Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости
Анафиев Н.С. Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости // Colloquium-journal. 2019. № 15-8 (39). С. 30-34.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости" Анафиев Никита Сергеевич, студент. Место учебы: ФГБОУ ВО Государственный университет по землеустройству. E-mail:[email protected] ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Аннотация: В Российской Федерации повсеместно проходит процедура государственной кадастровой оценки, по итогам которой заключается действительная кадастровая стоимость объектов недвижимости. Размер кадастровой стоимости объектов недвижимости является тезисом непрекращающихся споров между субъектами данных правоотношений, а именно между гражданами, представителями предпринимательской деятельности и государством. В настоящее время в Российской Федерации повсеместно проводится процедура государственной кадастровой оценки, в результате которой устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. По моему мнению, завышенная по сравнению с рыночной ценой кадастровая стоимость объекта недвижимости, во-первых, противоречит конституционному принципу правового государства, поскольку к одному и тому же объекту российский законодатель применяет неравный масштаб, а именно кадастровая стоимость обслуживает аппетиты налогового государства, поэтому она в тенденции всегда завышена. Что касается рыночной стоимости, то она подчиняется объективным законам рынка и актуализируется лишь в момент акта купли-продажи объекта. Далее, – уже в рамках административного права – система кадастрового учета при «определении» кадастровой стоимости часто опирается на принцип усмотрения. Сам по себе принцип усмотрения порой является единственно возможным инструментом административного права, но при этом не следует забывать, что усмотрение не совпадает с произволом. Тем не менее, на практике, принцип усмотрения нередко мало чем отличается от субъективной или даже чисто произвольной оценки объекта со стороны того или иного оценщика. Ключевые слова: кадастровая стоимость; рыночная стоимость; оспаривание; объект недвижимости. Anaview Nikita, student. Place of study: STATE University of land management. E-mail:[email protected] CONTESTING THE CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE Проанализировав процессы оспаривания кадастровой стоимости, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость в большинстве случаев не равна, а наоборот превышает рыночную стоимость. В связи с этим, основной проблемой остается возможность оспаривания итогов общегосударственной кадастровой оценки и её определения равной рыночной цены. «Правовое понятие государственной кадастровой оценки закреплено ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в принятом порядке» [1, с. 81]. Существует законодательная база, которая дает возможность в рамках закона производить оспаривание результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Под оспариванием результатов кадастровой оценки понимаются все случаи, когда кто-либо не согласен с кадастровой стоимостью своего объекта недвижимости и пытается изменить ее. Закон предусматривает два пути оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости: 1) обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (досудебное разбирательство); 2) обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. До 2019 года обжалование кадастровой стоимости в досудебном порядке можно было обжаловать при обращении в комиссию по рассмотрению споров итоговых результатах кадастровой стоимости, образованной при Управлении Росреестра. Обращение в комиссию было обязательной процедурой для юридических лиц, но с 2019 года были внесены изменение в законодательную базу и комиссии были упразднены. Вследствие чего, субъекты данных правоотношений, которые считают, что их кадастровая стоимость была, не обоснованно завышена, могут сразу обращаться в суд с административно исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в суды общей юрисдикции. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: 1) наличие противоречивых и недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость непосредственно зависит от цен на рынке объектов недвижимости субъекта РФ на дату оценки. Для определения кадастровой стоимости используют стоимость объектов аналогичных объекту оценивания. При этом зачастую не учитываются важные факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Такими фактор являются: расположение объекта недвижимости, наличия инженерного обустройства, социально-экономическое развитие территории. В зависимости от вида разрешенного использования объекта недвижимости, ценовой сегмент будет различен из-за различных факторов. К примеру, для индивидуальной жилой застройки основополагающими факторами, которые будут влиять на рыночную стоимость, являются наличие централизованных инженерных сетей, удаленность населенного пункта от столицы субъекта РФ, удаленность от административного центра района, численность населения в населенном пункте и т. д. «В 2016 году законодательно изменён подход государства к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости - принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Закон предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости, исправление технических и методологических ошибок, государственным бюджетным учреждениям. Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки возлагается на региональные органы власти» [1, с. 66]. Процедура оценки кадастровой стоимости принимается территориальными органами государственной власти или органами местного самоуправления. Данные органы выбирают независимого оценщика, имеющий соответствующий уровень квалификации и образования и заключают с ним договор. Проводится такая экспертиза один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в 2 года). Стоит отметить, что промежуток между такими оценочными экспертизами не может превышать 5 лет. Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков: 1) Составляется перечень объектов недвижимости, который подлежит оцениванию. 2) Официально выносится решение о назначении экспертизы. 3) Выбор эксперта, который будет проводить экспертизу. 4) Составление отчета об оценке объекта недвижимости. 5) Проверка и утверждение итогов оценивания недвижимого имущества. 6) Утверждение полученных результатов в государственный кадастр. Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления. В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости. Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений: 1) об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными); 2) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными). В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений: 3) об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; 4) об отклонении заявления. Решения комиссии могут быть оспорены в суде в порядке административного судопроизводства. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде. Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ. До 2019 года обжалование кадастровой стоимости в досудебном порядке происходило в комиссии по рассмотрению споров о итоговых результатах кадастровой стоимости, образованной при Управлении Росреестра. Комиссия – это самостоятельный, независимый коллегиальный орган, выполняющий государственную политику в сфере оспаривания кадастровой стоимости. До 2019 года обращение в комиссию было обязательной процедурой перед рассмотрением спора в судебном порядке для юридических лиц, а с 2019 года комиссии были упразднены и в связи с этим, субъекты данных правоотношений которые считали, что их кадастровая стоимость была не обоснованно завышена, могли сразу обращаться в суд с административно исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в суды общей юрисдикции. Стороны в судебном процессе: это административный истец, административный ответчик, а так-же заинтересованные лица. Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Управление Росреестра и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости. Например, в Москве административными ответчиками будут являться: Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы, а так-же Департамент городского имущества города Москвы. А например, в Московской области ответчиками будут являться: Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области и администрация того района в котором находится спорный объект. А также установлено специальные требования к представителям административного истца в данном производстве, в частности представителям необходимо иметь высшее юридическое образование, другие кодексы судопроизводства такого специального требования не содержат. Для юридических лиц до 2019 г. было обязательно досудебное обращение в комиссию. Они не могут сразу обратиться в суд надо сначала обратиться в комиссию, получить там отказ, если он будет и только после этого юридические лица могли обратиться в суд. Для физических лиц, была предусмотрена возможность выбора, они могли до 2019 года обратиться в комиссию, созданную при управлении Росреестра, а так как с 2019 года комиссию упразднились, то физическое лицо сразу может обратиться в суд с административным исковым заявлением. Перечень документов для подачи в суд с административно исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости: 1) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, а так-же дате по состоянию, на которую эта стоимость определена. 2) Копии нотариально заверенных удостоверяющих документов на объект недвижимости. 3) Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ту дату, на которую установлена кадастровая стоимость с положительным экспертным заключением. 4) Государственная пошлина (Если физическое лицо подает иск, то государственная пошлина составляет 300 рублей за один спорный объект недвижимости, если подает юридическое лицо, то государственная пошлина будет равна 2000 рублей за один спорный объект недвижимости.) 5) Доверенность на представителя административного истца. 6) Копия диплома представителя о высшем юридическом образовании. Если комиссия или суд удовлетворяет требования об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости, то сведения будут применяться с 1 января года, в котором было подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Следует отметить, что в судебном порядке можно обжаловать как результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований: ? об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; ? об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; ? «об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии» [3, с.66]. При обращении заявителей в суд возникает вопрос об определении надлежащего ответчика. «Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 указал, что требование об изменении кадастровой стоимости необходимо предъявлять к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке»[4, с. 14]. Однако такой орган в настоящее время отсутствует. Функции по организации государственной кадастровой оценки выполняет Управление Росреестра. Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Управление Росреестра и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости. Суды общей юрисдикции рассматривают дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости независимо от того, кто подает заявление. 04.06.2014 года был принят Федеральный закон, который внес изменения, направленные на исключение дел по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости из компетенции арбитражных судов. «Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Согласно п. 3 ст. 245 КАС РФ обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя» [5, с. 73]. Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. «В настоящее время в судебной практике отмечается значительное увеличение количества споров, связанных с тем, что заинтересованные лица, выражая свое несогласие со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости объектов недвижимости, различными способами пытаются оспорить результаты проведенной государственной кадастровой оценки» [6, с. 93]. Как показывает практика, кадастровая стоимость недвижимости очень часто не соответствует рыночной стоимости этих же объектов недвижимости. Несмотря на существующую положительную практику таких дел законодательство Российской Федерации в сфере оспаривания результатов определения кадастровой стоимости имеет большое количество пробелов, которые доставляют трудности заинтересованным лицам в осуществлении и защите своих прав и законных интересов. Судебный процесс. После подачи административно искового заявления в суд административным истцом в суд общей юрисдикции выносится определение о назначении предварительного слушания с указание даты и времени. В назначенное время должны явиться представитель административного истца и государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. (представитель административного ответчика). Представители должны предоставить копию диплома о высшем образовании, доверенность и документ, удостоверяющий личность; [7]. Как зачастую как показывает практика, на предварительном слушании представители административного ответчика заявляют пояснения, в котором указывают, несогласие с отчетом об оценки который был подан вместе с исковым заявлением. Далее административный истец заявляет ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, суд в свою очередь удовлетворяет это ходатайство и выносит определение, в котором указывается наименование организации, которая будет проводить данную экспертизу. После проведение судебной оценочной экспертизы, в которой судебный эксперт ответил на два вопроса: -Соответствует ли отчет, поданный административный истцом действительным? -Если нет, то какова действительная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости? Суд дает возможность для ознакомления сторонам проведенной судебной экспертизы. Назначается дата заседания, на которой процессуальные действия суда зависят от реакции сторон на результаты экспертизы. Если административный истец или ответчик согласен с результатами судебной оценочной экспертизы, то они заявляют уточненное административное заявление, в котором просит суд вынести решение по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы. Если стороны не согласны с заключением судебного эксперта, то участники процесса просят вызвать судебного эксперта для дачи показаний или заявляют ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. «По окончанию судебного процесса судом выносится решение. В резолютивной части, которого указывается вновь определенная величина кадастровой стоимости. Копии решений выдаются участникам процесса и их представителям под роспись» [8, с. 81]. Проблема несоответствия между кадастровой и рыночной стоимости. Решение этой проблемы. Кадастровая стоимость объектов недвижимости зачастую превышает рыночную стоимость, даже иногда в несколько раз. Поэтому субъекту правоотношений необходимо снизить кадастровую стоимость для того, чтобы снизить необоснованного налогообложения. Сама по себе процедура оспаривание несет в себе временные рамки в соблюдения досудебного и судебного порядка. Например, при обращении в комиссию на рассмотрения вопроса достоверности кадастровой стоимости уходит один месяц, а сам судебный процесс проходит от трех до двенадцати месяцев. Так же досудебный и судебный порядок может затягиваться в связи с иными причинами, например, повторный вызов судебного эксперта, повторная судебная экспертиза и т.д. Помимо траты времени субъектам правоотношений приходиться покрывать такие издержки оспаривания как оплата за составления оценщиком отчета об оценки объекта недвижимости, оплата государственной пошлины, оплата за услуги представителя в суде, а так-же оплата судебной оценочной экспертизы. В виду того, что изначально государством неправильно определена кадастровая, то это введет к загрузки комиссий и судов общей юрисдикции. Согласно практике, работа комиссии допускает погрешности в результатах вынесения решения по оспариванию и в связи с этим субъект правоотношений вынужден обращаться в суд, тем самым получается огромная нагрузка на судебный орган. Решение проблемы соотношения кадастровой и рыночной стоимости я считаю, состоит в том, что нужно изменить некоторые подходы в досудебном порядке, а именно: 1) При изначальном определении кадастровой стоимости государственными органами учитывать такие факторы как: расположение объекта недвижимости, наличия инженерного обустройства, социально-экономическое развитие территории. Зачастую оценщики, которые выполняют оценку недвижимого имущества по договору заключённым с территориальными органами самоуправления, просто игнорируют объекты аналоги тех объектов недвижимости, которые стоит более объективно оценить. 2) Комиссии по решению споров стоит пересмотреть критерии, по которым будут выноситься решения. Так же комиссии стоит обращать внимание на рынок недвижимости в том или ином расположении объекта недвижимости их аналогов. 3) Отказаться от массовой оценки недвижимости. Метод массовой оценки лишь ускоряет процесс оценивания, это является лишь единственным преимуществом в оценке недвижимости. Нужно более детально рассматривать каждый объект недвижимости в независимости от схожести с одной группой критериев других объектов. Пусть это будет занимать больше времени, зато другие аппараты государства будут разгружаться. Эти подходы приведут к уменьшению споров в области оспаривания кадастровой стоимости. Субъекты правоотношений не будут тратить финансовые средства на досудебные и судебные процедуры, сэкономят множество времени вместо того, чтобы расходовать его на трудоемкий сбор различных документов. Список литературы. 1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 № 135–ФЗ: офиц. текст по состоянию на 08.03.2015 // Российская газета. – № 148–149. – 06.08.1998. С. 156 2. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: часть 2: с изм. и доп. Дата обновления: 31.05.2018. Доступ из системы ГАРАНТ С. 27 3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» С. 208 4. "Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 27.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.12.2018) С. 489. 5. Постановление Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 С. 287 6. "Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 27.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.12.2018) С. 489. 7. "Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 27.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.12.2018) ст. 489. 8. Деменькова Е. В., Поветкина Е. Л. Проблемы пересмотра (оспаривания) кадастровой стоимости // Вестник ВАС РФ. – 2012. – № 2. – С. 289 Другие книги из этого разделаОценка недвижимостиАнализ рынка недвижимости как источник информации для формирования кадастровой стоимостиКорреляционно-регрессионный анализ кадастровой стоимости объектов недвижимости и ценообразующих факторов (на примере земельных участков города Тюмени, предназначенных для индивидуальной жилой застройки)Оценка недвижимостиАнализ рынка недвижимости как источник информации для формирования кадастровой стоимостиКорреляционно-регрессионный анализ кадастровой стоимости объектов недвижимости и ценообразующих факторов (на примере земельных участков города Тюмени, предназначенных для индивидуальной жилой застройки)