Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Применение методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости земель историко-культурного назначения
Кивачицкая Е.М. Применение методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости земель историко-культурного назначения // Modern Economy Success. 2019. № 6. С. 145-151.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Применение методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости земель историко-культурного назначения"Modern Economy Success 2019, №6 145 Кивачицкая Е.М., аспирант, Донской государственный технический университет ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ Аннотация: особое место в социально-экономическом развитии городов имеют земли историко- культурного назначения (далее – ИКН). Они представляют собой особую категорию земельного фонда му- ниципалитета, в пределах которой размещаются объекты культурно-исторического наследия (памятники истории и культуры народов нашей страны), имеющих ограниченную сферу своего использования в хозяй- ственной деятельности в силу распространения на них особого охранного режима. Кадастровая оценка (да- лее – ГКО) территории с культурно-исторической ценностью направлена на получение объективной вели- чины стоимости имеющихся земельных ресурсов и эффективного использование городского пространства. Она является инструментом муниципального управления земельным фондом города. Кадастровая оценка такой территории осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подхо- дов, являющихся методами массовой оценки, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Произве- денный анализ источников литературы, посвященной проблематике системы кадастровой оценки, и кон- кретно земель ИКН, показал, что в них содержатся весьма разобщенные и противоречивые данные. Откры- тым остается вопрос влияния нематериальной составляющей на определение кадастровой стоимости зе- мель ИКН. Ключевые слова: земли историко-культурного назначения, массовая оценка, кадастровая стоимость ГКО применительно к любым категориям земель основывается на ряде принципиальных положений. В качестве таковых выступают проверяемость результатов оценки кадастровой стоимости; наличие экономических оснований кадастровой оценки; независимость ГКО; открытость ГКО; государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости; постоянная актуализация информации, которая требуется, чтобы определить кадастровую стоимость; единство методологии при определении кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость непосредственно определяет бюджетное учреждение. При этом оно руководствуется положениями, которые содержатся в методических указаниях о ГКО [1]. Определение кадастровой стоимости на сегодняшний день осуществляется с использованием методов массовой оценки, однако, если данные методы не могут быть применены, то, как отмечалось, определение производится в индивидуальном порядке. Для применения методов, предполагающих массовую оценку, для того, чтобы определять кадастровую стоимость, необходимо группировать объекты недвижимого имущества, у которых имеются сходные характеристики. Массовая оценка основывается на использовании сравнительного, затратного, доходного подходов. Далее представляется необходимым проанали- зировать каждый из них в отношении земель ИКН в рамках настоящего исследования. Начнем со сравнительного подхода. В настоящее время, земли ИКН оцениваются с помощью сравнительного подхода c использованием такого метода, как соотнесение. На оцениваемый участок ИКН переносится стоимость земель, относящихся к категории садоводческих объединений. Данные земли выбраны в связи с тем, что рынок земель данных категорий наиболее развит [6]. ФСО определяет данный подход в следующем виде. Под сравнительным подходом понимается комплекс методов оценки стоимости, в основе которых – сравнение объекта с аналогичными объектами, сходными с оцениваемым объектам по ключевым параметрам. При этом в отношении аналогичных объектов должны присутствовать сведения об их цене [1]. В соответствии со стандартом, принятым Международным комитетом по стандартом, определение стоимости архитектурных памят- ников может основываться на рыночной оценке стоимости при фактическом использовании. Подобная оценка имеет вид стоимости, в основе которой – продолжение фактического использования [1]. Поскольку рынок объектов культурного наследия (далее – ОКН) является сравнительно небольшим, в ряде случаев может Modern Economy Success 2019, №6 146 использоваться сравнительный подход. В то же время, чтобы его использовать, необходимо вносить многочисленные корректировки. Может быть осуществлена корректировка с учетом культурно-исторической ценности (при использовании в качестве аналогичных объектов таких объектов, которые не имеют статуса ОКН). Существует значительное число иных наименований сравнительного подхода. Он именуется рыночным, сравнительным анализом рыночной информации, и др. Данные наименования присутствуют в профильных российских и зарубежных изданиях. Независимо от наименования, сравнительный подход предполагает, что кадастровая стоимость оценивается путем исследования рыночных цен по состоявшимся сделкам или по предложениям о продаже либо аренде объектов, которые являются объектами-аналогами, и присутствуют (присут- ствовали) на рынке к началу оценки. Следует обратить внимание, на тот факт, что применение данного подхода возможно не только для определения кадастровой стоимости. С его помощью оцениваются ставки аренды. Также он применяется, чтобы оценивать коэффициенты заполняемости, и иные параметры, требующиеся, чтобы оценить стоимость объекта недвижимого имущества при применении иных подходов. Применительно к ОКН возникает вопрос о наличии объектов – аналогов. Необходимы объективные критерии, позволяющие рассматривать тот или иной ОКН в качестве аналога, оцениваемого ОКН. Применительно к оценке также существует вопрос о том, какими основными количественными характеристиками (в виде качества материалов, площади, местоположения, объема и др.) следует пользоваться. Поиск сведений о том, какими параметрами характеризовались проданные объекты при определении стоимости продаж аналогов ОКН, применение прямых и аналоговых сравнений, статистическое моделирование цен и др., как представляется применительно к ОКН не могут быть использованы. Поскольку официальный инструментарий для проведения оценки ОКН отсутствует, как отсутствует и рынок ОКН, определение стоимости ОКН является преимущественно стихийным, или проводится в рамках аукционов [4]. Таким образом, сравнительный подход предполагает, что оценщиком используется не расчетная стоимость ОКН, основывающаяся на применении научно подтвержденного метода, и не фактическая цена его последующей реализации, но результаты сделок по продаже объектов – аналогов, которые основываются зачастую применительно к ОКН на интересах инвесторов, которые не во всех случаях являются рациональными. Получается, в основе сравнительного подхода лежит сравнительный анализ продаж. Соответственно, стоимость оценивается на основе исследования продаж, с внесением поправок на различия между сравниваемым объектом и объектом-аналогом. В случае, когда применяется данный подход, можно учесть позитивное влияние в стоимости ОКН истории объекта, которая выступает как нематериальный актив, скорректировав цену состоявшихся сделок или предложения по аналогичным объектам [3]. Следовательно, сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков. Однако, земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения в принципе являются уникальными. Эта уникальность обусловлена различными факторами, определяющими их историко- культурный потенциал, будь то статус (федеральное, региональное, местное значение), время создания, авторство, конструктивное воплощение, сохранность исторической функции, и такой субъективный фактор как «престижность» (престижность владения, пользования, распоря- жения), обусловленный имиджевой составляющей (например, при размещении в историческом особняке представительства компании). Значит, аналоги таких земельных участков отсутствуют на рынке недвижимости, либо же их количество необычайно скудно, таким образом сравнительный подход в современных условиях правовой неопределенности рынка не может использоваться как методика для определения стоимости земель ИКН и памятников архитектуры. Другим методическим подходом к определению кадастровой стоимости является доходный подход. При доходном подходе предполагается учет доходов, ожидаемых от земель ИКН при их последующем использовании. Данные доходы трансформируются в стоимость. Источники доходов могут являться любыми. В качестве таковых возможен учет прибыли, дивидендных выплат, выручки от продажи, арендных платежей. Оцениваются земли, используемые, чтобы получать доход, или обладающие потенциалом подобного использования. Подобные земли Modern Economy Success 2019, №6 147 рассматриваются как доходное недвижимое имущество. Основным признаком, по которому объект недвижимого имущества может рассматриваться в подобном качестве, выступает возможность сдавать его в аренду и получать арендные платежи [6]. Указанные платежи представляют собой типичный применяемый при оценке источник дохода. При этом, чтобы оценить объект недвижимого имущества, можно учитывать и доходы иных разновидностей. В качестве подобных доходов могут выступать доходы от ведения предпринимательской деятельности с использованием объекта. Также подобным доходом может быть доход от реализации объекта. При использовании оценки по доходу от использования объекта в предпринимательской деятельности требуется выделение той доли дохода, которая производится объектом недвижимого имущества. Стоимость объекта с использованием доходного подхода определяется следующим образом. Определяются прогнозный валовый доход. Для этого выявляются прогнозные доходы по всей совокупности возможных источников. Определяется эффективный валовый доход. Оцениваются потенциальные потери вследствие того, что возможны периоды недостаточной загруженности, обуславливающие отсутствие в те или иные периоды арендных поступлений. Определяется чистый эксплуатационный доход. Для этого определяются общие расходы. Данные расходы вычитаются из показателя, определенного на предшествующем этапе. Определяется текущая стоимость объекта. Для этого применяется ставка капитализации. В основе рыночной цены находится значение, которое определяется по уже совершенной сделке купли-продажи. Однако определение диапазона, в котором находится рыночная стоимость, может быть осуществлено. Для этого следует применять положения, представленные в теории потреби- тельского выбора. Инвестор может оценить доходы, получаемые от использования ОКН, и определить, какую сумму ему следует положить на депозит в банк, чтобы получать аналогичный доход. В качестве принципиальных основ при оценке доходной недвижимости выступают принципы замещения и ожидания. Принцип ожидания выступает при доходном подходе основным. Он указывает, что величина стоимости объекта недвижимого имущества должна быть определена по приведенной к текущему моменту стоимости всех прогнозируемых доходных поступлений от использования объекта. Увеличение потенциальной возможности объекта приносить доход увеличивает его стоимость. Доходы при этом должны оцениваться применительно к всему периоду возможного последующего эффективного использования объекта недвижимого имущества. Принцип замещения предполагает, что величина наибольшей стоимости объекта не может быть менее минимальной цены, по которой возможно приобретение объекта-аналога, генерирующего аналогичные доходы. Указанный принцип аналогичен принципу, предполагающему альтернативность вложения денежных средств. Доходный подход может быть представлен в виде двух методов – метода, предполагающего прямую капитализацию, и метода капитализации потенциальных доходов. Данные методы основываются на определении величины таких показателей, как ставка дисконтирования и чистый операционный доход [6]. Возможно использование доходного подхода и применительно к оценке кадастровой стоимости земель ИКН. Данные земли в основном могут выступать в качестве объектов инвестирования средств, и приносить доход. В качестве составляющих доходного подхода, вызывающих наибольшие затруднения, выступают следующие: • необходимость определять объем издержек на то, чтобы обеспечить состояние объекта, при котором его можно будет использовать с максимальной эффективностью (расходы на проведение реконструкции, реставрационных работ, и др.); • необходимость учитывать факторы нематериального характера, связанные с оцениваемым объектом. В качестве необходимого условия для применения данного подхода выступает существование рынка арендных отношений по объектам – аналогам или зданиям, являющимся сходными с объектом, в отношении которого проводится оценка. Применительно к определению стоимости земель ИКН с применением доходного подхода отличия от расчетов в отношении доходной недвижимости, не обладающей историко-культурным значением, отсутствуют. В то же время применительно к землям ИКН следует учитывать объем расходов, которые обусловлены наличием обязательств по охране ОКН. Modern Economy Success 2019, №6 148 Применяя доходный подход для того, чтобы оценить операционный доход, следует учитывать, что историко-культурное значение объекта может обусловить более высокий уровень арендных платежей. Таким образом, объект может обеспечивать более высокий доход. Следствием охранных обязательств могут стать более высокие расходы по содержанию, ремонту, реставрации ОКН. Из этого следует, с помощью доходного подхода в чистом виде возможна и целесообразна оценка лишь тех земель ИКН, которые используются или могут использоваться исключительно в интересах извлечения дохода, однако, не все земли ИКН обладают такой перспективой. В заключении стоит рассмотреть затратный подход. Цели оценки, специфика ОКН обуславливают определение стоимости. Согласно принятому Международным комитетом по стандартам Стандарту №2, право собственности на здание, являющееся культурно-историческим памятником, носит особый характер [2]. Данные здания сравнительно нечасто реализуются на рынке. Здание памятника имеет свою особую полезность. В то же время эта полезность является ограниченной, т.к. существуют требования относительно конкретных возможностей использования. В подобной ситуации дается оценка стоимости, именуемой остаточной стоимостью возмещения. Определение указанного вида стоимости осуществляется следующим образом: рассчитывается рыночная стоимость участка земли при его фактическом использовании, с учетом затрат по возмещению улучшений, и за вычетом износа. В своей статье профессор С.В. Грибовский, видит проблемным вопрос учета нематериальной составляющей в затратной стоимости исторических улучшений, и предлагает ее учесть путем увеличения затрат на создание каких-либо сложных исторических элементов ОКН, требующих привлечения особых материалов и дорогих специалистов [4]. Таким образом, в отношении объектов недвижимого имущества, не приносящих дохода, более обоснованным является определение стоимости замещения. Расчет применительно к доходным ОКН может осуществляться по рыночной стоимости. Оценка потенциала сдачи в аренду может производиться посредством определения величины инвестиционной стоимости, если имеются улучшения ОКН, осуществленные арендатором. Чтобы определить стоимость объектов, в отношении которых существуют условия проведения сделок, или проведение сделок требует дополнительных издержек, используется понятие стоимости с ограниченным рынком. Чтобы оценить ущерб, нанесенных ОКН теми или иными событиями, и для целей страхования, возможно использование стоимости замещения. В современных условиях, чтобы определить стоимость ОКН, преимущественно применяется затратный подход. Затратный подход основывается на оценке возможностей субъекта по приобретению объекта недвижимого имущества. В основе данного подхода – нежелание покупателя уплачивать при приобретении объекта суммы, превышающей стоимость получения участка земли для того, чтобы осуществить застройку, и воссоздать объект того же назначения и с тем же качеством. Согласно п. 24г ФСО №7, [1] этапы реализации затратного подхода могут быть представлены в следующем виде. Определяется стоимость земельного участка исходя из фактического использования. Определяется величина восстановительной стоимости. Для этого оценивается, какой объем работ потребуется, чтобы построить аналогичный объект. Определяются все виды износа – внешний, физический, функциональный, общий. Восстановительная стоимость ОКН корректируется на общий износ. Таким образом, определяется остаточная восстановительная стоимость ОКН. Остаточная восстановительная стоимость ОКН повышается на показатель ценности. Определяется прогнозная прибыль. Стоимость ОКН увеличивается на стоимость участка. В качестве составляющих затратного подхода, вызывающих наибольшие затруднения, выступает определение стоимости воспроизведения, определение стоимости участка, занимаемого памятником, и учет компонентов нематериального характера. В рамках данного подхода земельный участок оценивается как свободный, а также дается оценка улучшений, которые на нем находятся, принимается во внимание прибыль предприни- мателя и износ [4]. Применительно к кадастровой оценке участка, на котором размещается здание, являющееся ОКН, в качестве свободного, необходимо учитывать обязательства по охране ОКН. Данными Modern Economy Success 2019, №6 149 обязательствами предусматривается необходи- мость сохранять облик здания, запрет на проведение работ по реконструкции, в т.ч. по сносу здания. Существование подобных запретов сужает возможности доходного использования земельного участка в качестве свободного, поскольку необходимо учитывать объемно- планировочные решения здания, являющегося ОКН. Поэтому при оценке земель ИКН в качестве свободных требуется внимательно учесть подобные ограничения вне зависимости от того, какой подход к оценке применяется. Еще одна особенность, присущая землям ИКН и отличающая их от иных объектов недвижимого имущества состоит в высоком износе – физическом, функциональном – объектов капитального строительства, располагающихся на подобных участках. Высокий функциональный износ обуславливается наличием таких факторов, как наличие сверхулучшений – барельефов, декоративных элементов, парадных лестниц, колонн и т.п.; наличие избыточно высоких потолков, холлов значительных размеров; несоответствие между планировкой и требованиям современных стандартов. Необходимо обратить внимание, что применительно к зданиям, являющимся ОКН, располагающимся на землях ИКН определение фактического износа осуществляется в виде стоимости потенциальных работ по реставрации и ремонту [8]. Определение восстановительной стоимости возможно на основе стоимости замещения (воспроизводства). Предпринимательская при- быль, стоимость сервитутов, внешнего износа, иных разновидностей стоимости могут быть определены на основе любой методики из числа существующих. В качестве нематериального актива, увеличи- вающего рыночную стоимость, необходимо рассматривать историко-культурную ценность. Уменьшение кадастровой стоимости ОКН обуславливается влиянием охранных обязательств. При применении затратного подхода для оценки земель ИКН возникают вопросы о том, действуют или нет охранные обязательства в отношении земельного участка как свободного от застройки. Таким образом, к недостаткам затратного подхода следует отнести следующие: - отсутствие отражения стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход; - дополнительные издержки на расчет износа. Предоставление технического заключения об обследовании объекта недвижимости лежит вне компетенции кадастрового инженера, в таком случае следует привлекать лицензированную в сфере технического обследования организацию; - отсутствие учета возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка; - сложная реализация при оценке зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом. Вышесказанное позволяет отметить, что в традиционном затратном подходе отличия земель ИКН от аналогичных участков, у которых не имеется культурно-исторической ценности, в учет не принимается. Различия обусловлены следующими факторами – престижностью и наличием сервитутов. Анализ источников литературы, посвященной проблематике системы ГКО ООТ, и конкретно земель ИКН, показал, что в них содержатся весьма разобщенные и противоречивые данные. Подводя итоги по рассуждению об имеющихся методиках оценки культурно-исторических объектов недвижимости, следует отметить, что все исследователи столкнулись с проблемой перевода нематериального актива объекта исследования в стоимостные величины. Учитывая сложившуюся ситуацию, необходима детальная проработка рядя факторов, влияющих на определение кадастровой стоимости территорий историко-культурного назначения в аспекте нематериальной составляющей. Modern Economy Success 2019, №6 150 Литература 1. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо- вания к проведению оценки (ФСО №1)»: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 // Российская газета, №194, 04.09.2007. 2. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255 // Российская газета, №194, 04.09.2007. 3. Валеграхов В.М. Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия: дис. … на соиск. учен. степ. канд. экон. наук. Москва, 2014. С. 22 – 78. 4. Грибовский С.В., Оценка рыночной стоимости объектов культурного наследия с использованием затратного подхода [Электронный ресурс Он-лайн библиотека LABRATE.RU]. 2016. Режим доступа: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_gribovsky.htm, (дата обращения: 11.09.2019) 5. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. Т. 3. №3. С. 12 – 18. 6. Лапшина А.С. Сравнительный анализ подходов к определению размера налога на недвижимость на базе кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости // Journal of Economic Regulation. 2015. Т. 6. №3. С. 128 – 138. 7. Миргородская Е.О., Кивачицкая Е.М. Особенности организации и управления имущественным ком- плексом территорий с культурно-исторической ценностью // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2017. №12. С. 30 – 33. 8. Яскевич Е.Е. Теория и практика оценки зданий памятников-объектов культурного наследия [Элек- тронный ресурс]. 2018. Режим доступа: http://cpcpa.ru/Publications/021/ (дата обращения: 07.09.2019) 9. Минаков А.В. Основы управления бюджетно-налоговой системой России // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2011. Т. 7. №9 (102). С. 61 – 69. 10. Минаков А.В. Развитие экономики и состояние бюджетно-налоговой системы России // Научно- исследовательский финансовый институт. Финансовый журнал. 2013. №2 (16). С. 123 – 130. References 1. Ob utverzhdenii federal'nogo standarta ocenki «Obshchie ponyatiya ocenki, podhody k ocenke i trebovaniya k provedeniyu ocenki (FSO №1)»: Prikaz Minekonomrazvitiya RF ot 20.07.2007 №256 // Rossijskaya gazeta, №194, 04.09.2007. 2. Ob utverzhdenii federal'nogo standarta ocenki «Cel' ocenki i vidy stoimosti (FSO №2)»: Prikaz Minekonomrazvitiya RF ot 20.07.2007 №255 // Rossijskaya gazeta, №194, 04.09.2007. 3. Valegrahov V.M. Sovershenstvovanie metodov ekonomicheskoj ocenki ob"ektov kul'turnogo naslediya: dis. … na soisk. uchen. step. kand. ekon. nauk. Moskva, 2014. S. 22 – 78. 4. Gribovskij S.V., Ocenka rynochnoj stoimosti ob"ektov kul'turnogo naslediya s ispol'zovaniem zatratnogo podhoda [Elektronnyj resurs On-lajn biblioteka LABRATE.RU]. 2016. Rezhim dostupa: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_gribovsky.htm, (data obrashcheniya: 11.09.2019) 5. Lamert D.A. Osobennosti provedeniya kadastrovoj ocenki zemel' v Rossii // Interekspo Geo-Sibir'. 2013. T. 3. №3. S. 12 – 18. 6. Lapshina A.S. Sravnitel'nyj analiz podhodov k opredeleniyu razmera naloga na nedvizhimost' na baze kadastrovoj i rynochnoj stoimostej ob"ektov nedvizhimosti // Journal of Economic Regula-tion. 2015. T. 6. №3. S. 128 – 138. 7. Mirgorodskaya E.O., Kivachickaya E.M. Osobennosti organizacii i upravleniya imushchestvennym kompleksom territorij s kul'turno-istoricheskoj cennost'yu // Nauka i obrazovanie: hozyajstvo i ekonomika; predprinimatel'stvo; pravo i upravlenie. 2017. №12. S. 30 – 33. 8. YAskevich E.E. Teoriya i praktika ocenki zdanij pamyatnikov-ob"ektov kul'turnogo naslediya [Elektronnyj resurs]. 2018. Rezhim dostupa: http://cpcpa.ru/Publications/021/ (data obrashcheniya: 07.09.2019) 9. Minakov A.V. Osnovy upravleniya byudzhetno-nalogovoj sistemoj Rossii // Nacional'nye interesy: prioritety i bezopasnost'. 2011. T. 7. №9 (102). S. 61 – 69. 10. Minakov A.V. Razvitie ekonomiki i sostoyanie byudzhetno-nalogovoj sistemy Rossii // Nauchnoissledovatel'skij finansovyj institut. Finansovyj zhurnal. 2013. №2 (16). S. 123 – 130. Modern Economy Success 2019, №6 151 Kivachitskaya E.M., Postgraduate, Don State Technical University APPLICATION OF THE METHODS OF MASS EVALUATION IN DETERMINING THE CADASTRAL VALUE LAND OF HISTORICAL AND CULTURAL PURPOSE Abstract: a special place in the socio-economic development of cities has lands of historical and cultural purpose (hereinafter – HCP). They represent a special category of the land fund of the municipality, within which cultural and historical heritage objects (historical and cultural monuments of the peoples of our country) are located, which have a limited scope of their use in economic activity due to the extension of the special protection regime to them. Cadastral valuation (hereinafter – CV) of a territory with cultural and historical value is aimed at obtaining an objective value of the cost of available land resources and efficient use of urban space. It is an instrument of the municipal land fund management of the city. Cadastral valuation of such a territory is carried out on the basis of comprehensive income, comparative and cost approaches, which are mass valuation methods, using information on transactions in the land and other real estate markets, rental rates and profitability of land use. The analysis of literature sources devoted to the problems of the cadastral valuation system, and specifically the HCP lands, showed that they contain very fragmented and conflicting data. The open question remains of the impact of the intangible component on the determination of the cadastral value of HCP lands. Keywords: lands of historical and cultural purpose, mass valuation, cadastral value Другие книги из этого разделаСостояние и перспективы развития государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в красноярском краеОценка рыночной стоимости земель в условиях цифровой экономикиМетодика экспертной оценки земель населенных пунктов производственного назначения для оспаривания их кадастровой стоимости в комиссии Росреестра и в судеСостояние и перспективы развития государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в красноярском краеОценка рыночной стоимости земель в условиях цифровой экономикиМетодика экспертной оценки земель населенных пунктов производственного назначения для оспаривания их кадастровой стоимости в комиссии Росреестра и в суде