В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится
При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:
А. Дате составления отчета об оценке;
Б. Дате подписания договора на оценку;
В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:
А. быть раньше даты проведения оценки
Б. быть позже даты проведения оценки или совпадать с ней.
В. А и Б
При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:
А. В случае последующей купли-продажи объекта
Б. В случаях проведения оценки по решению суда
В. В исключительных случаях.
Г. Во всех случаях
Д А, Б
Е Б, В
В состав операционных расходов входят:
А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;
Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;
В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.
Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;
Б. Рыночную арендную ставку
В. А и Б.
Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:
А. Общую площадь объекта;
Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду
В. А и Б.
Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?
А. Потери от недозагрузки;
Б. Потери от недосбора арендных платежей;
В. Потери от неэффективного менеджмента;
Г. А и Б.
Д. А, Б и В.
Какой вид износа можно определить методом срока жизни:
А. Функциональный.
Б. Физический
В. А и Б.
Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:
А. Функциональный.
Б. Физический
В. А и Б.
Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов:
А. Функциональный.
Б. Внешний
В. А и Б.
Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 50000 долларов США, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на капитал составляет 12%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.
Укажите решение____
Рассчитать стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 70000 долларов США, если прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%. Ставка дохода на капитал составляет 12%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.
Укажите решение____
Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 70000 долларов США, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.
Укажите решение____
Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом в течение прогнозного периода: 1-й год - 70000 долларов США, 2-й год - 120000 долларов США, 3-й год - 130000 долларов США, 4-й год - 90000 долларов США, 5-й год - 70000 долларов США, в конце прогнозного периода прогнозируется продажа объекта недвижимости за 250000 долларов США. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.
Укажите решение____
Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Прогнозный период
Постпрогнозный период
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
Площадь помещения, м2
200
Рыночная ставка аренды, $/м2 в год
400
410
415
420
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
Операционные расходы, $/м2 в год
100
90
90
90
Расходы на реконструкцию или ремонт, $/ м2
200
0
0
0
По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2005) площадью 95 кв.м..
Аналог 1 : Скорр. цена 550 долл за 1 кв.м., время продажи – апрель 2004
Аналог 2 : Скорр.цена 560 долл за 1 кв.м., время продажи – октябрь 2004
Аналог 3 : Скорр.цена 570 долл за 1 кв.м., время продажи – апрель 2005
Укажите решение____
Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м..
Аналог 1 : скор. цена 450 долл за 1 кв.м., состояние удовлетворительное
Аналог 2 : скор. цена 520 долл за 1 кв.м., состояние хорошее
Аналог 3 : скор.цена 460 долл за 1 кв.м., состояние удовлетворительное
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, хорошее состояние – цена 670 долл/кв.м., удовлетворительное – цена 580 долл/кв.м.
Укажите решение____
Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по аналогичным объектам недвижимости и оцениваемому объекту в таблице.
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
4
5
Право собственности
Полное
Полное
Полное
Полное
Полное
Полное
Условия финансирования
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Время продажи
Апрель 2005
Апрель 2005
Апрель 2005
Апрель 2005
Апрель 2005
Апрель 2005
Местоположение
Москва, СЗАО
Москва, ЮВАО
Москва, ЮВАО
Москва, СЗАО
Москва, СЗАО
Москва, ЮВАО
Физические характеристики:
общ.площадь, м2
310
250
240
200
275
300
материал стен дома
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
состояние помещения
отличное
хорошее
отличное
хорошее
удовл.
удовл.
Экономические характеристики
Без особенностей
Без особен.
Без особен.
Без особен. Без особен.
Без особен.
Движимое имущество
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Цена, $/м2
1300
1500
1450
1250
1100
Укажите решение____
Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по оцениваемому объекту представлены в таблице.
№ п/п
Показатели
Величина, руб.
1
Стоимость земельного участка
530 000
2
Полная стоимость воспроизводства
600 000
3
Физический износ
70 000
4
Функциональный износ
80 000
5
Внешний (экономический) износ
50 000
Укажите решение____
Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 1500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Железобетонные панели признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.
30
Перекрытие
Железобетонные плиты
Трещины в стыках, мелкие трещины 30
Кровля
Рулонная
Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный
20
Полы
Плиточные
Стирание поверхности в ходовых местах
30
Проемы
Оконные: двойные створные, двери: филенчатые
Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери – полотна вполне исправны
10
Отделка улучшенная штукатурка с высококачественной окраской
Частичное осыпание штукатурки
20
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;
30
Прочие работы
Отмостки
Трещины 40
Конструктивные элементы здания
Удельный вес в общей стоимости, %
Фундамент
5
Стены и перегородки
14
Перекрытие
25
Кровля
6
Полы
8
Проемы
10
Отделка
9
Санитарно-технические и электротехнические устройства