Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости
Павлова М.С. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости // Вестник современных исследований. 2018. № 4.2 (19). С. 490-493.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости"490 УДК 339.9 Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости Павлова М.С. ФГБОУ ВО «Орловский государственный университет им. И.С. Тургенева» Научный руководитель - Ставцева Т.И., доктор экономических наук, доцент, ФГБОУ ВО «Орловский государственный университет им. И.С. Тургенева» В статье представлены основные подходы, понятия и методы оценки недвижимости в современных рыночных условиях. В частности, уделено внимание определению сущности и роли рынка недвижимости, а также процессу и методам оценки_недвижимости. Ключевые слова: коммерческая недвижимость, недвижимость, оценка недвижимости, факторы изменения стоимости недвижимости, рынок, объекты, деятельность, условия. Система экономических, организационных и правовых, отношений между субъектами рынка по поводу формирования, создания, обмена, потребления, и распределения полезных свойств объектов недвижимости, формирует рынок недвижимости. В России рынок недвижимости является значимой частью национальной экономики. Его развитие находиться в зависимости от положения дел в других ключевых отраслях экономики. Рынок недвижимости РФ всегда чувствителен к кризисам и напрямую зависит от макроэкономической ситуации в мире. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости объектами сделки и, следовательно, объектами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, имущественные права арендодателя и арендатора, право субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения [3]. Оценка коммерческой недвижимости - это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости, включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Данная оценка учитывает размер возможного дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости, следует принимать во внимание большое количество факторов, которые влияют на способность недвижимости приносить доход. Наличие или отсутствие, каких-либо обременений связанных с оцениваемым объектом недвижимости, представляют в этом случае особый интерес. На разных этапах оценки могут проявиться значимые факторы, которые в итоге могут повлиять на стоимость недвижимости. Факторы, которые оказывают воздействие на стоимость объекта на рынке недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (табл.1). Таблица 1. Факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости I-й уровень II-й уровень III-й уровень Экономические Местоположение Архитектурно-строительные Социальные Физические характеристики Финансово- эксплуатационные Физические Условия продажи Политические Временные факторы Условия финансирования 491 Первый уровень — Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Основываясь на мировой практике можно выделить следующие факторы, которые существенно оказывают влияние на оценку стоимости объектов недвижимости (табл.2). Таблица 2. Факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости I-й уровень [5] Параметры: Факторы влияния: Физические природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.; Социальные тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам Экономические тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены Политические ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды Российский рынок недвижимости постепенно начинает приобретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, правильное определение цены для конкретного объекта недвижимости, приобретает все большее значение. К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости (табл.3). Таблица 3. Факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости II-й уровень Параметры: Факторы влияния: Местоположение - транспортная доступность; - пешеходная доступность; - наличие и состояние коммуникаций; -наличие объектов социально-культурного назначения - и др. Физические характеристики - физические параметры; - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг; - состояние недвижимости; - привлекательность, комфорт. Условия продаж - залоги и заклады; - особые условия сделок; - мотивы продавцов и покупателей. Временные факторы - дата оценки; - даты известных сделок по аналогам. Условия финансирования - сроки кредитования; - процентные ставки; - условия выделения средств. 492 Третий уровень включает в себя архитектурно-строительные финансово- эксплуатационные факторы. При оценке недвижимости архитектурно-конструктивные особенности проекта имеют огромное значение, т.к. объекты недвижимости должны соответствовать климатическим условиям, иметь хорошее естественное освещение помещений, т. е. архитектурно- строительные факторы оказывают заметное влияние на стоимость здания. Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав. В России оценщики сегодня в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским условиям. Оценка коммерческой недвижимости в свою очередь основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости. Методы оценки объектов недвижимости регулируются законом от 29.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014г. Затратный метод. Основная идея данного метода — объект недвижимости не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного объекта. Метод сравнительного анализа продаж (МСП). Суть данного метода, состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости большую цену, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. Доходный подход (метод капитализации дохода), основывается на том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести покупателю в будущем. Такими доходами являются: — доход от перепродажи недвижимости; — доход от эксплуатации недвижимости. Оценка доходной недвижимости- это основная сфера применения данного метода. Так же стоит отметить, что при оценке объектов недвижимости существуют определенные риски. Часто встречаются попытки «лукавой» оценки, когда оценщик умышленно завышает или занижает цену объекта недвижимости. Существует 3 вида «лукавой» оценки : 1. С недооценкой - используется при сговоре оценщиков и риэлторов, стремящихся дешевле приобрести соответствующий объект недвижимости у клиента. 2. С переоценкой - применяется в случае сговора оценщика с клиентом против потенциального приобретателя объекта (покупателя или арендатора) с целью получить с последнего большую сумму денег. 3. От обратного - оценщик приглашается, чтобы сообщить клиенту уже заранее известный результат, выгодный подлинному организатору «лжеоценки». Следует отметить, что экспертные заключения по оценке объектов недвижимости органы по управлению имуществом, суд, прокуратура, крупные банки, страховые компании принимают только от «уполномоченных» оценщиков. На сегодняшний день оценка недвижимости вошла в жизнь и обычных граждан, а не только предпринимателей и бизнесменов. Сделки с недвижимостью носят частный характер, вследствие этого предлагаемая информация бывает не всегда верной и полной. Поэтому 493 независимая и профессиональная оценка объектов недвижимости наиболее востребованный вид оценочной деятельности [4]. Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик и заказчик услуг. Все права и обязанности сторон четко прописаны в статьях 14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». Договор является единственным документом, который предусматривает основания для оценки, а также подтверждает отношения с оценщиком.. Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки [1]. Стоимость недвижимости — индивидуальна для каждого объекта. Зачастую она зависит не только от объективных параметров, но и от того на сколько эти параметры ценны для покупателя. Таким образом, можно сделать вывод, что стоимость на объекты недвижимости весьма условна, так как зачастую стоимость объекта недвижимости зависит и от результатов переговоров между продавцом и покупателем. А всё разнообразие факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, необходимо не столько для того, чтобы определить истинную стоимость, а в качестве аргументов, которые могут повлиять на результаты переговоров. Список литературы 1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29 июля 1998 г. (с изменениями и дополнениями) 2. Федеральный стандарт «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014г. 3. Грибовский С.В . Оценка стоимости недвижимости[Текст] /С.В. Грибовский . – М. : Маросейка, 2009.- с.35 4. Козельский Я. В. Методы оценки недвижимости // Недвижимость. — 2015. — № 7. — с. 25–29. 5. Слугин О.В.Оценка недвижимости: Учеб. пособие. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2011. – с. 21 © М.С. Павлова, 2018 Другие книги из этого разделаТеоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости на примере города УфаОценка стоимости объектов недвижимости при помощи алгоритмов машинного обучения: изучение рынка недвижимости города ДубныРоль многофакторного моделирования в оценке стоимости жилой недвижимости и прогнозировании потребительского спросаТеоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости на примере города УфаОценка стоимости объектов недвижимости при помощи алгоритмов машинного обучения: изучение рынка недвижимости города ДубныРоль многофакторного моделирования в оценке стоимости жилой недвижимости и прогнозировании потребительского спроса