Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой в российской федерации
Григорьев В.В. Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой в российской федерации // Управленческие науки. 2016. Т. 6. № 2. С. 83-90.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой в российской федерации"№ 1/2016 ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ 83 УДК 351 Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой в Российской Федерации ГРИГОРЬЕВ ВЛАДИМИР ВИКТОРОВИЧ, доктор экономических наук, профессор кафедры «Оценка и управление собственностью» Финансового университета, Москва, Россия E-mail: [email protected] Аннотация. В статье излагается концепция совершенствования управления процесса государственной кадастровой оценки недвижимости с целью ее налогообложения. Суть концепции заключается в замене существующего неэффективного механизма кадастровой оценки недвижимости эффективной непрерывно функционирующей системой государственной кадастровой оценки недвижимости. Показано сегодняшнее негативное состояние в управлении государственной кадастровой оценкой, заключающееся в «лоскутности» процесса оценки недвижимости, в отсутствии координации в этой работе различных государственных органов, а также в отсутствии единого госоргана, отвечающего за качество определения кадастровой стоимости в стране, и как следствие этого — не соответствующая действительности кадастровая стоимость недвижимости, которая в судебном и внесудебном порядке оспаривается многими налогоплательщиками. Результатом оспаривания кадастровой стоимости недвижимости являются потеря стабильности региональных и местных бюджетов и усиление социальной напряженности в регионах страны. В статье формулируется новая концепция управления процессом государственной кадастровой оценки недвижимости, основанная на реализации Росреестром совместно с независимыми оценщиками общих и специфических функций государственной кадастровой оценки. Общие функции государственной кадастровой оценки недвижимости распределены в настоящей статье между отдельными подразделе- ниями Росреестра, представлена схема функционирования системы. Предлагаемая система государственной кадастровой оценки недвижимости основана на действующей в настоящее время организационной структуре управления Росреестром, подразделения которого совместно с независимыми оценщиками могут эффективно реализовывать общие и специфические функции кадастровой оценки и обеспечить качество кадастровой стоимости недвижимости. Тем самым в стране значительно уменьшится вал судебных дел по оспариванию кадастровой стоимости и снизится социальная напряженность в регионах, обусловленная ошибками в процессе определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Ключевые слова: объект недвижимости, кадастровая оценка, кадастровая стоимость, недостатки процесса управления, новая концепция управления, Росреестр, качество кадастровой оценки, взаимосвязи в механизме оценки. Управленческие науки Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой... 84 Improving the Management of the State Cadastral Valuation in the Russian Federation VLADIMIR V. GRIGORYEV, Doctor of Economics, Professor at the Department “Property valuation and management”, Financial University, Moscow, Russia E-mail: [email protected] Abstract. The article describes the concept of improving the management of the state cadastre valuation of real estate with the purpose of taxation. The main point of the concept is to replace the present ineffi cient mechanism of cadastral valuation with the effective continuously functioning system of state cadastral valuation of real estate. The article shows the current negative state in the governmental cadastral valuation management lying in “patchwork”-type character of real estate valuation, lack of coordination of various government agencies in the process, as well as of an indivisible state agency responsible for the quality of the cadastral valuation in the country. This results in an untrue property cadastral value, which is contested juridically and extrajuridically by many taxpayers. The outcome of contesting real estate cadastral value is loss of stability of regional and local budgets and social tension aggravation in the regions. The article formulates a new concept of management of governmental real estate cadastral valuation, based on the implementation of general and specifi c functions of the governmental cadastral valuation by the Federal agency of state registration, cadastre and cartography (Rosreestr) jointly with the independent assessors. General functions of the governmental real estate cadastral valuation are distributed in the article between individual subdivisions of the Rosreestr; the scheme of system’s functioning has been given. The proposed system of governmental real estate cadastral valuation based on the current organizational structure of Federal registration service management, the subdivision which together with the independent assessors can effectively implement general and specifi c functions of cadastral valuation and ensure the quality of the property cadastral valuation. Thereby the billows of legal cases contesting the cadastral value will signifi cantly reduce and social tension in the regions, caused by errors in assessing and contesting property cadastral value will decrease. Keywords: real estate, cadastral valuation, cadastral value, management process shortcomings, a new concept of management, Rosreestr, cadastral valuation quality, valuation mechanism interrelations. Г осударственная кадастровая оценка не- движимости — одно из направлений рабо- ты Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) на современном этапе становления системы имущественных взаимоотношений в Российской Федерации. Целью проведения государственной кадастро- вой оценки недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства) является определение их кадастровой стоимости для це- лей налогообложения и других целей, например, для установления арендной платы и стоимости выкупа государственных земель. Кадастровая стоимость недвижимости — это расчетная стоимость недвижимости, опреде- ленная по нормативным методикам, утверж- денным государственным органом управления, с учетом основных экономических и юридиче- ских характеристик объекта оценки и соответ- ствующего сектора рынка недвижимости для целей налогообложения и других целей. Када- стровая стоимость определяется для фактиче- ского использования объекта оценки и незави- симо от его формы собственности. Кадастровая стоимость рассчитывается на основе рыночной и иной информации. Данное определение исключает методоло- гическую ошибку отожествления кадастровой стоимости и рыночной стоимости недвижимо- сти, проникшую в действующее законодатель- ство, и позволяет снять несоответствие между № 1/2016 ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ 85 необходимостью кадастровой оценки и невоз- можностью ее осуществления из-за отсутствия рыночной информации об объектах, которые исключены или ограничены в гражданском обороте (объекты ВПК, атомной промышлен- ности, недра и проч.). Государственная кадастровая оценка была начата в Российской Федерации в 1999 г. По- становлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»1 определены основные задачи кадастровой оценки — введение финансовых аспектов в управление земельными ресурсами и увеличение на этой основе эффективности использования объектов недвижимости. Федеральным законом от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федераль- ный закон «Об оценочной деятельности в Рос- сийской Федерации» и отдельные законодатель- ные акты Российской Федерации»2 определен новый механизм государственной кадастро- вой оценки (ГКО). Согласно этому механизму кадастровая оценка проводится по решению администрации субъекта Российской Федера- ции» или при соответствующем делегировании полномочий по решению органа местного са- моуправления. Если до 2010 г. определяющую, доминирующую роль в процессе проведения кадастровой оценки выполнял Росреестр, кото- рый не только проводил формирование перечня объектов оценки, выполнял внесение данных кадастровой стоимости в кадастр недвижимо- сти, но и осуществлял подготовку документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель, выбор исполнителя работ, проверку результатов и контроль за ходом выполнения работ, то после 2010 г. Росреестр занимается только формированием перечня объектов недвижимости, подлежащих государ- ственной кадастровой оценке, и внесением ре- зультатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Теперь решение о проведении ГКО принимает админи- страция субъекта РФ (или орган местного само- управления), которая также осуществляет отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, заключает с ним контракт на про- ведение оценки, утверждает результаты опре- деления кадастровой стоимости недвижимости (рис. 1) [1]. Новый механизм ГКО менее эффективен, чем прежний. Главным аргументом этого су- ждения является то, что региональные админи- страции экономически заинтересованы в завы- шении кадастровой стоимости недвижимости, так как от этого уровня зависит наполняемость региональных и местных бюджетов через на- логообложение недвижимости. Неслучайно в последние годы в стране увеличивается соци- альная напряженность по поводу судебных и внесудебных споров из-за завышения уровня кадастровой стоимости недвижимости. Десят- ки тысяч судебных и внесудебных дел по этому поводу идут в стране и отвлекают значитель- ные усилия и денежные средства предпринима- телей, государственных и судебных органов и граждан-налогоплательщиков. С другой сторо- ны, Росреестр — федеральный исполнительный орган, который не заинтересован в завышении или занижении уровня кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, по своим потенци- альным возможностям он может выполнять все самые трудоемкие основные и вспомогатель- ные функции ГКО недвижимости. В процесс ГКО вовлечены органы законода- тельной и исполнительной властей, государст- венные службы, саморегулируемые организа- ции оценщиков, оценщики, суды и комиссии по досудебному урегулированию споров, нало- гоплательщики. Организацией процесса фор- мирования объектов недвижимости для ГКО с целью налогообложения занимается Росре- естр. Работы по ГКО недвижимости иниции- руют региональные администрации субъектов 1 Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // Справочно-правовая система «Гарант» [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/2157220/ (дата обращения: 05.04.2016). 2 Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Справочно- правовая система «Гарант» [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/198835/ (дата обращения: 05.04.2016). Управленческие науки Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой... 86 Росреестр . Принятие решения о проведении государст- венной кадастровой оценки 3. Отбор исполнителя работ по определению кадастро- вой стоимости и заключе- ние с ним договора на про- ведение оценки 6. Утверждение результа- тов определения кадаст- ровой стоимости, опубликование утверж денных результатов 2. Формирование пе- речня объектов недви- жимости, подлежащих государственной када- стровой оценке 4. Определение кадаст- ровой стоимости и со- ставление отчета об определении кадастро- вой стоимости 5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости 7. Внесение результа- тов определения када- стровой стоимости в государственный ка- дастр недвижимости 8. Рассмотрение споров о ре- зультатах определения када- стровой стоимости Исполнительный орган государственной власти Суд Оценщик СРО ?ценщиков Комиссия по рас- смотрению споров РФ, органы местного самоуправления. Они же проводят отбор исполнителей работ — оцен- щиков, входящих в состав саморегулируемых организаций оценщиков, и финансируют оце- ночные работы. Саморегулируемые организации оценщиков проводят экспертизу работ по определению ка- дастровой стоимости, Федеральная налоговая служба применяет определенную в процессе проведения ГКО кадастровую стоимость при налогообложении объектов недвижимости. Эффективное функционирование государ- ственной кадастровой оценки недвижимости предполагает наличие следующих основных элементов [1–3]: 1) существование правовой инфраструк- туры, определяющей, поддерживающей и за- щищающей право собственности на объекты недвижимости; 2) существование системы кадастра объек- тов недвижимого имущества, обеспечивающей гарантированную государством однозначную идентификацию и достоверное определение характеристик объектов недвижимости, и сис- темы государственной регистрации прав на недвижимость и сделки с ней, обеспечивающей государственные гарантии прав собственности на объекты недвижимости; 3) достаточную степень развитости рынков недвижимости, обеспечивающих достаточное Рис. 1. Процесс кадастровой оценки недвижимости (после 2010 г.) Источник: работа [1]. № 1/2016 ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ 87 количество информации для проведения объ- ективной оценки объектов недвижимости; 4) достаточное количество обученных спе- циалистов, способных внедрить и поддержи- вать развитие института кадастровой оценки; 5) существование признаваемых общест- вом методологий государственной кадастровой оценки недвижимости; 6) наличие системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости; 7) существование института защиты прав налогоплательщика в его взаимоотношениях с государственными органами исполнительной власти и муниципальными образованиями. К этим необходимым элементам можно прибавить наличие единого государственно- го органа, ответственного за ГКО недвижи- мости в стране и создание на базе Росреестра системы государственной кадастровой оцен- ки недвижимости, которая бы объединила упомянутые выше и другие элементы этой системы. В работах [4, 5] было предложено создание в России на базе Росреестра постоянно действую- щей системы ГКО, а также выделены следующие ее функции, на которые необходимо опираться при построении оптимальной системы ГКО (рис. 2): 1) подготовка данных; 2) анализ продаж и моделирование; 3) оценка и утверждение; 4) оспаривание; 5) администрирование. Все эти общие функции ГКО мог бы реали- зовывать Росреестр, так как в нашей стране, в отличие от других государств, сложилась уни- кальная благоприятная ситуация, когда в одном государственном органе сконцентрированы все основные подготовительные функции ГКО недвижимости. И этой ситуацией необходимо обязательно воспользоваться. 5. ????????????????? – ???????????? – ??????????? – ???? ???????? ???????????? – ?????????????? ????????? 1. ???????????????? ?????? ? ?????????? ???? ?????? 2. ?????? ?????? ???????? ? ????????????? ??????????? ?????????? 3. ?????? ? ??????????? ??????????? ????????? 4. ??????????? ??????????? ??????????? ?????? ???????? ???????????? Рис. 2. Общие функции государственной кадастровой оценки недвижимости Источник: работа [5]. Управленческие науки Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой... 88 Опираясь на данные общие функции ГКО недвижимости, предлагается следующая «оп- тимальная» система государственной кадастро- вой оценки (рис. 3) с учетом разграничения вы- полнения оценочных функций [6]. При этом предлагается следующая схема вы- полнения оценочных функций. 1. Подготовительные работы и разработка базы данных. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Рос- реестра совместно с бюро технической инвен- таризации (БТИ) на данном этапе реализуют следующие подфункции: • осуществляют картографические и другие подготовительные работы; • проводят сбор и обработку исходной ин- формации об объектах оценки и о сделках с объектами недвижимости; • анализируют и преобразуют данные. Фонд данных государственной кадастровой оценки (Автоматизированная информацион- ная система «Мониторинг рынка недвижимо- сти») отвечает за ввод и редактирование дан- ных; хранение и защиту данных. 2. Анализ продаж объектов-аналогов и моде- лирование кадастровой стоимости. Рис. 3. Система государственной кадастровой оценки недвижимости Источник: рисунок составлен автором статьи. ????©??????????? ????????????????? ??????????? ????????????????? ??????????? ??????????? ??????????? ?????????????? ???????????? ??????F?? ?????? ??????F?? 1?????????????????????? ? ?????????? ???? ?????? ??????F?? ???? ©??????????? ??????????? ?????? ??????????? ?????????? ??????????????? ????????????????? ???©?????????? ????? ????????????? ? ???? ???? ? ? ???F?? ?????????? ??????????????? ????????????????? ???©?????????? ????? ????????????? ??????F?? ??? ??? ????????? ???????? ?????????????? ?????????????????? ??????????? ??????????? ????????? ? ? ???????????????????? ????????????????????????? ????????? ???????? ??????F?? ? ?????????? ??????????????? ????????????????? ???©?????????? ?????????????????? ?????? ???????????? ??????????? ????????? ??????F?? ???????? ? № 1/2016 ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ 89 На данном этапе БТИ Росреестра осущест- вляет следующие подфункции: • моделирование кадастровой стоимости; • расчет параметров модели и их коррек- тирование. 3. Оценка и утверждение кадастровой стои- мости. Оценку выполняют независимые оценщики, а БТИ Росреестра на данном этапе осуществля- ют следующие подфункции: • подготовку исходной документации для проведения оценки в конкретном регионе, для определенного вида объекта недвижимости; • размещение заказов на оценку; • обобщение материалов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости субъектов РФ и Российской Федерации в целом; • сопровождение процесса утверждения ре- зультатов ГКО недвижимости в региональных законодательных собраниях. Оценщики реализуют следующие подфункции: • сбор данных для кадастровой оценки; • расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости; • оформление расчетной и текстовой частей кадастровой оценки; • отстаивание в судах и соответствующих ко- миссиях кадастровой стоимости недвижимости. 4. Оспаривание результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. На данном этапе Федеральная кадастро- вая палата Росреестра выполняет следующие подфункции: • регистрацию и рассмотрение заявлений об оспаривании результатов кадастровой стоимо- сти собственников объектов недвижимости и других заинтересованных лиц; • принятие решений и информирование собственников о принятом решении; • корректирование кадастровой стоимости недвижимости (если необходимо) по принято- му решению. На этом этапе саморегулируемые орга- низации оценщиков занимаются эксперти- зой отчетов об оценке стоимости объектов недвижимости. 5. Администрирование. Данная общая функ- ция реализуется на всех этапах ГКО и во всех подразделениях Росреестра, поскольку включа- ет в себя планирование работ по ГКО, коорди- нацию работ, учет объектов недвижимости, сти- мулирование персонала системы ГКО с целью получения качественной кадастровой оценки недвижимости. Полный процесс определения кадастро- вой стоимости объектов недвижимости осу- ществляется в результате выполнения об- щих и специфических функций и задач ГКО недвижимости, которые взаимосвязаны и взаимозависимы. Таким образом, рассмотренный механизм реализации общих функций системы ГКО не- движимости для целей налогообложения пред- полагает участие в этом процессе различных подразделений Росреестра: Федеральной ка- дастровой палаты, БТИ, фонда данных ГКО и др. В связи с этим в центральном аппарате Росреестра необходимо создать управление по администрированию всех работ по ГКО недви- жимости в стране, в том числе по финансирова- нию услуг оценщиков. Тогда в стране появится ответственный государственный орган, спо- собный обеспечить качественную кадастровую оценку недвижимости. Литература 1. Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография. Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. 130 с. 2. Васильев С.В. Кадастровая оценка объектов недвижимости для налогообложения [Электронный ресурс]. URL: http://federalbook.ru/news/analitics/4.12.2012.html (дата обращения: 04.04.2016). 3. Безруков В.Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А.В. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимо- сти: монография. Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. 153 с. 4. Григорьев В.В. Обоснование механизма управления государственной кадастровой оцен- кой недвижимости в Российской Федерации // Имущественные отношения. 2015. № 2. С. 101–105. Управленческие науки Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой... 90 5. Григорьев В.В. К вопросу о создании государственной системы определения кадастровой сто- имости недвижимости с целью ее налогообложения // Экономические стратегии. 2014. № 4. С. 52–57. 6. Федотова М.А., Григорьев В.В. Кадастровая стоимость: 8 проблем оспаривания кадастро- вой стоимости и 8 мероприятий для их решения // Имущественные отношения. 2014. № 11. С. 40–45. References 1. Pylayeva A.V. Razvitie kadastrovoj ocenki nedvizhimosti: monografi ja [Development of cadastral valuation of real estate: monograph]. Nizhny Novgorod, 2012, 130 p. (in Russian). 2. Vasilyev S.V. Kadastrovaja ocenka objektov nedvizhimosti dlja nalogooblozhenija [Сadastre valuation of real estate for taxation]. URL: http//federalbook.ru/news/analitics/4.12.2012.html (accessed 04.04.2016) (in Russian). 3. Bezrukov V.B., Dmitriev M.N., Pylaeva A.V. Nalogooblozhenie i kadastrovaja ocenka nedvizhimosti: monografija [Taxation and cadastral valuation of real estate; monograph]. Nizhny Novgorod, NNGASU — NNGASU, 2011, 153 p. (in Russian). 4. Grigoriev V.V. Obosnovanie mehanizma upravlenija gosudarstvennoj kadastrovoj ocenkoj nedvizhimosti v Rossijskoj Federacii [Justifi cation of creation of the system of real estate cadastral valuation in the Russian Federation]. Imushhestvennye otnoshenija — Privity, 2015, no. 2, pp. 101–105 (in Russian). 5. Grigoriev V.V. K voprosu o sozdanii gosudarstvennoj sistemy opredelenija kadastrovoj stoimosti nedvizhimosti s cel’ju ee nalogooblozhenija [To a question of creation of the state system of determination of cadastral valuation of real estate for taxation]. Jekonomicheskie strategii — Economic strategies, 2014, no. 4, pp. 52–57 (in Russian). 6. Fedotova M.A., Grigoriev V.V. Kadastrovaja stoimost’: 8 problem osparivanija kadastrovoj stoimosti i 8 meroprijatij dlja ih reshenija [Cadastral value: 8 problems of contesting cadastral value and 8 steps to their solution]. Imushhestvennye otnoshenija — Privity, 2014, no. 11, pp. 40–45 (in Russian). Международная научно-практическая конференция «Кадастровая оценка объектов недвижимости: изменения в правилах и порядке проведения» 13–14 октября 2016 г. Журнал «Управленческие науки» выступит информационным партнером Международной научно-практической конферен- ции «Кадастровая оценка объектов недвижимости: изменения в правилах и порядке проведения». Организатор конферен- ции — Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации при поддержке ООО «Атлант Оценка». Основные темы конференции: • Кадастровая оценка: методология и причины ошибок. • Изменения в правилах и порядке проведения кадастровой оценки. • Проблемы применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении. • Методические рекомендации и практика оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков. • Актуальные вопросы оспаривания кадастровой стоимости в Московском регионе. • Международная практика определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Регистрация 13 октября с 9 до 10 ч по адресу: Москва, Ленинградский пр-т, д. 55, аудитория 213 (зал заседаний). Оргкомитет: Тел.: + 7(926) 539-67-45 E-mail: [email protected] Другие книги из этого разделаСтоимостная оценка аттрактивности древесных насажденийК современным проблемам государственной кадастровой оценки недвижимостиКадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в РоссииСтоимостная оценка аттрактивности древесных насажденийК современным проблемам государственной кадастровой оценки недвижимостиКадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в России