Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке оборудования, машин и автотранспортных средств > Проблемы и ошибки при определении стоимости машин и оборудования
Казаков Д.В. Проблемы и ошибки при определении стоимости машин и оборудования // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7 (178). С. 66-80.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Проблемы и ошибки при определении стоимости машин и оборудования"66 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 7 (178) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Что понимается под объектом оценки при оценке машин и оборудования? Для целей Федерального стандарта «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)» [4] к объектам оценки относятся отдельные машины и единицы оборудования, яв- ляющиеся изделиями машиностроительного производства или аналогичными им, группы (множества, совокупности) машин и оборудования, части машин и оборудования вместе или по отдельности (далее – машины и оборудование). Также объектами оценки могут выступать подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Рассмотрим пошагово процесс составления отчета об оценке. Этап 1. Сбор информации и подготовка задания на оценку В Федеральном стандарте «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)» подготовке задания на оценку посвящена отдельная глава III. Дополнительно к инфор- мации, указанной в пункте 21 ФСО № 1 [1], в задании на оценку машин и оборудования обязательно указывается следующее: • состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений о каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации; • информация, касающаяся учета нематериальных активов, необходимых для эксплу- атации машин и оборудования (при наличии таких активов). Дополнительно в задании на оценку могут содержаться допущения, связанные: • с объемом работ по осмотру объекта оценки; • с объемом работ по анализу рынка; • с проведением оценки при условии продолжения использования в составе действу- ющего имущественного комплекса либо при условии прекращения использования в составе действующего имущественного комплекса; • с проведением оценки при условии перемещения машины и оборудования с их теку- щего местоположения как отдельных объектов; • в случае наличия интегрированности машин и оборудования с другими объектами, в частности недвижимостью, с допущением об оценке машин и оборудования в со- ставе таких объектов или отдельно от них. Также в задании на оценку определяются степень детализации осмотра объекта оцен- ки и период проведения осмотра. При отсутствии документально подтвержденных обременений оценка проводится с предположением об отсутствии обременений, если в задании не указано иное. Проблемы и ошибки при определении стоимости машин и оборудования Д.В. Казаков главный эксперт Отдела оценки имущества и работы с оценочными организациями Управления по работе с залоговым имуществом Банка ВТБ24 (публичное акционерное общество) (г. Москва) Дмитрий Витальевич Казаков, [email protected] Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 67 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Типичные ошибки, связанные с некорректно составленным заданием на оценку машин и оборудования 1. Невозможность идентификации объекта оценки либо неверная идентификация. Воз- можными причинами могут быть: • у заказчика отсутствует техническая документация, договор купли-продажи заклю- чен с посредником (взаимосвязанной компанией) и не содержит спецификации и описание характеристик оборудования; • при осмотре выявлено, что с оборудования сняты (закрашены) заводские таблич- ки, в бухгалтерской документации название оборудования искажено или сокра- щено. 2. В задании не указана стоимость «в обмене» или «в текущем использовании» объекта оценки (определяется оценщиком), не учтены либо необоснованно учтены за- траты на транспортировку, монтаж, дополнительные комплектующие и программные продукты. Этап 2. Анализ рынка «Оценщик исследует рынок в тех его сегментах, в которых может быть реализована наиболее значимая по стоимости часть оцениваемых машин и единиц оборудования. Ис- следуются сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют» (глава IV ФСО № 10). Как правило, бо?льшая часть замечаний проверяющих отчеты об оценке экспертов и пользователей касается этого этапа. Типичные ошибки, допускаемые при проведении анализа рынка машин и оборудования 1. В качестве базы для анализа рынка оценщик использует стоимость, указанную в до- говоре купли-продажи. При этом стоимость, указанная в договоре, не отражает рыночный диапазон, по которым проходят сделки купли-продажи (например договор выкупа иму- щества у лизинговой компании по нулевой стоимости, сделки между взаимосвязанными компаниями для оптимизации налогообложения). 2. Оценщик не проводит консультации с профессиональными участниками рынка по поводу стоимости нового и (или) подержанного оборудования. 3. Оценщик не изучает ценообразующие факторы, влияющие на стоимость. В качестве примера можно привести отчет об оценке, в котором оценщик ограничил весь анализ рынка описанием макроэкономической ситуации в стране, не уделив вообще никакого внимания анализу рынка объекта оценки (соответствующий фрагмент отчета см. на рис. 1). Этап 3. Применение подходов к оценке Положением пункта 12 ФСО № 10 допускается использование ценовой информации об объектах-аналогах, опубликованной после даты оценки, например, посредством обратной ценовой индексации при оценке машин и оборудования с применением затратного и срав- нительного подходов. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты публикации ценовой информации и внести соответствующие корректиров- ки. Использование такой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, 68 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 7 (178) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Рис. 1. Фрагмент отчета об оценке Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 69 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения и ограничительные условия, связанные с применением указанной информации. Сравнительный подход Сравнительный подход применяется при наличии развитого и активного рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Недостаток рыночной информации, необхо- димой для применения сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования (п. 13 ФСО № 10). Методы сравнительного подхода [6]: • метод прямого сравнения с объектом-аналогом; • метод направленных качественных корректировок; • статистические методы с использование корреляционно-регрессионных моделей. Общая формула определения стоимости методом прямого сравнения с объектом- аналогом имеет следующий вид [6]: РС = Сан ? К1 ? К2? ... ? Кn + П1 + П2 + ... + Пn, (1) где РС – рыночная стоимость объекта оценки; Сан – стоимость объекта-аналога; К1 , К2, …, Кn – коэффициентные корректировки по параметрам 1, 2, ..., n, учитывающие различия в значениях параметров объекта оценки и объекта-аналога; П1 , П2, ..., Пn – абсолютные поправочные корректировки по параметрам 1, 2, ..., n, учиты- вающие различия в значениях параметров объекта оценки и объекта-аналога. Если удается найти близкий или практически идентичный аналог, то применяют метод прямого сравнения, если находят конструктивно подобные аналоги, то используют методы расчета по удельным показателям или корреляционно-регрессионные модели. Рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода при прямом сравнении с близ- ким аналогом, представленным на вторичном рынке, не требующим корректировок на из- менение цен во времени, учет в цене НДС, затрат на монтаж/демонтаж и транспортировку и т. д., сводится к следующей формуле [5]: ?? ?? ?? ? ?? ? ? u 1 , 1 (2) где РС – рыночная стоимость объекта оценки; Сан – стоимость объекта-аналога; Иоб – износ объекта оценки; Иан – износ объекта-аналога. При использовании сравнительного подхода определение физического износа часто требуется для корректировки цен близких аналогов по степени износа. Поскольку при ис- пользовании сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости обо- рудования обычно используют цены идентичных объектов или близких аналогов (Сан), считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, которые практически такие же, как у объекта оценки. Ошибки, допускаемые при применении сравнительного подхода: 1) неадекватный выбор объектов-аналогов (это может быть связано как с некорректной 70 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 7 (178) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ идентификацией объекта оценки, так и с умыслом или заинтересованностью оценщика/ заказчика); 2) отсутствие описания процесса внесения корректировок и обоснования полученных значений примененных корректировок; 3) необоснованное (субъективное) определение величины физического износа обору- дования экспертным методом; 4) арифметические ошибки, некорректное выделение НДС. Затратный подход Рассмотрим возможность применения затратного подхода к оценке машин и оборудо- вания (см. п. 14 ФСО № 10): • затратный подход целесообразно применять при оценке специализированных ма- шин и оборудования; • затраты на воспроизводство определяются на основе сравнения с затратами на соз- дание или производство/приобретение точной копии объекта; • затраты на замещение машин и оборудования определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство/приобретение объекта, имеющего анало- гичные полезные свойства. Объектом, имеющим аналогичные полезные свойства, для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого имеется сходство с объектом оценки по функциональному назначению, принципу действия, конструктивной схеме; • при применении затратного подхода рассчитывается накопленный совокупный из- нос оцениваемой машины или единицы оборудования, интегрирующий физический износ, функциональное и экономическое устаревания, при этом учитываются осо- бенности обесценения при разных условиях эксплуатации. Стоимость в рамках затратного подхода определяется по формуле [6]: РС = ПСВ ? (1 – Исов), (3) где ПСВ – полная стоимость воспроизводства или замещения; Исов – коэффициент совокупного износа. ВАЖНО! Только при использовании затратного подхода процесс определения рыночной стоимо- сти объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства с после- дующим снижением стоимости в результате воздействия всех трех видов износа (физиче- ского, функционального, внешнего (экономического устаревания). Методы затратного подхода [6]: Группа 1. Методы индексации (трендов) с помощью ценовых индексов: • метод сравнения с идентичным объектом; • метод индексации балансовой стоимости. Группа 2. Методы, опирающиеся на расчет себестоимости изготовления: • метод расчета по цене однородного (аналогичного) объекта; • метод расчета по цене однородного объекта с балльной корректировкой на конструктивно-технологическую сложность; • метод поагрегатного (поэлементного) расчета. Группа 3. Методы моделирования статистических зависимостей затратного типа: • метод расчета по удельным затратным показателям; Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 71 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ • метод расчета с помощью затратных корреляционно-регрессионных моделей. Ошибки, допускаемые при применении затратного подхода: 1) неадекватный выбор объекта-аналога (это может быть связано как с некорректной иден- тификацией объекта оценки, так и с умыслом/заинтересованностью оценщика/заказчика); 2) необоснованное увеличение стоимости воспроизводства на величину НДС либо не- учет НДС в случае использования в качестве базы стоимости балансовой стоимости по данным бухгалтерского учета. Ошибки, связанные с определением износа оборудования: • необоснованное (субъективное) определение величины физического износа обору- дования экспертным методом; • не учитывается функциональный износ (например, объект оценки – оборудование, снятое с производства, а аналоги – современное оборудование с сопоставимыми характеристиками, но более производительное, экономичное и т. д.); • не учитывается внешний износ (например «санкционное» оборудование, отсутствие лицензионных программ, без которых функционирование невозможно). В качестве примера можно привести ситуацию, в которой для расчета полной стоимости замещения объекта оценки оценщик использует аналоги без указания технических характе- ристик и функционального назначения объектов-аналогов (вследствие этого при похожем на- звании оборудование, рассматриваемое оценщиком как объект-аналог, может им (аналогом) не являться). Корректировка на страну производителя, определенная методом парных про- даж, не соответствует рыночным данным для рассматриваемых объектов оценки, что приво- дит к завышению полной стоимости замещения, а величина физического износа определена экспертно. В дальнейшем, при проверке отчета сотрудниками банка, выяснилось, что объект оценки не сопоставим с рассматриваемыми аналогами по своим функциональным свойствам и техническим характеристикам, а работоспособность объекта оценки подтвердить невоз- можно, поскольку оборудование требует диагностики и проведения ремонтных работ. Доходный подход ВАЖНО! Доходный подход при оценке машин и оборудования может использоваться там, где распределенные во времени выгоды от его использования могут быть оценены в денеж- ном выражении либо непосредственно, либо как соответствующая часть выгод, генериру- емых более широким комплексом объектов, включающим оцениваемый объект и объект производящий продукт (товар, работу или услугу) (п. 15 ФСО № 10). Методы доходного подхода [6]: • метод прямой капитализации дохода; • метод чистых дисконтированных доходов; • метод равноэффективного функционального аналога. ВАЖНО! При использовании доходного подхода не требуется учет какого-либо вида износа, так как влияние износа проявится в величине дохода, создаваемого объектом оценки, и чем больше будет каждый вид износа, тем меньше будет величина дохода и, соответственно, стоимость объекта оценки. 72 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 7 (178) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Ошибки, допускаемые при применении доходного подхода: 1) необоснованное применение доходного подхода к оценке стоимости технологических линий оборудования, на стоимость которых влияют НМА, недвижимое имущество, где установлена производственная линия, и другие факторы, которые не учтены оценщиком; 2) ошибки при определении ставки дисконтирования, оставшегося срока жизни объек- та и нормы возврата для расчета ставки дисконтирования, выделение из общего дохода от бизнеса части, которая приходится на объект оценки (машины и оборудование). Использование доходного подхода практически всегда ведет к завышению стоимости оборудования. Например, при использовании доходного подхода «заказная» оценка уста- ревшего оборудования с достаточно большим сроком использования может превысить стоимость аналогичного нового оборудования, предлагаемого на рынке. Определение величины накопленного (суммарного) износа При оценке оборудования, как и других активов, рассчитываются три вида износа – фи- зический, функциональный и внешний (экономический). При расчете всех трех видов износа необходимо анализировать ожидаемый оставший- ся срок службы, техническое состояние и степень устаревания. Оставшийся срок службы – это срок службы оборудования до даты окончания его по- лезной эксплуатации (в нашем случае это определение совпадает с определением остав- шегося срока экономической жизни). Этот срок службы зависит от того, как используется, ремонтируется объект, а также от общего срока его службы. На продолжительность по- лезной жизни влияют технологические улучшения, осуществляемые в процессе его ис- ключительного ремонта или модернизации, темпы технического прогресса в этой отрасли, изменение существующего законодательства и т. п. При использовании доходного подхода не требуется специальный учет какого-либо из- носа, так как влияние каждого из них проявится в величине дохода, создаваемого объек- том оценки. Очевидно, что чем больше будет каждый износ, тем меньше будет величина дохода и, соответственно, стоимость объекта оценки. При использовании сравнительного подхода определение физического износа часто требуется для корректировки цен близких аналогов по степени износа, так как при при- менении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости оборудова- ния обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, которые практически такие же, как у объекта оценки. Лишь при использовании затратного подхода процесс определения рыночной стоимо- сти объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства после- дующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа. Физический износ Основным фактором при исчислении физического износа является физическое состоя- ние оборудования, которое выражается в его обветшании. Обветшание определяется как ухудшение физического состояния под воздействием различных факторов. В зависимости от технической возможности и экономической целесообразности вос- становления утраченных потребительских свойств физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономиче- ски оправданно, то есть износ, допускающий ремонт и восстановление объекта с техниче- ской точки зрения и оправданный с экономической точки зрения. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 73 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Неустранимый износ – это износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей технических средств или нецелесообразно устранять по экономическим со- ображениям, так как расходы на устранение превышают прирост стоимости соответству- ющего объекта. Для определения величины физического износа используются следующие основные методы [10]: • метод экспертизы физического состояния; • метод срока службы; • метод средневзвешенного хронологического возраста; • метод эффективного возраста; • метод потери производительности. Рассмотрим подробно недостатки и проблемы, возникающие при использовании каж- дого метода. Метод экспертизы физического состояния оценщик достаточно точно может применить только в том случае, если он хорошо изучил объект оценки. В остальных случаях при определении коэффициента физического износа этим методом оценщику необходимо привлекать квалифицированных специалистов в области эксплуатации оборудования для консультаций по его техническому состоянию (независимых экспертов) иначе высок риск ошибки при определении физического состояния объекта оценки. Недостатком метода срока службы является линейный характер изменения величины износа во времени. Если фактический срок службы Тф оборудования равен нормативному сроку Тн его службы, то коэффициент физического износа Ифиз равен 1. Если фактический срок службы оборудования превышает нормативный срок службы оборудования, то фор- мула Ифиз = Тф / Тн (4) [6] не позволяет рассчитать величину физического износа. Метод средневзвешенного хронологического возраста часто неприменим на практике, поскольку собственник оборудования может не иметь сведения о произведенных ремон- тах и замененных узлах оборудования. Кроме того, метод неприменим, если фактический срок службы оборудования превышает его нормативный срок службы. Применение метода эффективного возраста (остаточного ресурса) предполагает, что оценщику известно, как машина будет эксплуатироваться с момента оценки до самого окончания срока ее службы (сменность, нагрузки, условия работы и т. п.). Недостатком метода является высокая степень субъективного мнения оценщика об условиях эксплуа- тации объекта оценки. Недостатком метода потери производительности (ухудшения главного параметра) является отсутствие обоснованных расчетных данных о коэффициенте торможения для различных видов оборудования. Мнение о том, что для всех видов оборудования можно использовать коэффициент торможения в диапазоне 0,6–0,8 [10], ошибочно, так как ухудшение параметра может быть вызвано как уменьшением (например умень- шение мощности, грузоподъемности, производительности и т. д.), так и увеличением главного параметра (например увеличение расхода сырья, топлива и т. д.), поэтому коэффициент торможения может иметь не только различную величину, но и различный знак. Функциональный износ [6] Функциональный износ (или функциональное устаревание) – это потеря стоимости акти- ва, вызванная факторами, обусловленными изменениями в дизайне, материалах, техноло- гиях изготовления, недостатками функциональной полезности, повышенными эксплуата- ционными расходами, появлением аналогичного оборудования, созданного с применением 74 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 7 (178) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ новых технологий и материалов и т. д. На ускорение функционального износа, то есть ча- стоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс. Существуют два типа устаревания техники – технологическое и функциональное. Эти типы устаревания обусловлены развитием различных сфер научно-технического прогресса. Технологическое устаревание связано с научно-техническим прогрессом в сфере техно- логии, дизайна и конструкционных материалов, используемых для производства техники. Технологическое устаревание проявляется в первую очередь в дизайне, размерах и весе техники. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием. Функциональное устаревание определяется различиями в производительности, мощ- ности и других характеристиках между современными и оцениваемыми машинами и обо- рудованием. Иногда функциональное устаревание связано с использованием машин и оборудования не по прямому назначению, то есть нарушается принцип наилучшего и наи- более эффективного их использования. На практике проблема в определении функционального износа сводится к недостатку информации об объекте оценки и объекте-аналоге, в частности, информации: • об определении ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцени- ваемого объекта и аналога; • об определении остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков; • об определении текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования; • об определении коэффициента торможения, адекватного оцениваемому оборудова- нию и текущим рыночным условиям. Экономический (внешний) износ Экономический (внешний) износ характеризуется наличием негативных, внешних по отношению к оборудованию факторов [9]: • сокращающийся спрос на производимую продукцию; • изменение цен на сырьевые материалы, в то время как цена продажи остается по- стоянной или растет более медленными темпами; • затруднение в снабжении комплектующими изделиями от производителя оборудо- вания; • возросшие эксплуатационные затраты, обусловленные влиянием внешних факто- ров. Существуют два подхода к определению величины внешнего износа: 1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию; 2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий. Наиболее серьезной является проблема оценки экономического устаревания в период кризиса. Становится очевидным, что на величину рыночной стоимости бывшего в упо- треблении оборудования влияет экономическая ситуация, сложившаяся под влиянием внешних условий на рынке. Именно эта ситуация приводит к значительному приросту ко- эффициента экономического устаревания, являющегося составной частью показателя со- вокупного обесценения. Факторы, определяющие экономическое устаревание, можно разделить на два уровня [9]: 1) макроуровень: • изменения законодательной нормативной базы; Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 75 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ • состояние отрасли; • изменение конкурентов и конкурентоспособности предприятия; 2) микроуровень: • падение выручки предприятия в целом; • сокращение объемов производства конкретной продукции. Как правило, экономическому устареванию в большей степени подвержено не универ- сальное, а специализированное оборудование. Если универсальное оборудование может использоваться в других производствах и поэтому не теряет стоимость в силу указанных причин, то специализированные машины и технологические комплексы, особенно при не- возможности переналадки их на выпуск иной продукции, подвержены экономическому устареванию в полной мере. Если движимое имущество ликвидное, то есть на первичном и вторичном рынках на него есть активные спрос и предложение, то очевидно, что оборудование не подвержено экономическому устареванию. Если спрос и предложение на оборудование отсутствуют в связи с экономическими санкциями и нормативным запретом на производство конкретной продукции или оборот оборудования, то экономическое устаревание оборудования принимается равным 100 процентам. Метод корреляционно-регрессионного анализа («модернизированный метод сроков жизни») [7] В основе метода лежит предположение о существовании функциональной зависимости между стоимостью объекта или удельной стоимостью главного ценообразующего пара- метра объекта и хронологическим возрастом. Теоретические основы метода базируются на статистическом анализе цен объектов, выставляемых на рынке. Рынок обесценивает оборудование, не дифференцируя износ на отдельные виды. Метод реализуется в несколько этапов: 1) проводится анализ рынка или сегмента рынка, к которому относится объект, собира- ется информация о ценах рыночных продаж или предложений к продаже новых объектов и объектов, бывших в употреблении, разных годов выпуска; 2) строится точечный график зависимости цены от хронологического возраста объек- тов и подбирается уравнение регрессии; 3) определяется собственно функция зависимости износа от хронологического возрас- та как разность между стоимостью новых объектов и объектов, бывших в употреблении. С учетом округлений обобщенная формула для расчета величины износа может быть представлена в следующем виде [5]: ?? ?? ? , ? ? ? ??? ? ? « » « » ¬ ? 1 6 1 100, (5) где Исов – совокупный износ объекта оценки, %; Т хр – хронологический (календарный) возраст объекта оценки, годы (равен периоду с даты выпуска объекта оценки до даты оценки); Тэк – срок экономической жизни, годы (установлен равным нормативному сроку службы оборудования). Эта формула учитывает все виды износов объектов оценки: физический, функциональ- ный, экономический (внешний). 76 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 7 (178) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Статистические методы определения совокупного износа дают объективный результат для таких видов оборудования, вторичный рынок которых развит и информация о ценах которых имеется в открытом доступе. Практический пример Рассмотрим практический пример определения стоимости оборудования и величины совокупного износа методом корреляционно-регрессионного анализа (на примере оценки железнодорожного вагона на дату оценки 1 июня 2015 года). Описание объекта оценки приведено в таблице 1. Таблица 1 Характеристики вагона – объекта оценки Модель полувагона 12-132 Дата изготовления 17.09.1990 Завод изготовитель ГУП «Уралвагонзавод» Нормативный срок эксплуатации, годы 22 Сведения о последнем капитальном ремонте 21.06.2003 Сведения о продлении срока службы Продлен до 01.12.2021 Хронологический возраст, годы (на дату оценки) 24,72 Остаточный срок службы, годы (на дату оценки) 6,51 Эффективный возраст, годы (на дату оценки) 15,49 В таблице 2 показана выборка цен предложения вагонов этой модели, имеющихся в продаже на дату оценки. Таблица 2 Выборка предложений аналогов для объекта оценки Год выпускаОстаточный ресурс, годыХронологический возраст, годыОстаточный срок службы, годы Эффективный возраст, годы Цена, тыс. р. (с учетом налогов) Источник информации 123456 7 1992 2020 23 5 17 700 http://www.railtransport.ru/show_entry/26024/ 1992 2023 23 8 14 849 http://www.railtransport.ru/show_entry/19629/ 1992 2023 23 8 14 670 http://www.railtransport.ru/show_entry/26526/ 1993 2015 22 0 22 280 http://www.railtransport.ru/show_entry/28040/ Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 77 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ 123456 7 1993 2015 22 0 22 250 http://www.railtransport.ru/show_entry/19629/ 1991 2019 24 4 18 600 http://www.railtransport.ru/show_entry/27392/ 1999 2021 16 6 16 450 http://www.railtransport.ru/show_entry/29425/ 2000 2022 15 7 15 800 http://www.railtransport.ru/show_entry/29347/ 2011 2033 4 18 4 1 160 http://www.railtransport.ru/show_entry/29282/ 2006 2028 9 13 9 1 030 http://www.railtransport.ru/show_entry/29258/ 1999 2021 16 6 16 530 http://www.railtransport.ru/show_entry/28179/ 2011 2033 4 18 4 1 100 http://www.railtransport.ru/show_entry/28643/ 2006 2028 9 13 9 1 110 http://www.railtransport.ru/show_entry/27874/ 2011 2033 4 18 4 1 400 http://www.railtransport.ru/show_entry/27271/ 2005 2027 10 12 10 1 200 http://www.railtransport.ru/show_entry/27387/ 2001 2023 14 8 14 770 http://www.railtransport.ru/show_entry/27166/ 2015 2037 0 22 0 1 947 http://www.uvservis.ru/poluvagony/prodazhapoluvagona-12-132 Строим в MS Excel зависимость стоимости железнодорожного вагона от его эффектив- ного возраста, выбирая наиболее удачную аппроксимацию (см. рис. 2). Поскольку в результате эмпирических наблюдений выявлено, что изменение стоимо- сти от возраста оборудования имеет экспоненциальный характер зависимости [5], строим экспоненциальную зависимость, которая обладает высокой степенью достоверности (R2 = 0,844). Окончание таблицы 2 y = 1981,5e -0,077x R2 = 0,844 0 400 800 1200 1600 2000 0 5 10 15 20 25 ??????????? ???????, ???? ????, ???. ?. Рис. 2. Зависимость стоимости железнодорожного вагона модели 12-132 от его эффективного возраста 78 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 7 (178) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ В результате получаем следующую экспоненциальную зависимость, наиболее адекват- но отвечающую исходным данным. y = 1981,5 ? exp(-0,077x), (6) где у – рыночная стоимость объекта; х – эффективный возраст объекта (на дату оценки эффективный возраст объекта оцен- ки составляет 15,49 года; соответственно, при подстановке в формулу рыночная стои- мость объекта оценки (РС) равна: РС = 1981,5 ? e-0,077 ? 15,49 = 601 тыс. р.). Подставляя уравнение зависимости стоимости от эффективного возраста в формулу (3), получаем выведенную эмпирическим путем формулу расчета совокупного износа для объекта оценки: Исов = 1 – exp(-0,077x), (7) где Исов – совокупный износ; х – эффективный возраст вагона. Таким образом, для объекта оценки при подстановке в формулу (7) эффективного воз- раста (15,49 года) совокупный износ объекта оценки будет равен 70 процентам. Сравним этот результат и результат, полученный с подстановкой исходных данных в формулу (5), но вместо хронологического возраста будет использован эффективный воз- раст объекта оценки. Полученный результат совокупного износа при подстановке в фор- мулу (5) будет равен 68 процентам. Значения совокупного износа объекта оценки, полученные при подстановке в формулы (5) и (7), дают очень близкие результаты, что свидетельствует о том, что эмпирически выве- денная зависимость подтверждает целесообразность применения метода корреляционно- регрессионного анализа не только в рамках сравнительного подхода, но и при определе- нии совокупного износа оборудования в рамках затратного подхода. Этап 4. Согласование результатов ВАЖНО! Согласование результатов оценки машин и оборудования, полученных с использова- нием различных методов и подходов к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 (п. 16 ФСО № 10). Ошибки при согласовании результатов Использование нескольких подходов не всегда увеличивает точность и повышает до- стоверность оценки. При некорректном согласовании результат может оказаться противо- положным. Приведем пример (см. табл. 3). Как видно из примера, доля вклада каждого подхода в итоговый результат составила: • сравнительный подход – 1 800 / 5 000 = 0,36; • затратный подход – 1 290 / 5 000 = 0,26; • доходный подход – 1 910 / 5 000 = 0,38. Таким образом, существенный разброс результатов, полученных с использованием различных подходов [8], в частности, результатов применения доходного подхода, при со- гласовании привел к завышению стоимости, притом что этому подходу был присвоен наи- меньший удельный вес. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 79 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Выводы При составлении отчета об оценке машин и оборудования оценщик должен придержи- ваться требований, установленных ФСО № 1, 2, 3 и 10. Правильно составленное задание на оценку повышает качество отчета и достовер- ность оценки. Сбор подробной информации об объекте оценки и анализ рынка повышают качество отчета и достоверность оценки. Документы, представленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии (п. 12 ФСО № 3). Обоснованный выбор подходов и методов оценки повышает качество отчета и досто- верность оценки. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость примене- ния тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1). В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, должны быть приведены последовательность определения стоимости объекта, используе- мых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, соответ- ствующие расчеты (п. 8и ФСО № 3). При определении износа оценщик должен ориентироваться на информацию о состоя- нии объекта оценки, предоставленную заказчиком и подкрепленную результатами соб- ственного осмотра. Не следует восполнять недостаток информации собственными необо- снованными допущениями. Напомним нормы пунктов 11 и 12 ФСО № 3: «11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информа- ции либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки»; «12. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгал- терские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии». Следует помнить о том, что субъективные методы определения износа (экспертный ме- тод) не дают адекватной однозначной оценки. «В случае, если в качестве информации, су- щественной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значе- ние, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)» (п. 13 ФСО № 3). В качестве проверочного метода желательно использовать метод КРА. Таблица 3 Результаты, полученные оценщиком с использованием трех подходов к оценке Наименование подхода Рыночная стоимость, тыс. р. Удельный вес Вклад в общую стоимость, тыс. р. Сравнительный 3 000 0,6 1 800 Затратный 4 300 0,3 1 290 Доходный 19 100 0,1 1 910 Итоговая стоимость, тыс. р. 1,0 5 000 80 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 7 (178) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к про- ведению оценки» (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297. 2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298. 3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299. 4. Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 июня 2015 года № 328. 5. Федорова М. А., Рослов В. Ю., Щербакова О. Н., Мышанов А. И. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. М. : Финансы и статистика, 2008. 6. Федотова М. А., Ковалев А. П., Кушель А. А., Королев И. В., Фадеев П. В. Оценка ма- шин и оборудования : учебник / под ред. М. А. Федотовой. М. : Альфа-М: ИНФРА-М, 2011. 7. Ковалев А. П., Кушель А. А., Королев И. В., Фадеев П. В. Практика оценки стоимости машин и оборудования : учебник / под ред. М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2007. 8. Каминский А. В., Ильин М. О., Лебединский В. И. [и др.]. Экспертиза отчетов об оцен- ке : учебник. М. : Книжная Линия, 2014. 9. Михайлов А. И. Методические аспекты оценки экономического устаревания движи- мого имущества // Современные проблемы науки и образования. 2013. № 3. URL: http:// science-education.ru/109-9384 10. Белопашенцев В. Ю. Виды износа. Методы определения степени физического из- носа машин при оценке. URL: http://www.estimatica.info/assessment/transport/3 11. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/26024/ 12. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/19629/ 13. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/26526/ 14. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/28040/ 15. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/19629/ 16. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/27392/ 17. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/29425/ 18. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/29347/ 19. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/29282/ 20. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/29258/ 21. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/28179/ 22. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/28643/ 23. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/27874/ 24. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/27271/ 25. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/27387/ 26. URL: http://www.railtransport.ru/show_entry/27166/ 27. URL: http://www.uvservis.ru/poluvagony/prodazha-poluvagona-12-132 Другие книги из этого разделаОценка инвестиционной стоимости акций корпораций в процессе слияния и поглощенияПрименение методов оценки технического состояния горной техники на горнодобывающем предприятииАдаптация модели оценки инвестиционной привлекательности реализации стратегии корпоративной регионализации к деятельности промышленной компанииОценка инвестиционной стоимости акций корпораций в процессе слияния и поглощенияПрименение методов оценки технического состояния горной техники на горнодобывающем предприятииАдаптация модели оценки инвестиционной привлекательности реализации стратегии корпоративной регионализации к деятельности промышленной компании