RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Специфика ценообразования на рынке недвижимости и оценка влияния местоположения на стоимость недвижимости в городе Белгороде

Специфика ценообразования на рынке недвижимости и оценка влияния местоположения на стоимость недвижимости в городе Белгороде

Абакумов Р.Г., Моргунова О.Н., Крылова Д.Д. Специфика ценообразования на рынке недвижимости и оценка влияния местоположения на стоимость недвижимости в городе Белгороде // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № 3 (29). С. 5-10.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Специфика ценообразования на рынке недвижимости и оценка влияния местоположения на стоимость недвижимости в городе Белгороде"

ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 5 УДК 338.242 СПЕЦИФИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ БЕЛГОРОДЕ Абакумов Роман Григорьевич, канд. экон. наук, доцент (e-mail:[email protected]) Моргунова Ольга Николаевна, студент магистратуры (e-mail: [email protected]) Крылова Диана Дмитриевна, студент магистратуры (e-mail:[email protected]) Белгородский государственный технологический университет им. В.Г.Шухова Абакумов Р.Г., Моргунова О.Н., Крылова Д.Д. СПЕЦИФИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ БЕЛГОРОДЕ В рамках данной статьи авторами рассматривается специфика цено- образования на рынке недвижимости города Белгорода и представлена оценка влияния местоположения на стоимость объектов недвижимости на основе корреляционно-регрессионного анализа. Ключевые слова: ценообразование, факторы, местоположение, стои- мость, недвижимость, анализ. Рынок недвижимости представляет собой систему, обслуживающую и регулирующую отношения в сфере купли-продажи и аренды недвижимого имущества. При независимой оценке объектов недвижимости учитывается большое количество самых разнообразных факторов. Некоторые из них повышают стоимость объектов, а другие, наоборот, понижают ее. Одни факторы можно назвать универсальными, общими для всех оцениваемых объектов, а другие факторы имеют значение лишь при определении цены отдельных объектов недвижимости, например, земельного участка или комнаты. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости можно разделить на несколько иерархических уровней, каждый из которых проявляется на раз- личных стадиях процесса оценки (см. рис.): региональный уровень, мест- ный уровень, уровень непосредственного окружения. Рассмотрим более детально факторы, влияющие на вышеперечисленных уровнях. К первому (региональному) уровню можно отнести следующие группы факторов: 1. Социальные факторы: базовые потребности человека (потребность в приобретении недвижимости, в варианте её использования, потребность в общении с окружением, чувство собственности); изменение численности населения, размер семьи, плотность заселения; 6 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 Рисунок 1 - Иерархические уровни факторов влияния при определении стоимости недвижимости изменение уровня образования, культуры и преступности; стиль и уро- вень жизни. 2. Экономические факторы: состояние мировой экономики; состояние экономики страны; состояние экономики региона; финансовое состояние отдельных предприятий. 3. Факторы спроса: уровень занятости населения; уровень доходов и тенденция его изменения; уровень платежеспособности населения; дос- тупность и условия кредитования (процентная ставка); обеспеченность на- селения объектами общественного назначения. 4. Факторы предложения: наличие источников и условий финансирова- ния при строительстве и реконструкции; число объектов недвижимости, выставленных на продажу; затраты на СМР и тенденция их изменения; ин- тенсивность строительства. 5. Политические факторы: политическая безопасность и стабильность в стране и регионе; политика в сфере налогов и финансов; предоставление различных льгот; строительные нормы и правила; муниципальные услуги; постоянное совершенство сферы законодательства. 6. Экологические факторы: климатические условия, природные ресурсы; экологическая обстановка; факторы сейсмического воздействия. Ко второму (местному) уровню относятся следующие группы факторов: ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 7 1. Факторы местоположения: отдаленность от делового центра города; наличие рабочих мест в районе; удаленность от автодорог, железной доро- ги; наличие и состояние коммуникаций; наличие объектов социально- культурного назначения. 2. Условия продаж недвижимого имущества: мотивы продавцов и поку- пателей; особые условия сделок с недвижимостью. 3. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки по ипотеке и кредитам; условия выделения финансовых средств. К третьему уровню (уровень непосредственного окружения) относятся следующие группы факторов: 1. Физические характеристики: физические параметры (площадь, мате- риалы, используемые при строительстве и отделке, год строительства или реконструкции, этажность и др.); качества строительства и эксплуатации; качество коммунальных услуг; функциональная пригодность; Комфорт- ность и привлекательность. 2. Архитектурно-строительные характеристики: стиль, планировка, кон- струкции и др.; объемно-планировочные показатели. 3. Финансово-эксплуатационные характеристики: расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости; стоимость строительства или реконструк- ции; доходы от использования объекта недвижимости. Анализ всех выше перечисленных факторов возможно провести с при- менение статистических методов. Широко используются элементы корре- ляционно-регрессионного анализа, основной задачей регрессионного ана- лиза является поиск коэффициентов функции (параметров модели), кото- рые определяют значимость (вес) каждого фактора при расчете значения зависимой переменной, т. е. происходит формализация зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Наиболее разработанной теоретически и часто применяе- мой на практике является линейная среднеквадратическая регрессия. Решение задачи оценки влияния факторов путем построения регресси- онной модели содержит следующие последовательные шаги: 1) анализ сегмента рынка, на котором позиционируется оцениваемый объект, и формирование однородной выборки объектов-аналогов с известными рыночными ценами сделок (или предложений к ним); 2) анализ получен- ной выборки объектов сравнения (включая объект оценки) по составу и уровням ценообразующих факторов; 3) построение модели зависимости средней цены от влияющих факторов, общих для всех объектов сравнения, методами регрессионного анализа. Для автоматизации процесса нахождения влияния фактора на стоимость возможно использовать специального пакета «Анализ данных», входяще- го в состав программы Microsoft Excel. Выбрав в данном пакете функцию «Регрессия», вводим исходные данные. В качестве результата выводится статистическая таблица регрессионного анализа, которая содержит все ис- 8 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 комые параметры и показатели, а также статистические показатели качест- ва модели. Рассмотрим более подробно влияние фактора местоположения на итого- вую стоимость объекта недвижимости. Местоположение играет важную роль при выборе недвижимости, а зна- чит и оказывает большое влияние на формирование цены. Здесь играет роль совокупность многих составляющих: удаленность от делового центра, основных автомагистралей или оживленных улиц локального значения, торговых и деловых центров, наличие удобства транспорта, экологичность. Стоимость квадратного метра растет по мере приближения к деловому центру города, т.к. в центре города более развита социальная инфраструк- тура, транспортная система, обеспеченность объектами административно- общественного назначения и др. Все эти характеристики являются важны- ми как с точки зрения покупателей жилой недвижимости, так и с точки зрения предпринимателей. В некоторых случаях фактор удаленности от делового центра проигрывает факторам престижности и экологичности и стоимость недвижимости может быть значительно дороже. Рассмотрим влияние фактора местоположения на примере г. Белгорода. Для расчета стоимости квадратного метра возьмем за основу уравнение линейной регрессии вида y=a+bx. Прогноз влияния местоположения на стоимость недвижимости в городе Белгороде в 2018 году, на основании уравнения линейной регрессии, представлен в табл.1. Таблица 1 - Прогноз влияния местоположения на стоимость недвижимости в городе Белгороде в 2018 году, на основании уравнения линейной регрес- сии y=a+bx № п/п Стоимость 1 м2 квартиры (руб.) Расстояние до цен- тра города (км) Показатель ЧОВ по уравнению регрессии Стоимость 1 м2 по уравнению регрессии 1 64706 5 20,640 68529 2 54164 7 20,639 59766 3 51613 8 20,639 55385 4 65359 5 20,640 68529 5 60700 7 20,639 59766 6 62100 6 20,639 64147 7 58000 7 20,639 59766 8 60000 6 20,639 64147 9 57600 7 20,639 59766 10 58084 7 20,639 59766 11 58643 7 20,639 59766 12 62193 4 20,640 72910 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 9 № п/п Стоимость 1 м2 квартиры (руб.) Расстояние до цен- тра города (км) Показатель ЧОВ по уравнению регрессии Стоимость 1 м2 по уравнению регрессии 13 91981 1 20,641 86054 14 73176 3 20,640 77291 15 69512 3 20,640 77291 16 77500 3 20,640 77291 17 82813 2 20,640 81673 18 82051 2 20,640 81673 19 90393 1 20,641 86054 20 80311 2 20,640 81673 21 83582 2 20,640 81673 22 103837 1 20,641 86054 23 54396 8 20,639 55385 24 50432 9 20,639 51003 25 51447 9 20,639 51003 26 56022 8 20,639 55385 27 58383 9 20,639 51003 28 47297 10 20,639 46622 29 51111 9 20,639 51003 30 46963 11 20,638 42240 31 42963 11 20,638 42240 32 41000 13 20,638 33478 33 ? 12 0,000756945 14530,77351 34 61000 ? 0,000262263 5034,563643 п. 1-11 – квартиры в районе Харьковской горы; п. 12-22 – квартиры в Центральном районе; п. 23-32 – квартиры в районе Крейды. Данные о стоимости квартир взяты из газеты «Моя Реклама». Данные о местоположении квартир определены с помощью 2gis.ru. После проведе- ния регрессионного анализа были получены следующие статистические показатели регрессии (см. табл.2). В табл. 3 приведены результаты регрессионного анализа в двух случаях: - если изначально был известен параметр «Расстояние до центра горо- да»; - если изначально был известен параметр «Стоимость 1 м2 квартиры». Результаты можно считать достоверными, т.к. коэффициент детермина- ции, выражающий связь между рядами чисел, равен 0,889, что свидетель- ствует о высокой точности прогноза. 10 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №3 (29), 2018 Таблица 2 - Статистические показатели регрессии Наименование показателя Значение Коэффициент корреляции (r) -0,94332326 К-т детерминации (r2) 0,889858773 Коэффициент уравнения регрессии (b) -4381,393823 Коэффициент уравнения регрессии (a) 90435,65649 Таблица 3 - Результаты регрессионного анализа Стоимость 1 м2 квартиры Расстояние до центра от до города (км) 32 824 42 893 12 Расстояние до центра города Стоимость 1 м2 квар- от до тиры (руб.) 6,72 6,72 Таким образом, применение данного алгоритма оценки влияния факто- ров на стоимость объектов позволяет рассчитывать точечное значения за- висимой переменной (рыночной стоимости) для оцениваемого объекта по известным для него значениям ценообразующих факторов и доверитель- ный интервал (возможных значений) рыночной стоимости. Список литературы 1. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно- строительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белго- родского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145. 2. Виноградова Д.И., Шарапова А.В. Методика построения математической модели факторного пространства организационно-технологических рисков в инвестиционно- строительных проектах// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 8. С. 180-185. Morgunova Olga Nikolaevna, student (e-mail: [email protected]) Abakumov Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail:[email protected]) Krylova Diana Dmitrievna, student (e-mail:[email protected]) Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia SPECIFICATION OF PRICE FORMATION IN THE REAL ESTATE MARKET AND EVALUATION OF THE IMPACT OF LOCATION ON THE COST OF REAL ESTATE IN THE CITY OF BELGOROD Abstract. In the framework of this article, the authors consider the specificity of pricing in the real estate market of the city of Belgorod and presents an assessment of the impact of location on the value of real estate objects on the basis of correlation-regression analysis. Key words: pricing, factors, location, cost, real estate, analysis.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru