RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть III

Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть III

Осенняя А.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Коломыцева А.А. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть III // Вопросы региональной экономики. 2018. № 4 (37). С. 62-68.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть III"

УДК 332.74 Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть III А.В. Осенняя, кандидат технических наук, Б.А. Хахук, кандидат экономических наук, А.А. Кушу, аспирант, А.А. Коломыцева, магистр, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кубанский государственный технологический университет» (ФГБОУ ВО «КубГТУ»), г. Краснодар, Краснодарский край В статье в целях проведения тщательного анализа полученных нами результатов оценки по разработанной нами методике на основе градостроительной ценности проведена оценка результатов апробации с точки зрения действенности и эффективности ее использования на практике. Установлено, что полученная кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, что позволит определить экономически обоснованную стоимость объектов недвижимости в целях их эффективного и социально-справедливого налогообложения. Кадастровая оценка, градостроительная ценность. Improvement of methods of cadastral valuation of real estate on the basis of urban development value of the territory. Part III A.V. Osennyaya, Candidate of Engineering Sciences, B.A. Khakhuk, Candidate of Economic Sciences, A.A. Kushu, postgraduate, A.A. Kolomytseva, master, Federal state budgetary educational institution of higher professional education «Kuban state technological University», Krasnodar, Krasnodar region In the article for the purpose of carrying out the careful analysis of the results of an assessment on the basis of townplanning value developed by us the evaluation of results of approbation from the point of view of efficiency and efficiency of its use in practice is carried out. It is established that the obtained cadastral value is as close as possible to the market value, which will determine the economically justified value of real estate for the purpose of their effective and socially-fair taxation. Cadastral valuation, town-planning value. В современных условиях институт кадастровой оценки, призванный обеспечить баланс интересов государства и общества, нуждается в совершенствовании, ее размер является одним из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельных участков. Однако на сегодняшний день утвержденная кадастровая стоимость повсеместно показывает высокие отклонения от рыночной, имеются методологические ошибки в системе оспаривания. Необходима прозрачная процедура и отлаженный механизм кадастрово-оценочных работ [1-6, 10, 13]. Нами разработана методика определения кадастровой стоимости земель на основе градостроительной ценности территории, проведена ее апробация на примере МО г. Краснодар. В этой статье в целях проведения тщательного анализа полученных нами результатов проводится расчет и сравнения отклонений между рыночной и рассчитанной кадастровой стоимостями, между рыночной и утвержденной кадастровой стоимостями, между рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостями для всех рассматриваемых оценочных зон. Данный анализ позволил детально рассмотреть погрешности нашей методики с точки зрения действенности и эффективности ее использования на практике. Произведен расчет средних полученных отклонений по модулю, что позволило учесть отклонения стоимости, как в большую, так и в меньшую стороны – таблица 1[2]. Таблица 1 ? Сравнительный анализ среднего отклонения полученных результатов от рыночной стоимости и от утвержденной кадастровой стоимости [2] Вид разрешенного использования Среднее отклонение между рыночной и рассчитанной кадастровой стоимостями, % Среднее отклонение между рыночной и утвержденной кадастровой стоимостями, % Среднее отклонение между рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостями, % Оценочная зона № 1 Для размещения индивидуальной жилой застройки 10 14 14 Для размещения многоэтажной застройки 12 34 37 Для размещения объектов торговли 13 32 34 Для размещения гаражей 10 358 362 Оценочная зона № 2 Для индивидуальной жилой застройки 13 14 20 Для личного подсобного хозяйства 17 30 30 Для многоэтажной застройки 35 43 41 Для общественно-делового значения 50 187 270 Оценочная зона № 3 Для размещение зданий административного назначения 23 184 143 Для размещение объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения 7 20 15 Для размещения жилых домов (за исключением индивидуальных жилых домой) 13 68 58 Для размещения индивидуальных жилых домов 13 42 41 Оценочная зона № 4 Для индивидуальной жилой застройки 12 6 13 Для размещения объектов торговли 2 63 61 Для многоэтажной застройки 34 48 49 Для размещения общественных зданий административного назначения 27 68 98 Оценочная зона № 5 Для индивидуальной жилой застройки 16 51 52 Для размещения объектов торговли 13 24 82 Для многоэтажной застройки 38 53 67 Для размещения общественных зданий административного назначения 9 15 5 Оценочная зона № 6 Для индивидуальной жилой 13 6 12 застройки Для размещения объектов торговли 24 33 30 Для многоэтажной застройки 15 50 51 Для личного подсобного хозяйства 15 14 17 Сравнительный анализ поученных отклонений позволил сделать выводы относительно каждой оценочной зоны. Оценочная зона № 1: Наилучшим образом соотносятся стоимости по виду разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки. Минимальная разница между средним отклонением между рыночной и утвержденной кадастровой стоимостями и средним отклонением рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостями определена для земельных участков с видом разрешенного использования для размещения индивидуальных жилых домов. Это объясняется большим количеством оцениваемых участков и достаточным количеством объектов-аналогов. Напротив, максимальные отклонения выявлены для земельных участков с разрешенным видом использования для размещения гаражей, что обусловлено недостаточным количеством данных о сделках на рынке недвижимости, а также тем, что на момент проведения анализа рыночная стоимость оказалась намного выше, чем утвержденная кадастровая стоимость. Отклонения для земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства также находятся в пределах нормы [2]. Оценочная зона № 2: Для данной оценочной зоны минимальная разница для земельных участков с видом разрешенного использования для размещения индивидуальных жилых домов наблюдается между рыночной и утвержденной кадастровой стоимостями и средним отклонением рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостями, что также объясняется достаточным количеством объектов-аналогов. Отклонение для земельных участков, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства уже выше, чем для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, что связано с динамикой цен на рынке недвижимости и увеличением стоимости 1 кв. м. данных участков. Стоит отметить, что большинство отклонений являются отрицательными. Это объясняется ситуацией на рынке, где утверждённая кадастровая стоимость является завышенной в связи с погрешностью расчетов [2]. Для земельных участков, предназначенных для общественно-делового значения получено очень высокое отклонение. Стоит отметить, что все значения рыночной и рассчитанной кадастровой стоимости имеют положительное отклонения при сравнении с утверждённой кадастровой стоимостью. Такие высокие отклонения вызваны двумя причинами. Во-первых, быстрый рост микрорайона вызвал многократное увеличение цен на участки общественно-делового значения. Во-вторых, при расчётах кадастровой стоимости не была использована корректировка на площадь, а из- за того, что в оцениваемой области участки общественно-делового значения, предлагаемые на сайтах продажи, имели небольшую площадь и высокую стоимость, мы получили такое отклонение [2]. Оценочная зона № 3: Полученные нами результаты по земельным участкам, предназначенным для многоэтажного жилищного строительства, показали небольшое отклонение в пределах нормы. При расчёте утверждённых результатов кадастровой оценки большое влияние оказывала этажность жилых многоквартирных домов. Можно считать, что кадастровая стоимость участков, застроенных двухэтажными многоквартирными домами, является заниженной, а для участков, застроенных многоквартирными домами большей этажности, кадастровая стоимость превышает рыночную на 24-44% (учитывая объекты-аналоги) [2]. Исходя из полученных данных, минимальные отклонения при сравнении рыночной, рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостей, были выявлены для земельных участков с разрешенным видом использования для размещения объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения. Это обуславливается наименьшим расхождением между рыночной стоимостью объектов- аналогов и оцениваемых земельных участков данного вида разрешённого использования. Максимальные отклонения выявлены для земельных участков с разрешенным видом использования для размещения зданий административного назначения. Это связано с небольшим количеством объектов аналогов и сильно дифференцированным показателем утверждённой кадастровой стоимости на 1 кв. м. для оцениваемых участков данного вида [2]. Минимальная разница между средним отклонением между рыночной и утвержденной кадастровой стоимостями и средним отклонением рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостями определена для земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов, что обусловлено большим количеством как оцениваемых участков, так и объектов- аналогов [2]. Оценочная зона № 4: Наименьшие отклонения при сравнении рыночной, рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостей были выявлены на земельных участках с разрешенным видом использования для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, а наибольшее отклонение было выявлено для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли. Так, при проведении сравнения расчетной кадастровой стоимости и рыночной стоимости, а также, при сравнении утвержденной кадастровой и рыночной стоимости, и при сравнении утвержденной и расчетной кадастровой стоимости, отклонение составляет менее 14%. А для земельных участков для многоквартирной застройки, участков торгового и административного значения стоимости коррелируются заметно хуже. Эти неточности могут возникать в связи со сложностью подбора аналогов, а также с укрупнением видов разрешенного использования и погрешностями самих методик [2]. Оценочная зона № 5: Минимальные отклонение рассчитанной стоимости от кадастровой наблюдаются для земель, предназначенных для административного назначения, индивидуального жилищного строительства и для размещения торговли. Земли, предназначенные для многоэтажного жилищного строительства. имеют большее отклонение в связи с неучетом поправки на площадь земельного участка. Отклонение утвержденной кадастровой стоимости от рыночной значительно выше отклонения, рассчитанного по предложенной методике [2]. Оценочная зона № 6: Наименьшее отклонение при сравнении рыночной с рассчитанной кадастровой и утвержденной кадастровой стоимостей, были выявлены на земельных участках с разрешенным видом использования для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, а наибольшее отклонение было выявлено для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли. Выполнив все анализы конечных результатов стоимости по каждому виду разрешенного использования можно сделать выводы о том, самые эффективные результаты разработанная методика определения кадастровой стоимости дала на небольших земельных участках и участках, имеющих большое количество предложений о продаже, таких как индивидуальная жилая застройка и земельных участков для личного подсобного хозяйства. Так, при проведении сравнения расчетной кадастровой стоимости и рыночной стоимости, а также при сравнении утвержденной кадастровой и рыночной стоимости и при сравнении утвержденной и расчетной кадастровой стоимости отклонение составляет не более 16%. А для земельных участков для многоквартирной застройки, участков торгового и административного значения стоимости коррелируются немного хуже [2]. Для утвержденной кадастровой стоимости отклонение от рыночной для земельных участков с разрешенным использованием индивидуального жилищного строительства составляет не более 51%. Утвержденная кадастровая стоимость по некоторых видам разрешенного использования показывает особенно большие отклонения, что позволяет сделать вывод о том, что, в основном, в центральных районах кадастровая стоимость является заниженной, а на периферии – завышенной. Значимые отклонения, выявленные в результате расчета кадастровой стоимости по предложенной нами методике единичны (четыре значения из двадцати четырех находятся в диапазоне от 30% до 50%), остальные значения отклонений менее 30% от рыночной стоимости. В случае же с утвержденной кадастровой стоимостью отклонения видны повсеместно и встречаются от 6% до 358% [2]. Кадастровая стоимость, рассчитанная по предложенной нами методике хорошо коррелируется с рынком недвижимости. Наиболее близкие к рынку значения получились в микрорайонах Центральный, Камвольно-Суконный комбинат, Краевая Клиническая Больница (район улицы Восточно-Кругликовской). В микрорайоне Краевая Клиническая Больница (район улицы Российской) отклонение для земельных участков, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства составило 35%, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественно-делового значения 50%. В микрорайоне Черемушки отклонение для земельных участков для многоэтажного жилищного строительства составило 34%, в микрорайоне Ейского шоссе отклонение для земельных участков для многоэтажного жилищного строительства составило 38%, для остальных видов разрешенного использования в данных микрорайонах отклонения небольшие и находится в пределах нормы [2]. Как мы видим, методика определения кадастровой стоимости на основе градостроительной ценности земель отлично коррелируется для земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, размещение объектов торговли, и хуже для размещения объектов общественно- делового назначения и многоэтажного жилищного строительства [2]. Это можно объяснить сложностью подбора аналогов по данным видам разрешенного использования, отсутствием корректировки на площадь, а также отсутствием корректировки на этажность для земель, предназначенных под многоэтажное жилищное строительство. Утвержденная кадастровая стоимость повсеместно показывает высокие отклонения от рыночной, в особенности для земельных участков, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства, размещения объектов торговли, общественно- делового назначения (административного), а также для размещения гаражей и автостоянок. Большое отклонение для земель под индивидуальное жилищное строительство наблюдается в районе Ейского шоссе (51%) и микрорайоне Камвольно-Суконный комбинат (42%) [2]. Таким образом, можно сделать вывод, что основные слабые места предложенной нами методики – высокая зависимость от количества и качества объектов-аналогов, и неучет поправки на площадь земельного участка, что дало погрешности при расчете стоимости для земель, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства. Далее рассмотрим подробнее проблемы, с которыми мы столкнулись при проведении апробации методики определения кадастровой стоимости с учетом градостроительной ценности [2]. 1) Подбор аналогов. Для точности расчетов необходим значительный набор объектов-аналогов, не менее 10 объектов. На первый взгляд, может показаться, что на данном этапе не должно возникнуть проблем, учитывая развитость интернет-ресурсов, однако на деле, по некоторым видам разрешенного использования, такие как земельные участки, предназначенные для многоэтажного жилищного строительства и земельные участки, предназначенные для размещения объектов административного назначения, отсутствует большое количество предложений [8, 12]. В данном случае, при нехватке объектов-аналогов, можно вкраплять индивидуальную оценку объектов недвижимости. Так, если не хватает нескольких объектов-аналогов, необходимо провести индивидуальную оценку нескольких земельных участков и добавить полученные значения в список объектов-аналогов [2]. 2) Площадь земельных участков. Известно, что чем больше площадь земельного участка, тем ниже удельный показатель стоимости, соответственно, чем меньше площадь земельного участка, тем выше удельный показатель стоимости. Однако при подборе ценообразующих факторов, нами не был учтен этот факт, тем самым, при работе с крупными земельными участками, нами были получены отклонения, которых можно было бы избежать при учете поправки на площадь земельного участка. Таким образом, удельный показатель крупных земельных участков у нас получился выше, чем должен был быть в действительности. В утвержденных нормативных документах определения кадастровой стоимости вопрос учета фактора величины земельного участка также не учтён. Но данный показатель напрямую влияет на стоимость недвижимости, а, следовательно, и на величину налогооблагаемой базы. Отражение величины и конфигурации земельного участка в плане позволит существенно повысить достоверность стоимостных оценок [2]. 3) Кропотливость расчетов. Нами были оценены относительно небольшие площади территории МО г. Краснодар. Для верных расчетов необходимо обращать внимание на целый ряд особенностей каждого земельного участка. Для этого необходимо быть в курсе всех инфраструктурных особенностей МО г. Краснодар. Неспроста для проведения государственной кадастровой оценки создаются специальные учреждения в каждом субъекте страны. Однако даже при всей осведомленности об инфраструктурном состоянии объектов оценки, выполнение расчета кадастровой стоимости целого субъекта с пристальной концентрацией на каждом земельном участке – нелегкая задача. Так, для дальнейшего переноса нашего алгоритма на территорию муниципального образования и, соответственно, субъекта РФ, необходимо проводить объединение земельных участков с минимальной потерей точности для облегчения процесса расчета [2, 8, 10, 12-15]. С помощью определения интегрального показателя ценности, в дальнейшем процесс определения кадастровой стоимости значительно упрощается. То есть, однажды, рассчитав интегральный показатель, остается лишь отслеживать изменения и реконструкцию города и в соответствии с изменениями вносить коррективы либо в значения факторов стоимости, либо в их удельный вес, либо в сам набор факторов. Отпадает необходимость каждый раз начинать оценку территории с нуля. Необходимо только заново подбирать актуальные объекты-аналоги. Как мы видим из анализа полученных нами конечных стоимостей, апробация предложенного нами алгоритма оценки кадастровой стоимости прошла успешно. Даже, несмотря на некоторые отклонения, наша методика оказалась в разы точнее утвержденных результатов. Для успешного проведения кадастровой оценки недвижимости населенных пунктов универсальным решением являются расчетные модели с элементами экспертного определения перечня факторов и степени их влияния на величину стоимости. Данное решение представляет собой логическое развитие методологии кадастровой оценки и может быть закреплено в руководящих методических документах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости [2]. Отказ от исключительного использования методов математической статистики в статистических моделях и математического выявления зависимостей величины стоимости от ценообразующих факторов при проведении работ по кадастровой оценке подтверждается практикой развитых стран. Например, в Германии, стоимость земель поселений ежегодно в зависимости от видов использования определяется организациями независимых экспертов-оценщиков. Установленная законодательством нашей страны процедура расчета величины кадастровой стоимости лишь формально определяет параметры и рамки процесса оценки, и является во многом спорной и несовершенной. Анализ отклонений установленной кадастровой стоимости от рыночной в центральных районах города показал существенное занижение величины кадастровой стоимости, а на периферии, – наоборот, завышение кадастровой стоимости, по сравнению с рыночной. А это обуславливает недополучение средств в бюджет муниципальных образований и завышение налогового бремени налогоплательщиков [2]. Предложенная нами методика обеспечивает прозрачные результаты, в которых может разобраться любой обыватель, позволит решить проблемы определения кадастровой стоимости, так как предоставляет возможность корректировки результатов на любом этапе оценки, не предполагает больших затрат, дает возможность работы со всеми видами объектов недвижимости путем подбора факторов, и, главное, коррелируется с рыночной стоимостью, что гарантирует справедливое налогообложение объектов недвижимости. Литература 1. Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А. Эволюция исследовательских подходов к оценке и налогообложению недвижимости // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 201-206. 2. Коломыцева А.А. Разработка методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на примере земель населенных пунктов. Выпускная квалификационная работа по направлению 21.04.02 – Землеустройство и кадастры. ФГБОУ ВО «КубГТУ». 2017. 198 с. 3. Нестерова Н.В., Хахук Б.А. Кадастрово-оценочные работы в России. В сборнике: Современные исследования основных направлений гуманитарных и естественных наук. Материалы Международной научно-практической конференции. Под редакцией Насретдинова И.Т. 2017. С. 700-703. 4. Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Анализ методов налогообложения земельной ренты // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 218-224. 5. Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Земельная рента как основа кадастровой стоимости // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 253-258. 6. Осенняя А.В., Будагов И.В., Денисенко В.В., Желтко Ч.Н., Кононенко В.Н., Кравченко Э.В., Пинчук А.П., Хахук Б.А. Мониторинг объектов недвижимости на примере муниципальных образований Краснодарского края: отчет о НИР. – Министерство образования и науки РФ. 7. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А. Кадастровая оценка объектов недвижимости в современных условиях. В сборнике: Современные тенденции развития науки и технологий. Сборник научных трудов по материалам Международной научно- практической конференции. В 5-ти частях. Под общей редакцией Ж.А. Шаповал. 2017. С. 85-89. 8. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А., Бондаренко Е.С. Налогообложение объектов недвижимости: опыт зарубежных стран. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2017. № 2 (200). С. 153-162. 9. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А. Реализация процедуры кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 239- 243. 10. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А., Гура Д.А., Коломыцев А.А. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях: монография. Краснодар. 2013. 135 с. 11. Осенняя А.В., Середин А.М., Будагов И.В., Хахук Б.А., Анисимова Л.К., Кущу А.А. Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка как основа налогообложения недвижимости. Краснодар. 2017. 12. Осенняя А.В., Середин А.М., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости в Краснодарском крае на примере земель населенных пунктов: монография. Краснодар. 2016. 13. Cидоренко М.И., Осенняя А.В. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2013. № 4 С. 42-43. 14. Хахук Б.А. Вопросы земельной собственности и ренты в современных условиях. В сборнике: Строительство – 2010 / Материалы Международной научно-практической конференции. Дорожно-транспортный институт. 2010. С. 160-161. 15. Хахук Б.А. Методологические подходы к исследованию земельной ренты // Актуальные проблемы экономики и права. 2008. № 1. С. 68-78. 16. Хахук Б.А., Кушу А.А. Правовое регулирование рентных отношений в сельскохозяйственном производстве – В сборнике: Роль и значение землеустроительной науки и образования в развитии Сибири / Материалы Международной научно- практической конференции (посвященной 100-летию землеустроительного образования, 90-летию землеустроительного факультета, 90-летию кафедры землеустройства.) // Омск. 2012. С. 451-453.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru