Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Специфические характеристики объектов недвижимости
Фабричных М.Ю., Агеева М.В. Специфические характеристики объектов недвижимости // Достижения науки и образования. 2016. № 12 (13). С. 41-42.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Специфические характеристики объектов недвижимости"Специфические характеристики объектов недвижимости Фабричных М. Ю.1, Агеева М. В.2 Фабричных М. Ю., Агеева М. В. Специфические характеристики объектов недвижимости 1Фабричных Мария Юрьевна / Fabrichnyh Marija Jurevna – бакалавр; 2Агеева Маргарита Валерьевна / Ageeva Margarita Valerevna – бакалавр, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, факультет экономики, управления и информационных систем в строительстве, Московский государственный строительный университет, г. Москва Аннотация: в статье анализируются правовые режимы использования территории, внешняя среда промышленных комплексов. Рассматриваются промышленные комплексы и режимы использования территории. Данный предлагаемый метод оценки соответствует требованиям как рыночной, так и налоговой оценки. При этом ключевым допущением к применению модифицированного метода предполагаемого использования, согласно Международным стандартам оценки, является то, что затраты замещения должны отражать все сопутствующие расходы, такие как стоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива. Ключевые слова: комплекс, имущество, сооружения, кадастр, управление, режим. Внешняя среда промышленных комплексов и правовые режимы использования территорий также существенно отличаются, что делает невозможным нахождение объектов-аналогов. Однако, некоторые сравнительные элементы можно выделить. К ним стоит отнести категорию земли, вид разрешенного использования, вид права и другие оформленные должным образом и подтвержденные характеристики. Кадастровая стоимость представляет собой эквивалент, исчисляемый в целях налогообложения в размере денежных единиц, основанный на расчете ценности земельного участка при сохранении текущего использования с учетом частных и публичных интересов. Определение кадастровой стоимости крупных промышленных предприятий методами массовой оценки является некорректным по причине наличия уникальных характеристик объекта оценки при отсутствии объектов-аналогов. Поэтому применение методов индивидуальной оценки представляется единственно возможным. Однако применение методов индивидуальной оценки также затруднено. Считаем уместным использовать гибридный метод, называемый нами как модифицированный метод предполагаемого использования земельного участка и воплощающий в себе элементы методов сравнения продаж и метод предполагаемого использования. Принцип метода сравнения продаж используется в части сопоставления земельных участков с однородными характеристиками, однако в чистом виде данный метод не применим в силу наличия у объекта оценки специфических уникальных характеристик (местоположение, энергообеспечение, транспортная доступность, обеспечение СЗЗ и возможности использования ассимилятивного потенциала окружающей среды). Это вызвано отсутствием на открытом рынке недвижимости объектов-аналогов. Поэтому методы сравнительного подхода используются при рассмотрении аналогов для целей застройки (т.е. свободного земельного участка, расположенного в сопоставимой локации), а также для целей использования в соответствии с функциональным назначением отдельных частей основной производственной площадки предприятия. Метод предполагаемого использования тоже не лишен недостатков, так как сам метод предполагает наличие достоверной информации о стоимости продажи земельного участка вместе с находящимися на нем объектами недвижимости (метод последующей реализации в НК РФ). Модифицированный метод предполагаемого использования земельного участка позволяет решить вышеназванные противоречия путем внесения соответствующих корректировок к ценам приобретения обычных земельных участков для перспективного промышленной застройки. Данные корректировки должны учесть, во-первых, что объект оценки представляет собой застроенный участок, а во-вторых, скорректировать вид использования объектов - аналогов исходя из требуемых характеристик для размещения именно крупного промышленного объекта (наиболее важными являются объем потребляемых ресурсов и требования к минимизации экологических рисков). Данный предлагаемый метод оценки соответствует требованиям как рыночной, так и налоговой оценки (см. п. 10 ст. 40 НК). Стоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива. В том числе включенными должны быть затраты, связанные с инфраструктурой, и работы по охране окружающей среды, которые потребуются по закону или положению [1]. Литература 1. Грехов М. А. Экологическая компонента кадастровой оценки как регулятор справедливых имущественных отношений // Имущественные отношения в РФ, 2014. № 1. Другие книги из этого разделаЭкономические аспекты оценивания недвижимостиФормирование перечня ценообразующих факторовПринципы оценки недвижимостиЭкономические аспекты оценивания недвижимостиФормирование перечня ценообразующих факторовПринципы оценки недвижимости