Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Судебная экспертиза кадастровой стоимости
Любушина Е.А. Судебная экспертиза кадастровой стоимости // Инновационное развитие. 2018. № 4 (21). С. 106-109.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Судебная экспертиза кадастровой стоимости"Международный научный журнал «Инновационное развитие» № 4 (21) | апрель 2018 106 1. введение новой категории культурных ценностей, постоянный вывоз которых из России запрещен - «культурные ценности, имеющие особое значение»; 2. создание нового органа по нормативно-правовому регулированию перемещения культурных ценностей - Совета по сохранению культурного наследия и развитию международного обмена культурными ценностями; 3. освобождение негосударственных музеев от таможенных сборов при ввозе и вывозе объектов искусства; 4. установление процедуры аттестации экспертов по культурным ценностям; 5. введение нового вида государственной пошлины - за выдачу паспорта на музыкальный инструмент. Несмотря на регулярный пересмотр и совершенствование законодательства о перемещении культурных ценностей, в нем, по-прежнему, остаются пробелы. Во-первых, отсутствует единая ставка таможенного тарифа в отношении культурных ценностей, ввозимых для коммерческих целей. Это означает, что одна и та же категория культурных ценностей, в зависимости от используемых критериев оценки, может быть отнесена к разным тарифным группам и, следовательно, облагаться пошлинами по разным ставкам. Вторая, не менее важная, проблема заключается в отсутствии в законодательстве способа изменения режима пользования товарами с личного на коммерческий. Это, в первую очередь, вызывает определенные трудности при временном вывозе культурных ценностей, например, на международную ярмарку. В случае продажи товара на такой ярмарке, его придется ввезти обратно в страну и переоформить. Большая проблема законодательства о перемещении культурных ценностей в целом – это несогласованность положений законов. Наличие противоречий и несогласованности положений законодательных актов осложняет практику их применения, что способствует увеличению объемов незаконного оборота культурных ценностей. Список литературы 1. Соглашение от 28.09.2001 «О вывозе и ввозе культурных ценностей», Бюллетень международных договоров, N 5, 2003; 2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.07.2017); 3. Закон РФ от 15.04.1993 N 4804-1 (ред. от 18.06.2017) «О вывозе и ввозе культурных ценностей»; 4. Постановление Правительства РФ от 27.04.2001 N 322 (ред. от 21.07.2009) «Об утверждении Положения о проведении экспертизы и контроля за вывозом культурных ценностей»; 5. Письмо Министерства культуры РФ от 7 августа 2015 г. N 272-01-39-ВА «О направлении Методических рекомендаций по оформлению документации при ввозе культурных ценностей в РФ»; 6. Письмо Минкультуры России от 11.01.2016 N 1-01-39-ВА «О направлении Методических рекомендаций по оформлению документации на вывоз, временный вывоз культурных ценностей из Российской Федерации»; 7. База данных таможенной статистики внешней торговли ФТС. URL: http://stat.customs.ru (дата обращения 19.03.2018). Litvinets Olga Anatol'evna, student Head of research: Sal'nikova Anastasia Vladimirovna, candidate of historical sciences, associate professor (Vladimir state University A.G. and N.G. Stoletovs, Vladimir) THE ORDER OF MOVING OF CULTURAL VALUES THROUGH THE CUSTOMS BORDER OF THE EURASIAN ECONOMIC UNION The article deals with the procedure for the movement of cultural property across the customs border of the Eurasian economic Union. The review of the latest changes in the Russian legislation on this issue is presented. The problems arising during export and import of cultural valuables are analyzed. Keywords: cultural values, Eurasian economic Union, movement of cultural values. УДК 69.003.12 Любушина Екатерина Алексеевна, студент 1го курса магистратуры по направлению "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертизы объектов недвижимости" НИУ Московский Государственный строительный Университет (Россия, г. Москва) СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный процесс, ввиду уникальности каждого объекта оценки. Система кадастровой оценки не позволяет учитывать специфику отдельных объектов недвижимости, из-за чего возникают споры между собственниками и заинтересованными лицами, решить которые можно исключительно в суде. В статье рассмотрены сущность кадастровой стоимости, основные подходы к оценке кадастровой стоимости недвижимости, тенденции развития этих подходов и роль государственной оценочной деятельности в новой системе налогообложения. Ключевые слова: кадастровая стоимость, налогообложение недвижимости, ценообразующие факторы. 1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ от 03.07.2016г. Закон предусматривает также применение на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Новый механизм Международный научный журнал «Инновационное развитие» № 4 (21) | апрель 2018 107 кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости. Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. [2]. Кадастровая стоимость используется при определении величины налогообложения. В связи с этим некоторые исследователи отмечают, что для равномерного распределения налогового бремени между гражданами, владельцами собственности, необходимы объективные и стандартизированные параметры оценки недвижимости, то есть применение массового метода – предпочтительнее. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.[7]. Для массовой оценки характерно применение стандартных методов для разных групп и классов объектов. Процедура индивидуальной оценки отличается большим объемом работы, более детальной проработкой информации и необходимостью процесса согласования результатов, полученных тремя методами оценки, тогда как для массового метода достаточно оценки и контроля полученных результатов. Подходы к оценке объектов недвижимости классифицируют на затратный, сравнительный и доходный. Все три метода используются и в индивидуальном, и в массовом подходе, но индивидуальный более детально прорабатывает каждый из параметров, заложенных в соответствующем методе. Стоимость объекта недвижимости зависит от ряда ценообразующих факторов, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. К таким факторам, в случае оценки квартиры, относят: - внешняя среда (район, транспортная доступность, объекты инфраструктуры) - жилой дом, в котором находится оцениваемая квартира ( тип здания, год постройки, количество этажей, организованная стоянка транспорта) - характеристика самой квартиры ( этаж, площадь, площадь кухни, вид из окон, высота потолков, количество комнат). К информации о внешней среде объектов недвижимости относится информация, характеризующая социально - экономическое состояние Российской Федерации, социально - экономическое состояние и тенденции развития субъекта Российской Федерации, муниципального образования, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка, содержащаяся, в том числе, в документации о территориальном планировании и градостроительном зонировании, действующих градостроительных регламентах. Результатом сбора и анализа информации о внешней среде объектов недвижимости является краткий обзор об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости. Информация о внешней среде должна быть получена из официальных источников. В основе определения кадастровой стоимости земельных участков лежит его целевое назначение и вид разрешенного использования. Также, для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о стоимости ранее совершенных сделок. Цены сделок, которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности при вынужденной продаже или при иной сделке между контролирующим и подконтрольным лицами, исключаются из дальнейшего анализа. При этом в отношении сделок, цены которых не соответствуют ценам аналогичных сделок, должен быть проведен анализ с установлением причин расхождения цен, например таких, как особые условия совершения сделки или недостоверность информации. Как отмечалось выше, основной целью, ради которой вводится кадастровая стоимость, является налогообложение. Инвентаризационные цифры, применявшиеся в советское время, учитывают исключительно затраты, потребовавшиеся для возведения дома и, пропорционально, квартиры. Очевидно, что эта сумма будет меньше цены, которую реально имеет квартира на рынке недвижимости. В связи с этим государство начало принимать меры к тому, чтобы облагаемое налогом имущество оценивалось дороже. В настоящее время Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку. Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенными соответствующими полномочиями. Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти. Международный научный журнал «Инновационное развитие» № 4 (21) | апрель 2018 108 При этом в задачи Росреестра входит проведение мероприятий, направленных на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений, а не на их выявление. В частности, ведомство планирует установить постоянное наблюдение за порядком действий бюджетных учреждений и органов власти в части проведения кадастровой оценки, и при наличии возможных недопустимых отклонений оперативно указывать на их наличие. Такие надзорные полномочия ведомства предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Росреестр, как и сейчас, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость не всегда объективно отражает стоимость объектов недвижимости, поэтому имеет место возникновение судебных процессов касательно вопросов величины кадастровой стоимости. Причиной неверной оценки кадастровой стоимости в большинстве случаев является недостоверность информации, использованной для определения ценообразующих факторов. В случае, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью слишком велика, результаты кадастровой оценки могут быть оспорены юридическими или физическими лицами, права и обязанности которых затрагивает неверный результат оценки кадастровой стоимости. Также оспорить результаты оценки могут органы государственной власти или органы местного самоуправления в случае, если недвижимость находится в государственной или муниципальной собственности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Решение комиссии может быть также оспорено в суде, но при этом обращение в комиссию перед обращением в суд не является обязательным. В состав Комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года, представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков. Предметом рассмотрения Комиссии является отчет об оценке, подготовленный оценочной компанией или независимым оценщиком, или документы, подтверждающие недостоверность сведений, примененных при последней кадастровой оценке. Чаще всего, комиссия дает положительное заключение только в случае, если новая кадастровая стоимость находится в диапазоне рыночных цен, информацией о котором владеют члены комиссии. Также стоит отметить, что комиссия не принимает дела, в которых идет речь о снижении стоимости более, чем на 40%, и определяет такие дела в суд. Помимо рыночных условий отказа в удовлетворении заявления, существует еще большое количество профессиональных претензий: отбор аналогов, применение тех или иных корректировок. Оценку стоимости недвижимости можно назвать творческим процессом, по Федеральному стандарту оценки оценщик имеет право на применение своих методик, необходимо лишь обосновать их, но Комиссия может посчитать, что данный подход недопустим при этом, не объясняя причин. Судебная оценочная (экономико-стоимостная) экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи экспертом заключения по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области оценки и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу. При обращении в суд требуется больше документов, больше времени и готовность потратиться на судебные издержки. Но отличием рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости в суде от пересмотра в комиссии является то, что в отношении той или иной величины рыночной стоимости даются пояснения и расчеты. Комиссия может отказывать в установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости сославшись на формальный мотив, которые не будет содержать аргументированных разъяснений. Также в результате обращения в суд заявитель получает решение, содержащее величину кадастровой стоимости, которая не может быть пересмотрена в промежутке между очередными государственными кадастровыми оценками. Кроме того, в случае положительного решения суда расходы на составление отчета об определении рыночной стоимости и получение положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков могут быть взысканы в пользу заявителя в качестве судебных издержек, наряду с расходами по оплате юридических услуг. Международный научный журнал «Инновационное развитие» № 4 (21) | апрель 2018 109 По данным Росреестра с января по декабрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 58,2 процента заявлений. Фактически это означает, что каждое второе заявление недовольных кадастровой оценкой граждан было удовлетворено. Так, в 2017 году комиссия при Управлении Росреестра по Псковской области рассмотрела 513 заявлений о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Итог - были приняты решения об уменьшении ранее установленной общей кадастровой стоимости 386 объектов. В денежном эквиваленте - это более четырех миллиардов рублей. Таким образом, существующая система активно модернизируется на законодательном и исполнительном уровнях. В течение нескольких лет должен быть создан целый институт государственных кадастровых оценщиков, который призван наиболее объективно отразить рыночные тенденции в кадастровой стоимости недвижимости. Подходы и модели оценки, с помощью которых будет происходить этот процесс, должны быть обоснованы, но в то же время универсальны и не требовать больших трудозатрат, чем требует нынешняя система. Для этого необходимо выработать систему ценообразующих факторов, которая будет отражать все важнейшие параметры недвижимости при оценке ее рыночной стоимости. Список литературы 1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// СПС «КонсультантПлюс» 2. Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // СПС «КонсультантПлюс» 3. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» // СПС «КонсультантПлюс» 4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 “Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке”. 5. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки». 6. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости». 7. Безруков В. Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости [Текст] : монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А. В. Пылаева ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 155 с. 7. Виноградов Д.В. Cравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Экономика недвижимости, учебное пособие - Владим. гос. ун-т, 2007. 9. Калинина, Н. Массовая оценка недвижимости [Электронный ресурс] / Н. Калинина, Ю. Кочетков, В.Овсянников. 10. Хахук Б.А., Лифенцева Д.А., Ахметов А.М. Зарубежный опыт кадастровой оценки объектов недвижимости / Научные труды КубГТУ, №11 – 2017г. Lyubushina Ekaterina Alekseevna, a student of the 1 st year of magistracy in the direction "Judicial construction and technical and cost expertise of real estate" Moscow State University of Civil Engineering (Russia, Moscow) FORENSIC EXPERTISE OF CADASTRE VALUE Determining the market value of real estate is a complex process, in view of the uniqueness of each valuation object. The cadastral valuation system does not allow to take into account the specifics of individual real estate objects, which causes disputes between owners and interested parties, which can only be resolved in court. The essence of cadastral value, the main approaches to estimating the cadastral value of real estate, the development trends of these approaches and the role of state appraisal activity in the new taxation system are considered in the article. Keywords: cadastral value, real estate taxation, pricing factors. УДК 33 Мозолькова Татьяна Викторовна, магистрантка Гонченко Вадим Юрьевич, магистрант Балтийский Федеральный Университет им. И. Канта (Россия, г. Калининград) ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МАРКЕТИНГОВЫХ КОММУНИКАЦИЙ В данной статье обоснована необходимость учета особенностей специфики рынка при разработке комплекса маркетинговых коммуникаций, приведены примеры использования средств маркетинговых коммуникаций на предприятиях, действующих на рынке платных медицинских услуг, а также услуг мобильной связи Ключевые слова: маркетинговые коммуникации, маркетинг, особенности маркетинговых коммуникаций, комплекс маркетинговых коммуникаций. Маркетинговые коммуникации компании можно определить как «совокупность информационных сообщений, которые она распространяет среди целевой аудитории». Основным видом деятельности компании ПАО «Мобильные ТелеСистемы» является предоставление услуг подвижной связи населению нашей страны. Касательно сим-карт, рынок представляет собой неограниченное число пользователей услугами сотовой связи, географически рассредоточенных по всей территории области. [12, c.40] Персональные продажи в этом случае не подойдут, так как будут слишком велики, для таких рынков имеет смысл экстенсивного использования рекламы. Ситуация же с продвижением спутникового телевидения немного отличается. Целевой аудиторией МТС являются жители частных домов, не имеющие возможность подключения к кабельным провайдерам. Рынок Другие книги из этого разделаОсновные аспекты проведения оценки права на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственностиФормирование кадастровой стоимости объектов недвижимостиАктуализация результатов государственной кадастровой оценки земель курской области 2016 гОсновные аспекты проведения оценки права на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственностиФормирование кадастровой стоимости объектов недвижимостиАктуализация результатов государственной кадастровой оценки земель курской области 2016 г