Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Рыночная стоимость объекта недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валюты
Воронин В.А., Лянце Э.В. Рыночная стоимость объекта недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валюты // Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури. 2016. № 2 (215). С. 46-54.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Рыночная стоимость объекта недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валюты"Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 46 УДК 657.922 РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ СУЩЕСТВЕННОЙ ДЕВАЛЬВАЦИИ НАЦИОНАЛЬНОЙ ВАЛЮТЫ ВОРОНИН В. А.*,д. т. н., проф., ЛЯНЦЕ Э. В. зав. инженерно-экономическим отделением Технический колледж НУ «Львовская Политехника», ул. Пимоненко, 17, 790035, Львов, Украина, тел. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08,e-mail:[email protected],ORCID ID: 0000-0003-3859-9912 Технический колледж НУ «Львовская Политехника», ул. Пимоненко, 17, 790035, Львов, Украина, тел. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08,e-mail:[email protected],ORCID ID: 0000-0001-9155-7602 Аннотация. Постановка проблемы. Сегодняшнее состояние рынка характеризуется наличием высоких темпов инфляции и существенной девальвации национальной валюты. На рынках со смешанными ценами влияние девальвации и инфляции носит наиболее сложный характер и, как правило, приводит к замедлению роста цен в гривнях и частичной дедолларизации рынка. В этой ситуации возникает проблема определения степени соответствия рыночных цен, номинированных в иностранной валюте, ценам, номинированным в национальной валюте. При этом необходимо, чтобы полученные в национальной валюте рыночные стоимости отражали состояние рынка недвижимости на дату оценки. Цель статьи – разработка методики, учитывающей особенности применения оценочных процедур при определении рыночной стоимости, номинированной в национальной валюте, в условиях высокого уровня инфляции и существенной девальвации. Исследование этой проблемы, особенно для рынков стран с развивающейся экономикой, является актуальной и важной задачей прикладного экономического анализа и, в частности, теории и практики оценки как части этого анализа. Вывод. Для достижения поставленной цели были развиты и использованы приемы и методы прикладного экономического анализа и, в частности, теории и практики оценки как части этого анализа. Удовлетворительное согласование полученных значений стоимости и арендных ставок, которые отвечают состоянию рынка недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валюты, подтверждают положение о том, что коррекции на условия рынка ("торг" и "состояние рынка") необходимо проводить при определении, как рыночной стоимости объекта недвижимости, так и рыночных арендных ставок. Ключевые слова: теория и практика оценки, прикладной экономический анализ, аналитика рынка недвижимости, двухвалютный рынок недвижимости, рыночная стоимость, инфляция и девальвация национальной валюты РИНКОВА ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ В УМОВАХ СУТТЄВОЇ ДЕВАЛЬВАЦІЇ НАЦІОНАЛЬНОЇ ВАЛЮТИ ВОРОНІН В. О.*, д. т. н., проф., ЛЯНЦЕ Е. В. зав. інженерно-економічним відділенням Технічний коледж НУ «Львівська Політехніка», вул. Пимоненка, 17, 790035, Львів, Україна, тел. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08, e-mail:[email protected], ORCID ID: 0000-0003-3859-9912 Технічний коледж НУ «Львівська Політехніка», вул. Пимоненка, 17, 790035, Львів, Україна, тел. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08, e-mail:[email protected], ORCID ID: 0000-0001-9155-7602 Анотація. Постановка проблеми. Сьогоднішній стан ринку характеризується наявністю високих темпів інфляції та істотної девальвації національної валюти. На ринках зі змішаними цінами вплив девальвації та інфляції має найскладніший характер і, як правило, зумовлює уповільнення зростання цін у гривнях і часткової дедоларизації ринку. У цій ситуації виникає проблема визначення ступеня відповідності ринкових цін, номінованих в іноземній валюті, цінам, що номіновані у національній валюті. При цьому необхідно, щоб отримані в національній валюті ринкові вартості відображали стан ринку нерухомості на дату оцінки. Мета статті – розроблення методики, яка враховує особливості застосування оціночних процедур для визначення ринкової вартості, номінованої у національній валюті в умовах високого рівня інфляції та істотної девальвації. Дослідження цієї проблеми, особливо для ринків країн з економікою, що розвивається, – актуальне і важливе завдання прикладного економічного аналізу і, зокрема, теорії та практики оцінювання як частини цього аналізу. Висновок. Для досягнення поставленої мети були розвинені і застосовані прийоми і методи прикладного економічного аналізу і, зокрема, теорії та практики оцінювання як частини цього аналізу. Задовільне узгодження отриманих значень ринкової вартості й орендних ставок, які відповідають стану ринку нерухомості в умовах істотної девальвації гривні, підтверджують положення про те, що корекції на умови ринку ("торг" і "стан ринку") необхідно проводити, визначаючи як ринкову вартість об'єкта нерухомості, так і ринкові орендні ставки. Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 47 Ключові слова: теорія і практика оцінювання, прикладний економічний аналіз, аналітика ринку нерухомості, двовалютний ринок нерухомості, ринкова вартість, інфляція і девальвація національної валюти THE MARKET VALUE OF THE REAL ESTATE IN A SIGNIFICANT DEVALUATION OF THE NATIONAL CURRENCY VORONIN V. A.*, Dr. Sc. (Tech.)., Prof., LYANTSE E. V. Head of Engineering and Economic Department Technical College of National University «Lvov Polytechnic», Pimonenko str., 17, 790035, Lviv, Ukraine, tel. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0003-3859-9912 Technical College of National University «Lvov Polytechnic», Pimonenko str., 17, 790035, Lviv, Ukraine, tel. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0001-9155-7602 Summary. Raising of problem. The current state of the real estate market is characterized by high inflation and a significant devaluation of national currency. In markets with mixed prices impact of devaluation and inflation against the foreign currency have most complex nature and usually leads to slower growth in prices in local currency and partial de-dollarization of the market. Provided that the value of the real estate market is denominated in local and foreign currency, it is necessary to solve the problem of correspondence between these prices. With this condition must be satisfied that the market prices in local currency correspond to the state of the real estate market on the valuation date. Purpose. Development of the method, which should take into account the particular valuation procedures in determining the market value of the local currency in terms of the existence of high inflation and a significant devaluation. The study of this problem, especially for the markets of emerging economics, is an urgent and important task of applied economic analysis and, in particular, the theory and practice of evaluation as part of this analysis. Conclusion. To achieve this goal have been developed and used techniques and methods of applied economic analysis and, in particular, the theory and practice of evaluation as part of this analysis. Satisfactory agreement obtained values and the market rent rate, which are responsible of the real estate market in a significant devaluation of local currency, confirm the position that the correction in market conditions ("discount on the offer price" and "market conditions") must be done in determining the market value so and the market rent rate. Keywords: theory and practice of assessment, applied economic analysis, analysis of real estate market, mixed prices on the real estate market, the market value, inflation and local currency devaluation Постановка проблемы. Известно, что рынок недвижимости как сложная социаль- но-экономическая система является подсис- темой, элементом системы более высокого уровня и, что очень важно, финансовых ин- струментов страны в целом. Макроэкономи- ческие и макрофинансовые показатели за 2014 год неутешительны и свидетельствуют о том, что экономика страны находится в глубоком кризисе. За период с февраля 2014 по апрель 2015 г. темпы инфляции и деваль- вации гривни по отношению к доллару США резко возросли (01.14 г. – 1,002; 7,993; 04.15 г. – 1,721; 22,709 соответственно). К сожалению, сегодняшнее состояние экономического кризиса последовало не за фазой возрастания рынка недвижимости в соответствии с циклами его развития, а за фазой падения (стадия рецессии). Результаты системного многоуровнево- го анализа рынка недвижимости показыва- ют, что, начиная с конца 2009 года и по на- стоящее время, рынок недвижимости нахо- дится в фазе падения, которая характеризу- ется стадией длительной рецессии, пере- шедшей в депрессивную стабилизацию. В условиях, когда динамика макроэкономи- ческих и финансовых показателей (экзоген- ные по отношению к рынку недвижимости факторы) отрицательна, динамика макро- экономического показателя состояния рынка недвижимости (индекс ценового уровня вторичного рынка) не может быть положи- тельной по определению. Известно, что основой ценообразования на рынке недвижимости является соотноше- ние между такими микроэкономическими параметрами как «спрос» и «предложение», которые формируются под воздействием внутренних и внешних (экзогенных) факто- ров. В условиях финансового и экономиче- ского кризиса наступает резкий дисбаланс между спросом и предложением. Платёже- способность населения резко падает (спрос), хотя на вторичном рынке предложения практически могут оставаться неизменны- ми. Этот дисбаланс может привести к стре- Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 48 мительному падению цен на рынке недви- жимости. Динамика развития циклов, периодов и фаз складывается под воздействием многих внутренних и внешних факторов, способст- вующих росту цен или препятствующих ему. Так, например, уровень и поведение цен и арендных ставок в условиях кризиса в значительной степени определяются такими макрофинансовыми параметрами как темпы инфляции гривни и её девальвации относи- тельно доллара. Характер влияния каждого из этих факторов существенно зависит от вида применяемых на рынке недвижимости цен – долларовые, в гривнях или смешан- ные. Сегодняшнее состояние рынка характе- ризуется наличием высоких темпов инфля- ции и существенной девальвации гривни. За период с февраля 2014 по апрель 2015 г. темпы инфляции и девальвации гривни по отношению к доллару США резко возросли. На рынках со смешанными ценами влияние девальвации и инфляции носит наиболее сложный характер и, как правило, приводит к замедлению роста цен в гривнях и частичной дедолларизации рынка. В этой ситуации возникает проблема определения степени соответствия рыноч- ных цен, номинированных в иностранной валюте, ценам, номинированным в нацио- нальной валюте, которые в, свою очередь, должны отражать состояние рынка недви- жимости на дату оценки. Анализ публикаций. Во время эконо- мического кризиса и кризиса финансовых инструментов на первое место выходит спе- цифическая для рынка недвижимости Украины закономерность, вытекающая из высокой степени долларизации экономики страны в целом и рынка недвижимости в частности. Анализ поведения и тенденции развития рынка недвижимости в кризисных условиях детально описаны в [3]. В работах [1 – 9] неоднократно акценти- ровалось, что практика оценочной деятель- ности должна основываться на результатах системного многоуровневого анализа рынка недвижимости, а полученная оценщиком результирующая стоимость должна отвечать состоянию рынка недвижимости. В работах [2; 9], посвященных методо- логии аналитики рынка недвижимости, большое внимание уделяется рассмотрению экономики рынка недвижимости в разви- вающейся рыночной экономике. Показано, что тенденции развития рынка недвижимо- сти формируются под воздействием внут- ренних и внешних (экзогенных) факторов. В силу того, что рынок недвижимости явля- ется сложной многофакторной системой, механизм формирования тенденций являет- ся неоднозначной задачей и требует для своего решения сложных и трудоёмких ана- литических исследований. Особенное вни- мание уделено вопросам ценообразования в исторически сложившихся условиях двух- валютности рынков недвижимости. Рынок недвижимости Украины характе- ризовался ценами, номинированными в ва- люте (как правило, в долларах США). В этом случае темпы прироста валютных цен на рынке мало реагируют на инфляцию потребительских цен и малочувствительны к изменениям валютного курса (девальвация гривни относительно доллара), что под- тверждается данными анализа рынка. Темпы прироста цен, номинированных в нацио- нальной валюте, ориентируются на темпы инфляции и, как правило, несколько отста- ют от последних (инерционность рынка). На рынках со смешанными ценами влияние финансовых инструментов, экзо- генных по отношению к рынку факторов, таких как девальвация и инфляция нацио- нальной валюты, носит наиболее сложный характер. Принимаем, что, в первом при- ближении, это влияние определяется коэф- фициентом соотношения между инфляцией и девальвацией. В зависимости от значения коэффициента это может привести либо к большей привязке цен на недвижимость к доллару (если темпы инфляции гривни пре- вышают темпы роста курса доллара, то есть k > 1) либо при существенной девальвации курса гривни при продолжающейся инфля- ции (k <1), происходит как замедление роста цен в гривнях, так и частичная дедоллариза- ция рынка [9]. Цель и задачи. Данная статья посвяще- Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 49 на разработке особенностей методики при- менения оценочных процедур при опреде- лении рыночной стоимости, номинирован- ной в национальной валюте, в условиях вы- сокого уровня инфляции и существенной девальвации гривни. Исследование этой проблемы, особенно для рынков стран с развивающейся экономикой, является акту- альной и важной задачей прикладного эко- номического анализа и, в частности, теории и практики оценки как части этого анализа. Изложение основного материала. Се- годняшний рынок недвижимости Украины является частично дедолларизованным и его с полным основанием можно отнести к рын- кам со смешанными ценами. Так, например, первичный рынок характеризуется ценами, номинированными в гривнях, а рынок арен- ды – смешанными ценами. Вторичный ры- нок практически полностью остается долла- ризованным. Для проведения оценочных процедур используются данные рынка пред- ложений, который формируется в долларо- вой и гривневой номинации. Номинация в гривнях осуществляется прямым переводом валютной цены предложения в гривню по курсу НБУ на дату подачи объявления о продаже. В оценочных процедурах при использо- вании рыночных подходов сложившаяся практика предусматривает следующий обобщённый алгоритм их проведения: - оперируя данными рынка предложе- ний, номинированного в долларах, оценщик определяет рыночную стоимость, выражен- ную в долларах США; - затем, используя валютный курс на дату оценки, стоимость, полученную в дол- ларах, оценщик переводит в национальную валюту; - в выводе оценщика утверждается, что полученная таким образом стоимость в гривнях отвечает рыночной, то есть такой, которая должна соответствовать состоянию рынка на дату оценки. Риторический вопрос: всегда ли полу- ченная по приведённому алгоритму резуль- тирующая стоимость, выраженная в нацио- нальной валюте, соответствует состоянию рынка на дату оценки? Попробуем ответить на этот вопрос, используя в качестве аргу- мента характер ценообразования и результа- ты анализа состояния рынка недвижимости в отличающихся экономических условиях. Внутренние факторы – это факторы взаимодействия исследуемого сегмента рынка с другими сегментами (например, взаимовлияние ценовых уровней первично- го и вторичного рынков недвижимости), факторы взаимного влияния различных процессов в одном и том же сегменте (на- пример, объёма предложения на уровень цен). То есть необходимо сопоставлять и изучать комплексно полученные при мони- торинге динамические временные ряды от- дельных показателей, выявляя степень их взаимозависимости и взаимовлияния. Внешние факторы, формирующие тен- денции развития рынка недвижимости, свя- заны с макроэкономическими показателями экономики и ее финансовыми инструмента- ми. В силу того, что рынок недвижимости является сложной многофакторной систе- мой, механизм формирования этой зависи- мости является неоднозначной задачей и требует для своего решения сложных и тру- доёмких аналитических исследований [2; 9]. На качественном уровне основой цено- образования на рынке недвижимости в его макрономинации является вторичный ры- нок, состояние которого характеризуется таким макропараметром как кривая индекса ценового уровня в конкретном сегменте не- движимости. Кривая ценового уровня (вре- менной финансовый ряд) формируется под воздействием сил «спроса» и «предложе- ния» и отражает не только текущее состоя- ние рынка, но и тенденцию его развития. Что касается платёжеспособного спроса, то он формируется в основном за счёт доходов домохозяйств, объёмов ипотечного кредито- вания и средств инвесторов, заинтересован- ных вкладывать их в недвижимость на при- емлемых для них условиях, если таковые существуют. Сегодняшнее состояние экономики и финансовых инструментов характеризуется резким падением платёжеспособного спро- са, отсутствием ипотечного кредитования и снижением деловой активности рынка. То Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 50 есть сегодняшний рынок недвижимости – это рынок покупателя, который может дик- товать условия, руководствуясь в основном необходимой ему потенциальной доходно- стью объекта (доктрина удовлетворения). А это означает, что продавец как участник рынка либо будет соглашаться на снижение цены, либо будет снимать объект с экспози- ции (уходить с рынка). Что касается «предложения», то оно в значительной степени определяется первич- ным рынком, как правило, номинированным в национальной валюте, поскольку он явля- ется более мобильным в реагировании на рыночные изменения, чем вторичный. То есть движение цен на рынке формируется в большой степени за счёт первичного рынка. А это означает, что уровни цен на первич- ном и вторичном рынках взаимосвязаны и не могут существенно различаться. Исторически сложилось так, что рынок недвижимости Украины характеризовался ценами, номинированными в валюте (как правило, в долларах США). В этом случае темпы прироста валютных цен на рынке мало реагируют на инфляцию потребитель- ских цен и малочувствительны к изменени- ям валютного курса (девальвация гривни относительно доллара), что подтверждается данными анализа рынка. Результаты проведённого нами анализа поквартального усредненного ценового уровня жилой недвижимости г. Львов за 2013–2014 гг., номинированного в валюте, представлены в таблице 1. Статистический анализ, подтверждающий репрезентатив- ность используемой выборки, приведен в [2]. Таблица 1 Ценовой уровень удельной стоимости, номинированной в долларах Параметр Удельная стоимость Период исследования 01.13 03.13 06.13 09.13 12.13 03.14 06.14 09.14 01.13 03.13 06.13 09.13 12.13 03.14 06.14 09.14 12.14 12.14 Среднее значение показателя за указанный пери- од, дол. США 1 077 1 068 1 065 1 062 1 061 1 062 1 063 1 062 1 065 Абсолютный прирост за указанный период, дол. США -10 -8 -3 -2 0 2 -1 -1 -24 Коэффициент роста за указанный период 0,9906 0,9922 0,9977 0,9984 1,0000 1,0015 0,9989 0,9989 0,9783 Темп роста за указанный период, % 99,1 99,2 99,8 99,8 100,0 100,2 99,9 99,9 97,8 Темп прироста за указанный период, % -0,9 -0,8 -0,2 -0,2 0,0 0,2 -0,1 -0,1 -2,2 Длительность периода, мес. 3 3 3 3 3 3 3 3 24 Как видно из данных таблицы 1, за весь анализируемый период темпы прироста це- нового уровня характеризуются незначи- тельными отрицательными значениями (де- прессивная стабилизация) с тенденцией к их возрастанию. То есть подтверждается харак- терная особенность рынка, номинированно- го в валюте – темпы прироста валютных цен на рынке недвижимости слабо реагируют на инфляцию потребительских цен и малочув- ствительны к изменениям валютного курса (девальвация гривни относительно доллара). Цены, номинированные в гривнях, тем- пы их прироста ориентируются на темпы инфляции и, как правило, несколько отста- ют от последних (инерционность рынка). На рынках со смешанными ценами, в за- висимости от соотношения между девальва- цией и инфляцией (k), наблюдается либо большая привязка цен на недвижимость к доллару (k> 1), либо при (k< 1) происходит как замедление роста цен в гривнях, так и частичная дедолларизация рынка. Таким образом, при ценах, номинирова- ных в долларах и гривнях, стоимость, номи- нированная в гривнях, должна, в первом приближении, зависеть от соотношения ин- дексов темпов инфляции к темпам деваль- вации гривни. В таблице 2 представлены результаты анализа временных рядов индексов инфля- ции и девальвации гривни (среднемесячные значения по данным НБУ за период 2013–2015 гг.), их соотношение, а также ди- намика временных рядов усредненной удельной стоимости, номинированной в гривнях. С одной стороны, это временной ряд удельной стоимости, значение которой Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 51 получено прямым переводом по курсу НБУ цены, номинированной в долларах, в грив- ню и скорректированной только «на торг». С другой стороны, стоимости, скорректиро- ванные «на торг» и «состояние рынка (k)». То есть в первом случае при проведении первой группы коррекций по ценообразую- щим факторам, которые являются экзоген- ными по отношению к объекту оценки, не вводилась коррекция на состояние рынка. Сравнительная динамика ценовых уровней временного ряда стоимости в национальной валюте представлена на рисунке. Таблица 2 Динамика изменения рыночной стоимости, номинированной в гривнях 2013 г. Период 12.12 01.13 02.13 03.13 04.13 05.13 06.13 07.13 08.13 09.13 10.13 11.13 12.13 Стоимость предложения в дол. США за 1 кв. м 1085 1074 1074 1074 1067 1066 1066 1066 1065 1064 1063 1060 1062 Коррекция на торг, % 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Вероятная цена продажи, дол. США 976 967 967 967 960 960 959 959 959 957 957 954 956 Цепной индекс инфляции, грн 1,000 1,002 0,999 1,000 1,000 1,001 1,000 0,999 0,993 1,000 1,004 1,002 1,005 Кумулятивный индекс инфляции, грн 1,000 1,002 1,001 1,001 1,001 1,002 1,002 1,001 0,994 0,994 0,998 1,000 1,005 Курс НБУ, грн/дол. США 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 Цепной индекс курса, дол. США 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 Кумулятивный индекс курса, дол. США 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 Коррекция на состояние рынка (k) 1,000 1,002 1,001 1,001 1,001 1,002 1,002 1,001 0,994 0,994 0,998 1,000 1,005 Стоимость в грн, эквивалентная курсу дол. США на дату оценки 7 802 7 728 7 725 7 729 7 676 7 671 7 668 7 668 7 664 7 650 7 647 7 626 7 639 Стоимость, скорректированная на состояние рынка в грн 7 802 7 743 7 733 7 737 7 683 7 686 7 684 7 676 7 618 7 605 7 632 7 626 7 676 2014 г . Период 01.14 02.14 03.14 04.14 05.14 06.14 07.14 08.14 09.14 10.14 11.14 12.14 Стоимость предложения в дол. США за 1 кв.м 1060 1061 1062 1062 1063 1063 1063 1063 1062 1062 1061 1061 Коррекция на торг, % 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Вероятная цена продажи, дол. США 954 955 956 956 956 957 957 957 956 956 955 955 Цепной индекс инфляции, грн 1,002 1,006 1,022 1,033 1,038 1,010 1,004 1,008 1,029 1,024 1,019 1,030 Кумулятивный индекс инфляции, грн 1,007 1,013 1,035 1,069 1,110 1,121 1,126 1,135 1,168 1,196 1,218 1,255 Курс НБУ (грн/дол. США) 7,993 8,699 9,926 11,64 11,68 11,81 11,77 12,97 13,01 12,95 14,81 15,62 Цепной индекс курса, дол. США 1,000 1,088 1,141 1,172 1,004 1,011 0,996 1,102 1,002 0,996 1,143 1,055 Кумулятивный индекс курса, дол. США 1,000 1,088 1,242 1,456 1,461 1,478 1,472 1,623 1,627 1,620 1,853 1,954 Коррекция на состояние рынка (k) 1,007 0,931 0,834 0,735 0,760 0,759 0,765 0,699 0,718 0,738 0,658 0,642 Стоимость в грн, эквивалентная курсу дол. США 7 624 8 307 9 485 11 122 11 165 11 304 11 259 12 416 12 434 12 375 14 142 14 913 Стоимость, скорректированная на со- стояние рынка в грн 7 677 7 732 7 908 8 172 8 485 8 577 8 608 8 679 8 922 9 132 9 301 9 579 2015 г . Период 01.15 02.15 03.15 04.15 05.15 Стоимость предложения в дол. США за 1 кв.м 1060 1056 1054 1052 1050 Коррекция на торг, % 10 10 10 10 10 Вероятная цена продажи, дол. США 954 950 949 947 945 Цепной индекс инфляции, грн 1,031 1,053 1,108 1,140 1,022 Кумулятивный индекс инфляции, грн 15,784 24,251 23,080 22,650 20,96 Курс НБУ (грн/дол. США) 1,010 1,536 0,952 0,981 0,925 Цепной индекс курса, дол. США 1,294 1,362 1,509 1,721 1,759 Кумулятивный индекс курса, дол. США 1,975 3,034 2,888 2,834 2,622 Коррекция на состояние рынка (k) 0,655 0,449 0,523 0,607 0,671 Стоимость в грн, эквивалентная курсу дол. США 15 058 23 048 21 894 21 445 19 807 Стоимость, скорректированная на состояние рынка в грн. 9 866 10 349 11 445 13 023 13 284 Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 52 Рис. Кривые динамики временного ряда стоимости в национальной валюте, полученные прямым переводом по курсу НБУ (кривая ???), и стоимости, скорректированной на состояние рынка (кривая ???) Как видно из хода кривых, приведённых на рисунке, динамика временных рядов стоимости характеризуется двумя стадиями. Первая – период с 01.2013 по 01.2014 г., в котором состояние рынка характеризуется соотношением индекса инфляции к индексу девальвации гривни (k), близким к единице (девальвация меньше 10 %). В этом случае прямой перевод стоимо- сти, полученной в валюте в стоимость, но- минированную в гривнях, может считаться правомерным и в какой-то степени обосно- ванным. Вторая стадия – период с 02.2014 по 05.2015 г., в котором состояние рынка характеризуется соотношением индекса ин- фляции к индексу девальвации гривни, меньшим единицы (девальвация больше 10 %). В этом случае прямой перевод стоимо- сти, полученной в валюте в стоимость, но- минированную в гривнях, приводит к ре- зультатам, которые не отражают состояние рынка недвижимости в условиях сущест- венной девальвации национальной валюты, исходя из следующих критериев. Сегодняшний первичный рынок жилой недвижимости г. Львов, в отличие от вто- ричного, номинирован в гривнях и предла- гает квартиры в новостройках в ценовом диапазоне от 6 500 грн/ м2 на окраине горо- да до 12 000 грн/ м2 в центральной части. Если сравнивать стоимость в гривнях, полученную, с одной стороны, прямым пе- реводом долларовых цен по курсу НБУ на дату оценки, а, с другой стороны, стоимость, дополнительно скорректированную «на со- стояние рынка», можно прийти к следую- щему выводу. Скорректированный «на со- стояние рынка» уровень цен вторичного рынка удовлетворительно согласовывается с ценовым уровнем первичного рынка (6 500– 12 000 грн/м2). В то же время, стоимость в гривнях, полученная без учёта коррекции на состоя- ние рынка, в два раза превышает рыночную стоимость объекта на первичном рынке. Исходя из принципа замещения, рыночная мотивация инвестора такова, что он не за- платитза приобретениеимуществасумму, большуюминимальнойценыимущества, с такойжеполезностью, как то, котороепрода- ётся на рынке. То есть квартира, отнесенная к типу социального жилья, не может стоить дороже квартиры в рыночно- ориентированном вновь построенном доме. К тому же, следует учесть тот факт, что цены на рынке недвижимости не могут из- меняться скачкообразно (рост–падение) от месяца к месяцу, следуя за изменениями курса валюты (рис.). Учитывая инерцион- ность рынка, тенденции к возрастанию либо падению цен продолжаются как минимум несколько месяцев или даже лет. Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 53 Все это свидетельствует о том, что по- лученные прямым переводом по курсу дол- лара стоимости не соответствуют текущему состоянию рынка недвижимости в условиях девальвации гривни. Ещё одним подтверждением правомер- ности и необходимости проведения коррек- ции «на состояние рынка» может служить удовлетворительное соответствие среднего- дового уровня повышения цен вторичного рынка в 1,14 раза (табл. 2: 2014 г. – 8 747 грн, 2013 г. – 7 675 грн) коэффициенту БМР – 1,19 (Письмо Минрегионбуда от 27.01.2015 г. № 7/15-787). Рынок аренды жилой недвижимости в течение 2014 года в условиях возрастающей девальвации гривни все больше переходил в гривневую номинацию. Так, в декабре 2014 года ценовой уровень аренды жилой недвижимости, номинированной в гривнях, даёт средневзвешенную величину аренды 62 грн/м2 , что эквивалентно 3,92 дол. США при среднемесячном курсе НБУ 15,81 грн/дол. Как показал анализ ценового уровня аренды в долларовой номинации, средневзвешенная арендная ставка равня- лась 5,39 дол. США. При корректировании этой стоимости на условия рынка получаем величину арендной ставки 5,39*0,654 = 3,53 дол. США. Выводы. Удовлетворительное согласо- вание полученных значений стоимости и арендных ставок, которые отвечают состоя- нию рынка недвижимости в условиях суще- ственной девальвации гривни, подтверждает положение о том, что коррекции на условия рынка («торг» и «состояние рынка») необ- ходимо проводить при определении, как рыночной стоимости объекта недвижимо- сти, так и рыночных арендных ставок. Анализ динамики изменения кривых временных рядов стоимости показал сле- дующее: - если состояние рынка недвижимости характеризуется соотношением индекса ин- фляции к индексу девальвации гривни, близким к единице (девальвация меньше 10 %), то прямой перевод стоимости, полу- ченной в валюте, в стоимость, номиниро- ванную в гривнях, может считаться право- мерным и в какой-то степени обоснованным (2011–2013 гг.); - при увеличении девальвации гривни (более 10 %) для перевода стоимости, номи- нированной в долларах США, в стоимость, номинированную в гривнях, необходимо вводить дополнительную коррекцию на со- стояние рынка, находящегося в условиях существенной девальвации гривни. В данном случае для выполнения кор- рекции вполне приемлемым представляется использовать отношение кумулятивных ин- дексов инфляции и девальвации гривни, отсчитываемых от момента времени, когда динамика указанных индексов начала суще- ственно различаться. Таким образом, при девальвации гривни (более 10 %) прямой перевод рыночной стоимости, номинированной в долларах, в национальную валюту будет некорректным, а полученная результирующая стоимость не будет отражать реальное состояние рынка. ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА 1. Артеменков А. И. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости / Арте- менков А. И., Михайлец В. Б. – Режим доступа: www.labrate.ru/articles/artemenkov_mihailec_fsonedlyapso- 2008. 2. Воронін В. О. Аналітика ринку нерухомості: методологія та принципи сучасної оцінки : монографія / В. О. Воронін, Е. В. Лянце, М. М. Мамчин. – Львів : Магнолія 2006, 2014. – 304 с. 3. Воронин В. А. Особенности оценки при изменении экономических условий / В. А. Воронин // Практика оценки имущества. – 2010. – № 1 : Доходная и коммерческая недвижимость. – С. 138–179. 4. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества / С. В. Грибовский, С. А. Сивец ; под ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. – Москва : Финансы и статистика, 2008. – 368 с. 5. Киннард В. Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества / В. Киннард // Вопросы оценки.– 2008. – № 1. – С. 2–9. – Режим доступа: http://sroroo.ru/upload/iblock/330/vo_1_08.pdf. 6. Пирсон А. Набор знаний, необходимых оценщикам/ А. Пирсон // Вопросы оценки. – 2008. – № 4. – С. 2–9. – Режим доступа: http://sroroo.ru/upload/iblock/e9d/vo_4_08.pdf. 7. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности : пер. с англ. / [С. Сейс, Д. Смит, Р. Купер, П. Венмор-Роуланд]. – Москва : [б. и.], 2009. – 503 с. Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, 2016, № 2 (215) ISSN 2312-2676 54 8. Стерник Г. М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. – Москва : Экономика, 2009. – 606 с. 9. Ratcliff R. U. Modern real estate valuation: theory and application / Richard U. Ratcliff. – Arlington : Democrat Press, 1965. – 195 р. 10. Wendt P. F. Critical Analysis and recent developments in Appraisal Theory / P. F. Wendt // The Appraisal Journal. – 1969. – October. – Р. 485–500. REFERENCES 1. Artemenkov A.I. and Mihajlec V.B Neoklassicheskie i postneoklassicheskie perspektivy v teorii ocenki stoimosti [Neoclassical and postneoclassical prospectsinvaluation theory]. Available at: www.labrate.ru/articles/artemenkov_mihailec_fsonedlyapso-2008. (in Russian). 2. Voronin V.O., Lyantse E.V.and Mamchyn M.M. Analityka rynku nerukhomosti: metodolohiya ta pryntsypy suchasnoyi otsinky [Real Estate MarketAnalysis: Methodology and principles of modernassessment]. L'viv: Mahnoliya 2006, 2014, 304 p. (in Ukranian). 3. Voronin V.A. Osobennosti ocenki pri izmenenii jekonomicheskih uslovij [Assessment specifics while economic conditions changing]. Praktika ocenki imushhestva [Practice of property avaluation]. 2010, no. 1, pp. 138–179. (in Russian). 4. Gribovskij S.V.and Sivec S.A. Matematicheskie metody ocenki stoimosti nedvizhimogo imushhestva [Mathematical methods of real estate evaluation]. Moskva: Finansy i statistika, 2008, 368 p. (in Russian). 5. Kinnard V. Novoe myshlenie v teorii ocenki nedvizhimogo imushhestva [The new thinkingin the theory ofreal estate evaluation].Voprosy ocenki [Questionsofevaluation]. 2008, no 1, pp. 2–9. (in Russian). 6. Pirson A. Nabor znanij, neobhodimyh ocіnshhikam [Knowledge set of appraisers required]. Voprosy ocenki [Questionsofevaluation].2008, no 4, pp. 2–9. (in Russian). 7. Sejs S., Smit D., Kuper P. and Venmor-Rouland P. Ocenka nedvizhimogo imushhestva: ot stoimosti k cennosti [Evaluationofrealestate: from the valueto the cost]. Moskva: s.n., 2009, 503 p. (inRussian). 8. Sternik G.M. and Sternik S.G. Analiz rynka nedvizhimosti dlja professionalov [Realestatemarketanalysisforprofessionals].Moskva: Ekonomika, 2009, 606 p. 9. Ratcliff R.U. Modern real estate valuation: theory and application. Arlington: Democrat Press, 1965,195p. 10. Wendt P.F. Critical Analysis and recent developments in Appraisal Theory. The Appraisal Journal. 1969, October, рр. 485-500. Рецензент: д-р т. н., проф. Ю. О. Кірічек Надійшла до редколегії: 20.11.2015 р. Прийнята до друку: 27.11.2015 р. Другие книги из этого разделаПринципы оценки бизнеса в строительствеК вопросу выделения величины НДС при определении кадастровой стоимости недвижимостиКадастровая стоимость земельного участка: проблема оценкиПринципы оценки бизнеса в строительствеК вопросу выделения величины НДС при определении кадастровой стоимости недвижимостиКадастровая стоимость земельного участка: проблема оценки