночная стоимость земельного участка - 30 000 долларов.
4. Задача 4. Оценить офисный центр методом дискон­тирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока: 1 год - 150 000 дол., 2 год - 180 000 дол., 3 год - 200 000 дол. Стоимость реверсии - 3 000 000 дол. Данные для расчёта ставки дискон­тирования. Ставка доходности ОВВЗ - 7%, ставка доходности ОФЗ РФ - 8%, премия за риск инвестиций в оцениваемый объект - 3%, премия за инвестиционный менеджмент - 2%, типичный срок экспозиции - 4 месяца.

Вариант №3

1. Тест 1. Какие из нижеперечисленных элементов сравнения объектов недвижимости рассчитываются на основе денежных относительных поправок?
   • а) износ объекта;
   • б) дополнительные улучшения - наличие автостоянки;
   • в) местоположение объекта;
   • г) проведенный косметический ремонт;
   • д) все ответы неверны.
2. Тест 2. Физический износ жилого здания проявляется:
   • а) в устаревшей архитектуре здания;
   • б) в повреждении окраски здания;
   • в) в непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, к очистным сооружениям;
   • г) в морально устаревшем инженерном обеспечении;
   • д) в общем упадке района, в котором находится здание.
3. Тест 3. Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?
   • а) коэффициент капитализации для земельного участка;
   • б) коэффициент капитализации для здания;
   • в) общий коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости;
   • г) все ответы неверны.
4. Тест 4. Укажите, в каком из нижеперечисленных случаев, затратный метод является наиболее приемлемым:
   • а) для оценки объектов недвижимости специального назначения не имеющих аналогов;
   • б) для оценки новых или планируемых объектов недвижимости;
   • в) для оценки недоходных объектов недвижимости;
   • г) во всех перечисленных случаях;
   • д) а) и б).
5. Тест 5. Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретён другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью, называется:
   • а) принципом спроса и предложения;
   • б) принципом соответствия;
   • в) принципом ожидания;
   • г) принципом замещения;
   • д) принципом изменения внешней среды.

1. Задача 1. Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, если известно, что стоимость земельного участка составляет 60000 дол. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 90000 дол. в год. Ставка дохода на инвестиции определена в 17 %. Срок экономической жизни здания составляет 40 лет. Норма возмещения капитала в здание рассчитывается по методу Ринга.
2. Задача 2. Определить стоимость склада методом дискон­тирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока от сдачи в аренду: 1 год - 60 000 дол., 2 год - 65 000 дол., 3 год - 68 000 дол., 4 год - 70 000 дол., 5 год - 72 000 дол. Арендная плата выплачивается в начале года. Ожидается, что после пятого года арендная плата будет расти на 4% в год. Ставка дискон­тирования для арендных платежей 20%. Стоимость склада в послепрогнозный период рассчитывается методом капитализации дохода первого года послепрогнозного периода. Коэффициент капитализации 18%.
3. Задача 3. Оценивается складское помещение, по которому годовая арендная плата составляет 80000 долларов. В базе данных имеется информация по аналогичным складским помещениям:

   Сопоставимые объекты	Цена продажи (долларов)	Годовая арендная плата (долларов)	Мультипликатор
   №1	600 000	75 000	8,0
   №2	738 000	90 000	8,2
   №3	468 000	60 000	7,8

   Определить стоимость складского помещения методом валового рентного мультипликатора.

4. Задача 4. Рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания.
   • Общая площадь здания - 6 000 м.2;
   • Ставка арендной платы - 500 долларов за один м.2 в год;
   • Потери от недозагрузки 600 м.2;
   • Прочие доходы 40 000 долларов в год;
   • Остаточная балансовая стоимость здания 2 000 000 долларов;
   • Налог на имущество - 2% (с балансовой стоимости);
   • Коммунальные платежи - 8 000 долларов в год;
   • Резерв на замещение - 20 000 долларов в год;
   • Коэффициент капитализации - 16%.

Перейти к содержанию...

Основы оценки стоимости недвижимости - тест

Перейти к содержанию...

Основы оценки стоимости недвижимости

Вопрос
• При оценке квартиры наибольшее значение имеет:
  • доходный подход
  • сравнительный подход
  • затратный подход
  
  Вопрос
• Целью оценки объекта недвижимости является:
  • определение рыночной стоимости
  • принятие управленческих решений
  • совершение сделки купли-продажи
  
  Вопрос
• При расчете действительного валового дохода учитываются потери от:
  • неэффективного менеджмента
  • недозагрузки
  • неликвидности
  
  Вопрос
• Ипотечная постоянная определяется как отношение:
  • ипотечного кредита ко всему инвестируемому капиталу
  • ежегодных выплат по обслуживанию долга ко всему инвестируемому капиталу
  • выплат по долгу к сумме ипотечного кредита
  
  Вопрос
• Отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка требует:
  • затратный подход
  • доходный подход
  • сравнительный подход
  
  Вопрос
• Ставка капитализации включает :
  • норму дохода на капитал и риски объекта
  • норму возврата и риски объекта
  • норму дохода на капитал и норму возврата
  • норму доход на капитал и изменение стоимости
  
  Вопрос
• Если ставка капитализации ниже ставки дискон­тирования, то прогнозируется:
  • неизменность стоимости в будущем
  • снижение стоимости объекта в будущем
  • увеличение стоимости объекта в будущем
  
  Вопрос
• Если прогнозируется увеличение стоимости объекта недвижимости в будущем, то ставка капитализации:
  • выше ставки дискон­тирования
  • ниже ставки дискон­тирования
  • равна ставке дискон­тирования
  
  Вопрос
• При определении стоимости АЗС основным является:
  • доходный подход
  • сравнительный подход
  • затратный подход
  
  Вопрос
• Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости включает метод:
  • капитализации
  • валовой ренты
  • количественного обследования
  • рыночной экстракции
  
  Вопрос
• Если не прогнозируется изменение стоимости объекта недвижимости в будущем, то ставка капитализации:
  • выше ставки дискон­тирования
  • равна ставке дискон­тирования
  • ниже ставки дискон­тирования
  
  Вопрос
• Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
  • контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости
  • арендную ставку объектов другого сегмента рынка
  • рыночную арендную ставку
  
  Вопрос
• Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости :
  • не нужно проводить анализ наиболее эффективного использования
  • необходимо проводить анализ наиболее эффективного использования
  • желательно проводить анализ наиболее эффективного использования
  
  Вопрос
• Если ставка капитализации выше ставки дискон­тирования, то прогнозируется:
  • увеличение стоимости объекта в будущем
  • неизменность стоимости в будущем
  • снижение стоимости объекта в будущем
  
  Вопрос
• В состав ставки дискон­тирования входят:
  • безрисковая ставка и премии за риски
  • норма возврата и премии за риски
  • ставка дохода на капитал и премии за риски
  
  Вопрос
• Пересчет номинальной ставки дискон­тирования в реальную осуществляют с использованием формулы:
  • Фишера
  • Хоскальда
  • Инвуда
  • Ринга
  
  Вопрос
• При определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством, основным является:
  • доходный подход
  • сравнительный подход
  • затратный подход
  
  Вопрос
• Если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости в будущем, то ставка капитализации:
  • ниже ставки дискон­тирования
  • выше ставки дискон­тирования
  • равна ставке дискон­тирования
  
  Вопрос
• Ставку капитализации можно рассчитать как отношение:
  • потенциального валового дохода к цене продажи
  • чистого операционного дохода к цене продажи
  • цены продажи к потенциальному валовому доходу
  • цены продажи к чистому операционному доходу
  
  Вопрос
• Мультипликатор валовой ренты - это отношение:
  • чистого операционного дохода к цене продажи
  • цены продажи к потенциальному валовому доходу
  • потенциального валового дохода к цене продажи
  • цены продажи к чистому операционному доходу
  
  Вопрос
• Коэффициент капитализации равен 20%, ипотечная постоянная 18%. Коэффициент ипотечной задолженности целесообразно:
  • сделать равным 0
  • снижать
  • увеличивать
  
  Вопрос
• Если ставка капитализации увеличится при прочих неизменных условиях, то стоимость объекта недвижимости :
  • увеличится
  • не изменится
  • снизится
  
  Вопрос
• Метод капитализации применяется для :
  • объектов на стадии строительства
  • объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
  • объектов социального значения
  • объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
  
  Вопрос
• В составе ставки дискон­тирования при использовании метода кумулятивного построения используется:
  • риск за риск высокой ликвидности
  • риск за риск средней ликвидности
  • премия за риск низкой ликвидности
  
  Вопрос
• При определении стоимости гостиницы основным является:
  • сравнительный подход
  • затратный подход
  • доходный подход
  
  Вопрос
• Метод дискон­тирования денежных потоков применяется для объектов недвижимости:
  • со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
  • со стабильно возрастающими денежными потоками
  • с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
  
  Вопрос
• Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
  • площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду
  • чистую площадь
  • общую площадь объекта
  • полезную площадь

Перейти к содержанию...

Основы оценки стоимости недвижимости тест с ответами

Перейти к содержанию...

1. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 21 ФСО № 1 информацию:
   1. состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
   2. характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
   3. права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
   Ответы:
   1. А, В;
   2. А,С;
   3. В,С
   4. А,В,С
   
   
2. Для целей Федерального стандарта оценки (ФСО № 7) объектами оценки могут выступать :
   1. объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки,
   2. объекты капитального строительства, части земельных участков и объектов капитального строительства,
   3. все жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав,
   4. доли в праве на объект недвижимости.
   Ответы:
   1. А, В;
   2. А,С;
   3. А,В,D
   4. А,В,С,D.
   
   
3. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится:
   1. исходя из задания в задании на оценку;
   2. исходя из договора на оценку;
   3. исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра.
   Ответы:
   1. А, В;
   2. А,С;
   3. А,В,С
   4. Ничего из выше­перечисленного.
   
   
4. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
   1. анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов
   2. анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
   3. определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
   4. анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;E. основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
   Ответы:
   1. D,C,А,B,E;
   2. А,В,С;D,Е;
   3. А,В,D,С,Е;
   4. D,C,B,А,E.
   
   
5. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое:
   1. юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки);
   2. финансово оправдано;
   3. максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно;
   4. Все выше­перечисленное
   
   
6. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами наиболее эффективного использования:
   1. для определения ставки дискон­тирования;
   2. для выбора подходов и методов оценки объекта оценки;
   3. выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода;
   4. для согласования результатов при выведении итоговой стоимости.
   Ответы:
   1. А,В
   2. В,С,D
   3. В,С,
   4. А,В,С.
   
   
7. Верно, что анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится:
   1. по объемно-планировочным и конструктивным решениям;
   2. для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, с учетом имеющихся объектов капитального строительства;
   3. путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов;
   4. недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
   Ответы:
   1. А,В
   2. В,С,D
   3. В,С,
   4. А,В,С.D
   
   
8. В качестве объектов-аналогов, при применении сравнительного подхода, используются объекты недвижимости:
   1. которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;
   2. Цено­образование по каждому из указанных в отчете факторов должно быть единообразным;
   3. для выполнения расчетов которых используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
   4. для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
   Ответы:
   1. А,В;
   2. В,С,D;
   3. А,В,С,
   4. А,В,С.D.
   
   
9. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются следующие элементы сравнения:
   1. Один кв. метр;
   2. Одна комната;
   3. Один участок земли;
   4. передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.
   
   Ответы
   1. А,В;
   2. В,С,D;
   3. А,В,С,
   4. D.
   
   
10. К элементам сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости относится:
    1. вид использования и (или) зонирование;
    2. местоположение объекта;
    3. физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки,
    4. экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов.
    Ответы:
    1. А,В;
    2. В,С,D;
    3. А,В,С,
    4. Все выше­перечисленное
    
    
11. Помимо стоимости сравнительный подход может использоваться для определения таких расчетных показателей, как:
    1. арендные ставки
    2. износа и устаревание,
    3. ставка капитализации и дискон­тирования.
    4. условий аренды
    Ответы:
    1. А,В;
    2. В,С,D;
    3. А,В,С,
    4. Все выше­перечисленное
    
    
12. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости не может определяться:
    1. методом прямой капитализации,
    2. методом дискон­тирования денежных потоков;
    3. методом капитализации по расчетным моделям;
    4. методом аналогов
    
    Ответы
    1. А,В;
    2. А,С;
    3. А,В,С,
    4. D.
    
    
13. Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости:
    1. не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.
    2. генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дискон­тирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
    3. требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию;
    4. способной периодически генерировать потоки дохода во времени путем дискон­тирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
    Ответы:
    1. А,В;
    2. А,С;
    3. А,В,С,
    4. А.
    
    
14. Метод дискон­тирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости:
    1. не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.
    2. генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дискон­тирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
    3. не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию
    4. генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
    Ответы:
    1. А,В,D;
    2. А,С,D;
    3. В,С,D;
    4. А.
    
    
15. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате:
    1. физического износа;
    2. функционального и внешнего (экономического) устареваний;
    3. издержек, сопутствующих их созданию;
    4. прямых, косвенных и вмененных издержек.
    Ответы:
    1. А,В;
    2. А,В,С;
    3. А,С,D;
    4. А.С
    
    
16. Оценщик вправе использовать любую методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах :
    1. существенности,
    2. определенности,
    3. однозначности,
    4. проверяемости и достаточности.
    Ответы:
    1. А,В;
    2. А,В,С;
    3. А,С,D;
    4. А.В
    
    
17. Чем выше ставка капитализации, тем :
    1. Стоимость объекта недвижимости выше
    2. Стоимость объекта недвижимости ниже
    3. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится
    4. С уменьшением ставки капитализации стоимость объекта не изменится
    
    
18. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период:
    1. возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное;
    2. близкий с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки;
    3. раньше даты оценки;
    4. совпадающий с датой составления отчета.
    
    
19. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки:.
    1. Обязательно, только в случае проведения обязательной оценки;
    2. Обязательно всегда;
    3. На свое усмотрение;
    4. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
    Ответы:
    1. А,В;
    2. А,В,С;
    3. А,С,D
    
    
20. Методом срока жизни можно определить..
    1. Функциональный износ.
    2. Физический износ
    3. Внешний износ
    4. Ни один из меречисленных
    
    
21. Методом капитализации потерь от арендной платы можно определить:
    1. Функциональный износ
    2. Физический износ
    3. Внутренний износ
    4. Все выше­перечисленные
    
    
22. К методам расчета физического износа зданий можно отнести:
    1. нормативный (для жилых зданий);
    2. стоимостный;
    3. метод срока жизни.
    4. Все перечисленные
    
    
23. Стоимостной метод определения физического износа, это:..
    1. метод, определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания;
    2. метод использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня;
    3. метод, где показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой.
    4. метод определения физического износа заключается в определении расходов на создание новых элементов здания.
    
    
24. Информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве ( основанная на нормативно-правовых актах) предполагает использование:
    1. Строительных норм и правил.
    2. Строительных норм и правил и других действующих сметных нормативных документов.
    3. Законодательных актов, регулирующих землепользование.
    4. Все выше перечисленное.
    Ответы:
    1. А,В
    2. А,С
    3. D
    4. В.
    
    
25. Затратами, необходимыми для создания аналогичного объекта недвижимости с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки, являются:
    1. Затраты на замещение.
    2. Рыночная стоимость объекта.
    3. Затраты на воспроизводство.
    4. Прибыль предпринимателя.
    
    Ответы
    1. А,В
    2. А,С
    3. В,D
    4. A.
    
    
26. При расчете действительного валового дохода следует учитывать :
    1. Потери от недозагрузки;
    2. Потери от недосбора арендных платежей;
    3. Потери от неэффективного менеджмента;
    4. Все выше­перечисленное
    
    Ответы
    1. А,В
    2. А,С
    3. D
    4. A.
    
    
27. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе местоположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 д.е. с 1 кв. м арендопригодной площади в год. Пригодная площадь для аренды площадь объекта составляет 1 000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10%. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. Следует определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию.
    Ответы:
    1. 100 тыс. д.е.
    2. 1 млн. д.е.
    3. 700 тыс. д.е.
    4. 300 тыс. д.е
    
    
28. Объект оценки, представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 12 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 12 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?
    Ответы:
    1. 500 000 рублей
    2. 1 000 000 рублей
    3. 1 500 000 рублей
    4. 2 300 000 рублей
    
    
29. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 8, для торговых объектов - 6. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 600 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 400 000 рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.
    1. 2 500 000 рублей
    2. 1 800 000 рублей.
    3. 3 000 000 рублей
    4. 4 800 000 рублей
    
    
30. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 200 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 600 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 100 кв.м. , а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    1. 400 000 рублей
    2. 500 000 рублей
    3. 10 300 000 рублей
    4. 21 100 000 рублей
    
    
31. Верно ли утверждение, что величина прибыли предпринимателя, рассчитанная техникой компенсации вменённых издержек, равна годовой норме доходности альтернативных девелоперских проектов:
    1. Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году, в случае внесения оплаты всего проекта авансом.
    2. Утверждение неверно.
    3. Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году, в случае внесения всех платежей по проекту аннуитетными платежами.
    4. Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году.
    
    
32. Объект оценки представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Определите, чему равна стоимость оцениваемого объекта оценки.
    1. А. 8 000 000 рублей
    2. В. 10 000 000 рублей
    3. Г. 2 000 000 рублей
    4. 12 000 000 рублей
    
    
33. Объект оценки - здание постройки начала прошлого века. Необходимо определить имеется ли у здания функциональное устаревание.
    1. Безусловно имеется.
    2. Безусловно отсутствует.
    3. Имеется только в случае, если выявлены устранимые и неустранимые недостатки, способные отразиться на стоимости рассматриваемого здания.
    4. Имеется только в случае, если здание отнесено к памятникам истории и культуры.
    
    
34. Ставка капитализации для собственного капитала 21%, ипотечная постоянная 19%, доля заемных средств в стоимости 60%. Определить общая ставка капитализации (с учетом заемного капитала и его доли).
    1. 19,2%
    2. 19,8%
    3. 20,0%
    4. 20,6%
    
    
35. В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 202 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка метод:
    1. разбивки на участки.
    2. распределения.
    3. сравнения продаж.
    4. капитализации земельной ренты
    
    
36. Валовый рентный мультипликатор:
    1. Применим для любых объектов.
    2. Используется только для объектов, сопоставимых по загруженности и операционным расходам, однотипного класса.
    3. Чувствителен к различным рискам.
    4. Требует внесения корректировок
    
    
37. Определите средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для однокомнатных квартир со следующими характеристиками: квартира 1 - цена продажи 30 000 руб., валовый доход 2400 руб.; квартира 2 - цена продажи 35 000 руб., валовый доход 3000 руб.; квартира 3 - цена продажи 40 000 руб., валовый доход 3600 руб.
    1. 12,00.
    2. 11,80.
    3. 11,76.
    4. 11,30
    
    
38. В аналогичном офисном здании 40% помещений выходит окнами на свалку, что приводит к снижению чистого дохода по объекту-аналогу на 10%. Определите корректировку.
    1. Плюс 10 %
    2. Плюс 4 %;
    3. Минус 10 %
    4. Минус 4 %
    
    
39. Рассчитать действительный валовой доход (ДВД) от аренды для офисного объекта недвижимости: площадь офисных помещений (S) 400 кв.м. коридорный коэффициент (соотношение арендуемой площади и фактически используемой) - 1,1, арендная ставка - 300 руб./ кв.м / год, среднегодовой коэффициент заполнения площадей - 90%, потери от недосбора арендных платежей - 5%.
    1. 112 860 рублей
    2. 1 202 600 рублей
    3. 12 340 рублей
    4. 9400 рублей.
    
    
40. Для складской недвижимости валовый рентный мультипликатор 2, рыночная арендная ставка 800 руб./мес. за кв.м, площадь склада - 800 кв.м, потери от недоиспользования - 10%. Следует оценить склад на основе действительного валового дохода.
    1. 9,6 млн.руб
    2. 5,4 млн.руб.
    3. 2,7 млн.руб.
    4. 6,0 млн.руб.
    
    
41. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется :
    1. указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости;
    2. отказаться от итогового согласования;
    3. сделать ссылку на ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании;
    4. привести свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
    Ответы:
    1. А;
    2. А,D;
    3. В;
    4. С.
    
    
42. Стоимость улучшений как новых составляет 1 млн. руб. Физический износ составляет 10%, функциональное устаревание составляет 13%, внешнее устаревание составляет 8%. Сколько составляет стоимость улучшений с учетом накопленного износа?
    1. 720,736 тыс. руб.
    2. 700 тыс. руб.
    3. 300 тыс. руб.
    4. 720 тыс. руб.

Перейти к содержанию...

Основы оценки стоимости недвижимости тесты с ответами МФЮА

Перейти к содержанию...

Вопрос
1. В договоре на оценку необходимо указать:
   Выберите один или несколько ответов:
   1. основание для проведения оценки
   2. наименование объекта оценки
   3. вид определяемой стоимости объекта оценки
   4. наименование СРО оценщиков, членом которой является оценщик
   
   Вопрос
2. В договоре на проведение оценки, заключённом с заказчиком с юридическим лицом должны быть сведения:
   Выберите один ответ:
   1. об оценщике
   2. об юридическом лице
   3. все выше­перечисленные сведения
   
   Вопрос
3. В состав операционных расходов входят:
   Выберите один ответ:
   1. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта
   2. Расходы арендатора оцениваемого объекта
   3. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта
   
   Вопрос
4. Верно ли утверждение: "Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами":
   Выберите один ответ:
   1. Верно
   2. Неверно
   
   Вопрос
5. Дата оценки имущества:
   Выберите один ответ:
   1. дата последнего осмотра имущества
   2. дата заключения договора на проведение оценки
   3. дата сдачи отчёта об оценки
   4. дата, на которую запланирована продажа объекта оценки
   
   Вопрос
6. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:
   Выберите один ответ:
   1. быть позже даты оценки
   2. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки
   3. быть раньше даты проведения оценки
   
   Вопрос
7. Датой оценки может быть:
   Выберите один ответ:
   1. конкретная дата
   2. несколько дат
   3. событие, время совершения которого ещё не наступило
   
   Вопрос
8. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
   Выберите один ответ:
   1. 16 000 000 рублей
   2. 22 000 000 рублей
   3. 28 000 000 рублей
   
   Вопрос
9. Для каких объектов недвижимости применяется метод дискон­тирования денежных потоков?
   Выберите один ответ:
   1. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
   2. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
   3. A и B
   
   Вопрос
10. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?
    Выберите один ответ:
    1. Для объектов социального значения
    2. Для объектов на стадии строительства
    3. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
    4. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
    
    Вопрос
11. Для какого вида недвижимости коэффициент капитализации включает только доход на инвестиции и не включает возврат самих инвестиций?
    Выберите один ответ:
    1. для зданий
    2. для полностью амортизируемых объектов
    3. для земельных участков
    
    Вопрос
12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
    Выберите один ответ:
    1. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости
    2. Рыночную арендную ставку
    3. A, B
    
    Вопрос
13. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
    Выберите один ответ:
    1. Общую площадь объекта
    2. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду
    
    Вопрос
14. Дом, расположенный на оживлённой магистрали сдаётся в аренду. Месячная арендная плата на 30 тыс. руб. меньше, чем в аналогичных домах на тихих улицах. Годовой ВРМ равен 5. Определить размер денежной корректировки на местоположение.
    Выберите один ответ:
    1. 1 800 000
    2. 2 800 000
    3. 800 000
    
    Вопрос
15. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 50 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    Выберите один ответ:
    1. 500 000 рублей
    2. 3 100 000 рублей
    3. 3 500 000 рублей
    4. 4 000 000 рублей
    
    Вопрос
16. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 300 000 рублей в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 13%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    Выберите один ответ:
    1. 10 000 000 рублей
    2. 13 000 000 рублей
    3. 16 900 000 рублей
    
    Вопрос
17. Износ в оценочной деятельности - это процесс распределения первоначальной цены актива на весь срок его службы:
    Выберите один ответ:
    1. Верно
    2. Неверно
    
    Вопрос
18. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?
    Выберите один ответ:
    1. Потери от недозагрузки
    2. Потери от недосбора арендных платежей
    3. Потери от неэффективного менеджмента
    4. A и B
    5. A,B и C
    
    Вопрос
19. Какой из подходов требует отдельной оценки стоимости земли:
    Выберите один ответ:
    1. Сравнительный
    2. Доходный
    3. Затратный
    4. все перечисленные
    
    Вопрос
20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?
    Выберите один ответ:
    1. Доходный
    2. Затратный
    3. Сравнительный
    
    Вопрос
21. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?
    Выберите один ответ:
    1. Доходный
    2. Затратный
    3. Сравнительный
    
    Вопрос
22. Какой подход оценки основан на экономическом принципе ожидания:
    Выберите один ответ:
    1. Сравнительный
    2. Доходный
    3. Затратный
    
    Вопрос
23. Компании поступило предложение о покупке офиса за 120 000$ или о его аренде за 18 000$ в год. Определить месячное значение ВРМ.
    Выберите один ответ:
    1. 80
    2. 60
    3. 40
    
    Вопрос
24. Корректировка на местоположение составляет 500 тыс. руб. Годовая разница в арендной плате составляет 50 тыс. руб. Требуется рассчитать ВРМ.
    Выберите один ответ:
    1. 10
    2. 20
    3. 25
    
    Вопрос
25. Метод валовой ренты является методом:
    Выберите один ответ:
    1. Доходного подхода
    2. Сравнительного подхода
    3. Затратного подхода
    
    Вопрос
26. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 300 000 рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.
    Выберите один ответ:
    1. 1 500 000 рублей
    2. 1 800 000 рублей
    3. 2 500 000 рублей
    4. 3 000 000 рублей
    
    Вопрос
27. Обязан ли оценщик предоставлять заказчику информацию о членстве в СРО оценщиков и страховой полис:
    Выберите один ответ:
    1. Обязан
    2. не обязан
    3. по желанию заказчика работ
    
    Вопрос
28. Определить норму возврата капитала по следующим данным (коэффициент капитализации объекта 0,25; норма дохода инвестора 0,12) :
    Выберите один ответ:
    1. 0,13
    2. 0,15
    3. 2,08
    
    Вопрос
29. Отступлением от расчёта рыночной стоимости у объекта оценки является:
    Выберите один или несколько ответов:
    1. высокий износ объекта оценки
    2. предполагаемый обмен объекта оценки на условиях бартера
    3. нематериальная форма объекта оценки
    
    Вопрос
30. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
    Выберите один ответ:
    1. 8 000 000 рублей
    2. 12 000 000 рублей
    3. 10 000 000 рублей
    4. 2 000 000 рублей
    
    Вопрос
31. Оценивается гостиница. Срок прогнозного использования 15 лет. Гостиница приносит примерно постоянные доходы. Норма дохода инвестора на собственный капитал 17%. Безрисковая ставка дохода на дату оценки 10%. В гостинице 100 стандартных номеров. Стоимость за номер в сутки составляет 205$ За год принимать 365 дней. Заполняемость гостиницы 70%. Операционные расходы 1 200 000$. Резервы на замещение 200 000$.
    Выберите один ответ:
    1. 20 432 900
    2. 23 432 900
    3. 19 234 900
    
    Вопрос
32. Оценивается склад электроники площадью 1500 кв.м. Ставка аренды 4$ за 1 кв.м. в день. Операционные расходы и расходы на замещение составляют 10% от ПВД. Срок прогнозного использования склада не определён, но предполагается достаточно продолжительным. Норма дохода инвестора 12% годовых. Безрисковая ставка дохода на дату оценки 5,5%.
    Выберите один ответ:
    1. 16 425 000
    2. 14 378 000
    3. 12 592 000
    
    Вопрос
33. Оценщик обязан хранить копии составленных отчётов по оценке в течение:
    Выберите один ответ:
    1. трёх лет
    2. пяти лет
    3. одного года
    
    Вопрос
34. Площадь здания 1 000 кв. м. Годовая арендная плата 100$ за 1 кв.м. Арендаторами не занято 5% от общей площади. Операционные расходы 10% от ПВД. Определить ЧОД.
    Выберите один ответ:
    1. 85 000
    2. 95 000
    3. 65 000
    
    Вопрос
35. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    Выберите один ответ:
    1. 400 000 рублей
    2. 500 000 рублей
    3. 1 200 000 рублей
    4. 10 300 000 рублей
    
    Вопрос
36. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:
    Выберите один ответ:
    1. Дате составления отчета об оценке
    2. Дате подписания договора на оценку
    3. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
    
    Вопрос
37. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:
    Выберите один ответ:
    1. В случае последующей купли-продажи объекта
    2. В случаях проведения оценки по решению суда
    3. В исключительных случаях
    4. Во всех случаях
    5. A, B
    6. B, C
    
    Вопрос
38. Ставку капитализации можно рассчитать как:
    Выберите один ответ:
    1. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи
    2. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи
    3. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу
    4. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу
    
    Вопрос
39. Условно постоянные расходы при оценке недвижимости это:
    Выберите один ответ:
    1. расходы, зависящие от степени загруженности объекта
    2. расходы ежегодно отчисляемые в фонд замещения
    3. расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта
    
    Вопрос
40. Цена сопоставимого объекта 40 000 рублей/кв.м., его состояние лучше, чем у оцениваемого (поправка 25%) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (поправка 50 000 рублей) . Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 1000 кв.м.
    Выберите один ответ:
    1. 29 950 000 рублей
    2. 30 050 000 рублей
    3. 39 950 000 рублей
    4. 50 050 000 рублей
    
    Вопрос
41. Чем выше ставка капитализации, тем ...
    Выберите один ответ:
    1. Стоимость объекта недвижимости выше
    2. Стоимость объекта недвижимости ниже
    3. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится
    
    Вопрос
42. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:
    Выберите один ответ:
    1. Определение рыночной стоимости
    2. Определение ликвидационной стоимости
    3. A и B
    
    Вопрос
43. Что наиболее точно характеризует правильные действия оценщика при определении окончательной стоимости объекта оценки:
    Выберите один ответ:
    1. усреднение показателей стоимости полученных тремя подходами
    2. принять в качестве окончательной величины стоимости максимальное значение
    3. принятие во внимание степени достоверности и уместности использования каждого из подходов
    
    Вопрос
44. Что характеризует разница между полной стоимостью воспроизводства объекта и его рыночной стоимостью на дату оценки в рамках затратного подхода?
    Выберите один ответ:
    1. ничего не характеризует
    2. износ
    3. срок экономической жизни
    4. инфляция
    
    Вопрос
45. Что является основанием для проведения оценки:
    Выберите один или несколько ответов:
    1. запрос собственника объекта оценки на установление рыночной стоимости данного объекта
    2. определение суда, Арбитражного суда или третейского суда
    3. договор на проведение оценки, заключённый между Заказчиком и оценщиком
    4. договор на проведение оценки, заключённый между Заказчиком и юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор

Перейти к содержанию...

К элементам сравнения можно отнести. К единицам сравнения можно отнести (Основы оценки стоимости недвижимости)

Перейти к содержанию...

Тестовые задания. Дисциплина "Основы оценки стоимости недвижимости"

1. К элементам сравнения можно отнести:
2. К единицам сравнения можно отнести:
3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?
4. Метод валовой ренты является методом:
5. Ставка капитализации равна 15%, ипотечная постоянная 17%. Целесообразно ли использовать заемный капитал?
6. Чем выше ставка капитализации, тем :
7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:
8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:
9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:
10. В состав операционных расходов входят:
11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
13. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?
14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:
15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:
16. Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов:
17. Ставку капитализации можно рассчитать как:
18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
19. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?
20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?
21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?
22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?
23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?
24. Какой из методов определения ставки капитализации относится к методам инвестиционной группы:
25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:
26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дискон­тирования денежных потоков?
27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это использование:
28. Какие премии за риски включает ставка дискон­тирования для объектов недвижимости:
29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:
31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:
32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?
33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
34. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 20%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.
35. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 2 млн.руб. в год. Ставка капитализации для собственного капитала 20%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
36. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 50 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?
38. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 300 000 рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.
39. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 11 млн. рублей, обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства оценена на уровне 10 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
40. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
41. Цена сопоставимого объекта 40 000 рублей/кв.м., его состояние лучше, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 1000 кв.м.
42. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6. От оцениваемого офисного помещения потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в квартал, а чистый операционный доход составляет 100 000 рублей в месяц. Определить стоимость оцениваемого объекта.
43. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 300 000 рублей в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 13%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
44. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
45. Ставка капитализации для собственного капитала 21%, ипотечная постоянная 19%, доля заемных средств в стоимости 60%. Определить общая ставка капитализации (с учетом заемного капитала и его доли).

Перейти к содержанию...

Оценка для целей залога

Перейти к содержанию...

1. К оценке предлагается здание гостиницы. Кредит заемщик берет на строительство жилого дома на месте гостиницы (то есть предполагается, что гостиница будет снесена). У заемщика имеется разрешение на строительство и согласованный проект. В залог предлагается земельный участок с условным выделением стоимости здания гостиницы.
   1. При расчете рыночной стоимости земельного участка возможно применять только сравнительный подход. Стоимость земельного участка рассчитывается как стоимость условно свободного.
   2. При расчете рыночной стоимости земельного участка необходимо применять сравнительный подход. Стоимость земельного участка рассчитывается как стоимость условно свободного. Доходный подход возможно применять как поверочный.
   3. Такой объект не может выступать в качестве обеспечения по кредиту.
2. Предметом залога выступает имущественный комплекс в составе движимого и недвижимого имущества. Какими подходами необходимо оценить стоимость объекта.
   1. Достаточно все движимое и недвижимое имущество оценить методами в рамках классических подходов (сравнительного, затратного и доходного) как простой совокупности прав.
   2. Все, что указано в варианте А + необходимо оценить весь имущественный комплекс доходным подходом с помощью бизнес-показателей. В сведении каждому подходу присваивать одинаковый вес.
   3. Все, что указано в варианте А + необходимо оценить весь имущественный комплекс доходным подходом с помощью бизнес-показателей. Если результат в рамках доходного подхода через бизнес показатели получился выше, то в сведении не принимать его во внимание.
3. В залог предлагается встроенное помещение торгового назначения площадью до 100 м.кв. в г. Санкт-Петербург. В результате расчета в рамках Сравнительного подхода Оценщиком получен разброс между откорректированными ценами объектов-аналогов- до 50%. О чем может говорить указанный результат.
   1. Неверно подобраны объекты-аналоги.
   2. Не развит рынок объектов, подобных оцениваемому.
   3. Неверно проведены корректировки.
   4. Не учтена скидка на уторгование.
   5. А и С.
   6. А, С и D.
4. В залог предлагается часть здания торгового комплекса общей площадью 150 000 кв.м. Площадь предлагаемой в залог части - 50 000 кв.м. Доля арендопригодной площади - 65%. Величина операционных расходов - 30%. Коэффициент капитализации - 11%. На дату оценки величина фактической арендной платы (по заключенным краткосрочным договорам аренды) - 5000 руб с НДС, без КУ за метр арендопригодной площади. Фактическая загрузка на дату оценки - 100%, существует очередь из арендаторов, среднерыночная недозагрузка для подобных помещений - 10%. Величина рыночной арендной ставки на метр арендопригодной площади помещений, подобных оцениваемому - 2500 руб с НДС, без КУ. Определить рыночную стоимость объекта в рамках Доходного подхода.
   1. 4,7 млрд руб без НДС
   2. 9,5 млрд руб без НДС
   3. 5,3 млрд руб без НДС
   4. 10, 5 млрд руб без НДС
5. К оценке предлагается встроенное помещение стрит-ритейла. Какие объекты могут быть подобраны в качестве объектов-аналогов.
   1. Любые торговые помещения, расположенные в непосредственной близости от оцениваемого и сходные по основным ценообразующим признакам с объектом оценки.
   2. Торговые помещения, расположенные в соседнем торговом центре и сходные по основным ценообразующим признакам с объектом оценки.
   3. Торговые помещения расположенные на первых этажах жилых домов, немного удаленные от объекта оценки и сходные по основным ценообразующим признакам с объектом оценки.
   4. Квартиры, расположенные на первых этажах близлежащих домов.
   5. В, С, D
   6. В, С.
6. Каким образом можно проверить объективность прокачек АЗС?
7. Какой подход наиболее показателен при расчете стоимости АСЗ?
   1. Сравнительный
   2. Доходный
   3. Затратный
8. К оценке предлагается здание гостиницы как объект недвижимости. В цене подобранных объектов-аналогов в Сравнительном подходе содержится стоимость мебели. Нужно ли очищать цену предложения от стоимости мебели и, если да, на каком этапе.
9. О чем косвенно может свидетельствовать отчет об оценке. а рамках которого стоимость объекта рассчитана исключительно в рамках Затратного подхода.
10. Рассчитать стоимость АЗС по приведенным данным. Величина прокачки - 5000 литров в сутки. На АЗС продается только бензин 95АИ. Прогнозируется, что в ближайшие 5 лет цены на бензин будут расти только на величину инфляции. Величина операционных расходов 30% от ДВД. АЗС расположена на въезде в Санкт-Петербург со сторону Сестрорецка. На АЗС продается топливо под новым пока мало кому известным брендом.

Перейти к содержанию...

Оценка недвижимости проблемы

Перейти к содержанию...

1. Рыночная стоимость всегда "точнее" кадастровой! (ДА,НЕТ)
2. НЭИ как правило совпадает с текущим! (ДА,НЕТ)
3. При оценке земли СП всегда "лучше" ДП!(ДА,НЕТ)
4. Что такое "близкий" к объекту оценки аналог? (ДА,НЕТ)
5. Использовать информацию о сделках после ДО можно! (ДА,НЕТ)

1. Задание состоит в том, что аргументировать притивоположные точки зрения
2. Оценвается убедительность и краткость аргументации
3. Максимальное количество баллов - 20
4. Тест сдан, если набрано не менее 15 баллов.

Перейти к содержанию...

Управление портфелем недвижимости

Перейти к содержанию...

№ Вариант №2

1. Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости - 1200 кв. м, в том числе предназначенная для сдачи в аренду - 1150 кв. м, занятая собственником - 200 кв. м. Рыночная ставка арендной платы - 450 д.е. в год за 1 кв. м, коэффициент потерь - 10%, чистые прочие доходы - 10000 д.е., расходы собственника - 180000 д.е.
2. Оценить 2-х этажный офис, расположенный в западном округе г. М, если аналогичная недвижимость, расположенная в северном округе г. М, продана за 50000 д.е. Оценщик располагает информацией о недавно проданных объектах:

   Назначение	Местоположение	Цена
   Офис (3-х этажный)	северный округ г. М	70000 д.е.
   Склад (2-х этажный)	северный округ г. М	85000 д.е.
   Офис (3-х этажный)	западный округ г. М	95000 д.е.

3. Оценить недвижимость. Площадь здания составляет 1200 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м - 900 д.е. , Стоимость земельного участка - 10000 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамент - 15% (удельный вес - 25%), стены - 45% (удельный вес - 45%), перекрытия - 30% (удельный вес - 15%), кровля - 55% (удельный вес - 15%).
4. Расчет износа зданий и сооружений методом срока жизни предполагает:
   • а) деление эффективного срока на период экономической жизни;
   • б) деление хронологического срока на период экономической жизни;
   • в) деление хронологического срока на период на остаточный период жизни.
5. Какой элемент затрат не учитывается в составе операционных расходов при оценке недвижимости?
   • а) налог на имущество;
   • б) налог на прибыль;
   • в) единый социальный налог.
6. Зафиксированная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимости является:
   • а) суммой, по которой будет осуществлена сделка;
   • б) фактической рыночной стоимостью объекта;
   • в) обоснованным мнением оценщика
7. Что из нижеследующего лучше всего описывает накопленный износ?
   • а) физический износ; б) функциональное устаревание;
   • в) потеря стоимости по всем возможным причинам;
   • г) стоимость объекта со зданиями и сооружениями за вычетом стоимости участка земли.
8. После подбора объекта- аналога оценщик вносит поправки :
   • а) в цену объекта-аналога,
   • б) в цену оцениваемого объекта,
   • в) поправки на дату продажи в цену объекта-аналога, а остальные поправки в цену оцениваемого объекта.

Перейти к содержанию...

Тест оценка недвижимости с ответами маок

Перейти к содержанию...

ВопросСтавка дискон­тирования для недвижимости -это:
Ответы
1. ставка процента по ипотечным кредитам
2. норма доходности по альтернативным инвестициям
3. ставка процента по долгосрочным депозитам в надежные банки
4. доходность по акциям <голубых фишек>

Вопрос
1. Укажите, какой порядок внесения поправок в методе прямого сравнения продаж является наиболее корректным:
   Ответы
   1. юридические права, условия финансирования, время продажи
   2. юридические права, физические характеристики, местоположение
   3. местоположение, условия финансирования, время продажи
   4. условия финансирования, местоположение, время продажи
   
   Вопрос
2. При выборе объекта аналога для реализации сравнительного подхода в оценке недвижимости, какой критерий является определяющим:
   Ответы
   1. сопоставимость полезной площади объекта аналога и объекта оценки
   2. одинаковое функциональное назначение
   3. расстояние от транспортного узла (например, в мегаполисах от станции метро)
   4. сопоставимая обеспеченность инфраструктурой
   
   Вопрос
3. При определении ставки капитализации с использованием кумулятивного построения для ставки дискон­тирования и расчете нормы возврата капитала по методам Ринга, Инвуда или Хоскольда не учитываются:
   Ответы
   1. безрисковая ставка доходности
   2. ставка доходности по альтернативным инвестициям
   3. оставшийся срок службы объекта
   4. срок службы объекта на дату оценки
   
   Вопрос
4. Валовой рентный мультипликатор это:
   Ответы
   1. отношение стоимости строительства к потенциальному валовому доходу
   2. отношение рыночной стоимости к чистому операционному доходу
   3. отношение ликвидационной стоимости к действительному валовому доходу
   4. отношение рыночной стоимости к потенциальному валовому доходу
   
   Вопрос
5. Проведен ремонт - отделка помещений. Срок службы проведенных работ 6 лет. Какой вид износа отражает потерю стоимости через 4 года после его проведения?
   Ответы
   1. накопленный износ
   2. функциональный износ
   3. устранимый физический износ
   4. неустранимый физический износ
   
   Вопрос
6. Если на дату оценки затраты замещения меньше, чем затраты воспроизводства, то образовавшаяся разница отражает:
   Ответы
   1. накопленный износ
   2. функциональный износ
   3. физический износ
   4. внешний износ
   
   Вопрос
7. При реализации затратного подхода величина стоимости земельного участка в первую очередь отражает:
   Ответы
   1. фактор доходности единого объекта недвижимости
   2. фактор местоположения единого объекта недвижимости
   3. принцип вклада в единый объект недвижимости
   
   Вопрос
8. При определении безрисковой ставки доходности наиболее корректно использовать:
   Ответы
   1. ставку рефинансирования ЦБ РФ
   2. доходность по валютным вкладам в надежных банках
   3. доходность по краткосрочным государственным ценным бумагам
   4. доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам
   
   Вопрос
9. При расчете чистого операционного дохода не учитывается:
   Ответы
   1. налог на имущество
   2. арендная плата за землю
   3. налог на прибыль
   4. страховые платежи
   
   Вопрос
10. При определении стоимости строительства в прямые затраты не входят:
    Ответы
    1. стоимость материалов
    2. оплата труда строительных рабочих
    3. оплата труда администрации стройки
    4. стоимость привлечения строительной техники
    
    Вопрос
11. Если по анализируемому элементу сравнения объект аналог имеет преимущество перед объектом оценки, то вносимая процентная корректировка:
    Ответы
    1. имеет положительное значение
    2. имеет отрицательное значение
    3. знак корректировки зависит от метода ее определения
    4. знак корректировки зависит от элемента сравнения

Перейти к содержанию...

Онлайн тесты по оценке недвижимости

Перейти к содержанию...

1. Ставку капитализации можно рассчитать как:
   Ответ
   • А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи
   • Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи
   • В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу
   • Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу
2. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
   Ответ
   • А. Определение рыночной стоимости.
   • Б. Совершение сделки купли-продажи
   • В. А и Б.
3. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?
   Ответ
   • А. Доходный
   • Б. Затратный
   • В. Сравнительный
4. В сравнительном подходе объект корректируется на основе принципа:
   Ответ
   • А. Ожидания;
   • Б. Замещения;
   • В. Вклада;
   • Г. Наилучшего и наиболее эффективного использования.
5. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?
   Ответ
   • А. Доходный
   • Б. Затратный
   • В. Сравнительный
6. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?
   Ответ
   • А. Физический износ
   • Б. Функциональный износ.
   • В. Внешний износ
   • Г. А, Б и В.
   • Д. А и Б.
7. Ипотечная постоянная определяется как отношение:
   • А. Ипотечного кредита ко всему инвестируемому капиталу;
   • Б. Выплат по долгу к сумме ипотечного кредита;
   • В. Ежегодных выплат по обслуживанию долга ко всему инвестируемому капиталу
8. Ипотечым кредитом стоит воспользоваться в случае, если:
   • А. Ипотечная постоянная равна ставке капитализации;
   • Б. Ипотечная постоянная больше ставки капитализации;
   • В. Ипотечная постоянная меньше ставки капитализации.
9. Время от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до даты оценки - это:
   • А. Срок экономической жизни;
   • Б. Срок физической жизни;
   • В. Хронологический возраст;
   • Г. Эффективный возраст.
10. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?
    • А. Да
    • Б. Нет
11. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?
    • А. Для объектов социального значения
    • Б. Для объектов на стадии строительства
    • В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
    • В. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
12. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости АЗС?
    • А. Доходный
    • Б. Затратный
    • В. Сравнительный
13. Методами определения полной стоимости воспроизводства являются:
    • А. Метод прямой капитализации;
    • Б. Метод сравнительной единицы;
    • В. Метод количественного анализа;
    • Г. А, Б и В;
    • Д. Б и В.
14. Какой из методов определения коэффициента капитализации относится к методам инвестиционной группы:
    • А. Метод рыночной экстракции;
    • Б. Кумулятивный;
    • В. Метод связанных инвестиций.
15. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка (землепользования) играет:
    • А. Наличие удобного подъезда;
    • Б. Обеспеченность социальной инфраструктурой;
    • В. Местоположение.
16. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:
    • А. Срок экономической жизни;
    • Б. Срок физической жизни;
    • В. Хронологический возраст;
    • Г. Эффективный возраст.
17. Мультипликатор валовой ренты это:
    • А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи
    • Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи
    • В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу
    • Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу
18. Для каких объектов недвижимости применяется метод дискон­тирования денежных потоков?
    • А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
    • Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
    • В. А и Б
19. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это использование:
    • А. Которое физически возможно
    • Б. Которое юридически допустимо
    • В. Которое финансово реализуемо
    • Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки
    • Д. А, Б, В и Г.
    • E А, Б, В
    • Ж Б, В.
20. Какие премии за риски включает ставка дискон­тирования для объектов недвижимости:
    • А. Премию за риск изменения политической ситуации;
    • Б. Премию за риск нестабильности;
    • В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;
    • Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.
    • Д. Все ответы верны.
21. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
    • А. Внесение в уставный капитал.
    • Б. Совершение сделки купли-продажи
    • В. А и Б
22. Какие из перечисленных методов являются методами определения полной стоимости воспроизводства:
    • А. Метод количественного обследования;
    • Б. Метод сравнительной единицы
    • В. Метод капитализации
    • Г. А и Б.
    • Д. А, Б, В.
23. Какие виды износа учитываются при определении суммарного износа объекта недвижимости:
    • А. Функциональный.
    • Б. Внешний
    • В. Физический
    • Г. А, Б и В.
    • Д. А и Б.
    • Е. А и В.
    • Ж Б и В.
24. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:
    • А. Определение рыночной стоимости.
    • Б. Совершение сделки купли-продажи
    • В. А и Б.
25. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:
    • А. Достоверность исходной информации;
    • Б. Точность процедур анализа;
    • В. Соответствие цели и задачи оценки;
    • Г. Трудоемкость расчетов;
    • Д. А, Б, В.
    • Е. А,Б, В и Г.
26. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:
    • А. Определение рыночной стоимости.
    • Б. Определение ликвидационной стоимости
    • В. А и Б.
27. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?
    • А. Затратный
    • Б. Сравнительный
    • В Доходный
28. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 10 000 000 рублей
    • Б. 14 400 000 рублей
    • В. 9 000 000 рублей
29. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение лучше, чем у оцениваемого (вклад 10%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 20%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.
    • А. 5 000 000 рублей
    • Б. 3 500 000 рублей
    • В. 6 000 000 рублей
    • В. 4 500 000 рублей
30. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 4 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации для собственного капитала 25%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
    • А. 16 000 000 рублей
    • Б. 26 666 667 рублей
    • В. 20 000 000 рублей
    • Г. 4 000 000 рублей.
31. Если потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 250 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 150 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 7 500 000 рублей
    • Б. 750 000 рублей
    • В. 2 500 000 рублей
32. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 20 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 18 000 000 рублей Чему равна рыночная стоимость земельного участка?
    • А. 2 000 000 рублей
    • Б. 1 500 000 рублей
    • В. 1 000 000 рублей
33. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 300 000 рублей. Определите стоимость оцениваемого склада.
    • А. 2 500 000 рублей
    • Б. 1 500 000 рублей
    • В. 3 000 000 рублей
    • Г. 1 800 000 рублей.
34. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 11 млн. рублей, обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства оценена на уровне 10 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
    • А. 12 500 000 рублей
    • Б. 11 000 000 рублей
    • В. 13 000 000 рублей
    • Г. 23 500 000 рублей
35. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 11 000 000 рублей
    • Б. 1 000 000 рублей
    • В. 1 200 000 рублей
    • Г. 12 000 000 рублей
36. Цена сопоставимого объекта 40 000 рублей/кв.м., его состояние хуже, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%.) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей) . Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м..
    • А. 40 000 000 рублей
    • Б. 50 050 000 рублей
    • В. 49 950 000 рублей
    • В. 30 050 000 рублей
37. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 400 000 рублей в квартал, а чистый операционный доход составляет 100 000 рублей в месяц. Определите стоимость оцениваемого склада.
    • А. 2 400 000 рублей
    • Б. 9 600 000 рублей
    • В. 500 000 рублей
    • Г. 1 800 000 рублей.
38. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 10 000 000 рублей
    • Б. 14 400 000 рублей
    • В. 12 000 000 рублей
39. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Чему равна стоимость воспроизводства здания?
    • А. 12 000 000 рублей
    • Б. 10 000 000 рублей
    • В. 8 000 000 рублей
40. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 200 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 10 000 000 рублей
    • Б. 14 400 000 рублей
    • В. 12 000 000 рублей
41. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
    • А. 8 000 000 рублей
    • Б. 12 000 000 рублей
    • В. 10 000 000 рублей
    • Г. 2 000 000 рублей
42. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
    • А. 10 000 000 рублей
    • Б. 14 400 000 рублей
    • В. 12 000 000 рублей
43. Цена сопоставимого объекта 10 000 000 рублей, его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 750 000 рублей) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей) . Определить стоимость оцениваемого объекта.
    • А. 10 700 000 рублей
    • Б. 10 800 000 рублей
    • В. 9 200 000 рублей
    • В. 9 300 000 рублей
44. Коэффициент капитализации для собственного капитала 21%, ипотечная постоянная 19%, доля заемных средств в стоимости 50%. Определить общий коэффициент капитализации.
    • А. 20%
    • Б. 18%
    • В. 16%

Перейти к содержанию...

Тесты по оценке недвижимости с ответами

Перейти к содержанию...

1. Коэффициент капитализации равен 20%, ипотечная постоянная 18%. Целесообразно ли использовать заемный капитал? Ответ
   • А. Да, целесообразно
   • Б. Нет, нецелесообразно
2. К элементам сравнения можно отнести: Ответ
   • А 1 кв.м
   • Б. 1 комнату;
   • В. 1 участок земли;
   • Г. право собственности на объект;
   • Д. А, Б, В.
3. К единицам сравнения можно отнести: Ответ
   • А 1 кв.м
   • Б. 1 га;
   • В. право собственности на объект;
   • Г. А, Б.
4. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости? Ответ
   • А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)
   • Б. В относительных единицах (в процентах)
   • В. А и Б.
5. Метод валовой ренты является методом: Ответ
   • А. Доходного подхода
   • Б. Сравнительного подхода
   • В. Затратного подхода.
6. Чем выше ставка капитализации, тем : Ответ
   • А. Стоимость объекта недвижимости выше
   • Б. Стоимость объекта недвижимости ниже
   • В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится
7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:
   • А. Дате составления отчета об оценке;
   • Б. Дате подписания договора на оценку;
   • В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:
   • А. быть раньше даты проведения оценки
   • Б. быть позже даты проведения оценки или совпадать с ней.
   • В. А и Б
9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:
   • А. В случае последующей купли-продажи объекта
   • Б. В случаях проведения оценки по решению суда
   • В. В исключительных случаях.
   • Г. Во всех случаях
   • Д А, Б
   • Е Б, В
10. В состав операционных расходов входят:
    • А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;
    • Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;
    • В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.
11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
    • А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;
    • Б. Рыночную арендную ставку
    • В. А и Б.
12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
    • А. Общую площадь объекта;
    • Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду
    • В. А и Б.
13. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?
    • А. Потери от недозагрузки;
    • Б. Потери от недосбора арендных платежей;
    • В. Потери от неэффективного менеджмента;
    • Г. А и Б.
    • Д. А, Б и В.
14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:
    • А. Функциональный.
    • Б. Физический
    • В. А и Б.
15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:
    • А. Функциональный.
    • Б. Физический
    • В. А и Б.
16. Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов:
    • А. Функциональный.
    • Б. Внешний
    • В. А и Б.
17. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 50000 долларов США, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на капитал составляет 12%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.

    Укажите решение____

18. Рассчитать стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 70000 долларов США, если прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%. Ставка дохода на капитал составляет 12%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.

    Укажите решение____

19. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 70000 долларов США, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

    Укажите решение____

20. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом в течение прогнозного периода: 1-й год - 70000 долларов США, 2-й год - 120000 долларов США, 3-й год - 130000 долларов США, 4-й год - 90000 долларов США, 5-й год - 70000 долларов США, в конце прогнозного периода прогнозируется продажа объекта недвижимости за 250000 долларов США. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.

    Укажите решение____

21. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

    	Прогнозный период			Постпрогнозный период
    	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
    Площадь помещения, м2	200
    Рыночная ставка аренды, $/м2 в год	400	410	415	420
    Потери от недоиспользования, %	50	20	15	15
    Операционные расходы, $/м2 в год	100	90	90	90
    Расходы на реконструкцию или ремонт, $/ м2	200	0	0	0

22. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2005) площадью 95 кв.м..
    • Аналог 1 : Скорр. цена 550 долл за 1 кв.м., время продажи - апрель 2004
    • Аналог 2 : Скорр.цена 560 долл за 1 кв.м., время продажи - октябрь 2004
    • Аналог 3 : Скорр.цена 570 долл за 1 кв.м., время продажи - апрель 2005

    Укажите решение____

23. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м..
    • Аналог 1 : скор. цена 450 долл за 1 кв.м., состояние удовлетворительное
    • Аналог 2 : скор. цена 520 долл за 1 кв.м., состояние хорошее
    • Аналог 3 : скор.цена 460 долл за 1 кв.м., состояние удовлетворительное

    Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, хорошее состояние - цена 670 долл/кв.м., удовлетворительное - цена 580 долл/кв.м.

    Укажите решение____

24. Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по аналогичным объектам недвижимости и оцениваемому объекту в таблице.

    Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
    	1	2	3	4	5
    Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
    Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
    Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
    Время продажи	Апрель 2005	Апрель 2005	Апрель 2005	Апрель 2005	Апрель 2005	Апрель 2005
    Местоположение	Москва, СЗАО	Москва, ЮВАО	Москва, ЮВАО	Москва, СЗАО	Москва, СЗАО	Москва, ЮВАО
    Физические характеристики:
    общ.площадь, м2	310	250	240	200	275	300
    материал стен дома	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
    состояние помещения	отличное	хорошее	отличное	хорошее	удовл.	удовл.
    Экономические характеристики	Без особенностей	Без особен.	Без особен.	Без особен. Без особен.	Без особен.
    Движимое имущество	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
    Цена, $/м2	1300	1500	1450	1250	1100

    Укажите решение____

25. Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по оцениваемому объекту представлены в таблице.

    № п/п	Показатели	Величина, руб.
    1	Стоимость земельного участка	530 000
    2	Полная стоимость воспроизводства	600 000
    3	Физический износ	70 000
    4	Функциональный износ	80 000
    5	Внешний (экономический) износ	50 000

    Укажите решение____

26. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 1500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

    Конструктивные элементы здания	Характеристика материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физического износа, %
    Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	30
    Стены и перегородки	Железобетонные панели признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	30
    Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины 30
    Кровля	Рулонная	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	20
    Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых местах	30
    Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери - полотна вполне исправны	10
    Отделка улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	20
    Санитарно-технические и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	30
    Прочие работы	Отмостки	Трещины 40

    Конструктивные элементы здания	Удельный вес в общей стоимости, %
    Фундамент	5
    Стены и перегородки	14
    Перекрытие	25
    Кровля	6
    Полы	8
    Проемы	10
    Отделка	9
    Санитарно-технические и электротехнические устройства	21
    Прочие работы	2

    Укажите решение____

Перейти к содержанию...

Оценка недвижимости тесты

Перейти к содержанию...

Тест промежуточного контроля (контрольное задание по оценке недвижимости)