RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Проблемы методического обеспечения и регулирования оценочной деятельности на рынке недвижимости

Проблемы методического обеспечения и регулирования оценочной деятельности на рынке недвижимости

Абрамичева К.Д., Заступов А.В. Проблемы методического обеспечения и регулирования оценочной деятельности на рынке недвижимости // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями: Межвузовский сборник научных трудов. 2018. № 1. С. 228-232.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Проблемы методического обеспечения и регулирования оценочной деятельности на рынке недвижимости"

228 УДК 332.72 © 2018 Абрамичева Кристина Дмитриевна магистрант ФГБОУ ВО "Самарский государственный экономический университет" E-mail: [email protected] © 2018 Заступов Андрей Владимирович кандидат экономических наук, доцент ФГБОУ ВО "Самарский государственный экономический университет" E-mail: [email protected] ПРОБЛЕМЫ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Рассматриваются проблемы оценки недвижимости в современных условиях. Отмечается необходимость в объективной оценке стоимости недвижимости в условиях, когда институт оценки до сих пор еще полностью не сформирован. В статье также рассматриваются законодательная база и методические ас- пекты регулирования оценочной деятельности. Ключевые слова: оценка, недвижимость, кадастровая стоимость, саморегули- руемая организация. При изучении рынка недвижимости стоит обратить особое внимание на роль, которое играет государство, являясь крупнейшим собственником (большую часть занимают земли) и выступая значимой фигурой на рын- ке, которое в том числе является законодателем и регулятором. Приве- дем причины, по которым Российский рынок недвижимости можно при- знать относительно неразвитым: - практически все земли находятся в муниципальной и государ- ственной собственности, и из них большая доля не может участвовать в обороте; - не происходит декларация цен совершенных коммерческих сделок. Существует вопрос, который до настоящего времени остается от- крытым - о порядке определения оценки недвижимости: сначала оцени- вается кадастровая стоимость земельных участков, а затем уже присту- пают к оценке недвижимости как единого объекта. На практике применя- ется три подхода в оценке недвижимости: доходный, затратный, сравни- тельный. Если при определении оценки недвижимости нельзя применить ни один из подходов, то в сложившейся ситуации пишется обоснованный отказ. Поэтому оценщики, дабы не терять клиента, производят оценку с искаженной или приблизительной информацией. Оценка недвижимости является особой сферой профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалифика- ции оценщика, понимания принципов и методов оценки. 229 Главный подход при определении кадастровой стоимости - сравни- тельный, он осуществляется путем сравнения продаж. Данный подход, по крайней мере, справедливо определяет стоимость земельных участков и недвижимости в целом. Стоит отметить, что в ряде стран в современном мире эффективно применяют в совокупности методы сравнения продаж и математической статистики. Но для этого необходимо законодательно установленное декларирование сделок купли-продажи и сдачи в аренду недвижимого имущества и особые органы на местах, которые постоянно бы собирали информацию по сделкам с объектами недвижимости. При применении данного подхода сталкиваются с проблемами, ко- гда сравнивать приходится в отдаленных местностях. Там, где сделки заключаются не в больших количествах и процент продажи недвижимо- сти не особо велик, оценщику затруднительно определить аналог про- данной недвижимости. Работа оценщиком осуществляется исходя не из цены (конечный результат сделки), а из стоимости (возможная цена купли продажи). Если действия оценщика будут осуществляться в обратной последо- вательности, это может привести к тому, что возникнет проблема недосто- верности реальной суммы и договорной цены, при продаже недвижимости. Для уменьшения налоговой базы уменьшают цену. В этом плане минус для государства, ведь пополнение бюджета напрямую зависит от налого- вых поступлений. Но для того чтобы сделать процедуру налогообложения1 наиболее честной, необходимо принимать соответствующие меры. Отсутствие и недостоверность необходимой информации является главной проблемой в работе оценочных компаний. Данная проблема не нашла своего решения. Еще с конца 90-х годов государство пыталось ввести налог на недвижимость, проводилось множество экспериментов по выработке более качественного и эффективного направления в раз- ных регионах2 . Но осуществить задуманное не получилось, так как все упиралось в единую базу недвижимости, создание которой могло осуще- ствиться путем проведения масштабной оценки. С момента принятия Земельного Кодекса Российской Федерации си- туация не разрешилась. Для того чтобы провести масштабную оценку и создать единую базу, нужно дать точную кадастровую стоимость недви- жимости, что является еще одной проблемой. Кадастровой оценкой недвижимости должны заниматься професси- ональные оценщики. И эти данные должны постоянно сверяться с дан- ными находящимися в государственных структурах. Точная и объективная информация о недвижимых объектах позво- ляет наиболее правильно дать им оценку, и предотвратить дальнейшие проблемы. При оценке недвижимости, как и при оценке любых других активов, учитываются определенные принципы. Данные принципы можно сгруппи- ровать по смежным признакам3 . К принципам оценки недвижимости, осно- ванным на представлениях покупателя или инвестора, относятся следую- щие: принцип полезности, принцип замещения, принцип предвидения. 230 Приходится констатировать тот факт, что искажение оценочной ин- формации оценщиками, осуществляется намерено. Как правило, чаще всего, это происходит, когда требуется оценка недвижимости крупных объектов, так как объем непосредственно влияет на сумму начисления налогов субъектам. Большинство операций с недвижимостью нуждаются в официаль- ном заключении о ее стоимости, предоставить данные документы в результате оценки недвижимости могут только независимые эксперты, которые должны устраивать все стороны, которые принимают участие в сделке. Необходимо учитывать все компоненты имущества, которые прямо или косвенно могут оказывать влияние на стоимость, при проведении проверки. Именно для этого еще на первом этапе сбора и анализа ин- формации, оценщик должен изучить все имеющиеся документы по оце- ниваемому объекту недвижимости. Более того, предприниматели - оценщики оказались в сложной ситу- ации, в связи с несоответствием рыночной и кадастровой стоимости, они не готовы к резкому изменению в законодательстве, и получается, что ошибки исправить без судебной процедуры затруднительно. Что же касается региональной местной власти, то здесь образовы- вается проблема неготовности к проведению массовой оценки и устра- нения существенной разницы. В зарубежных странах доходы от имущественного налога формиру- ют основной объем бюджета. За последнее десятилетие в Российской Федерации доля от поступлений в бюджет налога на имущество с трудом превышает два процента. Однако, проблема в том что, пострадавшей стороной в данной ситуации выступают предприниматели. Суммы нало- гов для юридических лиц возросли в разы, что существенно ударяет по бизнесу. На сегодняшний день действующие в России технологии оценки сто- имости недвижимости и других капитальных активов восходят к Между- народным стандартам оценки (МСО), принятым на вооружение Россий- ским обществом оценщиков (РОО) как первой саморегулируемой россий- ской оценочной организацией. - Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный при- казом №256 от 20 июля 2007 г.4 ; - Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)",утвержденный приказом №255 от 20 июля 2007 г.5 ; - Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный приказом №254 от 20 июля 2007 г.6 ; - Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ № 611 от 25 сентября 2014 г.7 Советом по оценочной деятельности, созданной при Минэкономраз- витии РФ, разработаны Методические указания о государственной оцен- 231 ке недвижимости (ГКО). Данные основы направлены на взаимодействие работы государственной власти и местного самоуправления. В приведенных методических указаниях поставлены следующие цели: - При производстве оценки недвижимости следует оценивать объект недвижимости едино (например: земельный участок и иные расположен- ные объекты недвижимости на нем), несмотря на то, что в последующим будет необходимость в раздельном налогообложении. - Необходимо произвести объединение существующих методик оценки земельных участков отнесенных к различным категориям. И уже, исходя из этого, земельные участки на расположенной территории, необ- ходимо оценивать по правилам, применительно ко всем едино, и на одну дату. В методических указаниях ГКО предполагается решить следующие задачи: 1) Обеспечение информацией государственных оценщиков относи- тельно местонахождения объектов недвижимости, непосредственно зе- мельных участков с объектами капитального строительства. 2) В последствие использования сведений в государственном ка- дастре недвижимости, дополнять отсутствующими характеристиками в ГКН (например техническое состояние, уровень амортизации и т.д.). В методических указаниях не указываются новые подходы при мето- дах массовой оценки. Они, как и прежде направлены на многомерную регрессию, то есть по группам объектов недвижимости. Применяется хо- рошо забытые старые требования проведения ценового зонирования. Существует необходимость создания независимых организаций на уровне субъектов Российской Федерации, что позволит сделать государ- ственную кадастровою оценку упорядоченной и организованной. Таким образом, систематизировать и обобщить цены, на всевозмож- ных сегментах рынка возможно применяя базу территориальных зон8 . В различных саморегулируемых организациях эксперты применяют разные количественные корректировки, что отображает проблему несоответ- ствия цен одних и тех же объектов недвижимого имущества. Зонирова- ние цен при государственной кадастровой оценке приводит к реальному анализу рынка. Итак, методические указания в огромное количество раз упрощают работу оценщикам. Решается проблема с предоставлением наиболее точной и качественной информации на рынке недвижимого имущества. Но, снова мы приходим к замкнутому кругу. Недостаток и отсутствие при заключении реальных сделок рыночной информации об объекте остает- ся по-прежнему острой проблемой. Очевидно, что задача оценки объекта недвижимости и состоит в том, чтобы наиболее точно определить эту самую рыночную цену. Очевидным остается факт моделирования Российских стандартов оценки, которые соответствуют Стандартам Международной ассоциации налоговых оценщиков. Данная задача является главной для независи- мых оценщиков имущества в Российской Федерации. 232 Существует ряд особенностей, который характеризует процесс оценки объектов недвижимого имущества. В отличие от многих других материальных активов хозяйствующих субъектов, оценивание стоимости недвижимого имущества достаточно тесно связано с длительностью сро- ка инвестирования. Также в системе оценки недвижимости наблюдается наличие трудности, связанной с определением периода ожидания, когда покупатель станет правообладателем актива и трудности в определении стоимости объекта в будущем, после получения на него прав. Существу- ет еще одна трудность, которая заключается в относительно длительном периоде (если сравнивать, к примеру, с ценными бумагами) владения активом, включающим несколько циклов развития рынка недвижимости. Также не стоит забывать о том, что при оценке недвижимости часто стал- киваются со сложностью получения достоверной и актуальной информа- ции о сделках на рынке недвижимости. Таким образом, говоря про современную Россию, где население имеет абсолютно неравномерный уровень доходов, макроэкономическая среда является нестабильной, а информация о рынке недвижимости яв- ляется практически закрытой, следует с особой тщательностью уделять внимание оценке недвижимости. * * * * * * 1 Заступов А.В. Отраслевые особенности налогообложения в современ- ной системе недропользования // Вестник Самарского государственного эко- номического университета. 2014. № 2 (112). С. 29-33. 2 Заступов А.В. Кластерная модель развития промышленных отраслей экономики региона // Вестник Самарского государственного экономического университета. 2017. № 3 (149). С. 13-18. 3 Шария М.Б. Особенности применения понятий и принципов оценки сто- имости недвижимости в современных условиях // Управление и экономика в XXI веке. 2017. № 3. С. 21. 4 Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)" : утв. приказом от 20.07.2007 № 256. URL: www.consultant.ru (дата обращения: 01.03.2018). 5 Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" : утв. приказом от 20.07.2007 № 255. URL: www.consultant. ru (дата об- ращения: 01.03.2018). 6 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)" : утв. приказом от 20.07.2007 № 254. URL: www.consultant.ru (дата об- ращения: 01.03.2018). 7 Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)" : утв. приказом М-ва экон. развития РФ от 25.09.2017 № 611. URL: www.consultant.ru (Дата обращения: 01.03.2018). 8 Заступов А.В. Потенциал развития рынка гостиничной недвижимости региона // Экономика и управление собственностью. 2016. № 1. С. 61-67.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru