Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Практические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центра
Комарова К.А. Практические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центра // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 11 (194). С. 30-34.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Практические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центра"30 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Россия сохраняет позицию крупнейше- го рынка торговых центров в Европе. В де- кабре 2016 года общая площадь торговых объектов в нашей стране составила более 20 миллионов квадратных метров. Несмо- тря на значительный объем ввода, обе- спеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – около 137 квадратных метров на тысячу жителей. Для сравнения отметим, что у европейского ли- дера по обеспеченности торговыми площа- дями – Норвегии этот показатель составля- ет около 910 квадратных метров на тысячу жителей. В соответствии с Федеральным стандар- том оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнитель- ный, доходный и затратный. Конкретизация и дополнение требований к оценке недви- жимости указаны в Федеральном стандарте оценке № 7 «Оценка недвижимости». Этапы проведения оценки следующие: 1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; 2) сбор и анализ информации, необходи- мой для проведения оценки; 3) применение подходов к оценке, вклю- чая выбор методов оценки и осуществле- ние необходимых расчетов; 4) согласование (в случае необходимо- сти) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 5) составление отчета об оценке. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки На этом этапе важным является фор- мирование наиболее полного перечня до- кументов, определяющих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе информацию о доход- ной и расходной составляющих. Рекомен- дуется (а в случае оценки для целей залога обязательно) запросить форму № 2 бухгал- терской отчетности и сравнить информа- цию по торговому плану и о расходах с офи- циальной отчетностью. Помимо информации об объекте оценки, необходимо осуществить сбор и анализ ин- формации по региону расположения и рын- ку объекта оценки. С точки зрения обзора рынка торговых центров Москвы, на взгляд автора, наиболее часто используемыми ис- точниками информации являются обзоры компании «Магазин Магазинов» [7] и сведе- ния о продажах, публикуемые компаниями Knight Frank, Blackwood, JLL, Colliers International и т. п. Также у указанных компаний имеется региональный срез по рынку торго- вых центров. Применение сравнительного подхода к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов В соответствии с законодательством об оценочной деятельности (см. [1–5]) в зави- Практические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центра К.А. Комарова старший оценщик ООО «Блэквуд», член Экспертного совета Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО) (г. Москва), член Королевского института дипломированных оценщиков (г. Лондон) Ксения Александровна Комарова, [email protected] Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 31 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ симости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижи- мости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравни- тельный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, ме- тод количественных корректировок и дру- гие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется посред- ством изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) пред- ложений с объектами-аналогами или соот- ветствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимос- вязей для проведения оценки в соответ- ствии с технологией выбранного для оцен- ки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объ- ектом оценки по ценообразующим факто- рам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам. За- тем цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего опреде- ления стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу срав- нения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Почему метод корректировок (метод сравнения продаж) в большинстве слу- чаев неприменим к торговым центрам? Как уже было указано, метод корректи- ровок базируется на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами по ценоо- бразующим факторам. Сложностью явля- ется получение информации по всем це- нообразующим факторам, а впоследствии определение поправки. На стоимость тор- гового центра оказывают влияния следую- щие факторы: 1) формат торгового центра. В России для торгового центра не было утверждено еди- ных классификаций, и игроки рынка пользу- ются переводными, адаптированными или собственными вариантами. Одна из дей- ствующих классификаций была разработа- на Urban Land Institute (ULI) – американским профессиональным сообществом, занима- ющимся вопросами девелопмента недви- жимости и использования земель. По этим стандартам в основном работают компании США. Другую классификацию, чаще приме- няемую в европейских странах, разработал Международный совет торговых центров (International Council of Shopping Centres – ICSC) (см. [8]). Классификации отличаются друг от друга, но в принципе обе подразуме- вают разделение торговых центров по фор- матам, часть из которых даже схожа; 2) местоположение торгового центра. При этом анализируются: • пешеходная доступность: отсутствие (наличие) непреодолимых преград (водных, естественных неровностей, железнодорожных путей) между тор- говым центром и близлежащими жи- лыми массивам; • удаленность от станции метро, на- личие (отсутствие) специально орга- низованных автобусов до торгового центра в случае значительной удален- ности от метро; • транспортная доступность (заезд и ко- личество полос); • видно ли объект при подходе к нему; 3) парковочные места: • тип парковки; • обеспеченность парковочными места- ми; 4) пул арендаторов объекта (доля якор- ных арендаторов, тип якорных арендаторов (международные, федеральные, местные операторы), доля международных и феде- ральных операторов среди арендаторов торговой галереи); 5) уровень вакантных помещений; 6) арендный доход на 1 квадратный метр аренднопригодной площади; 7) эффективность операционной дея- тельности торгового центра, определяемая как частное от деления суммы эксплуатаци- онных и маркетинговых расходов на поток посетителей в день; 32 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ 8) арендопригодная и общая площади торгового центра. В настоящее время, несмотря на все бо?льшую открытость информации о прода- ваемых объектах коммерческой недвижи- мости, в том числе торговых центров, наибо- лее применимым в рамках сравнительного подхода является метод соотнесения цены и дохода (см. [6]). Этот метод основывается на том, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразущим фактором и анализ соотношения цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов этого анализа при оценке кон- кретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого не- движимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (далее также – ВРМ) и общую ставку капитализа- ции. Валовой рентный мультипликатор – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объек- та недвижимости. ВРМ применяется для объектов, потенциальный либо действи- тельный валовой доход которых можно достоверно оценить. Этот показатель рас- считывается по аналогичным объектам не- движимости и используется как множитель к соответствующему показателю оценивае- мого объекта. Этапы оценки недвижимости при помо- щи ВРМ могут быть следующие: • оценивается валовой доход оценивае- мого объекта; • на основе анализа рынка формиру- ется выборка аналогов оцениваемого объекта, о цене продажи и величине потенциального либо действительно- го дохода которого имеется достовер- ная информация; • вводится корректировка на торг (в случае использования информации о цене предложения); • по каждому аналогу рассчитывается ВРМ; • определяется итоговый ВРМ как сред- няя или средневзвешенная величина расчетных ВРМ по всем аналогам; • рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведе- ние среднего ВРМ и валового дохода оцениваемого объекта. Для применения метода требуются на- личие развитого и активного рынка не- движимости, возможность получения до- стоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода мож- но отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операци- онных расходов. Реализация этапов метода ВРМ Приведем практический пример. Автором настоящей статьи в IV квартале 2016 года формирование выборки осущест- влялось на основании анализа базы данных недвижимости Winner, сайтов агентств не- движимости (Blackwood, Knight Frank, JLL, Penny Lane Realty), специализированных сайтов (realty.dmir.ru, irr.ru, arendator.ru). Критериями формирования был формат торгового центра (районный), а также нали- чие подтвержденной в письменном виде ин- формации о цене предложения и месячном арендном платеже (см. табл. 1). 1. Определение валового дохода оцени- ваемого объекта. Соответствующая информация предо- ставляется заказчиком. В силу возможно- го наличия в реестре краткосрочных дого- воров берется месячный арендный платеж (анализ выборки аналогов также показы- вает, что продавцы оперируют месячным арендным платежом). 2. Формирование выборки аналогов оце- ниваемого объекта. Выборка формируется на основании ана- лиза сделок и предложений, представлен- ных в различных источниках. 3. Расчет ВРМ. По каждому аналогу ВРМ рассчитывался по следующей формуле: Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 33 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ ВРМ = Цена предложения без НДС ? (1 – скидка на уторговывание) / Месячный арендный платеж без НДС. Корректировка на торг определялась индивидуально по каждому аналогу. В ка- честве источника информации были ис- пользованы либо сведения о конкретном торговом центре, полученные от брокеров, либо аналитическая информация, если та- ковая брокером не предоставлялась. По данным департамента коммерческой не- движимости Blackwood, скидка на уторго- вывание для торговых центров может со- ставлять до 15 процентов. Также следует обратить внимание на то, что может быть получена информация о фактических и потенциальных месячных арендных платежах торговых центров. В такой ситуации необходимо уточнять, на какой стадии находятся переговоры, и про- писывать в отчете соответствующее допу- щение. Диапазон ВРМ, полученный автором в результате проведенных расчетов по каж- дому аналогу, представлен в таблице 2. 4. Определение итогового ВРМ. Итоговый ВРМ определялся как среднее значение и составил 79. Это значение ВРМ Таблица 1 Информация об объектах-аналогах – о районных торговых центрах 1 Параметр Аналог 123 4 5 6 7 Цена предложения, тыс. р. с НДС 459 000 970 000 980 000 3 987 608 799 725 1 275 000 1 225 445 Месячный аренд- ный платеж, тыс. р. с НДС 5 868 11 000 11 667 50 000 6 000 14 500 11 782 Источник информации База данных Blackwood Сайт «Недвижимость и цены» ИПК «Стратегия» Таблица 2 Результаты расчета ВРМ по каждому аналогу Параметр Аналог 1234567 ВРМ 77 73 84 80 76 75 88 может быть использовано практикующими оценщиками и специалистами залоговых служб банков как ориентир для проверки полученного результата для районного тор- гового центра города Москвы. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135. URL: www.http:// base.consultant.ru 2. Об утверждении Федерального стан- дарта оценки «Общие понятия оценки, под- ходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : приказ Министерства эконо- мического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297. URL: www.http:// base.consultant.ru 3. Об утверждении Федерального стан- дарта оценки «Цель оценки и виды стои- 1 Таблицы 1 и 2 составлены автором настоящей статьи. 34 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 11 (194) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ мости (ФСО № 2)» : приказ Министерства экономического развития Российской Фе- дерации от 20 мая 2015 года № 298. URL: www.http://base.consultant.ru 4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отче- ту об оценке (ФСО № 3)» : приказ Мини- стерства экономического развития Рос- сийской Федерации от 20 мая 2015 года № 299 : в редакции приказа от 6 декабря 2016 года. URL: www.http://base.consultant. ru 5. Об утверждении Федерального стан- дарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономиче- ского развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. URL: www. http://base.consultant.ru 6. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. М. : Ма- росейка, 2009. 7. Обзор рынка торговых центров России по итогам 2016 года : [сайт компании «Ма- газин Магазинов»]. URL: magazinmagazinov. ru/upload/docs/2016/mm_itogi_2016.pdf 8. Система стандартов для объек- тов торговой недвижимости. URL: http:// mallstandart.ru/ ????????????????? ??????????????? ?????????? ??????????????? ??????????? «????? ????? «??????» ??????????? ???????? ??? ?????????????? ???????: (499) 956-08-65 http://www.statut.ru/ E-mail: [email protected] ????? ??????????: ?????????? ???????? ????????? ????????? ? ??????????????? ?????? ??? ?????????? ?? (???????), ?. ?????? 11–15.12 ?????????? ?????: ??????? ???????????? ??????? ?? ? ?????????? ??????? ???????? ???????? 13–14.12 ??????????????? ?????????: ??????? ??????, ???????? ???????????, ???????? ???????? 18.12 ????????????? ????????? ? ???????: ???????? ?????? 18–20.12 ????????? ?????. ?????? ???? ?????????????????? 18–22.12 ?????? ? ????????????? ? ??????????? ????????????? ????????? ?????????: ??????? ?????????? ???????????????? ? ????? ???????? ???????????? ?????? 19–22.12 ????? ?? ?????????? ???????????????? ????????????: ??????????? ????????? ? ???????? ?????????? IV ????? ?? ?? 21.12 ??????–???????????? ??????????? «?????? ? ??????????????? ???????» 23–26.01.2018 ??????? ???????????? ??????? ??: ??????????? ????????? ???????????? ???????????????? 29–30.2018 ??????????????? ??????????? ????????????: ??????? ???????????????? ? ???????? ??????????????? ??????? 29.01–02.02.2018 ????????????? ?????: ??????? ???????????? ??????? ?? ? ?????? ???????? ???????? Другие книги из этого разделаОценка влияния агломерационных процессов на рынок жильяАнализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость жилых помещений (квартир)Актуализация кадастровой стоимости различных категорий земель Кочубеевского районаОценка влияния агломерационных процессов на рынок жильяАнализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость жилых помещений (квартир)Актуализация кадастровой стоимости различных категорий земель Кочубеевского района