Содержание по оценке стоимости

Содержание - Финансовая математика

I. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА 4

II. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКОЙ РАБОТЫ 7

III. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ РАБОТЫ 8

IV. ЗАДАНИЯ РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКОЙ РАБОТЫ 51

V. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 55

ПРИЛОЖЕНИЕ. 57

Содержание (оценка земли)

1. НЕОБХОДИМОСТЬ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 3

2. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ПОНЯТИЕ «ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ» 6

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ, УГОДИЙ. ГРУППЫ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ 7

4. ВИДЫ СТОИМОСТИ ПРИ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 10

5. НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ 12

6. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 14

7. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ 18

7.1. Экономические факторы 18

7.2. Социальные факторы 19

7.3. Юридические, административные и политические факторы 19

7.4. Анализ местоположения 20

8. АНАЛИЗ РЫНКА ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ 21

8.1. Стратификация 21

8.2. Единицы сравнения 23

8.3. Анализ данных по землевладению 23

9. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 27

9.1. Метод единицы сравнения 28

9.2. Метод базового участка 30

9.3. Сравнение методов 33

9.4. Метод распределения 34

9.5. Метод выделения 35

9.6. Метод разбивки на участки 35

9.7. Техника остатка для оценки земли 37

9.8. Капитализация земельной ренты 39

9.9. Поправки на отличительные характеристики участков 41

9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики 41

9.9.2. Типы поправок на отличительные характеристики 41

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 49

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 53

12. ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 57

13. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 59

Поскольку 61

14. ОЦЕНКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 62

15. ОЦЕНКА ПРАВА ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 66

16. ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕССИОННЫХ СОГЛАШЕНИЙ 67

Глоссарий 74

Список литературы 77

Приложения…………………………………………………………………………79

1¹ Закон РСФСР «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. с изменениями и дополнениями на 22 августа 1995 г.М., 1995.

Содержание и структура финансовой математики

Лекционные занятия Таблица 4

Блок, модуль, раздел, тема	Часы
Курс: 4, семестр: 7
Тема 1:Теория процентов Содержание 1.1. Простые проценты. 1.2. Сложные проценты. 1.3. Кратное начисление процентов. 1.4. Непрерывное начисление процентов. 1.5.Эквивалентность процентных ставок. 1.6.Дисконтирование процентов. 1.7.Влияние инфляции на ставку процента. 1.8. Эквивалентность процентных ставок. 1.9. Векселя. Учет векселей. 1.10. Банковские вклады.	1
Тема 2: Финансовые потоки, ренты. Содержание 2.1. Финансовые потоки (потоки платежей). 2.2.Текущая, современная, будущая, приведенная и конечная величины финансового потока. 2.3. Средний срок финансового потока. 2.4.Непрерывные потоки платежей. 2.5.Финансовые ренты. 2.6.Приведенная ценность финансовой ренты.	2
Тема 3: Анализ инвестиционных проектов. Содержание 3.1. Инвестиционные проекты. 3.2.Средняя норма прибыли на инвестицию 3.3. Срок окупаемости инвестиционного проекта. 3.4. Метод чистой приведенной ценности. 3.5. Метод внутренней нормы доходности. 3.6. Сравнение NPVиIRR. 3.7. Влияние инфляции на инвестиционный проект. 3.8. Имитационные модели инвестиций.	2
Тема 4: Доходность и риск финансовой операции Содержание 4.1. Доход и доходность финансовой операции. 4.2. Риск финансовой операции. 4.3. Роль распределений вероятностей в финансах. 4.4. Коррелированность финансовых операций. 4.8. Меры риска. Виды финансовых рисков. 4.9. Финансовые операции в условиях неопределенности. 4.10.Принятие решений в условиях неопределенности.	2
Тема 5: Облигации. Акции. Содержание 5.1. Основные понятия 5.2. Текущая стоимость облигации. 5.3. Зависимость доходности к погашению облигации от параметров. 5.4. Дюрация и иммунизация облигаций. 5.5. Акции. Доходность акций и оценка акций.	2
Тема 6: Портфельный анализ. Содержание 6.1. Доходность ценной бумаги и портфеля. 6.2. Портфель из двух бумаг. 6.3. Портфель из n-ценных бумаг. Портфель Марковица. 6.4. Портфель Тобина. Портфель Литнера.	2
Тема 7: Методы технического анализа финансового рынка Содержание 7.1. Методы технического анализа. 7.2. Скользящее среднее. 7.3. Осцилляторы. 7.4. Волны Эллиота.	2
Тема 8: Операции с финансовыми контрактами. Содержание 8.1. Эквивалентность контрактов. 8.2. Форвардные контракты и их основные характеристики; 8.3.Форвардные цены финансовых активов, форвардные цены товаров; 8.4.Фьючерсные контракты. 8.5. Кредитование и лизинг.	2
Тема 9: Анализ рядов динамики и методы краткосрочного прогнозирования финансовых показателей. Содержание 9.1. Характеристика методов и моделей краткосрочного прогнозирования. 9.2. Методы и модели экспоненциальной взвешенной скользящей средней. 9.3. Модель Хольта-Уинтерса. 9.4. Метод Тейла - Веджа. 9.5. Метод эволюции. 9.6. Метод гармонических весов. 9.7. Методы экспертных оценок в прогнозировании финансовых показателей.	2
Тема 10: Стохастические финансы. Содержание 10.1. Стохастические процессы. 10.2. Геометрическое броуновское движение. 10.3. Мартингалы. 10.4. Опционы. Модели Блэка - Шоулса. 10.5. Теория арбитража. 10.6. Предпочтения и равновесие. 10.7. Динамическое хеджирование.	2
Тема 11: Финансовые пирамиды. Содержание 11.1. Модель с постоянным поступлением денег. 11.2. Модели с геометрическим ростом поступающих денег.	1

Содержание курса лекций по оценке недвижимости

	стр
Введение	3
1. Понятие недвижимости, назначение и обязательность проведение оценки, основные виды стоимости объектов недвижимости.	4
2. Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости	8
3. Регулирование оценочной деятельности	13
4. Особенности функционирования и анализ рынка недвижимости	17
5. Учёт временной стоимости денег при оценке недвижимости	24
6. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом	37
7. Оценка недвижимости с участием заёмного капитала	40
8. Сравнительный подход к оценке недвижимости	50
9. Затратный подход к оценке недвижимости	49
10. Методы определения рыночной стоимости земельных участков	65
11. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости, полученной методами разных подходов	72
12. Оценка частичных имущественных прав на недвижимость	74
13. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости	84
Список литературы	98

107

Содержание лекции по оценке недвижимости

ВВЕДЕНИЕ 4

ТЕМА 1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 6

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 6

ТЕМА 2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 45

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 45

ТЕМА 3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 71

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 71

ТЕМА 4. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 82

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 82

ТЕМА 5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 84

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ 84

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 88

ВВЕДЕНИЕ

Процесс определения стоимости активов сложен и многогранен. Для того чтобы рассчитать стоимость, необходимо обладать знаниями из различных областей и наук. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости¹. Предлагаемое пособие посвящено одному из видов оценочной деятельности – оценке объектов недвижимости. Гражданский кодекс РФ дает следующее определение недвижимого имущества: недвижимостью являются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства². Объектами недвижимости являются также предприятие в целом как имущественный комплекс³, морские суда, суда внутреннего плавания, воздушные суда и космические объекты.

В пособии рассматривается объект недвижимости как единый объект, состоящий из земельного участка и улучшений на нем в виде зданий и сооружений. Под земельным участком понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами⁴. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В свою очередь улучшения являются строительными сооружениями и представляют единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций. Среди строительных сооружений выделяют здания и иные сооружения. Здание – это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных⁵. Целью издания учебного пособия является ознакомление читателя с теорией и практикой оценки стоимости недвижимости, спецификой применения различных подходов и методов оценки стоимости.

Основные задачи его публикации:

• представить базовые положения теории оценки недвижимости;

• отработать практические навыки применения подходов при оценке недвижимости;

• отработать практические навыки проведения расчетов по определению стоимости собственности по методикам, используемым в рамках трех теоретических подходов;

• научить согласовывать полученные результаты.

При этом всегда следует помнить, что законодательные аспекты играют главную роль в процессе определения стоимости и в основу оценки стоимости закладывается информационная база, которую оценщик должен проанализировать. Информационный массив следует подготавливать заранее, используя данные как из технической сферы (здания и сооружения являются продукцией строительной индустрии), так и из экономической теории (стоимость является результатом экономического анализа). Процесс изучения технической стороны строится на нормативных документах в строительной области, таких как СНиП (строительные нормы и правила), МДС (методические документы в строительстве), ВСН (ведомственные строительные нормы) и др. Методы анализа рынка недвижимости и подготовку информационного массива можно изучить по различным научным трудам и учебникам. Процесс анализа рынка недвижимости с выявлением особенностей развития описан различными российскими учеными, которые уже приобрели известность за небольшой период становления и развития рынка недвижимости в России и имеют научные труды по данной тематике. К ним можно отнести П.Г. Грабового, Ю.Н. Кулакова, К.Ю. Кулакова, Г.М. Стерника, С.Г. Стерника (г. Москва), Е.И. Тарасевича, А.Н. Асаула, Е.С. Озерова (г. Санкт-Петербург), Э.Д. Епишину (г. Пермь) и др.

Нормативные документы, в которых отражена последовательность анализа рынка недвижимости, пока не разработаны. Аналитическая деятельность не подлежит лицензированию и является мнением эксперта о происходящих на рынке процессах. Однако основные моменты, которых должен касаться анализ рынка каких-либо объектов, отражены в Федеральных стандартах оценки №1, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО. №1)». В п.18 ФСО №1 сказано, что оценщик (эксперт) обязан собрать и проанализировать информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Можно обратиться и к недействующим сегодня «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519. П.16 указанных выше стандартов гласит, что оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

В принципе данные нормативные акты могут служить отправной точкой для описания процедуры анализа рынка недвижимости, причем вне зависимости от его географической привязанности.

Согласно Федеральным стандартам оценки⁶ в оценочной деятельности используются четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. В учебном пособии большее внимание уделено расчету рыночной стоимости, которая наиболее часто применяется при оценке любого вида имущества. Под рыночной стоимостью⁷ объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для ее совершения, при этом к ним нет принуждения.

Исходя из этого и построена структура учебного пособия. Первые три темы касаются основных подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного). При раскрытии четвертой темы изложен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости как важнейший принцип оценки, определяющий дальнейшие расчеты рыночной стоимости имущества по трем вышеуказанным подходам. Пятая тема посвящена согласованию результатов рыночной стоимости.

Содержание учебного пособия предполагает, что читатель знаком с дисциплинами «Экономическая теория», «Финансовая математика», «Теория оценки собственности», «Экономика недвижимости», «Инвестиции», а также знает правовые и экономические предпосылки оценки стоимости недвижимости.

Автор выражает благодарность рецензентам Елоховой И.В., Епишиной Э.Д., а также профессионалам рынка недвижимости и оценочной деятельности Митюшкиной Е.Н., Ширинкину А.Ю., Полыгаловой О.А..

Методы, рассмотренные в учебном пособии, и библиографический список, включающий учебные и нормативные издания, достаточны для ознакомления с основными способами и принципами оценки стоимости недвижимости. При углубленном изучении дисциплины они нуждаются в дополнении.

При обнаружении ошибок и опечаток просьба сообщить автору по E-mail: Alex_Skorobogach@mail.ru

Содержание Методические рекомендации по оценке стоимости земли

Стр.

Методические рекомендации по оценке стоимости земли 4

1. Общие положения 4

2. Земельная рента 7

3. Отрицательная стоимость земли 7

4. Рыночная стоимость земли 8

5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли 10

6. Социальные нормы временного предпочтения 12

7. Коэффициенты капитализации 13

8. Методы оценки стоимости земли 15

9. Оценка незастроенных земельных участков (земли) 17

10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков 17

11. Метод сравнения продаж 18

12. Метод распределения 21

13. Метод выделения 22

14. Метод остатка для земли 24

15. Метод предполагаемого использования 25

16. Метод капитализации земельной ренты 27

Земельная рента = 1 000 € Коэффициент капитализации= 0,1Рыночная стоимость земельного участка= 1 000 € : 0,1 = 10 000 €17. Согласование результатов оценки стоимости земли 27

18. Анализ наиболее эффективного использования 28

19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке 31

20. Оценка сельскохозяйственных угодий 32

21. Метод сравнения продаж 32

22. Метод капитализации арендной платы 33

23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю 33

24. Метод реальных опционов 34

25. Оценка залежей 36

26. Оценка сенокосов 37

27. Оценка пастбищ 37

28. Оценка многолетних насаждений 38

29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода 42

30. Оценка прудового хозяйства 43

31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения 44

32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом 44

33. Оценка стоимости земельных долей 44

34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре 45

35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки 46

36. Оценка частичных имущественных прав на землю 48

37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода 52

38. Оценка сервитута 54

39. Оценка стоимости лесных земель 55

40. Оценка охотничьих угодий 58

41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение 60

42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков 63

43. Нормативные показатели стоимости земли 64

Методические рекомендации по осуществлению 68

оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности 68

Рекомендации учитывают положения методических документов, касающихся процедуры экономического анализа и оценки воздействия на окружающую среду, применяемых и рекомендуемых для применения международными финансовыми и оценочными институтами. К таким документам относятся: руководство по экономическому анализу и оценке воздействия на окружающую среду, являющееся составной частью Операционной политики Всемирного банка в отношении оценки воздействия на окружающую среду (ОР 4.01) и Операционной политики в отношении экономической оценки инвестиционных операций (ОР 10.04); положения Международных стандартов оценки - 2001, касающиеся оценки при наличии опасных и токсичных веществ (Международное руководство по оценке № 7), положения Европейских стандартов оценки 2000, касающиеся факторов, относящихся к окружающей среде (Методическое руководство 1: специальные факторы, влияющие на стоимость). 68

4.3. Подход «затраты-эффективность» 78

Содержание основных показателей эффективности в финансовой математике

Финансовый анализ производственных инвестиций заключается в измерении конечных финансовых результатов инвестиций, их доходности для инвестора.

В анализе в основном используют четыре, основные на дисконтировании, показатели:

- чистый приведенный доход,

- внутренняя норма доходности,

- дисконтный срок окупаемости,

- индекс доходности.

Чистый приведенный доход (N) рассчитывается как

- К (7.1)

где К – инвестиционные затраты;

a_n; i – коэффициент приведения постоянной ренты;

R – член потока доходов;

n – продолжительность периода поступления дохода;

i – ставка принятая для дисконтирования.

Инвестиционные затраты (капиталовложения) могут быть мгновенными или распределены во времени.

Во 2^-м случае под «К» понимается сумма инвестиций с начисленными процентами к концу срока инвестиций.

Внутренняя норма доходности находится на основе условия N = 0

-К = 0 (7.2)

Дисконтный срок окупаемости устанавливается из соотношения

(7.3)

Индекс доходности

(7.4)

Содержание отчета об оценке бизнеса (предприятия)

Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете указываются дата оценки, используемые стандарты оценки, ее цели и задачи, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования ее результатов. Описание имущества; предприятия или его отдельного элемента должно быть полным и подробным, с указанием характерных особенностей, которые позволяют фактически идентифицировать объект оценки.

Требования к содержанию отчета об оценке содержатся в ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Дата проведения оценки – это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата оценки может не совпадать со временем проведения оценки. Оценщик может определить стоимость на любую дату с учетом определенных ограничений, которые должны быть указаны в отчете и обоснованы. Кроме того, в отчете должно быть указано, в каких целях может быть использовано экспертное заключение. Если при проведении оценки определяется не рыночная, а иная стоимость, то в отчете полагается указать критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения его рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета, основание для проведения оценки, юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. Следует дать точное описание объекта оценки, для пакета акций это полное наименование эмитента, государственный регистрационный номер выпуска акций, вид, категория (тип) акций, номинальная стоимость и количество акций, составляющих пакет.

Указываются стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, обоснование их использования, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также принятые при проведении оценки допущения.

Отчет должен отражать последовательность определения стоимости объекта оценки и обосновывать ее итоговую величину.

Отчет может содержать иные сведения, являющиеся существенными для полноты отражения примененного метода расчета стоимости объекта оценки.

Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Если оценка производилась разными специалистами, то отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он производил оценку. Отчет представляет собой исследовательскую, доказательную часть заключения эксперта-оценщика.

Структура отчета об оценке бизнеса (пакета акций) может включать следующие разделы:

Сведения об отчете – здесь указываются номер отчета, дата составления.

Сведения об оценке – указываются основания проведения оценки (договор), цель и назначение оценки, вид стоимости объекта оценки.

Сведения об оценщике – указываются юридический адрес и реквизиты оценщика, сведения о страховке ответственности оценщика, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности, сведения о квалификации исполнителей.

Порядок проведения оценочных работ – описываются этапы проведения оценки.

Сведения об объекте оценки – указываются сведения об оцениваемом пакете акций.

Сведения об эмитенте – указываются сведения инспекции (осмотра) предприятия-эмитента, результаты проверки правоустанавливающих документов эмитента на имущество, находящееся на балансе, приводится информация о видах деятельности предприятия, о результатах работы предприятия за предыдущие годы, описывается структура управления.

Анализ финансового состояния предприятия – описывается проведенный оценщиком анализ финансового состояния эмитента и выводы.

Описание процесса оценки – указываются обзор рынков, с которыми связан эмитент, описывается определение стоимости доходным, затратным и сравнительным подходом, расчет итоговой стоимости пакета акций.

Итоговое заключение о стоимости – указывается итоговая стоимость объекта оценки, заключение подписывается оценщиком.

Допущения и ограничивающие условия – указываются условия, особенности, являющие неотъемлемыми частями отчета об оценке.

Использованные материалы – указываются ссылки на использованные материалы нормативного и методического характера.

Приложения – прилагаются копии документов, касающихся объекта оценки, копии документов, подтверждающих полномочия оценщика.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Вопросы:

1. Почему результаты оценки, полученные различными подходами, могут значительно различаться?

2. Какие критерии лежат основе определения весов для согласования результатов оценки?

3. Что такое «степень контроля»?

4. Чем определяется ликвидность пакета акций?

5. Из каких основных разделов может состоять отчет об оценке бизнеса?

Литература:

1. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: ФиС, 2005. – Гл. 11; 12.

2. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса: Учебник. – СПб.: Питер, 2003. – Разд. 8. Гл. 2.

Задачи:

Задача 5.1

Оценивается ОАО «Вавилон» - дочерняя компания холдинга «Альфа». Профиль деятельности компании – полиграфические услуги. Промышленное оборудование, используемое в процессе производства, принадлежит компании, куплено недавно.

В процессе работы оценщиком выявлены аналоги ОАО «Вавилон» - два полиграфических предприятия, которые были недавно проданы. Сравнение осуществлялось основными сравнительными мультипликаторам на основе данных публичной отчетности.

Холдинг «Альфа» намеревается внести 100% акций ОАО «Вавилон» в уставный капитал нового предприятия – совместный проект с холдингом «Бета». Оценка производится для определения рыночной стоимости имущества, подлежащего внесению в уставный капитал.

Известно, что управлением ОАО «Вавилон» будет заниматься холдинг «Бета», его планы деятельности оценщику неизвестны.

В процессе оценки были получены следующие результаты:

Метод капитализации дохода – 25 000 000 рублей

Метод чистых активов – 34 000 000 рублей

Метод сделок – 30 000 000 рублей.

Проведите согласование полученных оценщиком результатов и определите итоговое значение стоимости 100% акций ОАО «Вавилон».

Задача 5.2

Оценивается пакет акций ОАО «Витязь», размер пакета 40%. Вторым акционером ОАО «Витязь» является держатель 60% акций, недружественно настроенный по отношению к владельцу 40%.

Стоимость бизнеса ОАО «Витязь» (стоимость 100% акций), оцененная методом дисконтированных денежных потоков, составила 1 000 000 у.е.

Стоимость бизнеса ОАО «Витязь» (стоимость 100% акций), оцененная методом чистых активов, составила 1 200 000 у.е.

Стоимость 1 акции ОАО «Витязь», рассчитанная методом рынка капитала, составила 3 у.е., количество акций в обращении 220 000.

Поскольку подробная информация о деятельности ОАО «Витязь» была не доступна оценщику (оценку заказывал не контрольный акционер), веса подходам были присвоены так: доходный – 0,3, затратный – 0,3, сравнительный – 0,4.

Определите итоговое значение стоимости 40% акций ОАО «Витязь».

Тест:

1. Выберите основные критерии, на основании которых осуществляется взвешивание результатов оценки, полученных разными подходами:

а. полнота и достоверность исходной информации;

б. требования, поставленные заказчиками оценки;

в. приоритет доходного подхода к оценке.

2. Что такое дата проведения оценки?

а. дата составления отчета об оценке;

б. дата подписания договора на оценку;

в. дата, по состоянию на которую определяется значение стоимости.

3. Что считается надлежащим исполнением оценщиком своих обязательств?

а. использование в процессе оценки трех подходов к оценке;

б. составление отчета об оценке;

в. определение значения рыночной стоимости объекта оценки.

4. В каких случаях результаты оценки всех трех подходов будут близки по значению?

а. если компания имеет стабильные доходы из года в год;

б. если компания работает в условиях развитого эффективного рынка;

в. в случае если компания не имеет конкурентов в своей области.

5. Чем регламентируется содержание отчета об оценке?

а. международными стандартами финансовой отчетности;

б. Федеральным законом «Об оценочной деятельности»;

в. договором на проведение оценки между заказчиком и оценщиком.

6. Почему степень ликвидности акций закрытой компании меньше степени ликвидности акций сходной открытой компании?

а. открытые компании выпускают большее количество акций, чем закрытые;

б. открытые компании более прибыльны, чем закрытые;

в. продажа акций закрытых компаний законодательно ограничена.

7. Оценка стоимости миноритарного пакета акций может быть получена при использовании:

а. метода сделок;

б. метода чистых активов;

в. метода рынка капитала.

8. Оценка стоимости контрольного пакета акций может быть получена при использовании:

а. метода сделок;

б. метода чистых активов;

в. метода рынка капитала.

9. Что из перечисленного более всего влияет на степень ликвидности пакета акций?

а. количество акций в пакете;

б. номинальная стоимость акции;

в. рыночная стоимость 1 акции.

10. В акционерном обществе три независимых акционера, у первого 49% акций, у второго 48% акций, у третьего 3% акций. В каком из перечисленных пакетов наибольшая стоимость одной акции?

а. 49%;

б. 48%;

в. 3%.

Приложение

Содержание по оценке стоимости бизнеса

1 Структура, цели и задачи курса	4
2 Программа курса	4
3 Методические указания по выполнению контрольной работы	17
4 Задания к контрольной работе	18
5 Список использованных источников	47

Содержание процесса оценки бизнеса (предприятия)

1.Определение цели и задачи оценки. 2.Составление плана оценки.

3.Сбор и проверка информации.

4.Выбор уместных подходов к оценке.

5.Согласование результатов и подготовка итогового заключения.

6.Отчет о результатах оценки стоимости.

7.Представление и защита отчета.