Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Практика экспертной переоценки кадастровой стоимости земельных участков
Москвин В.Н., Соколова Т.А., Жанаева А.С. Практика экспертной переоценки кадастровой стоимости земельных участков // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. Т. 3. № 2. С. 172-176.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Практика экспертной переоценки кадастровой стоимости земельных участков"172 УДК 528.44 ПРАКТИКА ЭКСПЕРТНОЙ ПЕРЕОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Виктор Николаевич Москвин Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра и терри- ториального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected] Татьяна Александровна Соколова ООО «Ресурсы Сибири», 630128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 15, генеральный ди- ректор, e-mail: [email protected] Анна Сергеевна Жанаева ООО «Ресурсы Сибири», 630128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 15, ведущий экс- перт-оценщик, e-mail: [email protected] Работа посвящена вопросу переоценки кадастровой стоимости земельного участка и установления надлежащей даты определения рыночной стоимости земельного участка при оспаривании его кадастровой стоимости на примере земель населенных пунктов Новоси- бирской области. В работе приводится обзор практики экспертной переоценки кадастровой стоимости на основе рыночной оценки. Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земельных участков, кадастро- вая стоимость земельного участка, дата кадастровой оценки земельных участков, дата ры- ночная стоимость земельного участка, переоценка кадастровой стоимости. CADASTRAL VALUE OF LAND PLOT: PRACTICE OF EXPERT REVALUATION Victor N. Moskvin Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344-31-73, e-mail: [email protected] Tatiana A. Sokolova Corporation «Resources of Siberia», 630128, Russia, Novosibirsk, 15 Demakova St., General director, e-mail: [email protected] Anna S. Zhanayeva Corporation «Resources of Siberia», 630128, Russia, Novosibirsk, 15 Demakova St., Leading expert-valuer, e-mail: [email protected] The problem of revaluating cadastral value of the land plot and setting the appropriate date for determining its market value in case of the cadastral value dispute is considered. Novosibirsk region settlements lands are taken as an example. The practice of expert revaluation of cadastral value on the basis of the market value is reviewed. Key words: state cadastral valuation of land plots, cadastral value of land plot, date for cadastral valuation of land plots, date for market valuation of land plot, revaluation of cadastral value. 173 Необходимость планирования региональных бюджетов, эффективное управление земельными ресурсами, требует адекватного определения кадаст- ровой стоимости земельных активов регионов РФ, которая является основой налоговых платежей на землю. Под Кадастровой стоимостью в данной статье понимается рыночная стои- мость, рассчитанная методами массовой оценки и утвержденная нормативным актом субъекта Российской Федерации». При этом определение «рыночная стоимость объекта оценки» в данной работе используется в формулировке, оп- ределенной в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимо- сти (ФСО-2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ N 297 от 20 мая 2015 г. Сложность данной задачи - определение кадастровой стоимости обуслав- ливается большим количеством факторов, влияющих на оценку, их зависимо- сти между собой, достаточной динамичностью рынка недвижимости, что под- разумевает высокую скорость изменения значения параметров оценки с течени- ем времени, а также, масштабами оценки. Сложность задачи, ее географический масштаб, а также применение мас- совых методов оценки, породила на сегодня большое количество ошибок при ее определении. Зачастую, кадастровая стоимость земли, установленная субъектами РФ, является явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки в данной работе используется в фор- мулировке: «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информаци- ей, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об- стоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто- рона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Целью данной работы является, демонстрация на конкретных примерах - на выборке из 65 земельных участков г. Новосибирска и НСО, ситуацию суще- ственного различия между кадастровой стоимостью земельных участков, опре- деленной методами массовой оценки в рамках государственной кадастровой оценки и их рыночной стоимостью, определенной для целей пересмотра када- стровой стоимости с учетом индивидуального подхода. 174 Оценочные работы, проведенные в 2014-2015гг экспертами оценщиками таких компаний как ООО «Ресурсы Сибири», ООО «СНО и ООО «СЦНО», ООО Оценка Собственности, ООО «Оценка плюс, ИП Васильева, результаты которых приведены в Таблице №1, показали, что кадастровая стоимость земель населенных пунктов Новосибирской области завышена по сравнению рыноч- ной в 2014г в среднем на 78.60 %, в 2015г- в среднем на 45.41%. Данные результаты свидетельствуют о существенных проблемах в области государственной кадастровой оценки, по крайней мере, в регионе г. Новоси- бирска и Новосибирской области, и о необходимости значительных перемен в такой социально-значимой процедуре, как государственная кадастровая оценка. По нашему убеждению, перемены в сфере государственной кадастровой оценки, уже начатые в нашей стране, не должны исключить из перечня субъек- тов деятельности по государственной кадастровой оценки профессионалов оценочной деятельности – экспертов оценщиков. Таким образом, практика оценки кадастровой стоимости земельных участ- ков по рыночной стоимости показала, что при переоценке кадастровой стоимо- сти следует принять следующие положения российского законодательства и судебной практики: 1. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; 2. Дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, в том числе и для вновь образованных участков, единообразная судебная позиция и практика в отношении даты переоценки кадастровой стоимости вновь обра- зованных земельных участков, в настоящее время претерпевает попытки искус- ственного изменения, инициируемого текущим составом ответчиков по делам о пересмотре результатов государственной кадастровой оценки. Таблица Результаты кадастровой и рыночной оценки земельных участков № Заказчик/ Исполнитель/ Дата пересмотра стоимости Описание земельного участка (ЗУ) Кадастровая стои- мость (КС) ЗУ Рыночная стои- мость ЗУ % снижения КС 2015 г. 1 ООО/ ООО «Ресурсы Сибири» / 04.02.2015 Кадастровый номер - 54:35:012605:ХХ. Категория земель - Земли на- селенных пунктов. Разрешен- ное использование - спортивно- технические и развлекательные комплексы; аквапарки, плава- тельные бас-сейны. Площадь - 5061,00 кв.м. 24 156 153.00 5 647 418.00 76.62 2 ДНП / ООО «Ресурсы Сибири» 16.05.2015 Кадастровый номер - 54:19:081301:ХХХХ. Категория земель - Земли с/х назначения. Разрешенное использование - для дачного строительства. Площадь - 132 686 кв.м. 96 441 492.24 7 789 886.00 91.92 175 3 ЗАО / ООО «Ресурсы Сибири» / 27.07.2015 Кадастровый номер - 54:35:091280:ХХ. Категория земель - Земли населенных пунктов. Разрешенное использование - Здания и помещения научно- исследовательских организа- ций; лаборатории. Площадь - 4390,00 кв.м. 27 584 082.10 20 007 073.00 27.47 4 ООО / ООО «Ресурсы Сибири» / 09.07.2015 Кадастровый номер - 54:35:083165:ХХ. Категория земель - Земли населенных пунктов; Разрешенное использование - Для эксплуатации зданий магазина и складов. Площадь - 1795 кв.м. 10 180 522.00 6 695 942.30 34.23 5 ФЛ/ ООО «СЦНО»/ 19.02.2015 Кадастровый номер - 54:20:010301:ХХ. Категория земель - Земли населенных пунктов. Разрешенное использование - Для использования в произ- водственных целях. Площадь - 3582,0 кв.м. 4 756 287.06 606 289.00 87.25 6 ФЛ/ ООО «Оценка соб- ственности»/ 18.02.2015 Кадастровый номер - 54:32:010367:ХХХХ. Категория земель - Земли населенных пунктов. Разрешенное использование - ХХХ. Площадь - 3 141,0 кв.м. 9 683 514.54 3 300 000.00 65.92 7 ФЛ/ ООО «СЦНО»/ 20.02.2015 Кадастровый номер - 54:10:010101:ХХХ. Категория земель - Земли населенных пунктов. Разрешенное использование - Для размещения производст- венной базы. Площадь - 32 095 кв.м. 8 356 896.10 6 633 715.55 20.62 15 ООО/ ООО «Оценка собственности»/ 17.08.2015 Кадастровый номер - 54:35:081360:ХХ. Категория земель - Земли населенных пунктов. Разрешенное использование - ХХХ Площадь - 55722 кв.м. 196 168 743.78 90 000 000.00 54.12 Средний процент снижения кадастровой стоимости за 2015г. 45.41 Средний процент снижения кадастровой стоимости за 2014г. 78.16 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Постановление Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 № 535-п Об ут- верждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунк- тов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области // Консуль- тант Плюс. 176 2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.октября 2001 го- да № 136-ФЗ: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. 2012. 30 июля. 3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», утвержден- ный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07. 2007 №255// Консультант плюс. 4. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", ут- вержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508// Консультант Плюс. 5. Москвин В. Н. Имущественный менеджмент. Определение рыночной стоимости зе- мельных участков и объектов недвижимости: практикум. – Новосибирск: СГГА, 2004. – 53 с. 6. Москвин В. Н., Беристенов А. Т. Государственные и рыночные механизмы формиро- вания оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК // Геодезия и карто- графия. – 2008. – № 2. – С. 65–68. 7. Москвин В. Н., Волкова Е. А. Применение статистического анализа в процессе оценки недвижимости сравнительным подходом // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IХ Междунар. на- уч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимо- стью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15 26 апреля 2013 г.). Новосибирск : СГГА, 2013. Т. 3. С. 82–87. 8. Москвин В. Н., Кузьминых В. Н. Кадастровая оценка земель для целей налогообложе- ния // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25–29 апреля 2005 г.). – Новосибирск : СГГА, 2005. Т. 3, ч. 2. – С. 71–74. 9. Оценка кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости экспертными ме- тодами / В. Н. Москвин, К. С. Байков, Ю. А. Новоселов, Т. А. Соколова // Изв. вузов. Геоде- зия и аэрофотосъемка. – 2014. - 4/С. – С. 189–195. © В. Н. Москвин, Т. А. Соколова, А. С. Жанаева, 2016 Другие книги из этого разделаМетодические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктовАксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимостиИнформационная модель регистра стоимости недвижимостиМетодические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктовАксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимостиИнформационная модель регистра стоимости недвижимости