RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Техника расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости

Техника расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости

Труфанова С.А. Техника расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 6 (213). С. 43-54.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Техника расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости"

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 43 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ Муниципальная недвижимость играет важную роль в регулировании социально- экономических отношений на территориях муниципальных образований, однако ее стоимость ранее не рассматривалась как один из важных показателей состояния му- ниципальной экономики в аспекте управле- ния стоимостью муниципальной недвижи- мости. Создание условий для притока инве- стиций могло бы кардинально изменить финансовое положение муниципальных образований. При этом объективно встает вопрос о необходимости разработки ме- тодики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимо- стью и оценки ее стоимости (подробнее см. [1]). Стоимость объектов недвижимости определяется с применением трех подхо- дов: доходного, сравнительного и затратно- го. В рамках доходного подхода выбранным методом (прямой капитализации, дисконти- рования денежных потоков или капитали- зации по расчетным моделям) необходим расчет ставок капитализации или дискон- тирования (см. [2]). На современном этапе развития оце- ночной деятельности для расчета ставки дисконтирования при оценке объектов му- ниципальной недвижимости обычно ис- пользуются методы рыночной экстракции и кумулятивного построения. Расчет ставки дисконтирования методом рыночной экс- тракции связан со спецификой экономики России (низкая достоверность прогнозов развития экономики, отсутствие ретроспек- тивной информации о тенденциях рынка му- ниципальной недвижимости и т. д.), а также сложностью сбора исходной информации о рынке муниципальной недвижимости. Ставка дисконтирования – это «требуе- мая инвесторами ставка дохода на вложен- ный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования и должна отражать взаимосвязь «риск – доход» (см. [3, с. 554]). Экономическая суть ставки включает группу рисков, связанных с при- влечением инвестиций в активы, и отража- ет процент дохода инвестора. Метод кумулятивного построения пред- полагает, что ставка дисконтирования определяется суммой рисков конкретно- го объекта недвижимости (см. [3, с. 554]). Н.В. Мирзоян уточняет, что расчет самого? риска осуществляется посредством раз- биения его на частные виды риска с на- значением среднего уровня по каждому виду (см. [4]). Таким образом, для расчета ставки дисконтирования специалисту не- обходима достоверная исходная инфор- мация об объекте оценки муниципальной недвижимости для дальнейшего проведе- ния расчета риска. Информация для ана- лиза находится в открытом доступе либо предоставляется заказчиком оценки (как правило, это Комитет по управлению иму- ществом города). Техника расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости С.А. Труфанова доцент кафедры Оценочной деятельности и корпоративных финансов Университета «Синергия», кандидат экономических наук (г. Москва) Светлана Александровна Труфанова, [email protected] DOI: 10.24411/2072-4098-2019-10602 44 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 6 (213) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Таким образом, метод кумулятивного построения заключается в идентификации и дальнейшем суммировании величин ри- сков, чаще определяемых экспертным пу- тем. Получение достоверного результата проведенной оценки зачастую зависит от профессионализма специалиста, осущест- вляющего оценку. Если устранить возмож- ность манипулирования результатами рас- четов ставки дисконтирования и оценки стоимости в рамках доходного подхода (что возможно при отсутствии профессионализ- ма у оценщика), выявляется необходимость четко определить элементы риска вложе- ния в муниципальную недвижимость и по- казатели для их расчета, характерные для муниципальной недвижимости. Анализ экономической литературы и статей исследователей (см., например, [5–7]) показал, что риски, учитываемые при формировании ставки дисконтирования, в целом нашли свое обоснование. В работах отечественных экономистов [8–11] опреде- лены как само понятие риска, так и клас- сификация рисков. Однако такие риски не- применимы напрямую к недвижимости. Количественному и качественному ана- лизу подвергались и риски, характерные именно для объектов недвижимости. Так, Е.С. Малащук выделяет региональ- ные риски, которые объединяет то, что все они вызваны внешними причинами, кос- венным образом влияющими на рынок не- движимости в целом по региону, и инди- видуальные риски, позволяющие учесть характерные отличительные особенности конкретного объекта недвижимости: риск рынка недвижимости, риск управления не- движимостью, инвестиционно-финансовый риск, риск износа и другие (см. [12]). Российскими экономистами (см. [3, 4, 13]) ставка дисконтирования для недвижи- мости определяется с учетом рисков вложе- ния в недвижимость, низкой ликвидности и инвестиционного менеджмента согласно формуле: re = rf + p1 + p2 + p3, (1) где re – ставка дисконтирования; rf – безрисковая ставка дохода; p1 – премия за риск вложения в недвижи- мость; p2 – премия за низкую ликвидность не- движимости; p3 – премия за инвестиционный менед- жмент. Особенность муниципальной недвижи- мости обусловливает индивидуальный под- ход к определению премии за риск вложе- ния в такую недвижимость. В настоящей статье рассматривается только специфика расчета величины одной премии за риск, а именно p1 , с учетом специ- фических рисков, присущих рынку муници- пальной недвижимости. Остальные премии за риски рассчитываются по традиционным методикам. Ранее риск вложения в недвижимость при определении ставки дисконтирования для муниципальной недвижимости не под- вергался конкретному анализу, автором выделены и систематизированы факторы с их элементами, формирующие специфи- ческие виды рисков вложения в муници- пальную недвижимость – социальный риск, политический риск и группа особых рисков, учитывающих риски конкретного муници- пального образования, связанные со специ- фикой социально-экономического развития муниципального образования, с осущест- влением политической власти, формиро- ванием финансово-экономической базы местного самоуправления, а также с осу- ществлением социальной поддержки граж- дан муниципального образования и регио- на (подробнее см. [1]). Автором была предложена следующая схема количественной оценки указанных видов рисков. На первом этапе рассчитывается макси- мально возможное значение премии за риск вложения в недвижимость (p1max) в конкрет- ном регионе посредством сопоставления индекса инвестиционного регионального риска (pрег) в этом регионе с индексом ин- Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 45 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ вестиционного риска наименее рискованно- го региона (pmin) Российской Федерации по данным крупнейших рейтинговых агентств (например «Эксперт РА») по следующей формуле: p1max = [(pрег / pmin) – 1] ? rf, . (2) Далее полученное значение p1max исполь- зуется для оценки величин элементов и факторов для различных видов рисков (см. табл. 1 1). Подобный расчет и обоснование коэффициентов (1/3 и 1/6) в методе кумуля- тивного построения ставки дисконтирова- ния приведены в статье Д.В. Шишляева [14] и его диссертации [15]. Цифровые значения различных видов рисков получаются по формуле (3), причем принимаем, что вклад каждого элемента фактора в величину вида риска имеет оди- наковый вес: Рi = (B1 + … + Bn) / n, (3) где Pi – итоговое значение вида риска (социального, политического, особого); В1 … n – значения составляющих элемен- тов факторов вида риска; n – количество ненулевых элементов факторов вида риска. Далее расчет премии за риск вложения в муниципальную недвижимость (p1 ) в ме- тоде кумулятивного построения ставки дис- контирования для оценки муниципальной недвижимости в рамках доходного подхо- да проводится посредством суммирования значений социального (Рс ), политического (Рп ) и особого (Ро) рисков: р1 = Рс + Рп + Ро. (4) Перечень факторов рисков разработан по данным показателей оценки эффектив- ности работы муниципальных образований, определяемых в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 2008 года № 607 «Об оценке эффек- тивности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муни- ципальных районов» и публикуемых еже- годно. Специалисту, проводящему оценку, не составит большого труда найти данные для расчета показателей риска. При необ- ходимости можно в особые риски муници- пального образования добавить недостаю- щие (исходя из цели оценки). Допуская, что оценщик может ответить на все вопросы «не знаю» (тем самым проявив свой непро- фессионализм), считаем необходимым по- яснить: для анализа риска использовались характеристики, находящиеся в открытом доступе по муниципальным образованиям (в основном на официальных сайтах мест- ных администраций и исследуемого субъ- екта Российской Федерации), и проанали- зировать их возможно. В общем, методика будет работать при любых заданных усло- виях. Четкость расчетов позволит выявить и исключить следующее: • элементы манипулирования результа- том, так как достоверность приведен- ных данных выявляется на основании данных, приведенных в открытых ис- точниках информации; • снижение достоверности вследствие применения экспертного мнения оцен- щика; • лишние трудозатраты на поиск инфор- мации для определения ставки дис- контирования. Использование методики расчета пре- мии за риск вложения в недвижимость в ме- тоде кумулятивного построения ставки дис- контирования для оценки муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода представляется целесообразным и эффек- тивным и не требует привлечения обшир- ных ресурсов. Информация, требуемая для анализа, находится в открытых источниках 1 В качестве примера таблицы составлены для муниципальных образований Московской области, но могут быть адаптированы для любых регионов. 46 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 6 (213) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Таблица 1 Данные для расчета величин рисков Фактор риска Составляющие элементы фактора риска Источник информации Цифровое значение элемента или фактора риска, % СОЦИАЛЬНЫЙ РИСК Доходы населения Средняя заработная плата работников крупных и средних предприятий города Данные официального сайта администрации Рост – 0 Нет роста –1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Среднемесячная начисленная заработная плата работников муниципальных учрежденийРост средней заработной платы на предприятиях малого бизнесаОтношение среднемесячной заработной платы работ-ников муниципальных учреждений к среднемесячной начисленной заработной плате работников крупных и средних предприятий муниципального образованияСвоевременность выплат заработной платы Своевременно – 0Несвоевременно – 1/3 p1max Нет данных –1/6 p1max Состояние малого и среднего предприни-мательства Количество зарегистрированных на территории муниципального образования малых и средних предприятий Данные налоговой инспекции Росло – 0Не было роста – 1/3 p1max. Нет данных – 1/6 p1max Списочная численность работников средних и малых предприятий Данные официального сайта администрации Росла – 0Не было роста – 1/3 p1maxНет данных – 1/6 p1max Обеспечение комплексной и адресной поддержки малым предприятиям в различных направлениях: информационном, консультационном, обучающем, прогнозно-аналитическом, научно-техническом, фи-нансовом, имущественном и т. д. Проводилось – 0Не было – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Формирование нормативно-правовой и инфраструктурной среды для развития предпринимательства Проводилось – риск 0Не формировалась – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Динамика покупа-тельской способно-сти населения Оборот розничной торговли Рост – 0Роста не было –1/3 p1maxНет данных – 1/6 p1max Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 47 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ Фактор риска Составляющие элементы фактора риска Источник информации Цифровое значение элемента или фактора риска, % Инвестиционная привлекательность Инвестиции в основной капитал Данные официального сайта администрации Рост – 0 Нет роста –1/3 p1max. Нет данных – 1/6 p1max Демографическая ситуация Данные переписи населения Рост численности населения – 0Нет роста – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Размещение муниципального заказа у субъектов малого предпринимательства Данные официального сайта администрации Рост суммы муниципального за-каза – 0Нет роста – 1/3 p1max. Нет данных – 1/6 p1max Уровень безработицы Численность официально зарегистрированных безработных Данные центра занятости Рост числа безработных – 1/3 p1maxНет роста – 0Нет данных – 1/6 p1max Численность населения трудоспособного возраста Данные муниципальной целевой программы «Социальная поддержка населения» Рост – 0Нет роста – 1/3 p1max. Нет данных – 1/6 p1max Потребность в работниках, заявленная работодателями Данные центра занятости Рост потребности – 0Нет роста – 1/3 p1max. Нет данных – 1/6 p1max Исполнение органами местного самоуправления государственных полномочий в сферах занятости Данные официального сайта администрации Ведение деятельности – 0Нет работы – 1/3 p1max.Нет данных – 1/6 p1max Количество мигрантов Рост – 0Нет роста – 1/3 p1max. Нет данных – 1/6 p1max Доступность ипотечного кредитования Рост доступности – 0Нет роста доступности – 1/3 p1maxНет данных – 1/6 p1max Развитие программ льготного кредитования для молодых семей и специали-стов социальной сферы (учителя, медицинские работники и представители других категорий социальной направленности) Рост количества программ – 0Нет роста – 1/3 p1max. Нет данных – 1/6 p1max Продолжение таблицы 1 48 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 6 (213) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Фактор риска Составляющие элементы фактора риска Источник информации Цифровое значение элемента или фактора риска, % Возможность реализации социальных прав по закону (обеспечение медицин- ского обслуживания, местами в детских садах, школах) Данные официального сайта администрации Возможность обеспечена – 0 Обеспеченности нет – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max ПОЛИТИЧЕСКИЙ РИСК Политическая ста- бильность в городе: увеличение количе- ства политических партий Количество партий Данные официального сайта Ми- нистерства юстиции Российской Федерации. URL: http://minjust.ru/ ru/nko/gosreg/partii/spisok Увеличение количества полити- ческих партий за последние 3 года – 0 Нет роста –1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Степень доверия граждан к главе города: выборы дей- ствующего главы муниципалитета на очередной срок Количество избирателей Данные официального сайта Из- бирательной комиссии Москов- ской области. URL: http://moscow- reg.izbirkom.ru/way/934468.html Увеличение количества избирате- лей за последние 3 года – 0 Нет роста –1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Поддержка партии власти на выборах за последние 3 года Данные официального сайта администрации муниципального образования Увеличение количества голосую-щих за последние 3 года – 0Нет роста – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Открытость власти («горячие линии», проведение выезд-ных приемов, кон-сультации руководи-телей) Проведение выездных приемов главой муниципально-го образования и специалистами (по направлениям) Проводятся – 0Не проводятся – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Проведение личных приемов главой муниципального образования Проводятся – 0Не проводятся – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Возможность обращения граждан по «горячей линии» Имеется – 0Нет – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Возможность обращения онлайн в интернет-приемную муниципального образования Имеется – 0Возможность не имеется – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Продолжение таблицы 1 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 49 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ Фактор риска Составляющие элементы фактора риска Источник информации Цифровое значение элемента или фактора риска, % Перспективы разви- тия муниципального образования: нали- чие утвержденного градостроительного плана Наличие градостроительного плана Данные официального сайта администрации муниципального образования Имеется – 0 Не имеется – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Реализация градостроительного плана Реализуется – 0Не реализуется – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Увеличение количества общей площади жилых помещений Рост – 0Нет роста – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Увеличение доли площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей территории городского округа Рост – 0Нет роста – 1/3 p1maxНет данных – 1/6 p1max Согласованность перспективного стро-ительства и рекон-струкции городской среды с гражданами муниципального об-разования Проведение общественных слушаний, сходов и так далее Проводятся – 0Не проводятся – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Стабильность опера-тивной обстановки муниципального об-разования Количество правонарушений Данные официального сайта администрации муниципального образования, сайта компании «Гольфстрим охранные систе-мы», неофициальных сайтов му-ниципального образования Рост – 1/3 p1maxСтабильная ситуация – 0Нет данных – 1/6 p1max ОСОБЫЙ РИСК Доля муниципаль-ного образования в объеме инвестиций в основной капитал региона и консоли-дированный бюджет Московской области Расходы бюджета муниципального образования на решение общегосударственных вопросов Показатели бюджета муниципального образования Рост расходов – 1/3 p1max Нет роста – 0Нет данных – 1/6 p1max Бюджет в ретроспективе (за 3–5 предыдущих лет) Рост бюджета – 0Нет роста – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Продолжение таблицы 1 50 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 6 (213) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Фактор риска Составляющие элементы фактора риска Источник информации Цифровое значение элемента или фактора риска, % Равномерность изменения основных финансовых показателей в ретроспек- тиве (за 3–5 предыдущих лет) Показатели бюджета муниципального образования Рост – 0 Нет роста – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Объемы строительства недвижимости (объемы инвестиций предприятий и организаций города в строительство) Данные официального сайта администрации муниципального образования Рост – 0Нет роста – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Рост среднемесячной заработной платы по городу Рост – 0Нет роста – 1/3 p1max Нет данных –1/6 p1max Планы градостроительной застройки и характер строящихся объектов Строительство социальных объектов (детские сады, школы, объекты здравоохранения и т. д.) Рост объемов строительства – 0Нет роста – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Соответствие характера застройки Градостроитель-ному плану муниципального образования Соответствие – 0Нет соответствия – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Рост цен на муниципальную недвижимость в долгосрочной перспективе Увеличение показателя базовой ставки арендной пла-ты, получаемой от сдачи в аренду зданий и помеще-ний, находящихся в собственности муниципального образования Увеличение ставки – 0Нет увеличения – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Рыночный спрос на муниципальную недвижимость Рост спроса – 0Нет роста – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Возможность отчуж-дения объектов муни-ципальной недвижи-мости (наличие нор-мативной правовой базы для реализации такой возможности) Наличие нормативной правовой базы для приватизации муниципального имущества Имеется – 0Нет базы – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Местоположение муниципального образования (удаленность от МКАД) Яндекс-карты Менее 4 км – 0Более – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Продолжение таблицы 1 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 51 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ Фактор риска Составляющие элементы фактора риска Источник информации Цифровое значение элемента или фактора риска, % Возможность упрощенного согласования строительства на территории муниципального образования Данные официального сайта администрации муниципального образования Есть данные – 0 Нет возможности – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Удовлетворительное техническое состояние фонда муниципальной недвижимости Данные градостроительного плана муниципального образования Удовлетворительное состояние – 0Неудовлетворительное состоя-ние – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Дотационность бюджета в ретроспективе (за 3–5 предыдущих лет) Данные официального сайта администрации муниципального образования Дотационен – 1/3 p1max Не дотационен – 0Нет данных – 1/6 p1max Рыночный спрос на муниципальную недвижимость По данным открытых аукционных торгов Спрос есть – 0 Спроса нет – 1/3 p1max Нет данных – 1/6 p1max Окончание таблицы 1 на официальных сайтах администрации ана- лизируемого муниципального образования и правительства субъекта Российской Феде- рации. Расчет и наблюдение за элементами риска p1 для муниципальной недвижимости позволяет выявить зависимости и тенденции изменений величин критериев, что послужит информационной базой для анализа влияния факторов на изменение величины риска в долгосрочной перспективе. В качестве иллюстрации практической зна- чимости методики анализа рисков приведем расчет на примере городского округа Долго- прудный Московской области по данным на начало 2019 года. Сначала проведем расчет максимально- го значения премии за риск вложения в не- движимость (p1max) согласно формуле (2). При этом учтем, что pрег. = 0,181% 2, pmin = 0,178% 3 и rf = 7,66% 4. Таким образом, получаем: p1max = [(0,181 / 0,178) – 1] ? 7,66 = 0,13%. Далее проводим расчет значений видов ри- ска, а именно политического, социального и особых рисков муниципального образования на основании данных открытых источников – официальных сайтов администрации муници- пального образования, налоговой инспекции, центра занятости и так далее (см. [22]). В качестве примера приведена таблица зна- чений элементов и факторов риска для рас- чета величины политического риска города Долгопрудный Московской области (табл. 2). Суммируя цифры, приведенные в послед- нем столбце таблицы и деля на 1 (количество ненулевых элементов факторов риска), полу- чаем, что значение политического риска для 2 Средневзвешенный индекс риска для региона, в ко- тором расположен объект муниципальной недвижи- мости (Московская область), взят с сайта http://www. raexpert.ru/database/regions/mos/ 3 Средневзвешенный индекс риска для наименее ри- скованного региона (г. Санкт-Петербург). URL: http:// www.raexpert.ru/database/regions/spb/ 4 В качестве безрисковой ставки принята ставка ГКО- ОФЗ со сроком погашения более 1 года по состоянию на 1 марта 2019 года, согласно статистике Централь- ного банка Российской Федерации rf = 7,66% годовых. URL: http://cbr.ru/hd_base/default.aspx?prtid=gkoofz_mr 52 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 6 (213) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Таблица 2 Таблица значений элементов и факторов риска для расчета величины политического риска города Долгопрудный Московской области Фактор риска Составляющие элементы фактора риска Цифровое значение элемента или фактора риска, % Политическая стабильность в горо- де: увеличение количества политиче- ских партий Количество партий Рост – 0 Степень доверия граждан к главе города: выборы действующего главы муниципалитета на очередной срок Количество избирателей Рост – 0 Поддержка партии власти на выбо- рах за последние 3 года Рост количества голосующих – 0 Открытость власти («горячие ли- нии», проведение выездных прие- мов, консультации руководителей) Проведение выездных приемов гла- вы муниципального образования и специалистов по направлениям Проводятся – 0 Проведение личных приемов главой муниципального образования Проводятся – 0 Возможность обращения граждан по «горячей линии» Имеется – 0 Возможность обращения онлайн в интернет-приемную муниципального образования Имеется – 0 Перспективы развития муниципаль- ного образования: наличие утверж- денного градостроительного плана Наличие градостроительного плана Имеется – 0 Реализация градостроительного плана Реализуется – 0 Увеличение количества общей площади жилых помещений Рост – 0 Увеличение доли площади земель- ных участков, являющихся объек- тами налогообложения земельным налогом, в общей территории город- ского округа Рост – 0 Согласование перспективного строи- тельства и реконструкции городской среды с гражданами муниципального образования Проведение общественных слушаний, сходов и так далее Проводятся – 0 Стабильность оперативной обстанов- ки муниципального образования Количество правонарушений Рост – 1/3 p1max = = 1/3 ? 0,13 ? 0,04 Долгопрудного равно 0,04 процента. Анало- гичные расчеты дают следующие значения: • для социального риска – 0,04 процен- та; • для особого риска – 0,11 процента. В итоге премия за риск вложения в му- ниципальную недвижимость, рассчитанная по формуле (4), на 2019 год составляет 0,19 процента. Таким образом, отличие значений пре- мий для вложения в недвижимость региона в целом и в муниципальную недвижимость в частности при расчете методом кумулятив- ного построения ставки дисконтирования для муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода позволит проанализиро- вать рентабельность объектов муниципаль- ной недвижимости и целесообразность ин- вестиций в них. В случае равного риска вложения в муни- Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 53 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ ципальную недвижимость с региональным риском либо ниже регионального, инвести- ции в анализируемые объекты муниципаль- ной собственности рентабельны и целесоо- бразны. Регулярное отслеживание изменений ве- личин показателей и формирование базы величин для дальнейшего анализа, срав- нение показателей риска со среднерыноч- ными послужит основой для применения методики стоимостно-ориентированного управления объектами муниципальной не- движимости. Представленную методику анализа ри- сков для оценки муниципальной недвижи- мости с применением доходного подхода для целей оценки муниципальной недвижи- мости в рамках этого подхода предлагается взять за основу и использовать в качестве базы оценки ставки дисконтирования. По- скольку определение стоимости каждого объекта муниципальной недвижимости ин- дивидуально, пользователь методики мо- жет изменять количество анализируемых факторов в рамках каждого элемента ри- ска для получения достоверности резуль- тата при расчете ставки дисконтирования (подробнее см. [22]). Эта методика также позволяет анали- зировать риски, относящиеся к субъекту Российской Федерации, к которому гео- графически и политически относится ана- лизируемое муниципальное образование. Критерии рисков, учитываемые при опре- делении ставки дисконта с применением метода кумулятивного построения, должны отражать особенности цели оценки объекта муниципальной недвижимости и конечного результата. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Труфанова С. А. Оценка стоимости муниципальной недвижимости: методоло- гия, теория, практика : монография. М. : Университет «Синергия», 2018. 196 с. 2. Об утверждении Федерального стан- дарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономиче- ского развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 3. Грязнова А. Г., Федотова М. А. [и др.]. Оценка недвижимости : учебник. М. : Фи- нансы и статистика, 2010. 554 с. 4. Косорукова И. В. [и др.]. Оценка стои- мости имущества : учебник. М. : Универси- тет «Синергия», 2017. 760 с. 5. Галасюк В. О ставке дисконтирования и природе экономических рисков // Финан- совый директор. 2010. № 2. С. 149–160. 6. Михайлова Н., Кондрунина М. Обосно- вание ставки дисконтирования [Электрон- ный ресурс]. URL: http://www.cfin.ru 7. Синадский В. Расчет ставки дискон- тирования // Финансовый директор. 2003. № 4. 23 с. 8. Балдин К. В., Воробьев С. Н. Управле- ние рисками : учебное пособие для студен- тов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления. М. : ЮНИТИ- ДАНА, 2012. 285 с. 9. Хохлов Н. В. Управление риском : учеб- ное пособие для вузов. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 239 с. 10. Уткин Э. А., Фролов Д. А. Управление рисками предприятия : учебно-практическое пособие. М. : ТЕИС, 2003. 247 с. 11. Гамза В. А., Екатеринославский Ю. Ю. Рисковый спектр коммерческих ор- ганизаций. М. : Экономика, 2002. 108 с. 12. Малащук Е. С. Универсальный объ- ективный метод расчета нормы дисконти- рования, применяемой в оценке недвижи- мости. URL: http://ino.by/information/stat_i/ zemlia_bel.html 13. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. СПб. : Питер, 2001. 336 с. 14. Шишляев Д. В. Факторная модель расчета ставки дисконтирования для оцен- ки стоимости бизнеса на основе метода ку- мулятивного построения // Право и жизнь, 2005. 21 с. 15. Шишляев Д. В. Оценка стоимости не- материальных активов и интеллектуальной 54 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 6 (213) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ собственности в Российской Федерации : дис. … канд. эконом. наук: 08.00.10. М. : Мо- сковская финансово-промышленная акаде- мия, 2006. 208 с. 16. Министерство юстиции Российской Федерации : [официальный сайт]. URL: http://minjust.ru/ru/nko/gosreg/partii/spisok 17. Избирательная комиссия Московской области : [официальный сайт]. URL: http:// moscow-reg.izbirkom.ru/way/934468.html 18. Об оценке эффективности деятель- ности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных райо- нов : Указ Президента Российской Федера- ции от 28 апреля 2008 года № 607. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 19. URL: http://www.raexpert.ru/database/ regions/mos/ 20. URL: http://www.raexpert.ru/database/ regions/spb/ 21. Центральный банк Российской Фе- дерации : [сайт]. URL: http://cbr.ru/hd_base/ default.aspx?prtid=gkoofz_mr 22. Труфанова С. А. Стоимость муници- пальной недвижимости: оценка и управле- ние : дис. … канд. эконом. наук: 08.00.10. М., 2014. 211 с. 23. Рейтинговое агентство Expert : [офи- циальный сайт]. URL: http://www.raexpert.ru/ * * * Окончание на с. 122 МОСКОВСКИЕ РАНТЬЕ: КАЖДЫЙ ВТОРОЙ СДАЮЩИЙ КОМНАТЫ И ТРЕТЬ ВСЕХ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ КВАРТИР НА ДЛИТЕЛЬНЫЙ СРОК – ИЗ ЧИСЛА ПЕНСИОНЕРОВ Предложение найма жилья в старых границах Москвы продолжает увеличиваться. Спе- циалисты компании изучили контингент участников рынка и выявили, что более половины (51%) наймодателей комнат на своей жилплощади составляют пенсионеры, 35% арендода- телей отдельных квартир – люди старшего поколения, причем часть из них передают нани- мателям единственное жилье, переезжая к родственникам или друзьям. В числе сезонных арендодателей (на теплый период) в прошлом году на долю пенсионеров приходилось 55% (анализируя формирующийся состав нынешнего «летнего» предложения, эксперты компа- нии прогнозируют прирост этой доли до 60%). В ИНКОМ-Недвижимость указали на ряд причин расширения арендного ассортимента от собственников пенсионного возраста и предсказали дальнейшее увеличение совокупной экспозиции. Кроме того, в компании назвали основные целевые группы арендаторов ком- нат и «летних» квартир: наиболее многочисленные – приезжающие в столицу на заработки (их 50% от общей численности снимающих комнаты) и отпускники (31% «каникулярных» нанимателей). Пустить жильцов в одну из комнат В Аналитическом центре и Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость зафик- сирован значительный рост предложения найма комнат в старых границах Москвы. Спе- циалисты компании считают, что это явление происходит в рамках тенденции расширения совокупного арендного ассортимента. Оно свидетельствует об усугублении экономической апатии населения – в условиях снижения доходов многие рассматривают сдачу комнаты на своей жилплощади в качестве основного доступного способа пополнить бюджет. Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость больше половины (51%) наймодателей ком- нат в квартирах, где проживают сами, – пенсионеры. «Сегодня у граждан «серебряного воз- раста» это наиболее распространенный способ получения дополнительного дохода, – отме- чает заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. – Нередко они решаются на такой шаг, чтобы помочь детям и внукам в сложной жизненной ситуации. Многие – одинокие люди, которым нужны не только, а чаще не столько деньги, сколько человеческое присутствие, просто страшно жить одному».

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru