Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога
Тарасов А.Г., Чегошева К.А., Лобанова Е.И. Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2019. Т. 6. № 1. С. 221-226.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога"221 УДК 332.64 DOI: 10.33764/2618-981Х-2019-6-1-221-226 ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА Артем Геннадьевич Тарасов Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант, тел. (999)452-87-52, e-mail: [email protected] Ксения Алексеевна Чегошева Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант, тел. (905)954-26-33, e-mail: [email protected] Елена Ивановна Лобанова Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры цифровой эко- номики и менеджмента, тел. (913)921-15-93, e-mail: [email protected] В статье рассматриваются основные проблемы оценки недвижимости для целей зало- гового кредитования ? методология залогового обеспечения, отсутствие законодательной базы оценки залога. Даны основные понятия. Ключевые слова: недвижимость, банковское кредитование, оценка стоимости недви- жимости, рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, предмет залога, оценщик, управ- ление рисками. PROBLEMS OF PROPERTY VALUATION FOR THE PLEDGE Artem G. Tarasov Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Graduate, phone: (999)452-87-52, e-mail: [email protected] Kseniya A. Chegosheva Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Graduate,phone: (905)954-26-33, e-mail: [email protected] Helena I. Lobanova Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Digital Economics and Management, phone: (913)921-15-93, e-mail: [email protected] In the article there is information about problems of valuation of real estate for purposes of mortgage lending ? the methodology of collateral, lack of legislative framework for the assessment of collateral. The basic concepts are given. Key words: property, bank lending, valuation of Real Estate, market value, liquidation value, collateral, an appraiser, risk management. Оценочная деятельность ? это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной 222 предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта [3]. Оценка стоимости ? длительный и сложный процесс установления денежно- го эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалифи- кации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятель- ности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью. Рыночная стоимость ? это наиболее вероятная цена, за которую предпола- гается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в ус- ловиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и доброволь- ным покупателем после всестороннего маркетинга. Оценка для целей залога ? один из наиболее актуальных аспектов практи- ческого использования теории оценки, так как является одним из наиболее вос- требованных видов услуг на рынке оценки [6]. Залог является в настоящее время одним из самых популярных методов обеспечения заключенных кредитных обязательств. Видов залогового имуще- ства немало, однако наибольшую степень надежности при определении кре- дитного риска предоставляет залог недвижимости. В частности ? к такому виду обязательств относится ипотека. Поскольку помимо высокой стоимости недви- жимости, ее нельзя каким-либо способом переместить, спрятать или нанести существенный вред [5]. В случае залоговой системы кредитования слово «имущество» подразуме- вает собой понятие, включающее помимо материальных вещей еще и различ- ные ценные бумаги и права владения. Оценка стоимости залогового имущества будет осуществляться, исходя из различия двух ее отдельных видов: рыночной стоимости, которая оценивает имущество как объект в целом, и залоговой стоимости, которая определяет ценность имущества как средство обеспечения обязательств [4]. Залоговая стоимость ? это формальная стоимость, определяемая каждым банком самостоятельно по методикам, утверждаемым внутренними норматив- ными актами. Законодательно же это понятие не закреплено. Термин «залого- вая стоимость» отсутствует в законодательстве. Только в Законе Об ипотеке (залоге недвижимости) упоминается залоговая стоимость применительно к земельному участку: «Залоговая стоимость земель- ного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем» [2]. В то же время в Гражданском кодексе РФ применительно к стоимости предмета залога не используется какой-либо термин: «Стоимость предмета за- лога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено зако- ном» [1]. Залоговая стоимость определяет способность обеспечения удовлетворить требования Банка в случае реализации предмета залога. То есть залоговая стоимость ? это сумма, которую Банк рассчитывает получить от продажи обес- 223 печения при обращении взыскания на него, но без учета расходов на обращение взыскания, хранение и реализацию предмета залога. Залоговая стоимость также учитывает ликвидность обеспечения с поправкой на сокращенный срок реали- зации (что роднит залоговую стоимость с ликвидационной). Плюс залоговая стоимость может учитывать проценты по кредиту за какой-то определенный период. Таким образом, залоговая стоимость, в отличие от рыночной, очищена от всевозможных рисков обеспечения. Все эти риски в комплексе составляют понятие ? залоговый дисконт, которое также нормативно не закреплено и оста- ется на уровне внутрибанковских методик [8]. При его расчете учитывают: ? сумму задолженности перед кредитором; ? сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реа- лизации залога; ? транспортные расходы; ? судебные расходы; ? другие расходы, связанные с реализацией залога. На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20?30 %, при выдаче кредита под залог оборудования ? 40?60 % и т.д. [9]. При определении залогового дисконта учитываются различные виды рис- ков (таблица). Риски, связанные с залоговым имуществом Управляемые Риск поврежде- ния или утери Управляемым этот вид риска является потому, что залоговое имущество подвергается страхованию, и в случае утери или оп- ределенных повреждений обеспечение кредитных средств все равно будет произведено. Однако, страхование всего имущест- ва не производится, так как в большинстве случаев это эконо- мически невыгодно. Оно осуществляется только тогда, когда стоимость тех мероприятий и процедур, направленных на сни- жение возможных рисков, оказывается существенно выше, чем стоимость страхования. Но при этом страхование также не обеспечивает полноценное возмещение средств Риск недостаточ- ного срока экспо- зиции Его можно отнести к условно управляемым, поскольку подоб- ный риск подразумевает собой отдельный вид активов, для ко- торых характерны затруднительные условия реализации по со- ответствующей стоимости в короткие сроки. Управляемым этот вид риска является потому, что оценить срок экспозиции можно еще до принятия решения о заключении договора залоговой стоимости, а значит – отказать можно в случае слишком низких показателей. А условность определяется тем, что нередко низ- кие сроки экспозиции выявляются уже после заключения отно- шений 224 Управляемые Риск юридиче- ских проблем в оформлении Сюда входят различные юридические трудности и препятствия при оформлении залоговых отношений. Минимизировать этот риск возможно только, если проводить глубокий и тщательный анализ всех возможных правовых и нормативных условий от- носительно данного актива Риск сложности контроля имуще- ства Перед заключением договора должна производиться подробная оценка и поиск всех возможных способов контроля, которые впоследствии будут занесены в соответствующие пункты дого- вора Риск низкой лик- видности Его расчет является одним из наиболее важных, поскольку лик- видность выступает одним из компонентов, по которым произ- водится расчет залоговой стоимости. В зависимости от состоя- ния рынка на настоящий момент, ликвидность каждого отдель- ного вида залогового актива может быть высокой (со сроком реализации не более 30 дней), средней (30?90 дней), низкой (90?180 дней), безнадежной (свыше 180 дней). И в зависимости от показателя ликвидности определяется залоговая стоимость, которая в случае с безнадежной ликвидностью практически равна нулю Риск невозмож- ности взыскания Его можно представить, как следствие из риска контроля иму- щества, поскольку невозможным взыскание может быть в ре- зультате трех основных факторов: отсутствия самого предмета залога, отсутствия возможности доступа к его хранению и юри- дические сложности, касающиеся процесса взыскания. Риск признания сделки недейст- вительной Возникает преимущественно в результате нарушений в догово- ре или иных документах, оформляющих залоговые отношения. Как следствие, подобные отношения могут быть признаны не- действительными. Избежать этого можно, если при заключении сделки прибегнуть к услугам нотариального заверения Неуправляемые Риск неправильной оценки Оценка производится один раз при заключении договора, по- сле чего условия продолжат действовать в течение всего срока кредитных обязательств. Чтобы минимизировать подобный риск, необходимо обеспечить высокую квалификацию и про- фессионализм работников, производящих оценку, а также соз- дать единую оценочную систему. Также существует возмож- ность вступления в переговоры с целью осуществления пере- оценки имущества и, как следствие, изменения залоговой стоимости Риск обесценения Этот риск связан со сложностью прогнозирования величины спроса на данный вид имущества в будущем. Чтобы миними- зировать этот вид риска, необходимо тщательно изучить и со- ставить вероятностный прогноз об изменении сценария разви- тия. Однако такие прогнозы редко бывают достаточно точны- ми, поэтому подобный риск и относится к разряду неуправ- ляемых 225 Неуправляемые Риск недостатка информации Этот риск связан с упущением в процессе оценки до заключе- ния договора отдельных факторов – например, наличия како- го-либо дефекта у имущества, его особенностей или наличие прав на него у третьих лиц. Минимизировать степень этого риска можно в случае более тщательного анализа и оценки до заключения залогового договора При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым мини- мизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны кон- куренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дискон- ту, то это отпугнет клиентов [4]. Фактический дисконт редко покрывает все риски, потому что желание подстраховаться от всех рисков ? это хорошо, но банк должен оставаться кон- курентным, быть в рынке и иметь возможность наращивать кредитный порт- фель. А высокий залоговый дисконт, вкупе с пессимистичным подходом к оценке рыночной стоимости, отпугнет большинство клиентов [7]. Таким образом, на итоговый залоговый дисконт сильно влияет политика банка, и нередко при большом желании прокредитовать какого-то «любимого» или стратегически важного клиента риски обеспечения отходят на второй план, а то и дальше [9]. Из всего вышесказанного становится видно, насколько залоговая стои- мость является формальной стоимостью. Поэтому на момент выдачи кредита залоговую стоимость нельзя рассматривать в качестве цены реализации, так как в таком случае она не покроет издержек реализации и прочие риски. Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практи- ке не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имуще- ство по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев: ? сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже за- логовой стоимости; ? продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключе- ния залоговой сделки выросла. Для залогодателя же имеет смысл продавать имущество только по рыноч- ной стоимости, или даже выше. Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным, так как проблемам оценки залога практически не уделя- ется серьезного внимания. Это приводит к нарушению важнейших принципов оценки, в результате чего в банковской сфере возникают дополнительные рис- ки. Для решения выявленных проблем необходимо привести в соответствие за- конодательство в сфере оценочной деятельности и в сфере ипотечного кредито- 226 вания, а также провести научные исследования по созданию рекомендаций по оценке недвижимого имущества для целей залога. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1 [Электронный ресурс] : федер. за- кон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018). – Доступ из справ.-правовой системы «Кон- сультантПлюс». 2. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] : федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 3. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости. – М. : Маросейка, 2012. – 256 с. 4. Григорьева В. В. Оценка объектов недвижимости : учеб. пособие. – М. : ИНФРА, 2010. – 78 с. 5. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности : учеб. пособие. – М. : Финансо- вый бизнес, 2014. – 49 с. 6. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. – М. : МКС, 2013. – 342 с. 7. Ресин В. И. Экономика недвижимости : учеб. пособие. – М. : Дело, 2010. – 60 с. 8. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. – М. : ЮНИТИ, 2009. – 463 с. 9. Федотова М. А. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. – М. : Финансы и статистика, 2014. – 384 с. 10. Крутик А. Б., Горенбургов М. А. Экономика недвижимости : учебник для вузов. – М. : Лань, 2014. – 297 с. 11. Экономика недвижимости : учеб. пособие / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, О. А. Мирошникова, В. А. Юрлова. – Новосибирск : СГГА, 2014. – 284 с. © А. Г. Тарасов, К. А. Чегошева, Е. И. Лобанова, 2019 Другие книги из этого разделаКадастровая оценка земель города Первоуральска свердловской областиИсследование многофакторной модели рыночной арендной ставки на примере торгового центраАнализ изменения кадастровой стоимости земельных участков в Малышевском городском округе свердловской областиКадастровая оценка земель города Первоуральска свердловской областиИсследование многофакторной модели рыночной арендной ставки на примере торгового центраАнализ изменения кадастровой стоимости земельных участков в Малышевском городском округе свердловской области