RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Проблемы, связанные с кадастровой стоимостью земельного участка на современном этапе

Проблемы, связанные с кадастровой стоимостью земельного участка на современном этапе

Бархатова И.И., Лобанова Е.И. Проблемы, связанные с кадастровой стоимостью земельного участка на современном этапе // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. 2018. Т. 2. С. 100-104.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Проблемы, связанные с кадастровой стоимостью земельного участка на современном этапе"

100 УДК 332.2 ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ Ирина Игоревна Бархатова Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант, тел. (913)765-26-33, e-mail: [email protected] Елена Ивановна Лобанова Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики не- движимости, тел. (383)210-95-87, e-mail: [email protected] В статье рассмотрены вопросы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, и по- следние изменения в правовом регулировании оспаривания кадастровой стоимости. Ключевые слова: оценочная деятельность, кадастровая оценка недвижимости, кадаст- ровая стоимость, рыночная стоимость, оспаривание кадастровой стоимости. PROBLEMS ASSOCIATED WITH LAND CADASTRAL VALUE AT THE PRESENT STAGE Irina I. Barhatova Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Post Graduate Student, phone: (913)765-26-33, e-mail: [email protected] Elena I. Lobanova Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Assistant Professor, Department of Real Estate Economy, phone: (383)210-95-87, e-mail: [email protected] The article deals with problematic issues associated with the state cadastral valuation, and with the determination of cadastral value of real estate in particular; and with the latest changes in the legal regulation of the cadastral value litigation. Key words: cadastre, real estate valuation, cadastral value, appraisal activity, contestation of cadastral value. Каждый земельный участок подлежит государственной кадастровой оцен- ке, которая проводится не реже одного раза в пять лет. Величина стоимости, устанавливаемой в результате такой оценки, зависит от коэффициента полезно- сти использования участка, вида разрешенного использования и категории зе- мель, а также площади объекта оценки. В стоимости должны учитываться ры- ночные цены на землю соответствующего региона по местоположению земель- ного участка на дату произведения расчета кадастровой стоимости и развитие его инфраструктуры. 101 Кадастровая стоимость применяется, в частности, в целях исчисления зе- мельного налога, налога на имущество организаций по ряду объектов обложе- ния, арендной платы за пользование земельными участками, а также при опре- делении выкупной стоимости земельного участка, при приобретении земельно- го участка, находящегося в государственной или муниципальной собственно- сти и так далее. Получается, что экономическая эффективность использования земельного участка напрямую связана с величиной кадастровой стоимости. Исходя из это- го, в некоторых случаях ее неверное определение может обернуться для право- обладателя земельного участка значительными потерями. Нередки ситуации, когда кадастровая стоимость земельных участков, установленная на уровне субъектов РФ, представляется пользователям недвижимости явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка, в отличие от рыночной, спо- собной в условиях колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры зна- чительно изменяться, более статична, она должна изменяться не чаще одного раза в пять лет. Она рассчитывается методами массовой оценки, за исключени- ем случаев, предусматривающих индивидуальное определение. Результат ука- зывается в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) и применя- ется для государственных целей. При этом размер кадастровой стоимости оп- ределяется, согласно законодательству, в строгом соответствии с утвержден- ными приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 «Методиче- скими указаниями о государственной кадастровой оценке». В положениях ме- тодических указаний отражены необходимые сведения о том, как должно про- изводиться оценочное зонирование, сбор и анализ информации о рынке объек- тов оценки, определение ценообразующих факторов, а также обоснование мо- делей оценки кадастровой стоимости. Обращение к ним предусматривается также и при контроле качества результатов определения кадастровой стоимости и рассмотрения замечаний к ее определению. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее веро- ятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, ис- ходя из возможности продолжения фактического вида его использования, неза- висимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости [2]. Такое определение включает очевидные параллели с рыночной стоимо- стью, но при этом указывает на отдельные признаки, которые отличают кадаст- ровую стоимость от рыночной. Во-первых, положение о том, что недвижимость в дальнейшем может ис- пользоваться также как и на дату оценки (рыночная стоимость рассчитывалась бы на основании наиболее эффективного способа использования недвижимости). Во-вторых, допущение о том, что объект не ограничен в обороте и не изъят из оборота. В-третьих, при расчете кадастровой стоимости в ходе государственной ка- дастровой оценки во внимание не принимаются ограничения (обременения) объекта недвижимости, за исключением ограничений, установленных в пуб- 102 лично-правовых интересах согласно п. 10 ФСО № 4. Обременение в виде ипо- теки или ареста, например, должно учитываться при определении размера ры- ночной стоимости, но не влияет на величину кадастровой стоимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости может соответствовать када- стровой стоимости только в случае, если она определена с использованием ин- дивидуальных методов оценки [4]. Завышение кадастровой стоимости земельного участка может произойти за счет включения в стоимость объекта затрат на освоение территории, организа- цию санитарно-защитной зоны, подключение коммуникаций и пр. То есть за- трат, которые должны учитываться при расчете инвестиционной стоимости, но не применимы к учету в полном объеме при определении кадастровой стоимо- сти исходя из приведенного ранее определения. При формировании государственного кадастрового учета, в связи с кадаст- ровым делением Российской Федерации, в границы кадастровых кварталов бы- ли включены объекты с различной рыночной стоимостью. Определение кадаст- ровой стоимости каждого отдельно взятого участка осуществляется на основа- нии удельного показателя (кадастровой стоимости 1 м 2 ), устанавливаемого для каждого конкретного кадастрового квартала и определенного вида использова- ния. Поэтому результаты кадастровой оценки, имеющей массовый характер, могут существенно отличаться от реальной рыночной стоимости на дату оцен- ки, что может привести к несправедливому налогообложению. В современных экономических условиях активно функционирует институт оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, который призван сбалан- сировать интересы государства и налогоплательщиков. По данным Росреестра за первые десять месяцев 2017 года в созданные при его территориальных ор- ганах комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастро- вой стоимости поступило 48253 заявления о пересмотре результатов определе- ния кадастровой стоимости в отношении 99929 объектов недвижимости, при этом к рассмотрению принято 41427 заявлений в отношении 80384 объектов недвижимости. Нужно отметить, что подавляющее большинство заявлений по- дано в отношении результатов определения кадастровой стоимости именно зе- мельных участков. Общее количество вынесенных комиссиями решений в от- ношении заявлений можно структурировать в виде диаграммы, рис. 1. Суммар- ная величина кадастровой стоимости по итогам рассмотрения заявлений в ко- миссиях была снижена на 13 % [3]. 10 августа 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 274-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оце- ночной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внес значимые изменения в порядок ос- паривания кадастровой стоимости: ? к административному иску больше не нужно прикладывать акт экспер- тизы саморегулируемой организации на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; 103 ? для обращения в суд с административным иском нотариальное завере- ние копий правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на объект недвижимости больше не обязательно; ? досудебный порядок (обращение в комиссию по оспариванию кадастро- вой стоимости) обязателен только в случаях, установленных законом (для орга- низаций по оценкам, проведенным до 01.01.2017 г.); ? органы местного самоуправления могут оспаривать решение Комиссий о снижении кадастровой стоимости в отношении частных земельных участков. Рис. 1. Результаты работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении заявлений, принятых к рассмотрению в 2017 г. Вместе с тем встает вопрос о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. С учетом расходов на оценку земельного участ- ка, расходов на ведение в суде дела об оспаривании кадастровой стоимости земли и срока, в течение которого, в соответствии с законодательством, будет действительна сниженная кадастровая стоимость. Действия по оспариванию могут оказаться неэффективными. Как показывает судебная практика, взыскание с уполномоченного органа, как проигравшей стороны, расходов, понесенных в связи оплатой услуг оцен- щика при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, слож- но и редко реализуемо. Правовые изменения целенаправленно расширяют пол- номочия местных властей на оспаривание результатов кадастровой стоимости, в случае, когда кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в ча- стном владении, была существенно снижена Комиссией Росреестра по заявле- нию собственника, в то же время на текущий момент не дано разъяснение тер- мину «существенное снижение». 104 Основной причиной некорректности определенной кадастровой стоимости является специфика применяемых для кадастровой оценки методов массовой оценки, которые не учитывают индивидуальные особенности недвижимости. Количество объектов, подлежащих оценке в момент проведения кадастровой оценки, делает невозможным частный анализ характеристик объектов, в про- цессе кадастровой оценки применяют математические модели, которые основа- ны на укрупненном анализе факторов, оказывающих влияние на стоимость не- движимости. Это в большинстве случаев приводит к несоответствию кадастро- вой стоимости рыночной, притом отличие наблюдается как в большую, так и меньшую сторону. В настоящее время у налогоплательщика есть выбор, обра- щаться для оспаривания в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости или сразу в суд. По обобщенной статистике, чаще все же обращаются в комиссии, при этом почти половина всех споров заканчивается в пользу заявителя. Перед обращением все же стоит взвесить будущие выгоды и необходимые затраты, связанные с процедурой оспаривания кадастровой стоимости, произвести пред- варительный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Учитывать нужно и то, что в случае если данная стоимость будет существенно снижена, муниципалитет может оспорить решение комиссии о снижении кадастровой стоимости в отношении отдельного земельного участка, чтобы не допустить значительных потерь налоговых поступлений в местный бюджет. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Федеральный закон от 29.07.2017 N 274-ФЗ "О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" 2. Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 12.05.2017) "Об ут- верждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" 3. Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-orezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/ – Загл. с экрана. 4. Савиных В. А. Что такое кадастровая стоимость: постановка проблемы [Электрон- ный ресурс] // Закон.ru. – 2017. – Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2017/9/1/1_chto_takoe_ kadastrovaya_stoimost_postanovka_problemy– Загл. с экрана. 5. Лобанова Е. И. Кадастровая оценка – область профессиональных интересов бакалав- ров землеустройства и кадастра // АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОБРАЗОВАНИЯ. Ведущая роль современного университета в технологической и кадровой модернизации российской экономики. Междунар. науч.-метод. конф. : сб. материалов в 3 ч. (Новосибирск, 16–20 фев- раля 2015 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Ч. 2. – С. 65–70. 6. Лобанова Е. И. Монополизация государственной кадастровой оценки // Интерэкспо  ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое раз- витие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесо- устройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 1. – C. 46–51. © И. И. Бархатова, Е. И. Лобанова, 2018

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru