Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Правовые проблемы определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Выпханова Г.В. Правовые проблемы определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Аграрное и земельное право. 2016. № 5 (137). С. 91-95.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Правовые проблемы определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд"91 Экологическое право ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ВОЗМЕЩЕНИЯ В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД ВЫПХАНОВА Галина Викторовна, доктор юридических наук, профессор кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА). E-mail: [email protected] Статья подготовлена при информационной поддержке СПС КонсультантПлюс. Краткая аннотация: в статье показаны проблемы, связанные с определением размера возмещения стоимости земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд в условиях реформирования данной процедуры. Суть изменений заключается в исключении таких случаев из установ- ленного Земельным кодексом РФ общего порядка возмещения убытков при ухудшении качества земель, вре- менном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользова- телей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. При изъятии земельных участков для государ- ственных или муниципальных нужд размер возмещения определяется по рыночной стоимости в соответст- вии с законодательством об оценочной деятельности, в котором земельные участки не выделяются в каче- стве специфического объекта оценки. По данной категории дел формируется противоречивая судебная практика. Обоснована необходимость учета особенностей земельных участков из состава земель различ- ных категорий при их оценке и определении размера возмещения. The article shown the problems associated with determining the amount of compensation value of land plots when they are withdrawn for state or municipal needs in terms of reforming this procedure. The essence of the changes is to exclude such cases established by the Land code of the Russian Federation the General procedure for compensation of losses in case of worsening of quality of lands, temporary occupation of land plots, restriction of rights of land owners, users of land, tenants and lessees of plots of land. When land plots are withdrawn for state or municipal needs, the amount of compensation is determined by market value in accordance with the legislation on appraisal activity, in which land plots are not highlighted as a specific object of evaluation. In this category of cases is formed a contradictory judicial practice. The necessity of considering the peculiarities of land plots from structure of lands of different categories for their evaluation and determination of amount of compensation. Ключевые слова: земельное законодательство, земельные участки, рыночная стоимость, размер возмещения, государственные или муниципальные нужды. Land law, land, market value, amount of compensation, the state or municipal needs. В условиях изменения с 1апреля 2015 г. по- рядка изъятия земельных участков для государст- венных или муниципальных нужд возникают пробле- мы, связанные с определением размера предостав- ляемого правообладателю земельного участка воз- мещения. В результате принятия Федерального за- кона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федера- ции и отдельные законодательные акты Российской Федерации»1случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд ис- ключены из оснований возмещения убытков при ухудшении качества земель, временном занятии зе- мельных участков, ограничении прав собственников 1 СЗ РФ. 2015. № 1 (ч. 1). Ст. 52. земельных участков, землепользователей, земле- владельцев и арендаторов земельных участков, пре- дусмотренных ст. 57 Земельного кодекса РФ, которой установлен специальный порядок возмещения таких убытков. Тем самым, как отмечается в доктрине зе- мельного права, существенные изменения претерпел весь институт изъятия земельных участков для госу- дарственных и муниципальных нужд2. Представляется необходимым остановиться на наиболее важных нормах, порождающих неодно- значную и противоречивую правоприменительную, в том числе судебную, практику. В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ при опре- 2 Майборода В.А. Изъятие земельных участков для публичных нужд // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 28. 92 делении размера возмещения при изъятии земель- ного участка для государственных или муниципаль- ных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих пре- кращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным за- конодательством. Особенности определения размера возме- щения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд соглас- но ст. 56.8 Земельного кодекса РФ состоят в том, что в него включается рыночная стоимость земель- ных участков, право частной собственности на ко- торые подлежит прекращению, или рыночная стои- мость иных прав на земельные участки, подлежа- щих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообла- дателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упу- щенная выгода. Размер возмещения в части рыночной стои- мости изымаемого земельного участка (либо иных вещных или обязательственных прав на земельный участок) определяется на основании отчета об оцен- ке в соответствии с Федеральным законом от 29 ию- ля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При осуществлении оценочной деятельности обязательными к применению являются федераль- ные стандарты оценки. Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки предусмотрены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном приказом Минэкономраз- вития России от 20 мая 2015 г. № 2971. Однако для такого специфического объекта оценки как земельные участки, причем для разных категорий земель, феде- ральный стандарт оценки не разработан. Такая же проблема существует и при опре- делении кадастровой стоимости земельных участ- ков. В Федеральном стандарте оценки «Определе- ние кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержден- 1 Документ опубликован не был // Справочная правовая система КонсультантПлюс. АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2016. № 5(137) ном приказом Минэкономразвития России от 22 ок- тября 2010 г. № 5082, содержится лишь упоминание о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации для незастроенного и застроенного зе- мельного участка. В настоящее время продолжают действовать Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Прави- тельства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 3163, принятые до распространения законодательства об оценочной деятельности на оценку земли. На практике применяются, кроме того, мето- дические рекомендации и указания, принятые в це- лях реализации данных Правил, большинство из ко- торых не получило нормативного закрепления. Например, до настоящего времени не опуб- ликованы и соответственно не могут применяться в силу ч. 3 ст. 15 Конституции Российской Федерации приказы Минэкономразвития РФ от 20 сентября 2010 г. № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сель- скохозяйственного назначения»4, от 4 июля 2005 г. № 145 (в ред. от 8 июля 2011 г.) «Об утверждении Ме- тодических рекомендаций по государственной када- стровой оценке земель сельскохозяйственного на- значения» и др. Ни федеральный стандарт оценки «Опреде- ление кадастровой стоимости (ФСО № 4), ни Феде- ральный закон «Об оценочной деятельности в Рос- сийской Федерации» не содержат требований приме- нения названных выше либо иных методических ука- заний и рекомендаций, устанавливающих особенно- сти государственной кадастровой оценки земель различных категорий. Это создает правовую неопределенность в части обязательности использования указанных доку- ментов оценщиком при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, способствует субъективности при проведении такой оценки и ведет к нарушению единых подходов при определении када- стровой стоимости земельных участков, обладающих одинаковыми оценочными параметрами. Аналогичная ситуация складывается и при определении рыночной стоимости земельных участ- ков. Причем при разрешении споров, связанных с 2 Документ опубликован не был // Справочная правовая система КонсультантПлюс. 3 СЗ РФ. 2000. № 16. Ст. 1709. 4 Справочная правовая система КонсультантПлюс. 93 Экологическое право изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд судами по-разному дает- ся оценка размера возмещения. В большинстве случаев суды руководствуются нормами Федераль- ного закона «Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации» в части оценки обоснованности произведенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка. При этом суды ссылаются так- же на п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связан- ных с применением земельного законодательст- ва» 1 , в котором указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стои- мость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора2. Однако при рассмотрении данной катего- рии дел судебные органы наряду с этими нормами и разъяснениями применяют постановление Пра- вительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утвер- ждении правил возмещения убытков собственни- кам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных уча- стков, причиненных в результате деятельности других лиц»3при оценке размера возмещения4, разработанные в соответствии с п. 5 ст. 57 Зе- мельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 Правил размер убыт- ков определяется по соглашению сторон и рассчи- тывается в соответствии с методическими рекомен- дациями, утверждаемыми Федеральной службой зе- мельного кадастра России по согласованию с Мини- стерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ. Од- нако такие действующие рекомендации отсутствуют. Ранее действовавшие Рекомендации, утвержденные 1 Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. 2 Решение Арбитражного суда Красноярского края от 3 февраля 2016 г. по делу № А33-16281/2015 // Справочная правовая сис- тема КонсультантПлюс и др. 3 СЗ РФ. 2003. № 19. Ст. 1843. 4 Решение Арбитражного суда Приморского края от 9 марта 2016 г. по делу № А51-11277/2013; решение Арбитражного суда Хаба- ровского края от 18 марта 2016 г. по делу № А73-16314/2015; решение Арбитражного суда Приморского края от 9 марта 2016 г. по делу № А51-11277/2013; решение Арбитражного суда г. Моск- вы от 22 апреля 2016 г. по делу № А40-119069/15-176-947 и др. // Справочная правовая система КонсультантПлюс. Росземкадастром в марте 2004 г.5, были отменены Приказом Минэкономразвития России от 20 марта 2009 № 956. Что касается применения при определении размера возмещения ст. 57 Земельного кодекса РФ, устанавливающей общие требования к возмещению убытков при ухудшении качества земель, времен- ном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользова- телей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, то следует отметить следующее. Как уже отмечалось, до 1 апреля 2015 г. эта статья приме- нялась к случаям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Несмот- ря на исключение этих случаев из данной статьи, как показывает анализ судебной практики, ее нормы продолжают применяться, в том числе, в судебной практике при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это объясняется необхо- димостью учета специфики земельных участков, изымаемых для государственных или муниципаль- ных нужд при определении размера возмещения. Он определяется не только рыночной стоимостью земельного участка, но состоит также из иных убыт- ков, включающих упущенную выгоду, которые, одна- ко, не являются объектом оценки и в отчет оценщи- ка не включаются. Согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственни- ков земельных участков, землепользователей, зем- левладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гра- жданским законодательством. Необходимость учета и правового опосредо- вания специфики земельных участков при определе- нии размера возмещения существует применительно для всех категорий земель. Это особенно актуально для земельных участков из состава земель сельско- хозяйственного назначения. Как отмечается в науч- ной литературе, при их оценке должны, в частности, учитываться такие характеристики как: местоположе- ние; целевое назначение; рельеф участка, тип почв; общая площадь; структура сельскохозяйственных 5 Документ опубликован не был // Справочная правовая система КонсультантПлюс. 6 Документ опубликован не был // Справочная правовая система КонсультантПлюс. 94 земель; набор типичных сельскохозяйственных куль- тур; урожайность сельскохозяйственных культур, ц/га; севообороты, которые применяются в хозяйст- ве; закупочные цены, р/ц; затраты на производство сельскохозяйственной продукции, р/ц1. Оценка таких земельных участков и обосно- ванное определение размера возмещения при изъя- тии для государственных или муниципальных нужд имеют важное значение для сельскохозяйственных регионов. Земли сельскохозяйственного назначения являются преобладающей категорией, например, в составе земель земельного фонда Ставропольского края, по состоянию на 1 января 2015 г. земли сель- скохозяйственного назначения занимали площадь 6108,0 тыс. га2(на 1 января 2012 г. они занимали площадь 6111,0 тыс. га. - более 92% краевого зе- мельного фонда3). Реализация на территории Ставропольского края изъятия земельных участков для государствен- ных и муниципальных нужд как одного из основных направлений государственной политики по управле- нию земельным фондом требует решения практиче- ской проблемы расчета размера убытков, причинен- ных собственникам земельных участков, землеполь- зователям, землевладельцам и арендаторам зе- мельных участков изъятием или временным заняти- ем земельных участков для этих целей. Согласно п. 1 ст. 9 Закона Ставропольского края от 9 апреля 2015 г. № 36-кз «О некоторых во- просах регулирования земельных отношений»4изъ- ятие земельных участков для государственных нужд Ставропольского края осуществляется в исключи- тельных случаях, предусмотренных Земельным ко- дексом Российской Федерации, иными федеральны- ми законами, на основании решения Правительства Ставропольского края. При применении этого зако- нодательства на территории края неизбежно возник- новение указанных выше проблем и формирование неоднородной судебной практики. При изъятии земельных участков из состава 1 Попова Л.И. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения при определении размера компенсации в случае изъятия или временного занятия для государственных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1. С. 47-48. 2 Государственный (национальный) доклад о состоянии и ис- пользовании земель в Российской Федерации в 2014 году // https://rosreestr.ru (дата обращения 10 мая 2016 г.). 3 Доклад о состоянии и использовании земель в Ставропольском крае в 2011 году // http://pandia.ru/text/78/503/11125-2.php (дата обращения 10 мая 2016 г.). 4 Ставропольская правда. 2015. 14 апреля. № 69. АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2016. № 5(137) земель сельскохозяйственного назначения актуаль- ным является вопрос о включении в размер возме- щения убытков, возникающих в связи с установлени- ем охранных, санитарно-защитных зон в порядке, предусмотренном экологическим и специальным за- конодательством. Стратегией устойчивого развития сельских территорий Российской Федерации на период до 2030 г., утвержденной распоряжением Правительст- ва РФ от 2 февраля 2015 г. № 151-р 5 , предусмотрено но установление механизмов защиты сельскохозяй- ственных земель от выбытия из сельскохозяйствен- ного оборота, в том числе: - выделение в отдельную группу особо цен- ных сельскохозяйственных земель с установлением критериев отнесения к таким землям и порядка уста- новления зон их охраны; - выполнение работ по определению место- положения границ особо ценных сельскохозяйствен- ных земель и границ зон их охраны с включением со- ответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. Эти положения содержатся в Основах госу- дарственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 гг., ут- вержденных распоряжением Правительства РФ от 3 марта 2012 г. № 297-р 6 , в которых указывается также же на необходимость обеспечения гарантий прав на землю и защиты прав и законных интересов собст- венников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Основами предусматривается, в том числе, установление возможности предъявления собствен- никами, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков требований об их выкупе или возмещении убытков в случае ограниче- ний использования земельных участков в связи с ус- тановлением охранных и санитарно-защитных зон. Также существенной проблемой при опреде- лении размера возмещения в связи с изъятием зе- мельных участков для государственных или муници- пальных нужд является проведение оценки земель в рамках законодательства, регулирующего оценочную деятельность, без учета особенностей качественных, экологических, экономических характеристик земли и земельных участков, закрепленных земельным, при- родоресурсным и экологическим законодательством. 5 СЗ РФ. 2015. № 6. Ст. 1014. 6 СЗ РФ. 2012. № 12. Ст. 1425. 95 Экологическое право Тем самым в процессе проведения оценки земель (как государственной кадастровой, так и рыночной) утрачивается возможность учета земли как природ- ного объекта и природного ресурса, а не только зе- мельных участков как недвижимого имущества. В целях обеспечения публичных интересов представляется целесообразным сохранить диффе- ренцированный подход к методологии оценки зе- мельных участков с учетом качественных и экологи- ческих характеристик в зависимости от назначения земель и разрешенного использования земельных участков. Требует решения проблема учета особен- ностей земельных участков из состава земель раз- личных категорий как специфических объектов оценки, необходимой в том числе при определении размера возмещения в случаях их изъятия для го- сударственных или муниципальных нужд. В этой связи представляется необходимым урегулировать возникшую проблему либо путем разработки специ- альных федеральных стандартов для проведения оценки земельных участков различного назначения с учетом всех ценообразующих факторов, либо по- средством согласования существующих методиче- ских документов с требованиями Закона об оценоч- ной деятельности и федеральными стандартами оценки, а также придания им правового статуса в установленном порядке. Принимая во внимание исключительность и индивидуальность каждого земельного участка, не- обходимо разрабатывать методики, позволяющие более точно определить рыночную стоимость зе- мельного участка, учитывая наиболее существенные факторы, влияющие на величину его стоимости, по- средством применения всех подходов оценки, пред- лагаемых законодателем. Другие книги из этого разделаКадастровая оценка городских земель с учетом развития инженерных системКадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективыИсследование результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и оценка эффективности налогообложенияКадастровая оценка городских земель с учетом развития инженерных системКадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективыИсследование результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и оценка эффективности налогообложения