RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Практика применения методов расчета экономического устаревания при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

Практика применения методов расчета экономического устаревания при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

Иванов Н.И., Севостьянов А.В., Пылаева А.В., Кольченко О.В. Практика применения методов расчета экономического устаревания при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2019. № 48. С. 166-190.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Практика применения методов расчета экономического устаревания при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости"

Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2019. № 48 ФИНАНСЫ УДК 332.6 DOI: 10.17223/19988648/48/12 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ РАСЧЕТА ЭКОНОМИЧЕСКОГО УСТАРЕВАНИЯ ПРИ ОСПАРИВАНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В статье рассматривается практика применения методов расчета экономи- ческого устаревания объектов недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Российской Федерации в 2015–2017 гг. Фактологическая база исследования – 348 отчетов об оценке из Фонда данных государственной кадастровой оценки, в которых определена рыночная стоимость 425 объектов недвижимости в 39 субъектах Российской Федерации. Сделан вывод о необходимости разработки рекомендаций по определению экономического устаревания недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Ключевые слова: рыночная стоимость объектов капитального строитель- ства, кадастровая стоимость, оспаривание кадастровой стоимости, затрат- ный подход, экономическое устаревание недвижимости. Введение и актуальность исследования Применение кадастровой стоимости в налогообложении недвижимости свидетельствует об укоренении стоимостного подхода к оценке и убеждает в необходимости развития теории и методологии кадастровой оценки не- движимости. За 2017 г. налоговая база по налогу на имущество организаций в отно- шении торгово-офисной недвижимости определялась как кадастровая сто- имость в 61 субъекте Российской Федерации. За указанный год в 64 субъектах Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывался также исходя из кадастровой стоимости [1]. Таким образом, уже в более чем 70% субъектов Российской Федерации осуществлен переход к применению налоговой базы по налогу на имуще- ство организаций в отношении торгово-офисной недвижимости и по нало- гу на имущество физических лиц в качестве кадастровой стоимости. А с 1 января 2020 г. порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости будет при- меняться на всей территории Российской Федерации [2]. На практике далеко не всегда удается достичь идеальной ситуации, ко- гда кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствовала бы его рыночной стоимости. Практика применения методов расчета 167 Несовпадения кадастровой и рыночной стоимости могут быть вызваны различными причинами. Однако большинство из этих причин связано со спецификой, проблемами и недостатками государственной кадастровой оценки недвижимости (несовершенство методологического аппарата, про- тиворечия в законодательстве, сложность учета всех особенностей каждого объекта недвижимости в рамках массовой оценки), которым посвящены публикации отечественных авторов [3–6]. Очевидно, что существенное превышение кадастровой стоимости объ- ектов недвижимости над их рыночной стоимостью вызывает недовольство у широкого круга лиц, права и обязанности которых затрагивают результа- ты определения кадастровой стоимости. Ведь чем больше кадастровая сто- имость объекта недвижимости, тем больше налог на имущество. С 2012 г. появилась возможность урегулирования споров, связанных с кадастровой стоимостью, в досудебном порядке путем обращения в специ- альную комиссию. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) юридические лица, а также органы государ- ственной власти, органы местного самоуправления могут оспорить резуль- таты определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотре- нию споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), а физические лица – в суде или комиссии. Законом об оценоч- ной деятельности предусмотрены два основания для пересмотра результа- тов определения кадастровой стоимости: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) установление в отношении объекта недвижимо- сти его рыночной стоимости [7]. Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о ре- зультатах определения кадастровой стоимости был утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 [8]. Согласно данным, опубликованным на официальном сайте Федераль- ной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (да- лее – Росреестр) в сети Интернет [9], за 2015–2017 гг. в комиссии по рас- смотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, со- зданные при территориальных органах Росреестра, поступило 168 894 за- явления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Из них более 90% заявлений было подано по основанию установления в от- ношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по со- стоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В структуре количества объектов недвижимости, которые были указаны в заявлениях, принятых к рассмотрению комиссиями в 2015–2017 гг., лиди- рующую позицию занимают земельные участки. Однако необходимо отме- тить, что за рассматриваемый период прослеживается положительная ди- намика роста доли (с 8,7% в 2015 г. до 14,7 и 28,6% в 2016 и 2017 гг. соот- ветственно) объектов капитального строительства (далее – ОКС) в общем 168 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко количестве объектов недвижимости, представленных в заявлениях о пере- смотре кадастровой стоимости, которые были приняты к рассмотрению комиссиями. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости (на основании уста- новления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости) в числе прочих обязательных документов должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости (составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа). Все отчеты об оценке рыночной стоимо- сти, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, публикуются в открытом доступе на сайте Росреестра. Таким образом, любой пользователь имеет право ознакомиться с интересующей его информацией, представленной в данных отчетах. Авторам же настоя- щей статьи публичный доступ к отчетам дал возможность получить необ- ходимые сведения для продолжения исследования практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости, только теперь уже не при проведении работ по кадастровой оценке объек- тов недвижимости (далее – КООН), а при оспаривании результатов опре- деления кадастровой стоимости. Различные аспекты оспаривания кадастровой стоимости освещены в ста- тьях отечественных авторов [10–15]. В основном в указанных работах приво- дятся статистические данные о результатах оспаривания кадастровой стоимо- сти, описываются порядок и способы оспаривания, анализируются причины расхождения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, за- трагивается вопрос учета НДС при оценке рыночной стоимости ОКС. Однако в литературе, посвященной проблемам оспаривания кадастровой стоимости, конкретные методы определения различных показателей либо совсем не рас- сматриваются, либо рассматриваются недостаточно полно. Выполненный ранее анализ [16] показал, что при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010–2016 гг. для опреде- ления экономического устаревания объектов недвижимости применялись различные методы (и их модификации), каждый из которых имеет свои особенности и недостатки. Несмотря на широкое применение затратного подхода к оценке рыноч- ной стоимости ОКС, в том числе для ее использования в качестве кадаст- ровой стоимости, остается открытым вопрос корректного количественного измерения экономического устаревания ОКС как наиболее сложного этапа указанного подхода. В связи с большим количеством споров относительно величины кадастровой стоимости ОКС представляется интересным и целе- сообразным рассмотреть, какими методами оценщики определяют величи- ну экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости. Информационная база исследования Информационной базой исследования послужили 348 отчетов об оцен- ке, составленных в 2015–2017 гг. и размещенных в Фонде данных государ- Практика применения методов расчета 169 ственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра, в которых определена рыночная стоимость 425 объектов недвижимости в 39 субъек- тах Российской Федерации. Проведенный нами анализ указанного количества отчетов об оценке показал, что затратный подход применялся к определению рыночной сто- имости 76,7% объектов недвижимости в исследуемой выборке. Таким образом, анализ практики применения методов расчета экономи- ческого устаревания объектов недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости выполнялся авторами настоящей ста- тьи в итоге по 326 объектам недвижимости в 33 субъектах Российской Фе- дерации. Анализ результатов расчетов экономического устаревания с использовани- ем различных формул проведен по данным из трех отчетов об оценке рыноч- ной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения ка- дастровой стоимости, опубликованных на сайте Росреестра [17–19]. Группировка методов определения экономического устаревания Методы определения экономического устаревания объектов недвижи- мости при оспаривании кадастровой стоимости нами были разделены на следующие группы: 1) по соотношению показателей смоделированных (на основании дан- ных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства; 2) метод капитализации потери дохода, относящейся к внешним усло- виям; 3) по соотношению стоимости объекта оценки, определенной сравнитель- ным и (или) доходным подходом, к величине затрат на замещение объекта оценки с учетом физического износа и функционального устаревания; 4) метод коллективной экспертной оценки; 5) по соотношению цен на объекты недвижимости; 6) метод индивидуальной экспертной оценки; 7) по соотношению социально-экономических показателей местополо- жения объектов недвижимости; 8) по коэффициенту эластичности спроса; 9) по значению скидки на торг. Результаты исследования Распределение количества объектов оценки по применению методов определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости представлено в табл. 1. Результаты анализа применения различных формул расчета в методах определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости приведены в табл. 2. 170 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Таблица 1. Применение методов определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости в 2015–2017 гг. (в исследуемой выборке) Методы определения экономического устаревания Количество объ- ектов оценки (в скобках – доля в процентах) I. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показате- лям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства 4 (1,23) II. Метод капитализации потери дохода, относящейся к внешним условиям 4 (1,23) III. По соотношению стоимости объекта оценки, определенной срав- нительным и (или) доходным подходом, к величине затрат на заме- щение объекта оценки с учетом физического износа и функциональ- ного устаревания 2 (0,61) IV. Метод коллективной экспертной оценки 27 (8,28) V. По соотношению цен на объекты недвижимости 5 (1,53) VI. Метод индивидуальной экспертной оценки 4 (1,23) VII. По соотношению социально-экономических показателей место- положения объектов недвижимости 51 (15,64) VIII. По коэффициенту эластичности спроса 1 (0,31) IX. По значению скидки на торг 2 (0,61) I + VI. По соотношению показателей смоделированных (на основа- нии данных о продажах) затрат на создание новых объектов к пока- зателям затрат на строительство новых объектов согласно справоч- никам укрупненных показателей стоимости строительства и по ме- тоду индивидуальной экспертной оценки (совместно) 5 (1,53) V + VII. По соотношению цен на объекты недвижимости и по соот- ношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) 4 (1,23) Экономическое устаревание принято равным нулю 217 (66,57) ИТОГО 326 (100,00) Источник: составлено авторами по отчетам об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Таблица 2. Применение различных формул расчета в методах определения экономического устаревания (ЭУ) объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости в 2015–2017 гг. (в исследуемой выборке) Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) I. По соотношению показателей смодели- рованных (на основа- ЭУ = 1 – ПЗ / ПЗМЕД, (1) где ПЗ – показатель смоделированных затрат, рас- считываемый по формуле: 4 (1,23) Практика применения методов расчета 171 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) нии данных о прода- жах) затрат на созда- ние новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укруп- ненных показателей стоимости строитель- ства ПЗ = [(1 – СП) ? KУ ? СЦЕОН ? ПЗД – СЦз ? ПЗУ] / / КИЗ ? ПЗМЕД, (2) где СП – скидка на цену предложения; KУ – коэф- фициент стоимости улучшений на участке, учиты- вающий, что, помимо основного строения, на участке, как правило, присутствуют элементы благоустройства и озеленения, ограждения, под- собные строения, оцениваемые как самостоятель- ные объекты. Этот коэффициент также содержит величину предпринимательской прибыли, отно- симой на улучшения; СЦЕОН – средняя цена еди- ного объекта недвижимости в районе, где распо- ложен объект оценки, руб./кв. м; ПЗД – площадь зданий/помещений, кв. м; СЦз – средняя цена земли в районе, где расположен объект оценки, включающая долю прибыли предпринимателя, относящуюся к участку, руб./кв. м; ПЗУ – площадь земельного участка, кв. м; КИЗ – коэффициент износа здания; ПЗМЕД – медианное значение пока- зателей затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства II. Метод капитализа- ции потери дохода, относящейся к внеш- ним условиям ЭУ = Денежные потери по объекту оценки в год / СК, (3) где СК – ставка капитализации для улучшений оцениваемого объекта. Метод предполагает сравнение доходов двух объ- ектов, один из которых подвергается негативным факторам внешнего воздействия 1 (0,31) ЭУ = (СДЭУ – СД) / СДЭУ, (4) где СДЭУ – ставка доходности при наличии эконо- мического устаревания; СД – ставка доходности на сегменте рынка с отсутствием экономического устаревания 3 (0,92) III. По соотношению стоимости объекта оценки, определенной сравнительным и (или) доходным под- ходом, к величине затрат на замещение объекта оценки с уче- том физического из- носа и функциональ- ного устаревания ЭУ = 1 – РС / С ? (1–ФИ) ? (1–ФУ), (5) где РС – стоимость объекта оценки, определенная сравнительным и (или) доходным подходом; С – затраты на замещение объекта оценки; ФИ – фи- зический износ объекта оценки; ФУ – функцио- нальное устаревание объекта оценки 2 (0,61) 172 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) IV. Метод коллектив- ной экспертной оцен- ки 1. Значение экономического устаревания взято из Справочника оценщика недвижимости «Характе- ристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффи- циенты» (под редакцией Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2011) [20], в котором содержатся ре- зультаты обработки индивидуальных оценок, предложенных экспертами 17 (5,21) 2. Значение экономического устаревания взято из статьи «Коллективные экспертные оценки харак- теристик рынка недвижимости» (авторы: Лейфер Л.А., Гришина М.Д.) [21] или из статьи «Коллек- тивные экспертные оценки параметров рынка не- движимости» (автор: Лейфер Л.А.) [22], в которых содержатся результаты обработки индивидуаль- ных оценок, предложенных экспертами 7 (2,15) 3. Значение экономического устаревания взято из статьи «Экспертная оценка индексов рынка недвижи- мости Новосибирской области в IV квартале 2012 г.» [23], в которой содержатся результаты обработки индивидуальных оценок, предложенных экспертами 1 (0,31) 4. Для определения экономического устаревания было выделено несколько групп факторов, пред- ставленных ниже. 1-я группа. Факторы государственного регулиро- вания рынка недвижимости: 1. Нормативные акты, регулирующие сделки куп- ли-продажи недвижимости. 2. Налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью. 3. Отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. 2-я группа. Общеэкономическая ситуация: 4. Производство национального дохода. 5. Объем промышленного производства. 6. Занятость трудоспособного населения. 7. Ставки доходности финансовых активов. 8. Платежный баланс страны. 9. Состояние торгового баланса. 10. Притоки капитала. 11. Оттоки капитала. 12. Рост доходов населения. 13. Индекс потребительских цен. 3-я группа. Микроэкономическая ситуация: 14. Экономическое развитие региона. 15. Диверсификация занятости работоспособного населения. 2 (0,61) Практика применения методов расчета 173 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) 16. Экономические перспективы развития регио- на. 17. Притоки капитала в регион. 18. Оттоки капитала из региона. 4-я группа. Социальное положение в регионе: 19. Возможность межэтнических и военных столкновений. 20. Отношение к частному капиталу. 21. Отношение к иностранному капиталу. 22. Устойчивость политики администрации реги- она. 23. Уровень безработицы в регионе. 24. Популярность проводимой администрацией региона политики. 5-я группа. Природные условия региона: 25. Экологическое положение в регионе. 26. Наличие развитой инфраструктуры. Оценка факторов воздействия проведена экспер- тами на основании десятибалльной шкалы. Расчет коэффициента воздействия приводится из предположения о том, что максимально возмож- ное воздействие фактора составляет 10 баллов, фактическое значение определяется как соотно- шение численного выражения значимости фактора и его максимального значения по десятибалльной шкале: Кi = Фi / Фmax, (6) где Кi – коэффициент влияния фактора; Фi – чис- ленная оценка i-го фактора; Фmax – максимальная численная оценка фактора (10 баллов). Поскольку не каждый фактор, по мнению экспер- тов, может оказывать свое влияние на стоимость объекта оценки, а величина экономического уста- ревания не может быть более 100 процентов, мак- симальное значение скидки на внешние условия (экономическое устаревание) определяется по формуле: Сmaxi = 100 / n, (7) где Сmaxi – максимальное значение скидки на внешние условия (экономическое устаревание); n – количество факторов, участвующих в расчете экономического устаревания. На основании вышеизложенного формула для расчета экономического устаревания выглядит следующим образом: ЭУ = ? (Кi ? ??? ? Сmaxi) (8) 174 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) V. По соотношению цен на объекты не- движимости 1. ЭУ = 1 – ЦКНМО / ЦКНРМО, (9) где ЦКНМО – средняя стоимость 1 кв. м коммерче- ской недвижимости в муниципальном образова- нии (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; ЦКНРМО – средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недви- жимости в развитых муниципальных образовани- ях (муниципальных районах, городских округах) субъекта Российской Федерации, в котором рас- положен объект оценки 1 (0,307) 2. ЭУ = 1 – ЦИЖЗНП / ЦИЖЗС, (10) где ЦИЖЗНП – средняя стоимость 1 кв. м объектов индивидуальной жилой застройки в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦИЖЗС – средняя стоимость 1 кв. м объектов инди- видуальной жилой застройки в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки 1 (0,307) 3. ЭУ = 1 – ЦОТНП / ЦОТС, (11) где ЦОТНП – средняя стоимость 1 кв. м офисно- торговых объектов в населенном пункте, в кото- ром расположен объект оценки; ЦОТС – средняя стоимость 1 кв. м офисно-торговых объектов в столице субъекта Российской Федерации, в кото- ром расположен объект оценки. Отношение ЦОТНП / ЦОТС определено по Спра- вочнику оценщика недвижимости-2016 «Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (под редакцией Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2016) [24] 1 (0,307) 4. ЭУ = 1 – ЦПСНП / ЦПСС, (12) где ЦПСНП – средняя стоимость 1 кв. м производ- ственно-складских объектов в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦПСС – средняя стоимость 1 кв. м производственно- складских объектов в столице субъекта Россий- ской Федерации, в котором расположен объект оценки. Отношение ЦПСНП / ЦПСС определено по Спра- вочнику оценщика недвижимости «Том III. Кор- ректирующие коэффициенты для оценки земель- ных участков» (под редакцией Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2014) [25] 1 (0,307) 5. ЭУ = 1 – ЦОТЗТ / ЦОТСД, (13) где ЦОТЗТ – средняя стоимость 1 кв. м офисно- торговых объектов, расположенных на закрытой 1 (0,307) Практика применения методов расчета 175 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) территории производственно-складского комплек- са; ЦОТСД – средняя стоимость 1 кв. м офисно- торговых объектов со свободным доступом. Отношение ЦОТЗТ / ЦОТСД определено по Спра- вочнику оценщика недвижимости «Том I. Коррек- тирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (под редакцией Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2014) [26] VI. Метод индивиду- альной экспертной оценки 1. ЭУ = 1? ? (1 ? ЭУi ) ? ??? , (14) где ЭУi – экономическое устаревание в результате влияния i-го фактора; экономическое устаревание в результате влияния одного фактора – от 0 до 40%; n – количество факторов. Экономическое устаревание определялось оцен- щиком по следующим факторам: 1) число потенциальных покупателей; 2) доходность от использования данного имуще- ства; 3) эластичность спроса 1 (0,31) 2. Экономическое устаревание определено с ис- пользованием экспертной шкалы, приведенной в работе «Методика оценки влияния внешних изно- сов, сервитутов и арендных договоров на стои- мость объектов недвижимости», автор: канд. техн. наук Е.Е. Яскевич [27]: 1) Экономические условия способствуют исполь- зованию данного вида недвижимости с загружен- ностью 80–100%. Востребованность продукции (услуги) отрасли и стабильное положение ее на рынке в данном регионе. Экономическое устаре- вание в данном случае составляет 0–5%. 2) Экономические условия определяют использо- вание данного вида недвижимости с загруженно- стью 50–80%. Востребованность продукции (услу- ги) отрасли. Экономическое устаревание в данном случае составляет 5–15%. 3) Экономические условия определяют использова- ние данного вида недвижимости с загруженностью 30–50%. Низкая востребованность. Экономическое устаревание в данном случае составляет 15–30%. 4) Экономические условия определяют использо- вание данного вида недвижимости с загруженно- стью 30% и менее. Невозможность конкуренции в сложившихся условиях, резкое снижение объемов производственной деятельности. Экономическое устаревание в данном случае составляет 30–45%. 1 (0,31) 176 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) 5) Экономические условия, определяющие ис- пользование данного вида недвижимости, делают нецелесообразным, из-за изменившихся условий функционирования данной отрасли производства (услуг), эксплуатацию объекта без значительных капиталовложений или переориентации вида дея- тельности. Экономическое устаревание в данном случае составляет 45 и более процентов. 3. Экономическое устаревание определено на ос- нове экспертного мнения оценщика 2 (0,61) VII. По соотношению социально-экономи- ческих показателей местоположения объ- ектов недвижимости 1. ЭУ = 1 – (СЗПР / СЗПСТ) ? ? (СЗПОТС / СЗПСТ), (15) где СЗПР – средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПСТ – средняя заработная плата в Российской Федерации; СЗПОТС – средняя зара- ботная плата в отрасли субъекта Российской Фе- дерации, к которой относится объект оценки 8 (2,45) 2. ЭУ = 1 – (СЗПР / СЗПСТ) ? (СЗПОТР / СЗПСТ), (16) где СЗПР – средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПСТ – средняя заработная плата в Российской Федерации; СЗПОТР – средняя зара- ботная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки 1 (0,31) 3. ЭУ = 1 – (СЗПР / СЗПФО) ? (СЗПОТС / СЗПФО), (17) где СЗПР – средняя заработная плата в субъекте Рос- сийской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПФО – средняя заработная плата в феде- ральном округе Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПОТС – средняя зара- ботная плата в отрасли субъекта Российской Феде- рации, к которой относится объект оценки 8 (2,45) 4. ЭУ = 1 – (СЗПМО / СЗПСТ) ? (СЗПОТР / СЗПСТ), (18) где СЗПМО – средняя заработная плата в муници- пальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПСТ – средняя заработная плата в Рос- сийской Федерации; СЗПОТР – средняя заработная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки 6 (1,84) 5. ЭУ = 1 – СЗПМО / СЗПР, (19) где СЗПМО – средняя заработная плата в муници- 11 (3,37) Практика применения методов расчета 177 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) пальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПР – средняя заработная плата в субъ- екте Российской Федерации, в котором располо- жен объект оценки 6. ЭУ = 1 – СЗПР / СЗПФО, (20) где СЗПР – средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПФО – средняя заработная плата в федеральном округе Российской Федерации, в котором расположен объект оценки 1 (0,31) 7. ЭУ = 1 – СЗПМО / СЗПС, (21) где СЗПМО – средняя заработная плата в муници- пальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС – средняя заработная плата в столи- це субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки 10 (3,07) 8. ЭУ = 1 – [(ЧННП / ЧНС) ? ВФ + + (СЗПМО / СЗПС) ? ВФ], (22) где ЧННП – численность населения в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЧНС – численность населения в столице субъекта Рос- сийской Федерации, в котором расположен объект оценки; ВФ – вес фактора; СЗПМО – средняя зара- ботная плата в муниципальном образовании (му- ниципальном районе, городском округе), в кото- ром расположен объект оценки; СЗПС – средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки 3 (0,92) 9. ЭУ = 1 – [(СЗПОТНП / СЗПОТР) ? ? (СЗПНП / СЗПСТ)]^0,5, (23) где СЗПОТНП – средняя заработная плата в отрасли населенного пункта, к которой относится объект оценки; СЗПОТР – средняя заработная плата в от- расли Российской Федерации, к которой относит- ся объект оценки; СЗПНП – средняя заработная плата в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; СЗПСТ – средняя заработная плата в Российской Федерации 2 (0,61) 10. ЭУ = 1 – РР / РМ, (24) где РР – рейтинг социально-экономического поло- жения субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; РМ – максимальный рейтинг социально-экономического положения субъектов Российской Федерации 1 (0,31) 178 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) VIII. По коэффициен- ту эластичности спро- са Для определения экономического устаревания используется экспертная оценка, основанная на концепции эластичности спроса по цене: ЭУ = 1 – КЭЛ, (25) где КЭЛ – коэффициент эластичности спроса, ко- торый определяется по таблице из статьи «Бан- ковские залоги: неочевидные операционные рис- ки» [28] 1 (0,31) IX. По значению скидки на торг ЭУ = СТ, (26) где СТ – скидка на торг 2 (0,61) I + VI. По соотноше- нию показателей смо- делированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объ- ектов к показателям затрат на строитель- ство новых объектов согласно справочни- кам укрупненных показателей стоимо- сти строительства и по методу индивидуаль- ной экспертной оцен- ки (совместно) ЭУ = (ЭУ1 + ЭУ2)/2, (27) где ЭУ1 = 1 – ПЗ/ПЗМЕД (пояснения к формуле приведены выше); ЭУ2 = ? Фi ? ??? , (28) где Фi – численная оценка i-го фактора; макси- мальная численная оценка фактора – 10 баллов (10%); n – количество факторов. Величина ЭУ2 объекта недвижимости рассчитана на основе косвенных признаков проявления эко- номического устаревания (Источник методики: «Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ», автор: канд. техн. наук Е.Е. Яс- кевич [29]). Косвенные признаки появления экономического устаревания: 1) Отсутствует новое строительство улучшений. 2) Не развит рынок сдачи в аренду аналогичных объектов. 3) Не развит рынок купли-продажи объектов не- движимости. 4) Велик валовой рентный мультипликатор (ВРМ) на рассматриваемом сегменте рынка. 5) Относительно низкая стоимость земельных участков. 6) Недозагрузка оцениваемого объекта недвижи- мости. 7) Рынок развит, но имеет место монополия при несовершенной конкуренции. 8) Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка 5 (1,53) V + VII. По соотно- шению цен на объек- ты недвижимости и по соотношению соци- 1. ЭУ = 1 – [(СЗПМО / СЗПС) + + (ЦЖНП / ЦЖС)] / 2, (29) где СЗПМО – средняя заработная плата в муници- пальном образовании (муниципальном районе, 3 (0,92) Практика применения методов расчета 179 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках – доля в про- центах) ально-экономических показателей местопо- ложения объектов недвижимости (сов- местно) городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС – средняя заработная плата в столи- це субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; ЦЖНП – средняя сто- имость 1 кв. м жилья в населенном пункте, в кото- ром расположен объект оценки; ЦЖС – средняя стоимость 1 кв. м жилья в столице субъекта Рос- сийской Федерации, в котором расположен объект оценки 2. ЭУ = 1 – [(СЗПМО / СЗПС) ? ? (ЦОТВК / ЦОТКЛ)], (30) где СЗПМО – средняя заработная плата в муници- пальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС – средняя заработная плата в столи- це субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; ЦОТВК – средняя сто- имость 1 кв. м офисно-торговых объектов, распо- ложенных внутри квартала; ЦОТКЛ – средняя сто- имость 1 кв. м офисно-торговых объектов, распо- ложенных на красной линии. Отношение ЦОТВК / ЦОТКЛ определено по Спра- вочнику оценщика недвижимости «Том I. Коррек- тирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (под редакцией Лейфера Л.А.) [26] 1 (0,31) Экономическое уста- ревание принято рав- ным нулю ЭУ = 0 217 (66,57) Источник: составлено авторами по отчетам об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Анализ практики применения методов расчета экономического устаре- вания объектов недвижимости показал, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в 2015–2017 гг. экономическое уста- ревание у большинства объектов оценки (66,57%) в исследуемой выборке не выявлено, принято равным нулю. По отношению к 109 объектам оценки оценщиками было обнаружено негативное влияние внешних факторов. Для указанных объектов недвижи- мости определялось экономическое устаревание с использованием различ- ных методов. Как видно из табл. 1, наибольшую долю (15,64%) составляют объекты оценки, экономическое устаревание которых было рассчитано по соотно- шению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости. При проведении работ по КООН в 2013–2016 гг. данный 180 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко метод также находится на первом месте по частоте применения [16]. До- статочно широкая распространенность метода определения экономическо- го устаревания, в основе которого лежит сравнение социально- экономических показателей местоположения объектов недвижимости, свя- зана с простотой применения, но его использование не всегда дает кор- ректные результаты, и при наличии альтернативной возможности расчета экономического устаревания методами, основанными на рыночной ин- формации, целесообразнее применять последние, а сопоставление различ- ных социально-экономических показателей осуществлять лишь на этапе выявления наличия или отсутствия экономического устаревания. На втором месте по частоте применения при оспаривании кадастровой стоимости в 2015–2017 гг. находится метод коллективной экспертной оценки. Экономическое устаревание 8,28% объектов оценки в исследуемой выборке определено указанным методом. Достаточно редко в отчетах об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, встреча- ются методы V и I + VI (по 1,53% каждый), методы I, II, VI, V + VII (по 1,23% каждый), методы III и IX (по 0,61% каждый), метод VIII (0,31%). Если посмотреть на результаты исследования, представленные в табл. 2, нельзя не обратить внимания на то, что самое большое разнообразие формул расчета экономического устаревания выявлено в группе VII (по соотноше- нию социально-экономических показателей местоположения объектов не- движимости). В основном в рамках указанной группы оценщики для опре- деления экономического устаревания использовали такие социально- экономические показатели, как численность населения и заработная плата. На втором месте по разнообразию формул определения экономического устаревания находится группа V (по соотношению цен на объекты недви- жимости), в которую вошли пять различных формул. Однако формулы дан- ной группы схожи тем, что во всех них сопоставляются цены на объекты недвижимости, которые при прочих равных условиях отличаются только местоположением. Следует также отметить, что соотношения цен на объек- ты недвижимости оценщики определяли либо самостоятельно на основе со- бранной рыночной информации, либо использовали уже готовые результаты исследований, представленные в справочниках оценщика недвижимости. Группа VII (по соотношению социально-экономических показателей ме- стоположения объектов недвижимости), как можно заключить из табл. 1, находится на первом месте по частоте применения среди остальных групп, и в то же время следует отметить, что, как видно из табл. 2, где приведены кон- кретные формулы и способы определения экономического устаревания, наиболее часто оценщики при оспаривании кадастровой стоимости использо- вали значение экономического устаревания, содержащееся в одном из спра- вочников оценщика недвижимости [20]. В указанном справочнике в качестве экономического устаревания рассматривается падение цен на рынке недви- жимости, связанное с кризисом. Величина такого снижения цен, в свою оче- редь, была определена методом коллективной экспертной оценки. Практика применения методов расчета 181 Таблица 3. Изменение рыночной стоимости объектов недвижимости при определении экономического устаревания с использованием различных формул Фор- мула Место расположения объекта Пло- щадь, кв. м Экономи- ческое устарева- ние, % Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), руб. Комментарии1 Здание торгового центра, кадастровый номер 69:23:0151001:334 IV.1 Тверская об- ласть, Оленин- ский район, Мостовское сельское посе- ление, пос. Мирный, ул. Юбилей- ная, д. 7 762,8 40 7 379 000 Данные отчета об оценке рыноч- ной стоимости (№ 430-01/15 от 24.01.2017 г.) VII.1 (15) 51 5 944 000 Меньше на 19 процентов по сравнению с формулой IV.1 Больше на 26 процентов по срав- нению с формулой VII.3 (17) Больше на 71 процент по сравне- нию с формулой VII.4 (18) Меньше на 17 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Меньше на 6 процентов по срав- нению с формулой VII.7 (21) VII.3 (17) 61 4 715 000 Меньше на 36 процентов по сравнению с формулой IV.1 Меньше на 21 процент по срав- нению с формулой VII.1 (15) Больше на 35 процентов по срав- нению с формулой VII.4 (18) Меньше на 34 процента по срав- нению с формулой VII.5 (19) Меньше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.4 (18) 71 3 485 000 Меньше на 53 процента по срав- нению с формулой IV.1 Меньше на 41 процент по срав- нению с формулой VII.1 (15) Меньше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) Меньше на 51 процент по срав- нению с формулой VII.5 (19) Меньше на 45 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.5 (19) 42 7 174 000 Меньше на 3 процента по срав- нению с формулой IV.1 Больше на 21 процент по сравне- нию с формулой VII.1 (15) Больше на 52 процента по срав- нению с формулой VII.3 (17) Больше на 106 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) 182 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Фор- мула Место расположения объекта Пло- щадь, кв. м Экономи- ческое устарева- ние, % Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), руб. Комментарии1 Больше на 13 процентов по срав- нению с формулой VII.7 (21) VII.7 (21) 49 6 354 000 Меньше на 14 процентов по сравнению с формулой IV.1 Больше на 7 процентов по срав- нению с формулой VII.1 (15) Больше на 35 процентов по срав- нению с формулой VII.3 (17) Больше на 82 процента по срав- нению с формулой VII.4 (18) Меньше на 11 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Здание магазина, кадастровый номер 45:26:050210:184 IV.2 Курганская область, г. Шадринск, ул. Проектная, д. 12 270,7 25,4 2 550 100 Данные отчета об оценке рыноч- ной стоимости (№ 101/2016 от 01.11.2016 г.) VII.1 (15) 66 1 169 400 Меньше на 54 процента по срав- нению с формулой IV.2 Больше на 40 процентов по срав- нению с формулой VII.3 (17) Больше на 4 процента по сравне- нию с формулой VII.4 (18) Меньше на 65 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Меньше на 57 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.3 (17) 76 835 300 Меньше на 67 процентов по сравнению с формулой IV.2 Меньше на 29 процентов по сравнению с формулой VII.1 (15) Меньше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) Меньше на 75 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Меньше на 69 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.4 (18) 67 1 127 600 Меньше на 56 процентов по сравнению с формулой IV.2 Меньше на 4 процента по срав- нению с формулой VII.1 (15) Больше на 35 процентов по срав- нению с формулой VII.3 (17) Меньше на 67 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Практика применения методов расчета 183 Фор- мула Место расположения объекта Пло- щадь, кв. м Экономи- ческое устарева- ние, % Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), руб. Комментарии1 Меньше на 58 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.5 (19) 1 3 382 900 Больше на 33 процента по срав- нению с формулой IV.2 Больше на 189 процентов по сравнению с формулой VII.1 (15) Больше на 305 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) Больше на 200 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) Больше на 25 процентов по срав- нению с формулой VII.7 (21) VII.7 (21) 21 2 714 700 Больше на 6 процентов по срав- нению с формулой IV.2 Больше на 132 процента по срав- нению с формулой VII.1 (15) Больше на 225 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) Больше на 141 процент по срав- нению с формулой VII.4 (18) Меньше на 20 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Здание магазина, кадастровый номер 45:18:030303:812 IV.2 Курганская область, Це- линный район, село Половин- ное, ул. Совет- ская, д. 58 535,6 25,4 1 804 200 Данные отчета об оценке рыноч- ной стоимости (№ 37/2016 от 22.06.2016 г.) VII.1 (15) 73 653 000 Меньше на 64 процента по срав- нению с формулой IV.2 Больше на 29 процентов по срав- нению с формулой VII.3 (17) Больше на 80 процентов по срав- нению с формулой VII.4 (18) Меньше на 53 процента по срав- нению с формулой VII.5 (19) Меньше на 45 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.3 (17) 79 507 900 Меньше на 72 процента по срав- нению с формулой IV.2 Меньше на 22 процента по срав- нению с формулой VII.1 (15) Больше на 40 процентов по срав- нению с формулой VII.4 (18) Меньше на 63 процента по срав- нению с формулой VII.5 (19) 184 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Фор- мула Место расположения объекта Пло- щадь, кв. м Экономи- ческое устарева- ние, % Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), руб. Комментарии1 Меньше на 57 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.4 (18) 85 362 800 Меньше на 80 процентов по сравнению с формулой IV.2 Меньше на 44 процента по срав- нению с формулой VII.1 (15) Меньше на 29 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) Меньше на 74 процента по срав- нению с формулой VII.5 (19) Меньше на 69 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.5 (19) 43 1 378 500 Меньше на 24 процента по срав- нению с формулой IV.2 Больше на 111 процентов по сравнению с формулой VII.1 (15) Больше на 171 процент по срав- нению с формулой VII.3 (17) Больше на 280 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) Больше на 16 процентов по срав- нению с формулой VII.7 (21) VII.7 (21) 51 1 185 100 Меньше на 34 процента по срав- нению с формулой IV.2 Больше на 81 процент по сравне- нию с формулой VII.1 (15) Больше на 133 процента по срав- нению с формулой VII.3 (17) Больше на 227 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) Меньше на 14 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Примечание. 1 Для определения, на сколько процентов полученный результат больше того, с которым ведется сравнение, разница этих чисел делилась на меньшее число и умножалась на 100. Для определения, на сколько процентов число меньше сравниваемого, разница этих чисел делилась на большее число и умножалась на 100. Источник: отчеты об оценке рыночной стоимости объектов капитального строи- тельства из Фонда данных государственной кадастровой оценки и расчеты авторов. Имеет смысл особо подчеркнуть, что такой наиболее прямой метод определения экономического устаревания, как метод, в котором сравнива- ются показатели смоделированных (на основании данных о продажах) за- трат на создание новых объектов и показатели затрат на строительство но- вых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости Практика применения методов расчета 185 строительства, при оспаривании кадастровой стоимости в 2015–2017 гг. (в исследуемой выборке) использовался так же редко, как и при проведении работ по КООН в 2013–2016 гг. А при проведении работ по КООН в 2010– 2012 гг. данный метод совсем не использовался. Таким образом, при оспа- ривании кадастровой стоимости оценщики столкнулись с теми же затруд- нениями в корректном определении экономического устаревания, что и оценщики, выполнявшие работы по КООН, о чем свидетельствует очень редкое применение таких методов расчета экономического устаревания, в которых необходимо использовать рыночную информацию, а именно: це- ны сделок и (или) предложений (купля-продажа, аренда) с объектами не- движимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, но дающие наиболее достоверные результаты. Представляется целесообразным проанализировать результаты расчетов экономического устаревания с использованием различных формул. Для сравнительного анализа выберем формулы методов IV и VII (фор- мулы IV.11, IV.2, VII.1 (15), VII.3 (17), VII.4 (18), VII.5 (19), VII.7 (21)), ко- торые, как видно из табл. 2, наиболее часто применялись при оспаривании кадастровой стоимости в 2015–2017 гг. (в исследуемой выборке). В табл. 3 представлено сравнение значений рыночной стоимости (в рамках затратного подхода), полученных при использовании различных формул определения экономического устаревания. Заключение При выполнении работ по оценке рыночной стоимости ОКС для ее ис- пользования в качестве кадастровой стоимости (при оспаривании резуль- татов определения кадастровой стоимости) оценщик имеет возможность получить полный объем необходимой информации об объекте оценки, бо- лее тщательно изучить и учесть в расчетах все особенности оцениваемого объекта, нежели при проведении работ по КООН. Кроме того, как правило, в рамках государственной кадастровой оценки осмотр объекта оценки не осуществляется, в то время как при оспаривании кадастровой стоимости оценщик или его представитель практически всегда проводит обследова- ние и фотофиксацию объекта оценки. Несмотря на то, что процедура опре- деления рыночной стоимости ОКС в целях оспаривания кадастровой стои- мости имеет описанные выше явные преимущества для максимального учета индивидуальных характеристик объекта оценки и для выявления факторов его экономического устаревания, оценщику в рамках данной процедуры так же сложно точно количественно измерить экономическое устаревание объекта оценки, как и при проведении работ по КООН, по- скольку независимо от вида определяемой стоимости (кадастровая или рыночная) оценщики, как правило, находятся в равном положении с точки 1 Здесь и далее римскими цифрами обозначен номер метода, арабскими – номер формулы модификации этого метода. 186 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко зрения отсутствия достаточного объема рыночной информации, необходи- мой для корректного определения экономического устаревания, особенно в том случае, когда рынок объекта оценки характеризуется слабой активно- стью. Таким образом, проведенный анализ практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при оспари- вании результатов определения кадастровой стоимости показал их боль- шое разнообразие. Нередкое отсутствие достаточно полного объема необходимой рыночной информации затрудняет применение таких методов расчета экономического устаревания, которые способны дать наиболее корректные результаты. А результаты расчетов с использованием иных формул (даже в рамках одной группы методов), как видно из табл. 3, могут значимо отличаться. В целях формирования единого подхода к определению экономическо- го устаревания необходимо разработать методические рекомендации по применению методов расчета экономического устаревания при выполне- нии работ по оценке рыночной стоимости ОКС для ее использования в ка- честве кадастровой стоимости. Литература 1. Налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости. URL: https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2016/ (дата обращения: 25.03.2019). 2. О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Фе- дерации «О налогах на имущество физических лиц» : Федеральный закон от 4 октября 2014 года № 284-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_169428/ (дата обращения: 25.03.2019). 3. Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспекти- вы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1. С. 30–38. 4. Грибовский С.В., Иголкин М.В. К проекту закона о кадастровой оценке // Иму- щественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 11. С. 6–12. 5. Каминский А.В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 2. С. 6–23. 6. Коростелев С.П. Устойчивое развитие территорий и налогообложение недви- жимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2017. № 5. С. 32–39. 7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_19586/ (дата обращения: 25.03.2019). 8. Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению спо- ров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типо- вых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о резуль- татах определения кадастровой стоимости» : приказ Министерства экономического разви- тия Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263. URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_130804/ (дата обращения: 25.03.2019). 9. Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения ка- дастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра. URL: https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy- Практика применения методов расчета 187 stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakhopredeleniya-kadastrovoy-/ (дата обращения: 25.03.2019). 10. Баринов Н.П. Некоторые нерешенные вопросы оценки рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимости // Имущественные отно- шения в Российской Федерации. 2017. № 11. С. 21–29. 11. Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспарива- ния // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 6. С. 85–93. 12. Карцев П.В. Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимо- сти объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4. С. 6–17. 13. Кольнова М.В. Кадастровая стоимость ОКС – вопросы и пути решения // Иму- щественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 9. С. 68–81. 14. Степаненко В.Г., Севостьянов А.В. Анализ результатов оспаривания кадастро- вой стоимости земель населенных пунктов на примере Новгородской области // Совре- менные аспекты решения актуальных проблем природопользования : сб. науч. тр. сту- дентов ГУЗ. М. : ГУЗ, 2018. С. 234–238. 15. Федотова М.А., Григорьев В.В. Кадастровая стоимость: 8 проблем оспаривания кадастровой стоимости и 8 мероприятий для их решения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 11. С. 40–45. 16. Пылаева А.В., Кольченко О.В. Практика применения методов расчета экономи- ческого устаревания в определении кадастровой стоимости недвижимости // Имуще- ственные отношения в Российской Федерации. 2017. № 11. С. 34–47. 17. Фонд данных государственной кадастровой оценки. URL: http://rosreestr.ru/ wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko?report_id=219749 (дата обращения: 25.03.2019). 18. Фонд данных государственной кадастровой оценки. URL: https://rosreestr.ru/ wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko?report_id=185358 (дата обращения: 25.03.2019). 19. Фонд данных государственной кадастровой оценки. URL: https://rosreestr.ru/wps/ portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko?report_id=113732 (дата обращения: 25.03.2019). 20. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты : Справочник оценщика недвижимости / под ред. Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2011. 21. Лейфер Л.А., Гришина М.Д. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. URL: http://www.labrate.ru/leifer/real-estate-market-research-forappraisers-2010-1.pdf (дата обращения: 25.03.2019). 22. Лейфер Л.А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимо- сти // Регистр оценщиков. 2011. № 4. С. 7–13. 23. Экспертная оценка индексов рынка недвижимости Новосибирской области в IV квартале 2012 г. URL: http://www.okexpert.ru/upload/iblock/6fd/6fd4df751f 4a0733e1b01032dae29004.pdf (дата обращения: 25.03.2019). 24. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов : Справочник оцен- щика недвижимости-2016 / под ред. Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2016. 25. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков : Справочник оценщика недвижимости / под ред. Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2014. 26. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода : Справочник оценщика недвижимости / под ред. Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2014. 27. Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и аренд- ных договоров на стоимость объектов недвижимости. URL: https://cpcpa.ru/ Methodics/005/ (дата обращения: 25.03.2019). 28. Слуцкий А.А., Слуцкий А.А. Банковские залоги: неочевидные операционные рис- ки // Банковское кредитование. 2007. № 6. С. 96–115. 188 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко 29. Яскевич Е.Е. Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ. URL: https://cpcpa.ru/Publications/016/ (дата обращения: 25.03.2019). The Application of Methods for Calculating Economic Obsolescence in Contesting the Results of Determining the Cadastral Value Vestnik Tomskogo gosudarstvennogo universiteta. Ekonomika – Tomsk State University Journal of Economics. 2019. 48. pp. 166–190. DOI: 10.17223/19988648/48/12 Nikolay I. Ivanov, State University of Land Use Planning (Moscow, Russian Federation). E-mail: [email protected] Anatoliy V. Sevostyanov, State University of Land Use Planning (Moscow, Russian Federation). E-mail: [email protected] Alena V. Pylaeva, Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering (Nizhny Novgorod, Russian Federation). E-mail: [email protected] Olga V. Kol’chenko, Gruppa Kompleksnykh Resheniy Ltd. (Nizhny Novgorod, Russian Federation). E-mail: [email protected] Keywords: market value of capital construction objects, cadastral value, contesting cadastral value, cost approach, economic obsolescence of real estate. The article discusses the application of methods for calculating the economic obsolescence of real estate in contesting the results of determining the cadastral value of real estate in the Russian Federation in 2015–2017. The evidence basis of the research is 348 reports on the market value assessment from the State Cadastral Valuation Data Fund. These reports contain information about 425 real estate objects in 39 regions of the Russian Federation. The conclusion is made about the need to develop recommendations for determining the economic obsolescence of real estate in contesting the results of determining the cadastral value. References 1. Nalog.ru. (2016) Nalogooblozhenie nedvizhimosti po kadastrovoy stoimosti [Taxation of Real Estate by Cadastral Value]. [Online] Available from: https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2016/. (Accessed: 25.03.2019). 2. Consultant.ru. (2014) On Amendments to Articles 12 and 85 of the First and Second Parts of the Tax Code of the Russian Federation and the Recognition of the Law of the Russian Federation “On Property Taxes of Individuals” as Invalid: Federal Law No. 284-FZ of October 4, 2014. [Online] Available from: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_169428/. (Accessed: 25.03.2019). (In Russian). 3. Volovich, N.V. (2016) Cadastral Valuation of Real Estate: Deadlock or New Prospects. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 1. pp. 30–38. (In Russian). 4. Gribovskiy, S.V. & Igolkin, M.V. (2015) To Law Project on Cadastre Estimation. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 11. pp. 6–12. (In Russian). 5. Kaminskiy, A.V. (2016) State Mass Apparaisal: Collaborate Cannot Resist. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 2. pp. 6–23. (In Russian). 6. Korostelev, S.P. (2017) Sustainable Development of Territories and Taxation of the Real Estate. Zemleustroystvo, kadastr i monitoring zemel’. 5. pp. 32–39. (In Russian). 7. Consultant.ru. (1998) On Valuation Activities in the Russian Federation: Federal Law No. 135-FZ of July 29, 1998. [Online] Available from: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_19586/. (Accessed: 25.03.2019). (In Russian). Практика применения методов расчета 189 8. Consultant.ru. (2012) On Approval of the Procedure for the Establishment and Operation of a Dispute Resolution Commission on the Results of Determining the Cadastral Value and on the Invalidation of Order No. 69 of the Ministry of Economic Development of February 22, 2011, “On Approval of the Model Requirements for the Procedure for the Establishment and Operation of a Dispute Resolution Commission on the Results of Determining the Cadastral Value”: Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 263 of May 4, 2012. [Online] Available from: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_130804/. (Accessed: 25.03.2019). (In Russian). 9. Rosreestr.ru. (2019) Generalized Information on the Settlement of Disputes on the Results of Determining the Cadastral Value in Commissions at the Territorial Bodies of Russia’s Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography. [Online] Available from: https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyusporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/. (Accessed: 25.03.2019). (In Russian). 10. Barinov, N.P. (2017) Some Unresolved Issues of Valuation for the Purposes of Entry in the State Cadastre of Real Estate. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 11. pp. 21–29. (In Russian). 11. Il’in, M.O. (2016) The Appraisal of Capital Construction Objects (Real Estate Objects Excluding Land Value) Within Assessed Value Contesting. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 6. pp. 85–93. (In Russian). 12. Kartsev, P.V. (2015) Guidance Notes on the Preparation of Valuation Reports for Assessment Appeals Purpose. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 4. pp. 6–17. (In Russian). 13. Kol’nova, M.V. (2016) Adastral Value of Capital Construction - Questions and Solutions. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 9. pp. 68–81. (In Russian). 14. Stepanenko, V.G. & Sevost’yanov, A.V. (2018) Analiz rezul’tatov osparivaniya kadastrovoy stoimosti zemel’ naselennykh punktov na primere Novgorodskoy oblasti [Analysis of the Results of the Contest of the Cadastral Value of Land of Settlements on the Example of Novgorod Oblast]. In: Sovremennye aspekty resheniya aktual’nykh problem prirodopol’zovaniya [Modern Aspects of Solving Urgent Problems of Environmental Management]. Moscow: State University of Land Use Planning. pp. 234–238. 15. Fedotova, M.A. & Grigor’ev, V.V. (2014) Cadastral Value: 8 Problems of Its Challenging and 8 Activities to Address These Problems. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 11. pp. 40–45. (In Russian). 16. Pylaeva, A.V. & Kol’chenko, O.V. (2017) Practices of Application of Methods of Calculation of Economic Reasoning in Definition of Cadastral Value of Real Estate. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii – Property Relations in the Russian Federation. 11. pp. 34–47. (In Russian). 17. Rosreestr.ru. (2017) Report No. 430-01/15. [Online] Available from: http://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko?report_id=219749. (Accessed: 25.03.2019). (In Russian). 18. Rosreestr.ru. (2016) Report No. 101/2016. [Online] Available from: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko?report_id=185358. (Accessed: 25.03.2019). (In Russian). 19. Rosreestr.ru. (2016) Report No. 37/2016. [Online] Available from: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko?report_id=113732. (Accessed: 25.03.2019). (In Russian). 20. Leyfer, L.A. (ed.) (2011) Kharakteristiki rynka. Prognozy. Popravochnye koeffitsienty: Spravochnik otsenshchika nedvizhimosti [Market Characteristics. Forecasts. Correction 190 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Factors: Real Estate Appraiser’s Reference Book]. Nizhniy Novgorod: Privolzhskiy tsentr finansovogo konsaltinga i otsenki. 21. Leyfer, L.A. & Grishina, M.D. (2010) Kollektivnye ekspertnye otsenki kharakteristik rynka nedvizhimosti [Collective Expert Assessments of the Characteristics of the Real Estate Market]. [Online] Available from: http://www.labrate.ru/leifer/real-estate-market-research-forappraisers-2010-1.pdf. (Accessed: 25.03.2019). 22. Leyfer, L.A. (2011) Kollektivnye ekspertnye otsenki parametrov rynka nedvizhimosti [Collective Expert Assessments of the Parameters of the Real Estate Market]. Registr otsenshchikov. 4. pp. 7–13. 23. Okexpert.ru. (2012) Ekspertnaya otsenka indeksov rynka nedvizhimosti Novosibirskoy oblasti v IV kvartale 2012 g. [Expert Evaluation of Real Estate Market Indices in Novosibirsk Oblast in the IV Quarter of 2012]. [Online] Available from: http://www.okexpert.ru/upload/iblock/6fd/6fd4df751f4a0733e1b01032dae29004.pdf. (Accessed: 25.03.2019). 24. Leyfer, L.A. (ed.) (2016) Ofisno-torgovaya nedvizhimost’ i skhodnye tipy ob”ektov: Spravochnik otsenshchika nedvizhimosti-2016 [Office and Retail Real Estate and Similar Types of Objects: Handbook of Real Estate Appraiser-2016]. Nizhniy Novgorod: Privolzhskiy tsentr finansovogo konsaltinga i otsenki. 25. Leyfer, L.A. (ed.) (2014) Korrektiruyushchie koeffitsienty dlya otsenki zemel’nykh uchastkov: Spravochnik otsenshchika nedvizhimosti [Correction Factors for the Valuation of Land: Handbook of Real Estate Appraiser]. Nizhniy Novgorod: Privolzhskiy tsentr finansovogo konsaltinga i otsenki. 26. Leyfer, L.A. (ed.) (2014) Korrektiruyushchie koeffitsienty dlya sravnitel’nogo podkhoda: Spravochnik otsenshchika nedvizhimosti [Correction Factors for the Comparative Approach: Handbook of Real Estate Appraiser]. Nizhniy Novgorod: Privolzhskiy tsentr finansovogo konsaltinga i otsenki. 27. Yaskevich, E.E. (2005) Metodika otsenki vliyaniya vneshnikh iznosov, servitutov i arendnykh dogovorov na stoimost’ ob”ektov nedvizhimosti [Methodology for Assessing the Impact of External Depreciation, Easements and Leases on the Value of Real Estate]. [Online] Available from: https://cpcpa.ru/Methodics/005/. (Accessed: 25.03.2019). 28. Slutskiy, A.A. & Slutskiy, A.A. (2007) Bankovskie zalogi: neochevidnye operatsionnye riski [Bank Pledges: Non-Obvious Operational Risks]. Bankovskoe kreditovanie. 6. pp. 96–115. 29. Yaskevich, E.E. (2004) Monitoring № 1 pribyli predprinimatelya i vneshnego iznosa dlya ob”ektov nedvizhimosti na territorii RF [Мonitoring No. 1 of the Entrepreneur’s Profit and External Depreciation for Real Estate in the Russian Federation]. [Online] Available from: https://cpcpa.ru/Publications/016/. (Accessed: 25.03.2019).

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru