Ставка капитализации в оценке стоимости

МЕТОД ИНВУДА при оценке бизнеса предприятия

•Метод Инвуда применяется тогда, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы.

•Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возврат капитала.

Методы определения ставки капитализации

Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• безрисковую доходность, существующую на рынке;

• компенсацию за риск вложения в недвижимость;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент;

• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

• метод рыночной выжимки;

• метод связанных инвестиций.

Методы определения ставки капитализации в доходном подходе оценки недвижимости

Рыночный метод (рыночная экстракция)

По рыночному методу ставка капитализации рассчитывается как взвешенная ставка капитализации по аналогичным объектам, т.е. формулу можно записать в следующем виде:

где – ставка капитализации;

–количество подобранных объектов-аналогов;

–порядковый номер объекта-аналога;

–чистый дисконтированный доход аналогичного объекта;

–рыночная стоимость аналогичного объекта;

–удельный вес аналога (приоритет).

Пример определения ставки капитализации по рыночному методу

Для определения ставки капитализации были подобраны четыре аналога и был рассчитан коэффициент капитализации для каждого их них.

Таблица 47

Методы определения ставки капитализации для оценки недвижимости

Рыночный метод (рыночная экстракция)

По рыночному методу ставка капитализации рассчитывается как взвешенная ставка капитализации по аналогичным объектам, т.е. формулу можно записать в следующем виде:

где – ставка капитализации;

–количество подобранных объектов-аналогов;

–порядковый номер объекта-аналога;

–чистый дисконтированный доход аналогичного объекта;

–рыночная стоимость аналогичного объекта;

–удельный вес аналога (приоритет).

Пример определения ставки капитализации по рыночному методу

Для определения ставки капитализации были подобраны четыре аналога и был рассчитан коэффициент капитализации для каждого их них.

Таблица 47

Методы расчета ставки капитализации при оценке недвижимости

Метод анализа рыночных аналогов. Ставки капитализации сравниваемых объектов умножаются на весовые коэффициенты, отражающие степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам. Затем определяется средневзвешенное значение ставки. При использовании данного метода должны соблюдаться важные условия:

• наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

• условия финансирования типичные;

• качество управления соответствует требуемому;

• коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;

• местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.

Метод коэффициента покрытия долга (DCR).Базовая формула:

где DS —ежегодное обслуживание долга;

NOI—чистый операционный годовой доход.

По этому методу коэффициент капитализации

R_о = m R_т DCR ,

гдеm = V_m / V,

m – коэффициент ипотечной задолженности;

V_m —стоимость заемных средств;

V — стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

R_т=DS/V_т— ипотечная постоянная или ставка капитализации для заемных средств.

Метод связанных инвестицийпо финансовым компонентам (метод инвестиционной группы) также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. Общая ставка капитализации определяется по формуле

R_o=mR_m+(1 –m)R_e,

где R_e — ставка капитализации для собственных средств.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентаманалогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Общая ставка капитализации определяется по формуле

R_o=L R_l+ (1 - L)R_b,

где L — доля стоимости земли в стоимости недвижимости;

R_l— ставка капитализации для земли;

R_b — ставка капитализации для улучшения.

Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала.

Капитализация равномерно изменяющихся доходов. Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать

, где

Кк = корректирующий коэффициент.

В случае, если доход изменяется по экспоненте корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле

где t – ежегодный темп роста дохода, % от предыдущего года;

(N-n) – оставшийся срок экономической жизни объекта, или период прогнозирования, лет;

i – ставка дисконтирования;

a_n((N-n),i) – текущая стоимость единичного аннуитета.

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости активаучитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает конечная норма отдачи. Функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

Ro = Yo - ? _* (sff, i, n),

где ? = FV/V -1 — долевое изменение стоимости;

? _* (sff, i, n) — член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

Определение R_oзависит от условий формирования фонда возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используютсяметод Инвудаиметод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. R = Y + (sff, i, n).

Метод Хоскольдапредполагает, что инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок (по "безрисковой" ставке).

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капиталавыполняется следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна1/n, гдеп— время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит:R=Y+ 1/n .

Норма возврата методом ринга в оценке недвижимости

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r₁ = 1 / n, (4.14)

R = r_e + dep ? ( 1/ n ), (4.15)

где R– ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r₁ = sff (п, r_e ) = r_e / ((1+ r_e)ⁿ – 1), (4.16)

где r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

sff (п, r_e )–фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r₁ = sff (п, r_f ) = r_f / ((1+ r_f)ⁿ – 1), (4.18)

где

r₁ – норма возврата капитала;

r_f – безрисковая ставка;

sff (п, r_f)–фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(4.19.)

где NOI _i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V_i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

R_m = i / (1– (1+ i )^-n), (4.20)

где R_m – ипотечная постоянная;

i – ставка процента по кредиту;

n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)

Общая ставка капитализации (R_о) определяется как средневзвешенное значение:

R _о = M • R_m + ( 1 – M ) • R_e (4.21)

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

R_e – коэффициент капитализации для собственного капитала.

Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)

R_m = 0,15 / (1– (1+ 0,15 )^-20 ) = 0,15976;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):

R _о = 0,6 ?0,15976+ 0,4 ?0,10 = 0,135857 (или 13,59%);

в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):

V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше­нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной за­долженности.

Если обозначить R_m – ипотечная постоянная, R_о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:

R_т < R_о — область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R_т > R_о — область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

Определение ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат при оценке недвижимости

R = r_e + dep ? r₁ ,(4.5)

где R– ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Могут быть варианты данной формулы для различных вариантов изменения стоимости.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, и известна доля снижения стоимости ( dep).

R = r_e + dep ? r₁ (4.6)

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и известна доля увеличения стоимости (app).

R = r_e – app ? r₁ (4.7)

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то

R = r_e (4.8)

На практике для определения снижения стоимости недвижимости, используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте.

Ставка доходности собственного капитала является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости.

Ставка доходности собственного капитала (r_e) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

r_e = r_f + p₁ + p₂ + p₃,(4.9)

где

r_f – безрисковая ставка дохода;

p₁ – премия за риск вложения в недвижимость

p₂ – премия за низкую ликвидность недвижимости

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует. Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, еврооблигациям Минфина РФ или банковским депозитам, возврат средств по которым гарантирован.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

r_н = r_р + I_инф + r_р • I_инф , (4.10)

r_р = (r_н – I_инф )/( 1 + I_инф), (4.11)

где r_н – номинальная ставка;

r_р – реальная ставка;

I_инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

Ставки капитализации и дисконтирования в оценке стоимости недвижимости

Ставка капитализацииR₀используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

где V— стоимость;

NOI— репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Виды ставок капитализации представлены в табл. 10.1.

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

где i — ставка дисконтирования;

FV — цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n — период владения;

l — номер платежного периода.

Таблица 10.1

Ставки капитализации

1. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 1
2. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 2
3. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 3
4. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 4
5. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 5
6. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 6
7. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 7
8. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 8
9. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 9
10. Основы оценки стоимости недвижимости, вариант 10

 Полный комплект решенных тестов и практикумов по оценке для курсов оценщиков умц

Другие похожие работы

• Курсовая на тему Оценка недвижимости
• Курсовая работа Оценка и управление недвижимостью
• Курсовая работа Оценка недвижимости
• Оценка рыночной стоимости недвижимости - курсовая работа
• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости - курсовая работа