Данный файл содержит решение задач по оценке земельных участков. Решения задач автоматизированы в Экселе, и могут быть полезны для решения аналогичных задач с другими исходными данными.
Индивидуальные задания (задачи) по дисциплине "Оценка земельных участков"
Для выполнения индивидуальных заданий необходимо воспользоваться теоретическим материалом, изложенным в учебном пособии "Оценка стоимости земельных участков". Решение каждой задачи слушателю необходимо представить в табличном виде, согласно этапам расчета в соответствующем задаче методе оценки.
При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.
Характеристика
Оцениваемый участок
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
Цена 1 сотки
-
1100
1200
1370
1450
980
Корректировка 1
Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)
28
35
37
20
23
40
Корректировка 2
Инженерное обеспечение.
(+ 50%; электричество 20%, вода 10%, газ 10%, канализация 10%)
Элек-во, вода, газ, канализ.
Элек-во, вода
Газ
Вода
Элек-во, вода, газ, канализ.
Элек-во
Корректировка 3
Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)
Освоен
Не освоен
Освоен
Освоен
Не освоен
Освоен
Корректировка 4
Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)
45 мин.
1ч. 15 мин.
1 ч. 25 мин.
30 мин.
35 мин.
1 ч. 30 мин.
На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:
* Год № 1 - 0.
* Год № 2 - 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.
* Год № 3 - 80 уч. по $90 000.
* Год № 4 - 35 уч. по $100 000.
* Год № 5 - 15 уч. по $115 000.
Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18%? Какова стоимость земли в конце первого года, при ставке дисконтирования 17,5%?
Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25000. При этом будут иметь место следующие издержки:
планировка, очистка, инженерные сети, проект
180 000
управление
10 000
накладные расходы и прибыль подрядчика
60 000
маркетинг
20 000
налоги и страховка
10 000
прибыль предпринимателя
40 000
Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал - 10%.
Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):
Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)
480
управление
60
маркетинг
70
налоги и страховка
40
прибыль предпринимателя
130
Итого
780
Определите:
Ожидаемую валовую выручку инвестора.
Чистый доход от продажи участков.
Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если норма отдачи принимается в размере 12% (без учета инфляции).
Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:
1
Площадь здания, м2
816,7
2
Площадь участка (застроенная), м2
432,0
3
Площадь, сдаваемая в аренду, м2
816,7
4
Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год
1 433
5
Коэффициент недоиспользования
8%
6
Коэффициент неуплаты
2%
7
Коэффициент капитализации для здания
17,65
8
Коэффициент капитализации для земли
12,0
9
Стоимость строительства, руб.
4 633 977
10
Потенциальный валовой доход
11
Потери от недоиспользования
12
Потери от неуплаты
13
Действительный валовой доход
Операционные расходы
14
- налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)