Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности учета налога на добавленную стоимость при оценке недвижимого имущества для целей залога
Шубина А.А. Особенности учета налога на добавленную стоимость при оценке недвижимого имущества для целей залога // Экономика и управление в XXI веке: наука и практика. 2016. № 3. С. 160-164.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности учета налога на добавленную стоимость при оценке недвижимого имущества для целей залога"160 В сфере управления персоналом использование системы бюджетного планирования дает возможность систематического анализа эффективности работы каждого подразделения и сотрудника АО «Агро-Череповец». Фактически формируется информация, необходимая как для принятия организационных решений, связанных с расстановкой кадров, так и для реализации технологий планирования индивидуальной карьеры каждого сотрудника, включая программу обучения и повышения квалификации. Общий эффект от внедрения системы бюджетного планирования в части снижения потерь непрямого действия не менее 10% от объема. В таблице 1 представлен расчет экономического эффекта от внедрения системы бюджетирования в АО «Агро-Череповец» на основе представленных выше сведений, а также финансовых показателей за 2015 год. Таким образом, внедрение системы бюджетирования в АО «Агро-Череповец» позволит оптимизировать систему управления доходами и расходами предприятия и получить экономический эффект. По итогам проведенной работы можно сделать следующий вывод. Целью внедрения системы бюджетирования в АО «Агро-Череповец» является повышение эффективности деятельности предприятия. Критерием эффективности является превышение доходов предприятия над его затратами при выполнении функций, возложенных на предприятие, достигаемое за счет следующих факторов: сводится в единый баланс все множество финансовых потоков, связанных с формированием доходов и затрат. Решается проблема их согласования, как на уровне предприятия, так и его отдельных подразделений; реализуется принцип материальной заинтересованности всего персонала в результатах работы как своего подразделения и предприятия в целом; становится возможным ориентировать финансовую политику на решение конкретных проблем; в основу финансового планирования закладывается план производства продукции, материально- технического и кадрового обеспечения. Система бюджетирования станет основой комплексного управления всеми направлениями деятельности АО «Агро-Череповец». УДК 33 ГРНТИ 06 Особенности учета налога на добавленную стоимость при оценке недвижимого имущества для целей залога Шубина А.А. Череповецкий государственный университет, г. Череповец Аннотация. С укреплением базы знаний кредитных организаций возросло внимание к учету налога в рыночной стоимости объекта оценки. Налог на добавленную стоимость относится к косвенным федеральным налогам. Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости используют три базисных подхода: сравнительный, затратный и доходный. Для коммерческой недвижимости при определении рыночной стоимости доходный подход является наиболее предпочтительным. Ключевые слова: налог на добавленную стоимость, оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, сравнительный, затратный и доходный подходы. Features of accounting of the value added tax in case of the real estate appraisal for the purposes of pledge 161 Choubina A.A. Cherepovets state university, Cherepovets Summary. With strengthening of the knowledge base of credit institutions the attention to accounting of a tax has increased in market value of object of an assessment. The value added tax belongs to the indirect federal taxes. For an assessment of market value of real estate objects use three basic approaches: comparative, costly and profitable. For commercial real estate in case of determination of market value the income approach is the most preferable. Keywords: value added tax, assessment of market value of real estate objects, comparative, costly and profitable approaches. Проблема учета налога на добавленную стоимость (НДС) возникла с институтом самой оценки имущества в России1. Возмещение части налога и предусмотренные законодательством возможности освобождения от уплаты налога на добавленную стоимость прибавили споров между оценщиками. С укреплением базы знаний кредитных организаций возросло внимание к учету налога в рыночной стоимости объекта оценки. К сожалению, все споры и дискуссии вызваны тем обстоятельством, что оценочное законодательство момент выделения НДС при определении итоговой рыночной стоимости не регламентирует. Несмотря на достаточно большой объем информации по данной проблематике, в практической деятельности специалистов подразделений залоговой экспертизы при взаимодействии с оценщиками спорные вопросы продолжают возникать. Каждый Банк имеет свои индивидуальные требования к учету НДС в итоговой рыночной стоимости объекта оценки, то есть дают точное указание «с НДС» или «без НДС». Вместе с вопросом корректного учета НДС часто возникает вопрос, включает ли рыночная стоимость НДС. Налог на добавленную стоимость относится к косвенным федеральным налогам. Отчисление данного налога производится продавцом в момент продажи товара или оказания услуг либо работ покупателю. Получается, что продавец к цене за товар или услугу добавляет к оплате сумму налога на добавленную стоимость (НДС), которая вычисляется по установленной налоговым органом ставке. Сумма НДС, оплачиваемая налогоплательщиком в бюджет, рассчитывается в виде разницы между суммой налога, начисленной продавцом при продаже товаров или услуг покупателям, и суммой налога, начисленной этому налогоплательщику при приобретении им товаром или услуг, используемых им для операций, облагаемых НДС2. В итоге НДС ложится на плечи покупателя. Налоговым кодексом признаются плательщиками НДС следующие лица: организации и предприниматели. Налоговым законодательством предусмотрено освобождение от оплаты НДС. Согласно данному освобождению не обязаны платить НДС от реализации следующие организации и предприниматели: 1) применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных производителей (ЕСХН); 2) применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН); 3) использующие патентную систему налогообложения; 1 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 2 Налоговый кодекс РФ. 162 4) применяющие систему единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ЕНВД); 5) организации и индивидуальные предприниматели, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей; 6) согласно ст. 146 Налогового Кодекса не признаются объектом налогообложения, чаще всего встречающихся при деятельности оценщика (кроме прочих): передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации; операции по реализации земельных участков (долей в них); операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации несостоятельными (банкротами). На основании данных Налогового кодекса и закона об оценочной деятельности можно считать, если продажа или реализация товаров или услуг, является объектом обложения НДС, то стоимость данного товара или услуги должна включать НДС. Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки, реализация которого попадает под обложение НДС, должна включать НДС. Рыночная стоимость, согласно федеральным стандартам оценки (ФСО), понимается как наиболее вероятная цена продажи имущества на открытом конкурентном рынке. Чаще всего при реализации объекта возникает проблема учета НДС. Согласно международным стандартам оценки рыночная стоимость – это расчетная величина цены, по которой имущество может быть реализовано после проведения надлежащего маркетинга. При этом рыночную стоимость следует понимать, как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета связанных со сделкой налогов1. Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости используют три базисных подхода: сравнительный, затратный и доходный. Каждый из подходов для проведения корректных расчетов имеет свою информационную базу и набор методов. Основываясь на нормах законодательства, рассмотрим учет НДС в рамках каждого из подходов к оценке индивидуально. Затратный подход – набор методов, основанных на определении затрат, которые нужны для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом устаревания и износа. Затраты на воспроизводство – это затраты, необходимые для производства точной копии объекта оценки с применением материалов и технологий, которые были применены для создания объекта оценки. Для определения затрат оценщики пользуются обобщенными справочниками, например: справочник оценщика «КО-ИНВЕСТ», справочника укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) по видам работ и другие. Стоимость сравнительной единицы, опубликованная в вышеперечисленных источниках, не включает в себя НДС. Согласно требованиям Налогового кодекса деятельность, связанная со строительством недвижимости облагается НДС. Следовательно, стоимость объекта, полученная в рамках затратного подхода, должна быть увеличена на величину НДС. Включение НДС в рыночную стоимость при этом не противоречит международным стандартам оценки, так как включение НДС в данном случае связано с проведением строительных работ. Итоговая рыночная стоимость, полученная в рамках затратного подхода, будет включать в себя НДС. 1 Стандарт 1 (МСО1). Рыночная стоимость как база оценки 163 Сравнительный подход – некоторый набор методов оценки стоимости имущества, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами, информация о стоимости которых известна. При исследовании рынка возникает спорный вопрос. Если собственником объекта недвижимости является физическое лицо, продажа физическим лицом объекта недвижимости не облагается НДС. Одновременно с этим, если собственником является организация, то продажа данного объекта будет облагаться НДС. Вместе с этим нельзя утверждать, что один и тот же объект оценки будет иметь разницу в стоимости (дешевле или дороже) на размер НДС только на основании того, является ли собственником объекта организация или физическое лицо. По мнению автора, исключение величины НДС из стоимости некорректно. Итоговая рыночная стоимость будет включать в себя НДС. В данном вопросе нельзя забывать о том, что продажа права собственности земельного участка не облагается НДС. При оценке единого объекта недвижимости состоящего из здания и земельного участка в собственности необходимо правильно выделить объект, продажа которого облагается НДС. В то же время продажа права аренды земельного участка попадает под обложение НДС, что тоже требуется учитывать при оценке единого объекта недвижимости, в частности при подборе аналогов и в процессе введения корректировок, а это является наиболее часто встречающейся ошибкой. Доходный подход – набор методов оценки стоимости имущества, основанных на определении ожидаемых доходов от использования данного имущества. В рамках применения доходного подхода необходимо рассчитать потенциальный валовой доход на основе рыночных ставок арендной платы. Так же как и в сравнительном подходе требуется поиск сдаваемых в аренду объектов, схожих с объектом оценки. Стоимость арендной платы очищается от НДС, что является требованием НК РФ. Далее применяется коэффициент недозагрузки, вычитаются потери, находится чистый операционный доход, который впоследствии дисконтируется или капитализируется. Далее чаще всего полученную стоимость увеличивают на НДС. Насколько это корректно? Особенное внимание нужно уделить коэффициенту капитализации при использовании метода прямой капитализации. Если коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной экстракции, то он обычно отражает соотношение чистого операционного дохода без НДС и рыночной стоимости с НДС. Следовательно, при расчете этого коэффициента нужно четко понимать формат входных данных для учета НДС. Альтернативой можно считать применение для расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения, составляющие которого, не учитывают НДС. В соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ передача имущественных прав является объектом НДС. Так как аренда это и есть передача имущественных прав, значит, доход от сдачи в аренду облагается НДС. Для коммерческой недвижимости при определении рыночной стоимости доходный подход является наиболее предпочтительным. Это связано с тем, что приобретение коммерческой недвижимости связано с желанием получить доход. Плательщиком НДС по НК РФ является получатель дохода. В данном подходе определяются ожидаемые доходы от объекта недвижимости, сумма, полученная после капитализации чистого операционного дохода. Готов ли разумный покупатель заплатить на 18 % больше ожидаемого дохода, чтобы компенсировать продавцу налог. Скорее всего – нет. 164 После продажи объекта доход, полученный от продажи объекта, попадает под обложение НДС, так же как и доход от сдачи в аренду. Поэтому увеличение итоговой стоимости, полученной после капитализации чистого операционного дохода, на 18 % не требуется. При согласовании итоговых стоимостей, полученных в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, для исключения завышения или занижения итоговой рыночной стоимости должно быть в общем знаменателе относительно НДС. С течением времени количество ошибок в данном направлении не становится меньшим. В данной статье автор попытался систематизировать свои знания и практические навыки по учету НДС при оценке недвижимости. Опытные и начинающие оценщики надеются на решение этой проблемы путем включения специальных разъяснений в федеральные стандарты оценки (ФСО), чего на данный момент нет. Отдельные саморегулируемые организации оценщиков пытаются решить этот вопрос на уровне своих стандартов. Самое важное, чтобы из отчета оценщика следовала четкая информация о стоимости объекта оценки «с НДС» или «без НДС», которая подтверждена обоснованными расчетами и списком источников использованной информации. УДК 332.1:339.564.2 ГРНТИ 14.35 Экспортная деятельность региона: характеристика и причины ограничения Якушев Н.О. Институт социально-экономического развития территорий Российской академии наук РФ, 160014, г. Вологда ул. Горького, д. 56а; www.vscc.ac.ru Аннотация: В статье рассматривается экспортная деятельность регионов и особенности внешней торговли Северо-Западного федерального округа. Выделены и проанализированы ключевые показатели эффективности экспортной деятельности на материалах субъектов СЗФО. Обоснована и представлена рейтинговая оценка регионов СЗФО. В заключении сделаны выводы и представлены ключевые причины, оказывающие сдерживающее влияние на развитие экспорта. Ключевые слова: экспорт, эффективность, внешняя торговля, экспортная деятельность, регион, анализ, товарная структура. Export activities of the region: the characteristics and causes limitations Yakushev N.O. Institute of social and economic development of territories Russian Academy of Sciences Russia, 160014, Vologda, Gorkogo str., 56a; www.vscc.ac.ru Abstract: the article discusses the export activity of regions and foreign trade, especially the North-Western Federal district. Identified and analyzed key performance indicators of export Другие книги из этого разделаКадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в РоссииКадастровая оценка земель города Первоуральска свердловской областиКорректировка рыночной стоимости по ценообразующему фактору "площадь объекта"Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в РоссииКадастровая оценка земель города Первоуральска свердловской областиКорректировка рыночной стоимости по ценообразующему фактору "площадь объекта"