RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Стоимостное моделирование жизненных циклов строительства зданий на основе совокупных затрат и оценка стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости

Стоимостное моделирование жизненных циклов строительства зданий на основе совокупных затрат и оценка стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости

Кулаков К.Ю., Баронин С.А. Стоимостное моделирование жизненных циклов строительства зданий на основе совокупных затрат и оценка стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2019. № 1. С. 32-38.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Стоимостное моделирование жизненных циклов строительства зданий на основе совокупных затрат и оценка стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости"

Экономика и менеджмент недвижимости # 1 / 2019 международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 32 Кулаков К.Ю. Баронин С.А. Кулаков Кирилл Юрьевич – д-р экон. наук, доцент, FRICS,REV, профессор кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью», Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, [email protected]. Баронин Сергей Александрович – д-р экон. наук, профессор, профессор кафедры "Экспертиза и управление недвижимостью", Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Россия, 440027, Пенза, ул.Титова,27, [email protected] ВВЕДЕНИЕ Авторские исследования показали, что в российской теории и практики оценоч- ной и инвестиционно-строительной дея- тельности наступил период, когда наряду с основными применяемыми видами стоимостей, такие как рыночная, инвестиционная, ликвидаци- онная и кадастровая, появилась потребность перейти к ее новым разновидностям — оценке стоимости жизненных циклов товаров (систем), оценке стоимости владения, а также стоимости контрактов на жизненные циклы. Современная актуализация выделения оценки стоимости жизненных циклов как особого вида оценочной деятельности связана с устойчивым развитием глобального экономического тренда управления товарами, работами, услугами и раз- личными системами на основе представления их в качестве жизненных циклов. В конечном итоге, становясь собственниками или потребителями то- варов, мы приобретаем одновременно и бремя за- трат на их содержание. Можно уверенно утвер- ждать, что традиционная стоимость приобретения на этапе эксплуатации трансформируется в стои- мость жизненных циклов. Именно поэтому, скла- дывая стоимость в обмене со стоимостью в ис- пользовании можно на определенном периоде владения получить интегральную величину стои- мости жизненного цикла или стоимости владения. Совместное рассмотрение всех интегральных за- трат стоимости иди затрат владения применитель- но к какому-либо субъекту владения на всех ста- диях жизненного цикла позволяет калькулировать стоимость жизненных циклов как особую разно- видность стоимости товаров на разных периодах владения этими товарами (системами). Стоимостное моделирование жизненных циклов строительства зданий на основе совокупных затрат и оценка стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости В статье рассмотрен предмет исследований, ориентированный на изучение зарубежного и отечественного опыта в области стоимостного моделирования жизненных циклов строительства зданий на основе совокупных затрат и оценки стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости. Исследованы методические подходы стоимостного моделирования, которые предлагается рассматривать как новое направление оценочной и инвестиционно-строительной деятельности в Российской экономике. Актуальность данной проблематики определяется важностью инновационного и энергоэффективного развития Российской Федерации на основе методологии учета полной стоимости владения в жизненных циклах товаров. Это должно обеспечивать спрос на высокотехнологичную продукцию с более высокой закупочной стоимостью, но с более низкой совокупной стоимостью владения на жизненном цикле. Целью исследования является обобщение имеющейся зарубежной практики в области применения моделей оценки стоимости жизненных циклов, а также анализ генезиса стоимостного моделирования жизненных циклов в российской экономике, оценки стоимости контрактов на жизненные циклы и стоимости владения жизненными циклами с разработкой авторских методик и предложений в этой сфере деятельности. В качестве применяемых методов исследования использовались совокупность системно взаимосвязанных методических подходов, основанных на логическом анализе, экспертных оценках, экономико- математическом моделировании, прогнозировании, а также применении теории оценочной деятельности, технико-экономического, ситуационного и ретроспективного анализа. В статье показан как исторический экскурс в зарубежную экономику по основным применяемым методикам стоимостной оценки жизненных циклов, так и дана модель исторического развития в Российской Федерации методологии оценки жизненных циклов товаров, работ и объектов капитального строительства, ориентированных на оценку совокупных затрат владения в жизненных циклах строительства, эксплуатации и ликвидации (утилизации). Представлена авторская методика по этой теме с ее апробацией, демонстрирующей выгоды от владения более дорогим, но энергоэффективным жильем, дающим эффекты сокращения стоимости жизненных циклов владения. Уделено внимание проблемным и дискуссионным вопросам формирования в России инновационного сегмента оценочной деятельности по оценке стоимости владения, стоимости контрактов на жизненные циклы и начальной цены контрактов, а также сделаны основные выводы и рекомендации по этой тематике. В конечном итоге, статья демонстрирует ценность и перспективность применения в России методологии оценки стоимости жизненных циклов товаров, работ и объектов капитального строительства как экономического инструментария минимизации стоимости владения жизненными циклами с целью стимулирования спроса на высокотехнологическую, инновационную и энергоэффективную продукцию, которая должна иметь приоритет приобретения и использования. Ключевые слова: Стоимостное моделирование, жизненные циклы, стоимость жизненного цикла, совокупные затраты, оценка стоимости, методика оценки, контракты жизненного цикла, стоимость контракта, стоимость владения, концессия, государственно-частное партнерство, оценочная деятельность. УДК: 332.83[035.3] недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 33 Экономика и менеджмент недвижимости Проведенный анализ показывает, что наблюдается генезис применения концепции жизненных циклов от макроэкономиче- ского моделирования трендов развития мировой экономики в виде длинных экономических волн, циклов отраслей, предпри- ятий до моделирования товаров, в том числе и инвестиционного типа, как динамически развивающихся жизненных циклов с определенной стоимостью, как в обмене, так и в использова- нии. Именно поэтому, стоимость жизненных циклов как итоговая стоимость владения для конечного потребителя, может стать главным современным критерием эффективности социально- экономических систем, где минимизируется не стоимость това- ра и уровень затрат на его создание и приобретение или стои- мость его владения экономических циклах использования. Основным катализатором активного применения в россий- ской экономике концепции жизненных циклов как стоимостной категории государственных и муниципальных закупок стало принятие в 2013 г. федерального закона 44-ФЗ [1]. Одним из основных принципов контрактной системы стал принцип прио- ритетного стимулирования инновационной и высокотехнологи- ческой продукции в сфере закупок для государственных и му- ниципальных нужд. Этот подход реализован через отказ от ис- пользовании цены контракта как главного тендерного критерия и перехода к совместной стоимостной оценке не только цены контракта, но и расходов на эксплуатацию (совместная стои- мость которых и является стоимостью жизненного цикла). Так- же дополнительно необходимо учитывать такие качественные характеристики как экология, квалификация участников, дело- вую репутацию и наличие собственных ресурсов. Выход этого закона также предопределил к переходу в экономике России на контракты жизненного цикла (КЖЦ) в инвестиционно-строительной и прочих хозяйственных сфе- рах России. В этой связи становится очень актуальна проблематика научно-практического развития теории и практики стоимостно- го моделирования жизненных циклов строительства зданий на основе совокупных затрат и оценка стоимости КЖЦ как одного из перспективных направлений развития оценочной и инвести- ционно-строительной деятельности России. ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ ПО ЗАРУБЕЖНОМУ ОПЫТУ Выполненный обзор литературы показал, что в зарубеж- ной практике инвестиционно-строительной деятельности ак- тивно применяются модели для анализа стоимости жизненных циклов строительства и контрактные системы на жизненные циклы в форме государственно-частного партнерства с учетом как заемного капитала, так и частного софинансирования [2,3,4,5]. К наиболее основным таким моделям относятся DBFM, LCC, LCCA, PFI [6] и концессионные соглашения. Анализируя систему DBFM (Design Build Finance Maintain) следует отметить, что она включает в себя основные этапы жизненного цикла, такие как проектирование, строительство, финансы, эксплуатация. Это определено договором подряда, который рассматривается как комплексный контракт с поста- дийной оплатой подрядчику после определенных периодов строительства и с ответственность за все стадии проекта за 20–30 лет. Рассматривая PFI (Private Finance Initiative) как частную фи- нансовую инициативу, важно отметить, что эта методика фор- мирования государственно-частного партнерства путем фи- нансирования инфраструктурных проектов типа КЖЦ [7] с об- щественной значимостью как за счет государственных средств, так и с применением софинансирования проектов частными инвесторами для увеличения эффективности использования бюджетных средств. Анализ показывает, что в зарубежной экономике весьма распространена модель контрактных систем на жизненные циклы типа приобретаем жизненные циклы и вместе с и прочих ее разновидностей. Мировая практика показывает, что эта схе- ма может делать строительство в два раза быстрее и в некото- рых случаях на 40% дешевле. Большое распространение в Европы заключение моделей КЖЦ получило в Великобрита- нии и Финляндии [8]. Заслуживает внимание модель LCCA (Life Cycle Cost Analysis). Эта методика выполняет оценку и анализа затрат в жизненных циклах товаров (услуг) по сопоставимым альтер- нативным проектам по критерию совокупной стоимости всех затрат. Все интегральные расходы анализируемых стадий жиз- ненного цикла суммируются, как правило, с дисконтированием и определяются как приведенная стоимость на определенную дату. Очень распространена оценочная модель LCC (Life Cycle Cost) как методика подсчета суммы всех интегральных затрат жизненного цикла, состоящих из единовременных и периоди- ческих затратных потоков какой либо системы. Результирую- щая стоимость по LCC включает в себя все возможные разно- видности единовременных расходов как на приобретение, транспортировку, складирование, монтаж, установку, пуско-на- ладку, так и серию повторяющихся циклических затрат вла- дельца на фазе эксплуатации и владения. Методический аппарат структурирования жизненных цик- лов и оценки их стоимости весьма подробно регламентирован в зарубежной экономике в виде многочисленных международ- ных стандартов ISO [9,10,11]. Особый интерес представляет система международных стандартов по строительству зданий и активов от общих положений и планирования срока службы ISO 15686-1 до уточнения терминологий ISO 15686-11, где выде- ляется в части 5 раздел по расчету стоимости жизненного цик- ла [12]. В наиболее общем виде оценка жизненного цикла скла- дывается из следующих ее разновидностей: технической; оценке затрат; экологической, прочих, а также предусматрива- ет аудит, обзор перед проектированием и последующим строи- тельством, вплоть до конца жизни цикла эксплуатации. Анализ различных зарубежных методов оценки стоимости жизненных циклов указывает, что они в большей степени сфор- мированы по типу методики LCC и предусматривают определе- ние интегрированных затрат с учетом их дисконтирования. Исследованиями выявлено, что весьма распространенным экономическим трендом является применение концепции «Total Cost of Ownership (ТСО)» [13], где предусматривается стоимост- ная оценка общих величин целевых затрат, которые вынужден нести владелец с момента начала реализации вступления в со- стояние владения до момента выхода из состояния владения. Анализ показал, что какой-то универсальной методики рас- чета стоимости владения не существует. Это связано с тем, что у разных типов объектов владения существуют разная структу- ра затрат владения. Обзор многочисленных зарубежных стан- дартов и методик оценки стоимости ТСО показал, что в их основе лежит применение модель оценки типа LCC. Развитие данной концепции ТСО, в том числе для целей управления инвестиционно-строительной деятельности и оцен- ки можно считать весьма перспективным вектором модерниза- ции Российской экономики. ? # 1 / 2019 международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 34 Экономика и менеджмент недвижимости ГЕНЕЗИС СТОИМОСТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ ЖИЗНЕННЫХ ЦИКЛОВ В РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ Проведенный анализ функционирования Российской эко- номики в сложных санкционных условиях показывает, что в ней наблюдается генезис применения концепции жизненных цик- лов от макроэкономического моделирования трендов ее разви- тия в виде длинных экономических волн Кондратьева Н.Д. длин- ной 45-60 лет [14], экономических циклов отраслей, предприя- тий [15] и корпораций [16], жизненных циклов строительных материалов, инженерных систем и инвестиционных проектов до восприятия любых товаров (работ) как жизненных цикло- едопрев. Это предопределяет необходимости как оценки стои- мости жизненных циклов, так формирование стоимостно-ори- ентированых контрактных систем на жизненные циклы. На смену традиционного понимания стоимости товара для конечного потребителя как их цены приходит новое экономиче- ское мышление, где важны не только единовременные затраты владельца по его приобретению, но и комплекс последующих затрат владения в период эксплуатации. Актуальным становит- ся оценка стоимости жизненных циклов товаров применитель- но к каким-либо субъектам владения этими товарами, в том числе на объекты капитального строительства. Можно утвер- ждать, что стоимость владения, как особый вид стоимости, складывается из двух частей — стоимости приобретения (со- здания) и стоимости эксплуатации за определенный период владения. Этот экономический подход весьма успешно приме- няется в концепции ТСО и требует своего применения как эко- номический инструмент минимизации стоимости жизненных циклов или стоимости владения для конечного потребителя. Анализ показывает, что в России одной из главных точек от- счета в развитии оценочной деятельности применительно к оценке жизненных циклов следует признать выход в 2012 году национального стандарта по оценке стоимости жизненных цик- лов [17] в технике. В свою очередь данный стандарт основан на международном стандарте оценке IEC 60300-3-3 (2004) [18]. Самыми последними методическими материалами в обла- сти регламентации оценки стоимости жизненных циклов стали методические материалы Минэкономразвития РФ в конце 2017 года [19]. Они разработаны с целью расширения практики осу- ществления закупок высокотехнологичной и инновационной продукции на основе методологической концепции учета пол- ной стоимости ее владения с целью минимизации данного кри- терия. При этом планируется обеспечивать справедливую кон- куренцию поставщиков продукции с низкой закупочной стои- мостью и поставщиков продукции с более высокой закупочной стоимостью, но с более низкой совокупной стоимостью владе- ния на жизненном цикле закупаемой продукции. В качестве методики расчета стоимости жизненного цикла можно привезти нижеследующую формулу для типовой ситуа- ции из данных методических рекомендаций: , (1) где N — количество периодов, в сумме равных общей длитель- ности жизненного цикла продукции (лет), ki =1/(1+i)N– коэффи- циент дисконтирования при ставке дисконтирования i ; затрата- ми различного типа являются затраты на приобретение продук- ции (A), доставку до места применения (B), хранение (C), орга- низационную подготовку к эксплуатации (D), эксплуатацию (E), сервисное обслуживание (F), оперативный/плановый сервис (G), утилизацию (H). Вторым этапом весьма существенной отечественной акти- визации в экономике России развития оценки жизненных цик- лов и стоимости контрактных систем на жизненные циклы ста- ло принятие в 2013 г. федерального закона 44-ФЗ «О контракт- ной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспе- чения государственных и муниципальных нужд». Появилось за- конодательное поле определения жизненного цикла как обяза- тельного элемента государственных закупок. Оно предусмат- ривает формализацию контракта на жизненные циклы как необходимости заказчика заключать контракт не только на за- купку товара (работы), но и последующее обслуживание, ре- монтом и возможную утилизацию. Законодательно утверждены обязательные случаи для за- ключения контракта на жизненные циклы [20], к которым отнесе- ны выполнение работ по проектированию и строительству: авто- дорог; инфраструктуры портов как морских, так и речных; аэро- дромов; инфраструктурной коммунальной недвижимости; ин- фраструктурной недвижимости метрополитена, железнодорож- ного транспорта и прочего; уникальных объектов недвижимости капитального типа; объектов недвижимости здравоохранения, в том числе включая закупку медоборудования; жилищной не- движимости для военнослужащих и членов их семей и пр.; не- движимости социального типа в виде домов-интернатов, пансио- натов разного профиля; объектов недвижимости культурного ти- па (театры, амфитеатры, памятники, мемориальные сооруже- ния, музеи, выставочные центры, комплексы, библиотеки, цирки, кинотеатры, концертные залы) и ряд прочих ситуаций. Появление этого документа и его последующие изменения с довольно широким спектром ситуаций применения сфор- мировало в России новый приоритетный вектор развития стра- ны, ориентированный на расширенное применение в хозяй- ственной деятельности моделей оценки стоимости жизненного цикла, формирование контрактной системы на жизненные цик- лы товаров и работ, в том числе и инвестиционного типа. Одной из первых в России моделей стоимости жизненного цикла зданий была модель, разработанная Бенуж А.А.[21] в 2013 г. на основе анализа зарубежных стандартов. Она была ориентирована на эколого-экономическую стоимость «зелено- го» строительства. Предложенная им модель стала основой первой в России официально утвержденной методикой расчета жизненного цикла жилого зданий по совокупным затратам [22] для проект- ных организаций по жилищному строительству в рамках дея- тельности Национального Объединения Проектировщиков, утвержденной в 2014 г. в целях исполнения ФЗ-44. В основе этого расчета стоимости жизненного цикла зда- ний (СЖЦЗ) взят методический подход LCC c введением ряда по- правочных коэффициентов на «зеленость», «энергоэффек- тивность» строительства с учетом дисконтирования. Расчетная формула СЖЦЗ предусматривает суммирование единовремен- ных затрат на строительство, ввод в эксплуатацию, утилизацию здания в конце жизненного цикла, вместе с эксплуатационны- ми затратами и имеет следующий вид: СЖЦЗ= [Xед*Qk*R]+ [Xпер*Wk*N*Z*D] , (2) где Xед – единовременные затраты на проектирование, строи- тельство, ввод в эксплуатацию и вывод из эксплуатации (утили- зацию); Xпер – периодические затраты за плановый период экс- ? # 1 / 2019 недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 35 Экономика и менеджмент недвижимости плуатации на ресурсы, за ремонт (текущий и капитальный), об- служивание и управление; Qk – поправочный коэффициент на класс энергоэффективности зданий; Wk – поправочный коэф- фициент на уровень «зелености» по степени использования экологичных и энергоэффективных решений; N – количество периодов проведения ремонтов и замены оборудования в тече- ние нормативных сроков эксплуатации зданий; Z – поправоч- ный коэффициент, учитывающий сезонность, и/или отклоне- ние от нормативов; D – коэффициенты дисконтирования для переменных затрат. Эта методика позволяет обосновывать приоритет строи- тельства энергоэффективного жилья [23,24] на основе расче- та стоимости жизненных циклов зданий в рамках госзакупок по 44-ФЗ. Впервые предложена модель, дающая приоритет реа- лизации инвестиционных жилищных проектов более дорогое по сравнению со стандартными, но дающими эффекты сниже- ния эксплуатационных затрат, что формирует для собственни- ков жилья минимальную стоимостью владения. Анализ показал наличие положительного опыта практического применения этой методики, как в России, так и за рубежом [ 25, 26, 27]. К последнему расширению применения КЖЦ следует отне- сти добавление от 09.11.2018 г., когда Постановлением Прави- тельства №1281 к обязательному заключения отнесено выпол- нение работ на основе КЖЦ по созданию автоматизированных информационно-измерительных систем учета энергетических и коммунальных ресурсов (включая работы по установке при- боров (узлов) учета, устройств сбора и передачи данных учета, а также по созданию программных продуктов для сбора, хране- ния и передачи данных учета). В этой связи, к реализации данного положения развития КЖЦ активно приступило Правительство города Москвы. За- казчиком такой работы выступил ГБУ «Единый информаци- онно-расчетный центр города Москвы», который на конец 2018 года объявлял конкурс на право установки и эксплуатации «ум- ных» счетчиков. Совокупная начальная (максимальная) цена четырех контрактов составляет 37,3 миллиардов рублей. Поми- мо этого, объявлен открытый конкурс со стартовой стоимостью 6,6 млрд рублей на установку и эксплуатацию устройств сбора и передачи данных. Победители открытых конкурсов не только осуществят поставку городу «умных» приборов учета, но и бу- дут заниматься обслуживанием счетчиков, обеспечивать их ра- ботоспособность на протяжении всего технологического цикла в течение 12 лет. Механизм долгосрочных контрактов в сфере ЖКХ позволит создать единую систему учета, сбора и переда- чи информации о потребленной тепловой энергии в много- квартирных домах и объектах социальной сферы. МЕТОДИКА Выполненные обобщения имеющегося зарубежного и отече- ственного опыта в предметной области исследований позволи- ли предложить авторское понимание обобщенного методиче- ского моделирования стоимости жизненного цикла Sжц как инте- гральной величины стоимости совокупных затрат по этапам жиз- ненного цикла (СЗЖЦi) при воспроизводстве недвижимости. Структура этапов жизненного цикла может быть определена по следующим временным стадиям: t1 – стадия прединвестиционно- го обоснования; t2 – фаза строительства; t3 – этап эксплуатации. Структуризация жизненного цикла, затрат владения и длитель- ность фаз должна осуществляться применительно к: субъекту владения ; объекту владения Овл.; периоду владения Твл.. Под субъектами владения следует понимать: государ- ственные и муниципальные органы регулирования инвестици- онно-строительной деятельности ( ); заказчиков, застройщи- ков, девелоперерские организации, подрядные и субподрядные предприятия, а также прочие организационно-правовые формы предпринимательства ( ); собственники объектов недвижимо- сти ( ). Основными видами прав владения недвижимости Овл следует считать как права собственности, так и права аренды . Следует предусматривать как традиционные договоров под- ряда ( ), так и контракты на жизненные циклы ( ). В наиболее общем виде совокупная стоимость жизненных циклов с учетом применения коэффициентов дисконтирования для различных типов совокупных затрат на трех типах стадий жизненного цикла (СЗЖЦi)может быть формализована ниже- следующей целевой функцией в расчетной форме LCC: (3) Общая модель длительность жизненного цикла (Тжц ) в процессе капитального строительства или обновления (ре- конструкция, текущий или капитальный ремонт), а также ликви- дация (утилизация), может быть формализована нижеследую- щей формулой : (4) Рассматривая жилую недвижимость как особый сегмент рынка и моделируя варианты перепродажи квартир, а также обязательные налоговые затраты владения и прочую специфи- ку, можно уточнить общую целевую функцию владения приме- нительно к субъектам владения в виде владельцев жилья ( ) с учетом как стоимости ее приобретения So, так и стоимости ее перепродажи SN после завершения периода владения: (5) РЕЗУЛЬТАТЫ Апробация авторского методического подхода на примере жилищного строительства базового и энергоэффективного дома позволяет демонстрировать результаты в виде экономи- ческие выгоды минимизации стоимости жизненного цикла для конечного потребителя, что показано на рис.1. В результате сравнения установлено, что сумма единовре- менных затрат жизненного цикла энергоэффективного дома по сравнению с базовым увеличилась на 10%. При этом инте- гральные периодические затраты жизненного цикла на стадии эксплуатацией сократились существенно почти на 50%. Общий эффект сокращения стоимости жизненного цикла составил 12,3%. Анализируя результаты апробации методологии оценки ? # 1 / 2019 Рисунок 1 — Графоаналитическая модель выгод от владения энергоэффективным домом по величине стоимости жизненного цикла здания международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 36 Экономика и менеджмент недвижимости стоимости жизненных циклов и КЖЦ, следует отметить ее проблемный и сложный характер, а также высокий потенциал ее применения. Расчеты стоимости жизненных циклов, стоимо- сти владения контрактами на жизненные циклы могут стать эф- фективной основой для реструктуризации государственной ин- вестиционно-строительный политики в РФ. ДИССКУССИИ Относительно новое направление оценки стоимости жиз- ненных циклов по совокупным затратам, оценки стоимости вла- дения недвижимости и контрактов на жизненные циклы, фор- мирует значительное проблемное и дискуссионное поле этой деятельности в экономике России. Считаем необходимым ввести в законодательное поле по оценке и федеральные стандарты оценочной деятельности на основе Федерального Закона об оценочной деятельности 135- ФЗ, специальных положений по регламентации оценки стоимо- сти жизненных циклов, оценке стоимости владения недвижимо- сти и оценке стоимости КЖЦ. К одному из дискуссионных вопросов следует отнести необходимость более упрощенной модели оценки LCC приме- нительно к действующей методики расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат для жи- лищного строительства, утвержденной в 2014 году Националь- ным Объединением Проектировщиков. К недостаткам этой ме- тодики следует отнести сложность и противоречивость попра- вочных коэффициентов, отсутствие обоснований их величин, а также ее последующих адаптаций к изменению законода- тельства в области госзакупок. Следует также отметить, что к весьма сложному и проблем- ному направлению оценки следует отнести расчеты стоимости КЖЦ, а также определение начальной цены контракта приме- нительно к инвестиционным контрактам или объектам капи- тального строительства. Данный тип начальной цены обосно- вывается следующими методами: сопоставимых рыночных цен (анализа рынка); нормативный; тарифный; проектно-сметный; затратный. При этом возможно обоснование и иных методов оценки [28]. Также при этом возникает неоднозначное толкова- ние норм закона, необходимость уточнения методик расчета и обоснований их выбора. Предлагается для инвестиционных целей обязательно выде- лять различные структурные составляющие элементы жизнен- ного цикла как предмета оценки и предмета заключения КЖЦ. К наиболее важным составляющим этапам жизненного цикла и составным частям КЖЦ предлагается отнести:1. Прединвести- ционные обоснования; 2. Проектно-изыскательские работы; 3. Строительство (реконструкция), включая ввод в эксплуатацию; 4. Этап гарантийной эксплуатации объекта; 5. Эксплуатационное содержания и текущий ремонта объекта; 6. Капитальный ре- монт; 7. Утилизацию (ликвидацию); 8.Концессионную составляю- щую эксплуатации с учетом обеспечения возврата инвестиций с принятой нормой доходности и гарантии партнерам в рамках возможного государственно-частного партнерства. К особенностям оценки стоимости КЖЦ на начальной фазе их реализации для крупных проектов является невозможность точного определения их стоимости и высокий уровень инвести- ционных рисков на периодах прогнозирования в 10-15 лет и бо- лее. Поэтому считаем более предпочтительным концепцию перехода к ступенчатому планированию исполнений КЖЦ с этапным уточнением его стоимости и госгарантий финанси- рования таких проектов. К другой особенности планирования крупных инвестицион- ных проектов в виде КЖЦ на длительные сроки до 25-30 лет и более (например, автодороги) является проблематика усиле- ния монополизации рынка. Если сейчас услуги по их эксплуата- ции являются предметом отдельных торгов, то при больших сро- ках обязательной эксплуатации произойдет захват этих сегмен- тов рынка на длительные периоды. Оптимизация таких стои- мостных моделей КЖЦ требует дополнительных исследований. Проблемным и дискуссионным вопросом реализации круп- ных инвестиционных проектов, как показал анализ, является соотношение КЖЦ с концессионными соглашениями. Они как и КЖЦ включают в себя ответственность не только за строи- тельство, но и за эксплуатацию. Концессия является разновид- ностью партнерства государства с частными лицами. Основ- ное отличие концессии от КЖЦ заключается в том, что она в обязательном порядке включает целевую эксплуатацию объекта. В этой связи, концессионные соглашения также мож- но считать разновидностью контрактов на жизненные циклы и к ним также следует применять стандартизированные проце- дуры оценки стоимости КЖЦ, но при этом необходимо не толь- ко минимизировать стоимость жизненного цикла, но и обеспе- чить возврат инвестиций частных партнеров с определенной нормой доходности. Таким образом, как показывает проведенный анализ, оцен- ка стоимости жизненных циклов, стоимости контрактов на жиз- ненные циклы и начальной цены инвестиционных контрактов, объектов капитального строительства, требует обобщения имеющейся практики, постоянного мониторинга и совершен- ствования как отдельного направления оценочной и инвести- ционно-строительной деятельности. ВЫВОДЫ Выполненные исследования показали сложный, проблем- ный, актуальный и перспективный характер необходимости ис- следований в области применения в экономики России методо- логии моделирования стоимости жизненных циклов по сово- купным затратам, оценки стоимости владения и контрактов на жизненные циклы. Предлагается в правовом поле оценочной деятельности в рамках Федерального Закона 135-ФЗ и дей- ствующих федеральных стандартах оценки выделить это направление как особый вид стоимостной оценки в целях ре- гламентации и уточнения стоимостной методологии оценки жизненных циклов товаров, работ, объектов капитального строительства в целях синхронизации с работой по госзакуп- кам в рамках федерального закона 44-ФЗ. Оценка и управление стоимостью жизненными циклами должны стать приоритетным направлением стимулирования спроса на инновационную и энергоэффективную продукцию в инвестиционно-строительной сфере. Стратегия создания вы- сокотехнологических товаров, работ и объектов недвижимости с более высокой стоимостью приобретения, но с меньшей сто- имостью жизненных циклов по затратам владения, должна иметь приоритет при реализации национальных проектов. Исследованиями определена специфика зарубежного опы- та и генезис развития в Российской экономике методологии оценки жизненных циклов, имеющих стоимость владения по совокупным затратам. Также выявлено проблемное поле и дис- куссионный характер данных исследований для обеспечения устойчивого развития концепции оценки жизненных циклов в инвестиционно-строительной сфере по множеству парамет- ров регулирования. ? # 1 / 2019 недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 37 Экономика и менеджмент недвижимости Предложена и обоснована авторская модель оценки жиз- ненных циклов жилой недвижимости и показаны экономиче- ские выгоды ее применения. Сформулированы перспективные вопросы развития данной научно-практической тематики ис- следования. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Федеральный закон Российской Федерации «О контракт- ной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспе- чения государственных и муниципальных нужд» №-44 ФЗ от 05.04.2013 г. 2. AS/NZS 4536, Life cycle costing — An application guide. Australian/New Zealand standard for guidance, 1999. 3. ASTM E917-05, Standard Practice for Measuring Life-Cycle Costs of Buildings and Building Systems.US standard for guidance, 1999. 4. Standard Form of Life Cycle Cost Analysis, Building Cost Information Service (BCIS), London, 2007. 5. Life Cycle Cost of Buildings, Government Building Bureau, Ministry of Construction, 1993. Japanese guidance. 6. Baronin S.A., Yankov A.G., Bizhanov S.A. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in Russia`s present-day economy and the characteristics of the European experience. Life Science Journal — 11(8s) — 2014 — P. 249-253 7. Баронин С.А., Янков А.Г. Контракты жизненного цикла: по- нятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России [Электронный ресурс] // Электронный научный журнал Современные проблемы науки и образования — 2013. № 6; Режим доступа: URL: http://www.science-education.ru/113-11588. 8. Baronin S.A., Yankov A.G., Bizhanov S.A. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in Russia`s present-day economy and the characteristics of the European experience. Life Science Journal — 11(8s) — 2014 — P. 249-253. 9. ISO 15686-8:2008 «Здания и встроенное недвижимое имущество. Планирование долговечности. Часть 8. Контрольный срок службы и оценка срока службы». 10. ISO 14025:2006 «Декларирование экологической без- опасности изделий»; «Федеральный стандарт оценки». 11. ISO 14044:2006 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Требования и руководящие указания». 12. ISO 15686-5:2008(E) «Buildings and constructed assets — Service-life planning —Part 5:Life-cycle costing». 13. Kulakov K.Y., Baronin S.A. Mоdeling total cost of ownership residential real estate in the life cycles of buildings. International Journal of Civil Engineering and Technology (IJCIET).Volume 9, Issue 10, October 2018, pp. 1140-1148. 14. Кондратьевские волны: Аспекты и перспективы / Отв. ред. А. А. Акаев и др. - Волгоград: Учитель, 2012. - 383 с. 15. Осташко В.Я. Управления жизненным циклом предпри- ятий инвестиционно-строительного комплекса: теория и прак- тика: Монография/АСВ.-М.,2003 -285 с. 16. Адызес И.Управление жизненным циклом корпорации/ Пер.с анг. под науч.ред. А.Г.Сеферяна.-СПб:2007.-384 с. 17. ГОСТ Р 27.202—2012 «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность в технике. Управление на- дежностью. Стоимость жизненного цикла». 18. IEC 60300-3-3 (2004) «Dependability management — Part 3-3: Application guide — Life cycle costing», NEQ. 19. Методические материалы по применению оценки стои- мости жизненного цикла продукции при подготовке к закупке ранее не закупавшейся, в том числе инновационной, высоко- технологичной продукции. Утв. Министерством экономическо- го развития РФ от 29.12.2017 г. 20. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.11.2013 N 1087 «Об определении случаев заключения контракта жизненного цикла». 21. Бенуж А.А. Эколого-экономическая модель жизненного цикла зданий на основе концепции «зеленого» строительства. Автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. техн.наук. Москва, МГСУ, 2013. — 24 С. 22. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат. Национальное Объединение Проектировщиков, Москва,2014.-78 С. 23. Kulakov K.Y., Baronin S.A. Developing affordable and energy efficient housing in Russia based on real estate total cost of ownership management // Journal of Advanced Research in Law and Economics. -2015. -Т. 6. № 2. -С. 291-298. 24. Баронин С.А., Янков А.Г Контракты жизненного цикла недвижимости как инновационный механизм развития энерго- эффективного жилищного строительства. Сборник материа- лов Междунар. науч.-практ. конф. «Индустриально- инновационное и конкурентное развитие экономики РК в ходе реализации Стратегии «Казахстан-2050»» — Казахстан, Астана, 2014 г. — С. 48-53. 25. Баронин С.А., Янков А.Г. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрак- тах жизненных циклов недвижимости. Вестник Государственный университет управления — № 23 — 2013г. — С. 93–97. 26. Kulakov K., Baronin S. Metod of modeling TCO residential real estate in the life cycles of building as a promising energy efficiency management tool: MATEC Web of Conferences. «International Science Conference SPbWOSCE-2016 «SMART City» 2017. С. 06022. 27. Стоимость владения жилой недвижимостью по совокуп- ным затратам в жизненных циклах воспроизводства как осно- ва управления энергоэффективностью. Казейкин В.С., Баронин С.А., Белый А.В., Бижанов А.Х., Бижанов С.А., Гребенщиков В.С., Янков А.Г. Астана, ПРООН, 2015.-212 С. 28. Приказ Минэкономразвития России от 02.10.2013 N 567 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным по- ставщиком (подрядчиком, исполнителем). ? # 1 / 2019 Cost Modeling of Vital Cycles of Construction of Buildings on the Basis of Total Costs And Evaluation of the Cost of Contracts on Life Real Estate Cycles The article deals with the subject of research focused on the study of foreign and domestic experience in the field of cost modeling of the life cycles of building construction based on total costs and an assessment of the value of contracts for real estate life cycles. Methodical approaches of cost modeling, which are proposed to be considered as a new direction of valuation and investment and construction activities in the Russian economy, are investigated. The relevance of this issue is determined by the importance of the innovative and energy-efficient development of the Russian Federation based on the methodology for taking into account the total cost of ownership in the product life cycles. This should ensure the demand for high-tech products with a higher purchase price, but with a lower total cost of ownership in the life cycle. The aim of the study is to summarize the existing foreign practice in the application of life cycle costing models, as well as analyzing the genesis of cost modeling of life cycles in the Russian economy, estimating the value of life cycle contracts and the cost of owning life cycles with the development of original methods and proposals in this field of activity. A set of systemically interrelated methodological approaches based on logical analysis, expert assessments, economic and mathematical modeling, forecasting, and the application of the theory of valuation activity, technical and economic, situational and retrospective analysis were used as applied research methods. The article shows both a historical excursion into a foreign economy using the main methods used in valuation of life cycles, as well as a model of historical development in the Russian Federation of methodology for assessing the life cycles of goods, works and capital construction objects, focused on estimating the total costs of ownership in the life cycles of construction, operation and disposal (disposal). The author presents a methodology on this topic with its approbation, demonstrating the benefits of owning more expensive, but energy-efficient housing, which has the effects of reducing the cost of the life cycles of ownership. Attention is paid to the problematic and controversial issues of the formation in Russia of the innovation segment of the valuation activity on the assessment of the cost of ownership, the cost of life cycle contracts and the initial price of contracts, and the main conclusions and recommendations on this subject are made. Ultimately, the article demonstrates the value and prospects of using the life cy- международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 38 Экономика и менеджмент недвижимости ? # 1 / 2019 cle costing methodology for goods, works and capital construction objects in Russia as an economic toolkit for minimizing the cost of owning life cycles in order to stimulate demand for high-tech, innovative and energy-efficient products, which should have acquisition priority and of use. KEYWORDS: Cost modeling, life cycles, life cycle cost, total costs, valuation, valuation methodology, life cycle contracts, contract value, cost of ownership, concession, public-private partnership, valuation activity. References 1. Federal'nyy zakon Rossiyskoy Federatsii «O kontraktnoy sisteme v sfere zakupok tovarov, rabot, uslug dlya obespecheniya gosudarstvennykh i munitsipal'nykh nuzhd» No. 44 FZ [Federal Law of the Russian Federation «On the contract system in the field of procurement of goods, works, services for state and municipal needs» No. 44 FL]. 2013. 2. AS/NZS 4536, Life cycle costing: An application guide. Australian, New Zealand standard for guidance. 1999. 3. ASTM E917-05, Standard Practice for Measuring Life-Cycle Costs of Buildings and Building Systems. US standard for guidance. 1999. 4. Standard Form of Life Cycle Cost Analysis. Building Cost Information Service. 2007. 5. Life Cycle Cost of Buildings. Japanese guidance. Government Building Bureau, Ministry of Construction Publ., 1993. 6. Baronin S.A., Yankov A.G., Bizhanov S.A. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in Russia`s present-day economy and the characteristics of the European experience. Life Science Journal. 2014, no. 11 (8), pp. 249-253. 7. Baronin S.A., Yankov A.G. Kontrakty zhiznennogo tsikla: ponyatiynyy analiz, zarubezhnyy opyt i perspektivy razvitiya v Rossii [Life cycle contracts: conceptual analysis, international experience and development prospects in Russia]. Elektronnyy nauchnyy zhurnal Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya [Electronic scientific journal Modern problems of science and education]. 2013, no. 6. [Electronic resource] Available at: http://www.science-education.ru/113-11588. 8. Baronin S.A., Yankov A.G., Bizhanov S.A. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in Russia`s present-day economy and the characteristics of the European experience. Life Science Journal. 2014, no. 11 (8), pp. 249-253. 9. ISO 15686-8:2008 «Zdaniya i vstroennoe nedvizhimoe imushchestvo. Planirovanie dolgovechnosti. Chast' 8. Kontrol'nyy srok sluzhby i otsenka sroka sluzhby» [«Buildings and embedded real estate. Durability planning. Part 8. Monitoring service life and assessment of service life»]. 2008. 10. ISO 14025:2006 «Deklarirovanie ekologicheskoy bezopasnosti izdeliy»; «Federal'nyy standart otsenki» [«Declaration of environmental safety of products»; «Federal Standard of Evaluation»]. 2006. 11. ISO 14044:2006 «Ekologicheskiy menedzhment. Otsenka zhiznennogo tsikla. Trebovaniya i rukovodyashchie ukazaniya» [«Environmental Management. Life cycle assessment. Requirements and guidelines»]. 2006. 12. ISO 15686-5:2008(E) «Buildings and constructed assets. Service-life planning. Part 5: Life-cycle costing». 13. Kulakov K.Y., Baronin S.A. Mоdeling total cost of ownership residential real estate in the life cycles of buildings. International Journal of Civil Engineering and Technology. 2018, Vol. 9, no. 10, pp. 1140-1148. 14. Akaev A.A. Kondrat'evskie volny: Aspekty i perspektivy. Uchitel' Publ., 2012, p. 383. 15. Ostashko V.Ya. Upravleniya zhiznennym tsiklom predpriyatiy investitsionno-stroitel'nogo kompleksa: teoriya i praktika: Monografiya [Life cycle management of enterprises of the investment and construction complex: theory and practice: Monograph]. Moscow, ASV Publ., 2003, p. 285. 16. Adyzes I. Upravlenie zhiznennym tsiklom korporatsii [Management of the life cycle of a corporation]. 2007, p. 384. 17. GOST R 27.202-2012 «Natsional'nyy standart Rossiyskoy Federatsii. Nadezhnost' v tekhnike. Upravlenie nadezhnost'yu. Stoimost' zhiznennogo tsikla» [«National Standard of the Russian Federation. Reliability in technology. Reliability management. Life cycle cost»]. 2012. 18. IEC 60300-3-3 «Dependability management. Part 3-3: Application guide: Life cycle costing», NEQ Publ., 2004. 19. Metodicheskie materialy po primeneniyu otsenki stoimosti zhiznennogo tsikla produktsii pri podgotovke k zakupke ranee ne zakupavsheysya, v tom chisle innovatsionnoy, vysokotekhnologichnoy produktsii [Methodical materials on the use of product life cycle cost assessment in preparation for the purchase of previously not purchased, including innovative, high-tech products]. 2017. 20. Postanovlenie Pravitel'stva Rossiyskoy Federatsii No. 1087 «Ob opredelenii sluchaev zaklyucheniya kontrakta zhiznennogo tsikla» [Decree of the Government of the Russian Federation No. 1087 «On the determination of cases of conclusion of a life cycle contract»]. 2013. 21. Benuzh A.A. Ekologo-ekonomicheskaya model' zhiznennogo tsikla zdaniy na osnove kontseptsii «zelenogo» stroitel'stva. Avtoreferat dissertatsii na soiskanie uchenoy stepeni kand. tekhn. nauk [Ecological and economic model of the life cycle of buildings based on the concept of «green» construction. Abstract of dissertation for the degree of Candidate of Technical Science]. Moscow, MGSU Publ., 2013, p. 24. 22. Metodika rascheta zhiznennogo tsikla zhilogo zdaniya s uchetom stoimosti sovokupnykh zatrat [The method of calculating the life cycle of a residential building, taking into account the cost of total costs]. Natsional'noe Ob"edinenie Proektirovshchikov [National Association of Designers]. Moscow, 2014, p. 78. 23. Kulakov K.Y., Baronin S.A. Developing affordable and energy efficient housing in Russia based on real estate total cost of ownership management. Journal of Advanced Research in Law and Economics. 2015, Vol. 6, no. 2, pp. 291-298. 24. Baronin S.A., Yankov A.G Kontrakty zhiznennogo tsikla nedvizhimosti kak innovatsionnyy mekhanizm razvitiya energoeffektivnogo zhilishchnogo stroitel'stva: Sbornik materialov Mezhdunar. nauch.-prakt. konf. «Industrial'no-innovatsionnoe i konkurentnoe razvitie ekonomiki RK v khode realizatsii Strategii «Kazakhstan-2050» [Real Estate Life-Cycle Contracts as an Innovative Mechanism for the Development of EnergyEfficient Housing Construction: Collected Materials International. scientific-practical conf. "Industrial-innovative and competitive development of the economy of Kazakhstan in the course of implementation of the Strategy «Kazakhstan-2050»]. 2004, pp. 48-53. 25. Baronin S.A., Yankov A.G. Osobennosti regulirovaniya stoimosti kompleksnogo zhilishchnogo stroitel'stva v kontraktakh zhiznennykh tsiklov nedvizhimosti [Features of the regulation of the value of integrated housing construction in real estate life cycle contracts]. Vestnik Gosudarstvennyy universitet upravleniya [Bulletin of State University of Management]. 2013, no. 23, pp. 93–97. 26. Kulakov K., Baronin S. Metod of modeling TCO residential real estate in the life cycles of building as a promising energy efficiency management tool: MATEC Web of Conferences. «International Science Conference SPbWOSCE-2016 «SMART City». 2017, p. 06022. 27. Kazeykin V.S., Baronin S.A., Belyy A.V., Bizhanov A.Kh., Bizhanov S.A., Grebenshchikov V.S., Yankov A.G. Stoimost' vladeniya zhiloy nedvizhimost'yu po sovokupnym zatratam v zhiznennykh tsiklakh vosproizvodstva kak osnova upravleniya energoeffektivnost'yu [The cost of ownership of residential real estate at the cumulative costs in the life cycle of reproduction as the basis of energy efficiency management]. PROON Publ., 2015, p. 212. 28. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossii No. 567 «Ob utverzhdenii Metodicheskikh rekomendatsiy po primeneniyu metodov opredeleniya nachal'noy (maksimal'noy) tseny kontrakta, tseny kontrakta, zaklyuchaemogo s edinstvennym postavshchikom (podryadchikom, ispolnitelem)» [Order of the Ministry of Economic Development of Russia No. 567 «On approval of the Methodological recommendations on the application of methods for determining the initial (maximum) contract price, the price of a contract concluded with a single supplier (contractor, performer)»]. 2013. About the authors: Kulakov Kirill Yurevich, Doctor of Economic Sciences, Associate Professor, FRICS,REV, Professor, Department of Construction Organization and Real Estate Management, Moscow State University of Civil Engineering (National Research University) (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation, kkulak[email protected]; Baronin Sergey Aleksandrovich, Doctor of Economic Sciences, Professor, Professor of the Department "Expertise and Property Management", Penza State University of Architecture and Construction, Russia, 440027, Penza, Titova str., 27, [email protected].

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru