Помощь в учебе - Ставка дисконтирования в оценке стоимости - RefMag.ru

Метод суммирования описан в п.3.2 и рассчитывается по формуле (51). Однако при этом безрисковую ставку следует принимать по ОФЗ за срок, равный прогнозному периоду.

Метод взвешенной цены (Weighted Average Cost of Capital, WACC) капиталапредполагает нахождение нормы прибыли в зависимости от источников финансирования инвестиций в активы. Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность. При использовании кредитных банковских ресурсов должна учитываться ставка налога на прибыль, т.к. проценты за пользование кредитом предприятие имеет право относить на себестоимость. В итоге цена единицы такого источника финансирования

меньше, чем уплачиваемый банку процент:

–удельный вес i-го источника финансирования средств в их общей сумме.

Определить ставку дисконта при следующих данных. Рентабельность строительного предприятия составляет 12%. Под инвестиционный проект общей стоимостью 50 млн. руб. был взят кредит на сумму 30 млн.руб. под 16% годовых.

Метод сравнения использует информацию об аналогичных объектах, которая позволяет выделить ставку дисконта из ставки капитализации. Основой служит формула (50), откуда

R – ставку капитализации – можно найти рыночным методом, норму возврата капитала определить по объекту оценки.

Взвешенная ставка капитализации равна 19%. Оставшийся срок экономической жизни объекта 20 лет. Найти норму прибыли, если возмещение осуществляется равномерными частями.

Альтернативным вариантом может служить выделение ставки возмещения из чистого операционного дохода.

Объект недвижимости, который приносит 1000 млн.руб. чистого операционного дохода, был продан за 6000 млн.руб. Соотношение стоимости улучшений к стоимости земельного участка равно 9:1. Остаточный срок службы здания 25 лет. Найти норму прибыли, если возмещение осуществляется равномерными частями.

Возврат капитала характерен только для здания, поэтому определим стоимость улучшений и земельного участка:

Чистый доход (

) на вложенный капитал составляет:

Ставку дисконта найдем из соотношения чистого дохода и стоимости объекта недвижимости:

Методы определения ставки дисконтирования для оценки недвижимости

меньше, чем уплачиваемый банку процент:

–удельный вес i-го источника финансирования средств в их общей сумме.

Альтернативным вариантом может служить выделение ставки возмещения из чистого операционного дохода.

Возврат капитала характерен только для здания, поэтому определим стоимость улучшений и земельного участка:

Чистый доход (

) на вложенный капитал составляет:

Ставку дисконта найдем из соотношения чистого дохода и стоимости объекта недвижимости:

Определение надбавки за инвестиционный менеджмент в доходном подходе оценки недвижимости

–прочие риски, характерные для конкретного объекта оценки, которые оценщик определяет самостоятельно. Например, можно включить в ставку капитализации уровень инфляции, экологический риск, законодательный риск и пр.

Ставку рекапитализации можно определить по методам Ринга, Хоскольда и Инвуда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат капитала и находится по формуле

где Т – оставшийся срок экономической жизни здания, т.е. то время, через которое объект потребует капитальных затрат на восстановление потребительских свойств.

Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (53):

Метод Хоскольда предполагает возврат капитала по безрисковой ставке и находится по формуле фактора фонда возмещения (3-я функция денег):

Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (54). В качестве безрисковой ставки примем значение 12,86%:

Метод Инвуда предполагает возврат капитала по ставке, равной норме прибыли и находится по формуле фактора фонда возмещения (3-я функция денег):

Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (55). В качестве нормы прибыли примем значение 20%:

Метод техники инвестиционной группы (связных инвестиций)

Техника инвестиционной группы может рассматривать финансовые интересы (когда используется собственный и заемный капитал) и физические интересы (когда объект недвижимости разбивают на составляющие – земельный участок и здание). При анализе финансовых интересов используется формула

–коэффициент капитализации для заемных средств;

–коэффициент капитализации для собственных средств;

Например, известно, что при приобретении недвижимости было использовано 1800 тыс.руб. собственного капитала и 2000 тыс.руб. заемного. Условия договора кредитования предусматривают ежегодную сумму по возврату долга и процентов 400 тыс.руб. Прогнозный чистый операционных доход составляет 700 тыс.руб. Найти коэффициент капитализации.

При анализе физических интересов используется формула

–коэффициент капитализации для земельного участка;

Например, известно, что недвижимость была куплена за 5000 тыс.руб. Стоимость земельного участка оценивается в 3000 тыс.руб. Собственник требует 14% отдачи на собственный капитал. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 5 лет. Найти коэффициент капитализации.

Определение надбавки за инвестиционный менеджмент при расчете ставки дисконтирования и капитализации

Ставку рекапитализации можно определить по методам Ринга, Хоскольда и Инвуда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат капитала и находится по формуле

Метод техники инвестиционной группы (связных инвестиций)

–коэффициент капитализации для заемных средств;

–коэффициент капитализации для собственных средств;

При анализе физических интересов используется формула

–коэффициент капитализации для земельного участка;

Определение ставки дисконта при оценке бизнеса предприятия

•С математической точки зрения ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости бизнеса.

•В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Определение ставки дисконтирования для оценки недвижимости

Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

безрисковую доходность на рынке;
компенсацию за риск вложения в недвижимость;
компенсацию за низкую ликвидность;
компенсацию за инвестиционный менеджмент.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

r_н = r_р + I_инф + r_р• I_инф, (4.33)

r_р = (r_н – I_инф )/( 1 + I_инф), (4.34)

где r_н – номинальная ставка;

r_р – реальная ставка;

I_инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – ставка дисконтирования в реальном выражении.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования(r) рассчитывается по формуле:

r = r_f + p₁ + p₂ + p₃,(4.35)

где

r_f – безрисковая ставка дохода;

p₁ – премия за риск вложения в недвижимость

p₂ – премия за низкую ликвидность недвижимости

p₃– премия за инвестиционный менеджмент.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5.1. данной главы при расчете ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

Пример.

Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости

№ п/п	Показатели	Прогнозный период			2013
№ п/п	Показатели	2010	2011	2012	2013
1	Общая площадь объекта, (S) кв.м.	652	652	652	652
2	Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год	9550	10230	11100	11700
3	Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (К_потерь), отн ед.	0,075	0,065	0,05	0,05
4	Операционные расходы
4.1.	Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
4.2.	Затраты по страхованию, тыс. руб. в год	150,4	156,0	162,7	167,2
4.3.	Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год	177,3	168,9	164,6	161,3
4.4.	Земельная арендная плата, тыс. руб. в год	230,3	240,5	255,8	265,7
4.5.	Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год	190,5	210,8	240,1	255,1

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Безрисковая ставка (r_f), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2.	Премия за риск вложения в недвижимость (р₁),%	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3.	Премия за риск низкой ликвидности (р₂), %	Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p₂ = r_f • Тэксп; p₂ = 7,1% • 0,33 = 2,4%
4.	Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р₃), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5.	Ставка дисконтирования (r)	Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.

Таблица 4.6.

Определение ставки дисконтирования при оценке стоимости бизнеса в методе дисконтированных денежных потоков

Ставка дисконтирования (экон.) – требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования; Ставка дисконтирования с точки зрения предприятия, как самостоятельного юридического лица, - это стоимость привлечения предприятием капиталов из различных источников.

При расчете следует учитывать следующие факторы:

- наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют различного уровня компенсации;

- необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени;

- фактор риска (т.е. степень вероятности получения ожидаемых будущих доходов).

Расчет ставки дисконтирования зависит от типа денежного потока, который используется в качестве базы для оценки (модель денежного потока).

Методики определения ставки дисконтирования:

1. для денежного потока для собственного капитала:

- модель оценки капитальных активов (САРМ);

- метод кумулятивного построения;

2. для денежного потока для всего инвестированного капитала:

- модель средневзвешенной стоимости капитала.

тавка, используемая для пересчета будущих (отстоящих от нежна, цены на производимую продукцию, соотношение цен на основное сырь

Для денежного потока для собственного капитала:

Модель оценки капитальных активов (САРМ)

ставка дисконтирования = требуемая собственником ставка отдачи на вложенный капитал.

R= Rf + ? * (Rm – Rf) + S1 + S2 + C

R – требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf – безрисковая ставка дохода;

? – коэффициент бета (мера систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг)

S1 – премия для малых предприятий;

S2 – премия за риск, характерный для отдельной компании;

C – страновой риск.

Метод кумулятивного построения ставки дисконтирования:

E(Ri) = Rf + RPm + RPs + Rpu

E(Ri) – ожидаемаяч (требуемая рынком) ставка дохода на ценную бумагу

Rf – ставка дохода на безрисковую ценную бумагу по состоянию на дату оценки;

RPm – общая «рыночная» премия за риск;

RPs – премия за риск для малых компаний;

Rpu – премия за несистематический риск для конкретной компании.

Для денежного потока всего инвестиционного капитала.

Средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital – WACC).

WACC= kd(1-tc)wd + kp wp + ks ws

kd – стоимость привлечения заемного капитала;

tc – ставка налога на прибыль предприятия;

wd – доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

kp - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

wp – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

ks – стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

ws – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

Определение ставки дисконтирования при оценке стоимости бизнеса предприятия

В зависимости от выбранной модели денежного потока применяют различные методы определения ставки дисконтирования.

Наиболее распространенным является метод кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения (метод суммирования) основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.

Таблица 2.3.

Характеристика премий за риск, связанный с инвестированием в конкретное предприятие

Вид риска	Вероятный интервал значений, %	Параметры риска
Руководящий состав: ключевая фигура, качество управления	0-5	Независимость (зависимость) от одной ключевой фигуры;
Размер предприятия	0-5	Крупное (среднее, мелкое) предприятие; монопольная или конкурентная форма рынка, на котором действует предприятие с позиции предложения
Финансовая структура (источники финансирования предприятия)	0-5	Соответствующая нормам
Товарная и территориальная диверсификация	0-5	Широкий (узкий) ассортимент продукции; территориальные границы рынка сбыта: внешний, региональный, местный рынок
Диверсифицированность клиентуры	0-5	много или несколько потребителей; незначительная (значительная) доля в объеме продаж, приходящаяся на одного или нескольких потребителей
Уровень и прогнозируемость прибылей	0-5	Стабильность (нестабильность) уровня дохода; рентабельность; наличие (отсутствие) необходимой для прогнозирования информации
Прочие риски	0-5	Специфические риски

Таблица 2.4.

Ставка дисконтирования для предприятия задана по условию задания

Ставка дисконтирования

При назначении вероятного интервала значений в качестве безрисковой ставки дохода можно использовать ставку по депозитам наиболее надежных банков.

Качество управления отражается на состоянии предприятия: процветает оно или находится в кризисном состоянии. Важным вкладом ключевой фигуры в бизнесе является привлечение клиентов, многие из которых могут отказаться от услуг предприятия при смене ключевой фигуры.

Размер предприятия. При назначении вероятного интервала значений по данному виду риска следует заметить что, чем меньше предприятие, тем больше поправка на риск.

Финансовая структура (источники финансирования предприятия) представляет собой соотношение собственных и заемных средств. Премия за риск оценивается по результатам анализа финансовой отчетности. Основные финансовые коэффициенты, учитываемые при оценке премии за риск, связанный с финансовой структурой:

Соотношение заемных и собственных средств;
Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности;
Коэффициенты текущей и абсолютной ликвидности.

Величина премии за риск связанная с товарной и территориальной диверсификацией зависит от следующих факторов:

Широкий или узкий ассортимент продукции, работ, услуг;
Диверсификация рынков сбыта, который делится на внешний, региональный, местный рынок;
Диверсификация источников приобретения сырья.

Диверсифицированность клиентуры. Учитывается форма рынка, на котором действует предприятие с позиции спроса: много или несколько потребителей. Чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес.

Доходы и рентабельность. Анализируются следующие факторы, влияющие на точность прогнозов доходов предприятия:

Стабильность или нестабильность уровня дохода: чем стабильнее доход последних лет, тем ниже поправка на риск;
Рентабельность;
Прибыль.

Прочие риски. Специфические риски, присущие оцениваемому предприятию:

Ненадежные поставщики, нахождение основного имущества не в собственности, а в аренде;
Страновой риск – риск потерь в силу финансовых, социальных и экономических событий.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

1. Для денежного потока для собственного капитала:

•модель оценки капитальных активов (для ОАО с ликвидными акциями)

r = rf + ?*(rm – rf ),

•метод кумулятивного построения (для ЗАО, ООО, ИП, УП, ОАО с неликвидными акциями)

r = rf + ?Ri

2.Для денежного потока для всего инвестированного капитала: (если есть ЗК)

•модель средневзвешенной стоимости капитала WACC = Rск*dск + Rзк * dзк*(1-T).

Ставка дисконтирования в оценке стоимости

Методы определения ставки дисконтирования в доходном подходе оценки недвижимости