Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Проблемы оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства для целей налогообложения (на примере г. Омска)
Филиппова Т.А., Веселова М.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства для целей налогообложения (на примере г. Омска) // Инновации и инвестиции. 2018. № 8. С. 221-224.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Проблемы оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства для целей налогообложения (на примере г. Омска)"221 «????????? ? ??????????». ? 8. 2018 ???????. ??????????????? Введение В действующей налоговой системе Российской Федерации особое внимание уде' ляется налогам на недвижимость. Долгосрочность существования объектов, обяза' тельная государственная регистрация прав на имущество, высокие стоимостные пара' метры, формирующиеся в условиях рыночной экономики, являются определяющими факторами вызывающими повышенный интерес государства к объектам недвижимос' ти. Налог на недвижимое имущество является одним из основных исторически сло' жившихся налогов в развитых странах мира, так как служит экономическим рычагом стимулирования государством эффективного использования имеющегося капитала. Изменения в системах налогообложения недвижимости решаются в каждой стране по–своему. Существенное влияние оказывают особенности правовой системы, по' требностей экономики, бюджетного устройства, политической направленности уп' равленческих решений. Общее направление изменений – обеспечение справедливого распределения сбора налога, на основе взаимосвязи налога с рыночной стоимостью недвижимого имущества и возможности регулярной переоценки. Определение глав' ных элементов налога, включающих объект и субъект налогообложения, налоговую базу, ставку и льготы – это способ решения посредством налогов социальных, эконо' мических и политических задач развития общества и государства. Реформирование системы налогообложения в Российской Федерации прояви' лось в переходе от нормативных показателей к налогообложению недвижимости на стоимостной основе. За период с 2000 по 2017 гг. активно развивалась кадастровая оценка объектов недвижимости. Были разработаны, апробированы и усовершенство' ваны методики государственной кадастровой оценки земель различных категорий. Методика кадастровой оценки объектов капитального строительства (далее ' ОКС) была разработана и апробирована в 2013'2014гг. Результаты этой оценки были при' менены для налогообложения во многих регионах России только в 2016'2017гг. после внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ. Анализ последствий применения резуль' татов за исследуемый период выявил недостатки, как методики оценки, так и инфор' мационного обеспечения процесса оценки, организации процедуры обжалования ре' зультатов. Исследования специалистов во многих регионах России показывают про' тиворечивость результатов государственной кадастровой оценки в ряде случаев без логического объяснения этих причин. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости в ус' ловиях перехода к налогообложению на основе кадастровой стоимости актуально, так как способствует увеличению налогового потенциала территорий и установлению социальной справедливости в обществе. Объекты и методы исследования Объектами исследования являются результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства и последствия их применения для целей нало' гообложения на территории Омской области. Цель исследования заключается в выявлении проблем, связанных с методикой кадастровой оценки объектов капитального строительства, с информационным обес' печением кадастра недвижимости, а также в разработке предложений по их решению. Предметом исследования являются: информационные ресурсы, используемые для кадастровой оценки, процедура оценки, последствия применения результатов оценки для налогообложения недвижимости. В процессе исследования авторами использовались монографический, абстракт' но'логический, статистический и графический методы исследования. Результаты исследования Методологической основой кадастровой оценки являются методы массовой оцен' ки объектов недвижимости, которые используются, как правило, для целей налогооб' ???????? ?????? ??????????? ????????? ???????? ???????????? ????????????? ??? ????? ??????????????? (?? ??????? ?. ?????) (?? ??????? ?. ?????) Филиппова Татьяна Анатольевна, кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землеустройства, ФГОУ ВО «Омский ГАУ», [email protected] Веселова Марина Николаевна кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землеустройства ФГОУ ВО «Омский ГАУ» Кадастровая оценка объектов недвижимости для целей налогообложения в России в течение пос' ледних пяти'шести лет вызывает повышенный интерес, как у налогоплательщиков, так и у го' сударственных органов, которые регулируют нормативно'правовую базу, касающуюся оценоч' ной деятельности. Большое количество техни' ческих и кадастровых ошибок, выявленных при анализе результатов проведенной государствен' ной кадастровой оценки недвижимости во мно' гих регионах РФ. Процедуры обжалования ре' зультатов на региональных межведомственных комиссиях и в судах, привели к значительному снижению потенциальной налоговой базы, ус' тановленной от кадастровой стоимости. Иссле' дования последствий применения результатов кадастровой оценки объектов капитального стро' ительства на примере г.Омска позволили выя' вить основные недостатки и определить пути их устранения. Большая часть ошибок, связанных с недостоверной информацией об объектах не' движимости, была устранена в процессе уточ' нения сведений и изменения кадастровой сто' имости. Для устранения иных проблем, влияю' щих на результаты кадастровой оценки недви' жимости, была усовершенствована методика оценки и внесены изменения в федеральное законодательство, регулирующее кадастровую оценку. Ключевые слова: кадастровая оценка, объекты капитального строительства, налогообложение недвижимости, методы массовой оценки недви' жимости, обжалование результатов кадастровой оценки, информационное обеспечение кадаст' ра недвижимости. 222«????????? ? ??????????». ? 8. 2018 ???????. ??????????????? ложения. Разработанные и утверждённые в РФ методические рекомендации по оцен' ке объектов капитального строительства, определяют правила установления када' стровой стоимости объектов недвижи' мости. Их применяют для определения кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости: зданий, соору' жений, помещений, объектов незавершен' ного строительства, единых недвижимых комплексов. Анализ опыта проведения работ по кадастровой оценке, показал, что к методам массовой оценки в контек' сте сравнительного подхода относятся [1]: · общие методы, применяемые в оце' ночной деятельности (методы построе' ния статистических моделей кадастровой стоимости, в составе которых использу' ются методы факторного кластерного и регрессионного анализа, а также метод типового (эталонного) объекта оценки (типового объекта–аналога); · методы, применяемые исключитель' но в кадастровой оценке (методы моде' лирования на основе удельных показате' лей кадастровой стоимости методы УПКС, методы принятия решения о зна' чении стоимости, установления значения стоимости, равной конкретной величи' не). Специфика кадастровой оценки (а именно, использование методов массо' вой оценки, недостаток и недостовер' ность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квали' фикация оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость части объектов оцен' ки существенно искажается. Такое иска' жение в любую из сторон имеет негатив' ные последствия: ' при завышении – неоправданно повышается налоговая нагрузка на юри' дических и физических лиц, что, в конеч' ном итоге, снижает их конкурентоспо' собность, влияет на состояние нацио' нальной экономики в целом; ' при занижении – бюджеты различ' ных уровней недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализа' цию социальных, инфраструктурных и иных проектов) [2]. Всего объектов недвижимости, во' шедших в государственную кадастровую оценку в 2012 г. по данным из Единого государственного реестра недвижимос' ти (далее ' ЕГРН) по Омской области, составляет 819 704 единицы. Из них ко' личество объектов недвижимости, вошед' ших в оценку на территории города Омс' ка, составило 428704 единиц, не вошли в оценку – 2812 объектов из'за отсут' ствия достоверной информации [3]. Все объекты капитального строительства были сгруппированы в 13 групп в соот' ветствии с функциональным назначени' ем (таблица 1). Кадастровая стоимость объектов оценки (ОКС) была определена на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, моделирования методом УПКС, рыночной оценки [4]. При определении кадастровой стоимости объекта оценки на основе моделирова' ния, расчёт осуществлялся путём подста' новки значений ценообразующих факто' ров в полученную статистическую мо' дель. Учитывая то, что работы по опреде' лению кадастровой стоимости объектов недвижимости проводились впервые не только в Омской области, но и во всех субъектах Российской Федерации, мас' штабная работа была проделана в очень сжатые сроки, поэтому не удалось избе' жать ошибок [5]. В первую очередь были выявлены ошибки, связанные с информацией об объектах оценки, поставленных на госу' дарственный кадастровый учёт. Ошибки были обусловлены наличием дублирую' щихся объектов: ' государственный технический учет ОКС (на момент оцени) осуществлялся несколькими БТИ, поэтому сведения в ЕГРН были внесены по данным техничес' ких паспортов, полученных от разных организаций, занимающихся технической инвентаризацией, относящихся к одно' му и тому же объекту; ' сведения об объекте внесены в ЕГРН, но по факту объект отсутствует (снесен, демонтирован); ' объект поставлен в БТИ на государ' ственный технический учет в период с октября 2011 по 1 сентября 2012 года (не вошел в перечень, но является ранее учтенным объектом недвижимости). В результате допущения таких оши' бок и появились неверные данные о не' которых объектах. При проведении мас' совой оценки ОКС следствием указанных несоответствий явились технические ошибки, когда одни объекты не были оценены вообще, а другие были оценены дважды. В целях исправления таких тех' нических ошибок в сведениях об объек' тах недвижимости, содержащихся в госу' дарственном реестре недвижимости, в том числе сведений о кадастровой сто' имости, Россреестром был утверждён «План мероприятий по устранению про' тиворечий в сведениях, содержащихся в ЕГРН». В 2015 г. Управлением Россреест' ра по Омской области совместно с нало' говой службой проводились совместные мероприятия, которые позволили выя' вить и устранить ряд технических оши' бок. Верификация баз данных выявила следующее: подтверждены все характе' ристики объекта недвижимости у 51% объектов, 39% объектов, у которых ха' рактеристика объекта недвижимости, Таблица 1. Распределение объектов оценки (ОКС) в г. Омске по группам 223 «????????? ? ??????????». ? 8. 2018 ???????. ??????????????? содержащаяся в ЕГРН, не соответствует характеристике, содержащейся в базе налогового органа. В 10% объектов све' дения об объекте недвижимости отсут' ствуют в ЕГРН. С целью исключения вы' падения из налогообложения объектов имущественной собственности эти ошиб' ки были устранены. Кроме технических были выявлены ошибки, связанные с методикой государ' ственной оценки ОКС и профессионализ' мом (квалификацией) оценщиков. Так в некоторых случаях неправильное отне' сение объекта к той или иной группе при расчёте кадастровой стоимости приво' дило к её увеличению в 100 и более раз. Как правило, эти ошибки устранялись оценщиками в рамках гарантийных обя' зательств, если были обнаружены в ука' занные в договоре сроки. Но больше все' го проблем возникло в связи с несогла' сием физических и юридических лиц с результатами кадастровой оценки объек' тов капитального строительства и обжа' лованием этих результатов в комиссиях при Управлениях Россреестра, а также в судебном порядке. Так в 2016'2017гг. соотношение принятых заявлений на ос' паривание кадастровой оценки от раз' личных субъектов представлено на ри' сунке 1. В качестве основания для обжалова' ния результатов в 96% исков указыва' лось установление кадастровой стоимо' сти объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, лишь единичных случаях – об изменении кадастровой сто' имости в связи с недостоверными сведе' ниями об объекте оценки, использован' ных при определении его кадастровой стоимости (0,9%), в 3% исков указано оспаривание результатов действия или (бездействия) комиссии по рассмотре' нию споров о результатах определения кадастровой стоимости. В 2017 году по итогам работы комиссии принято 158 решений об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, 69 ' об отклонении заявлений в связи с выявлен' ными нарушениями требований феде' ральных стандартов оценки, законода' тельства об оценочной деятельности, 4 ' о пересмотре кадастровой стоимости с учетом достоверных сведений об объек' тах недвижимости. В результате суммар' ная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости изменилась с 8,97 млрд. рублей до 6,17 млрд. рублей. Уменьшение составило 2,8 млрд. рублей или 30%. Среди основных проблем и недо' статков, выявленных в процессе иссле' дования результатов государственной кадастровой оценки объектов капиталь' ного строительства, можно выделить сле' дующее: ' многократное увеличение налого' облагаемой базы (на основе кадастровой стоимости) объектов капитального стро' ительства; ' противоречивость результатов го' сударственной кадастровой оценки; ' приближение к величине рыночной стоимости методами массовой оценки, которые не учитывают информацию, до' ступную оценщику при индивидуальной оценке; ' несоответствие рыночной методо' логии подходов и методов, применяемых при оценке объектов капитального стро' ительства в ГКО; ' незаинтересованность местных ор' ганов власти в снижении показателей ка' дастровой стоимости, так как это влечет за собой снижение налоговых поступле' ний от недвижимости в местные бюдже' ты. Аналогичные проблемы выявлены учёными и практиками в большинстве регионов РФ и требуют решения на фе' деральном и региональном уровне. Выводы Для совершенствования кадастровой оценки в первую очередь необходимы изменения в нормативно'правовой базе, касающейся оценочной деятельности. Закон о государственной кадастровой оценке, вступивший в силу с 2017 года, позволит снять часть проблем, связан' ных с поведением оценки, регулирует отношения, возникающие при ГКО недви' жимости [6]. Положительным моментом является создание бюджетных организа' ций на уровне субъектов РФ, которые будут заниматься оценкой объектов не' движимости в своём регионе, что повы' сит ответственность за результаты и по' зволит собственникам недвижимости на этапе предварительных результатов ис' правлять ошибки, влияющие на кадаст' ровую стоимость. Эта процедура широ' ко применяется в мировой практике оцен' ки недвижимости для налогообложения, что позволяет значительно уменьшить количество обжалований результатов в судах. Ужесточились требования к про' фессионализму и опыту работы оценщи' ков, которые будут проводить кадастро' вую оценку. Для этого необходимо про' водить подготовку начинающих оценщи' ков и переподготовку специалистов в области рыночной оценки недвижимос' ти для работы в соответствии с Методи' ческими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226. Новые методические указания позволят более точно класси' фицировать объекты недвижимости и адекватно анализировать рынок недви' жимости, подбирать методы и подходы к оценке кадастровой стоимости. Прак' тические результаты кадастровой оцен' ки недвижимости по обновлённой нор' мативно'правовой базе будут получены только в 2019'2020гг. Опыт, накоплен' ный при кадастровой оценке объектов недвижимости в Омской области за пре' дыдущие годы, анализ применения ре' зультатов ГКО земельных участков раз' личных категорий и объектов капиталь' ного строительства позволит проводить более точную оценку, формировать ус' тойчивую базу налогообложения для му' ниципалитетов. ?????????? 1. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты неза' вершенного строительства), подлежащих государственной кадастровой оценке. – М.: ООО «НИПКЦ Восход'А», 2012. – 116 с. 2.Ильин М.О. Оценка объектов капи' тального строительства // Имуществен' ные отношения в РФ ' №6 (177). ' 2016. С.85'93. 3. Отчёт по государственной кадаст' ровой оценке объектов капитального строительства по Омской области / От' Рисунок 1 – Принято заявлений на оспаривание кадастровой оценки в г.Омске 224«????????? ? ??????????». ? 8. 2018 ???????. ??????????????? чет № 03'ГКООН'55'2012 , Фонд данных государственной кадастровой оценки ' [Электронный ресурс]. – Режим досту' па: http://rosreestr.ru. 4.Пискунова А.Н. Усовершенствова' ние методики кадастровой оценки объек' тов капитального строительства /Писку' нова А.Н., Филиппова Т.А.// Научно' практический электронный журнал «Ал' лея науки» ' №1(17) (том 4). 2018.' С.366' 369. ' [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL http://alley'science.ru. 5. Кольнова М.В. Кадастровая сто' имость ОКС – вопросы и пути решения / /Имущественные отношения в РФ ' №9 (180). ' 2016. С.68'71. 6. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : федер. закон от 03.07.2016 № 237'ФЗ (в ред. от 29.07.2017) – Доступ из справ.'право' вой системы «КонсультантПлюс». Problems of capital construction objects cadastral value assessment for purposes of taxation: case of Omsk city Filippova T.A., Veselova M.N. VO FSEI «Omsk GAU» During the last 5'6 years in Russia cadastral it’s is increasing assessment of real estate objects for purposes of taxation interest both for taxpayers and for legal framework regulation public administration. The reason for it is a lot of technical and cadastral errors that identified in the analysis of the results of the cadastral assessment of real estate in many regions of Russia. The procedures for assessment the results at regional interagency commissions and in trial proceeding have led to a significant reduction of the potential tax base established from the cadastral value. Investigations of the consequences of applying the results of cadastral valuation of capital construction objects in Omsk city have made it possible to identify the main shortcomings and determine the directions of its elimination. It’s showed that most of the mistakes associated with inaccurate information about real estate objects, was eliminated during the process of clarifying information and changing the cadastral value. Its showed that for eliminate any problems that affecting to the results of real estate cadastral value, the assessment methodology need to be improved and its necessary to made some cadastral assessment regulating federal legislation amendments. Keywords: cadastral assessment, capital construction objects, real estate assessment, methods of mass assessment of real property, cadastral valuation appeals, information of the real estate cadastre. References 1. Methodical recommendations about assessment of the real estate objects (buildings, rooms, constructions, objects of incomplete construction) which are subject to the state cadastral assessment. – M.: LLC NIPKTs Voskhod'A, 2012. – 116 pages. 2. Ilyin M.O. Assessment of capital construction projects//the Property relations in the Russian Federation ' No. 6 (177). ' 2016. Page 85' 93. 3. The report on the state cadastral assessment of capital construction projects on the Omsk region / the Report No. 03'GKOON'55'2012, Fund of data of the state cadastral assessment ' [An electronic resource]. – Access mode: http://rosreestr.ru. 4. Piskunova A.N. Improvement of a technique of cadastral assessment of Capital construction projects/Piskunov A.N., Filippov T.A.//the Scientific and practical online magazine «Alleya Nauki» ' No. 1(17) (volume 4). 2018.'Page 366'369. ' [Electronic resource]. – Access mode: URL http://alley'science.ru. 5. Kolnova M.V. The cadastral cost of Construction Department – questions and solutions//the Property relations in the Russian Federation ' No. 9 (180). ' 2016. Page 68'71. 6. About the state cadastral assessment [An electronic resource]: feeder. the law from 7/ 3/2016 No. 237'FZ (in an edition from 7/29/ 2017) – Access from справ. ' the legal ConsultantPlus system. Другие книги из этого разделаДосудебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимостиИсторический рынок недвижимости Польши - проблемы оценкиПрименение BIM в оценке недвижимости и проект EBIMДосудебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимостиИсторический рынок недвижимости Польши - проблемы оценкиПрименение BIM в оценке недвижимости и проект EBIM