Дисциплина "Практика оценки стоимости недвижимости"
Необходимо кратко представлять решение каждой задачи и указывать полученный ответ.
Практикум
Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 1%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис разного класса или торговое. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Вариант использования
Офис В+
Офис В-
торговое
1.
Площадь помещения, м2
500
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
22000
20000
20000
3.
Потери от недоиспользования, %
10
10
10
4.
Операционные расходы, руб./м2 в год
3900
3000
3500
5.
Ставка капитализации, %
15
15
15
6.
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
200000
0
0
Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год - 800; 2-й год - 1200; 3-й год - 1400; 4-й год - 1450. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 6500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2 %, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.
Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 9%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 3%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования
Прогнозный период
Постпрог-нозный период
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
1.
Площадь помещения, м2
300
2.
Рыночная ставка аренды, руб/м2 в год
15000
15500
16000
16500
3.
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
4.
Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в год
2450
2500
2650
2700
5.
Расходы на ремонт, руб./ м2
5000
0
0
0
Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 тыс. руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель
Объекты -аналоги
№1
№1
№2
№3
№4
Цена продажи, руб.
12 000 000
1 500 000
1 400 000
1 000 000
ЧОД, руб. в год
2 000 000
300 000
290 000
190 000
Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 140 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе - 130 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки
Объект-аналог
В центре
В спальном районе
В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2015) площадью 50 кв.м..
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:
:
:
:
:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
145
140
Время продажи
Апрель 2015
Январь 2015
Октябрь 2014
Корректировка на время продажи
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 120 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 90 тыс. руб./кв.м .
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:
:
:
:
:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
120
115
Состояние
удовл
хор
удовл
удовл
Корректировка на состояние
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Физический износ здания составляет 26%. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Строительный объем здания - 1500 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.10г. (без учета НДС и прибыли предпринимателя), руб./куб.м.
4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2010 г. на дату проведения оценки
1,67
Прибыль предпринимателя
25%
НДС
18%
Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 10 млн. рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 млн. рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;