Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности сегментирования рынка недвижимости в целях эффективности вложения средств и использования объектов коммерческой недвижимости
Куприн А.А., Моисеева Е.В. Особенности сегментирования рынка недвижимости в целях эффективности вложения средств и использования объектов коммерческой недвижимости // Транспортное дело России. 2018. № 1. С. 37-40.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности сегментирования рынка недвижимости в целях эффективности вложения средств и использования объектов коммерческой недвижимости" TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA | №1 2018 | 37 Современная рыночная экономика России предоставляет возмож- ность каждому субъекту РФ свободу предпринимательства и право на частную собственность, позволяющую ему (субъекту рынка) владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, где одним из элементов рынка недвижимости выступает его независимая оценка, которая включает оценку права собственности и иных прав субъекта. Поэтому для обеспечения эффективности вложений денежных средств (инвестиций) используется независимая оценка недвижимости, кото- рая не применяется достаточно в широком диапазоне, как многомерная и многоуровневая система экономических оценок. Анализ оценки недвижимости в современных условиях также как и расчет рыночной стоимости объекта недвижимости позволяет делать определенные выводы об эффективности вложенных де- нежных средств в недвижимость, росту прибыли и др. Однако для получения прибыли от вложенных средств, необходимо подвергнуть анализу не только классификацию имущества, принципы оценки, подходы и методы оценки недвижимости, но и уметь в целом оценить современное состояние рынка недвижимости, определить рыночную стоимость объекта например недвижимость производственного назначения, рассчитать прибыль от приобретенного имущества на следующие 10-15 лет [6]. Давайте разберемся, что необходимо учитывать для оценки недвижимости. Конечно же это характер объекта, цель и функции оценки при выборе определенного метода [2]. Однако по нашему мнению оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя не только затраты на данный объект, но и прибыль от его эксплуата- ции и продажу. Более того необходимо учесть, что при возможном снижении эффективности использования недвижимости объекты могут изменять свое назначение. Например в результате износа зданий или его части, а также воздействия других внешних факторов на рынке недвижимости. Необходимо добавить, что в момент установления оценочной стои- мости объекта важно учитывать ограничения прав собственности, составленный договор аренды, сервитуты или ограничения, которые вызваны залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией. В связи с тем, что рыночная ситуация нестабильна, рыноч- ная стоимость базируется на анализе информации, собранной на конкретную дату, на рыночных данных в определенное время. То есть в целом в момент оценки учитывается все многочисленные и ценообразующие факторы, их состав, приоритетность и степень влияния которых не постоянны, где анализ рыночной стоимости объекта недвижимости оценивает состояние его конъюнктуры. Поэтому именно расстановка рыночных сил позволяет регулировать эффективность результата оценки и величину стоимости [1]. Например рассмотрим процедуру оценки недвижимости, на- ходящейся еще в стадии проектирования или принятия решения о строительстве объекта недвижимости. Необходимо учитывать, что в данном случае во первых возникает разрыв во времени между датой проведения оценочных работ и датой выхода объекта недвижимости на рынок, ведь оценка недвижимости требует определения ее рыноч- ной стоимости именно на дату завершения строительства. Второе - это то, что недостроенные объекты недвижимости под воздействием различных факторов разрушаются, т.е. возникает по- теря эксплуатационных качеств, технологического несоответствия в связи с научно-техническим прогрессом, изменение привлека- тельности объекта изменения экономической ситуации в регионе и др. Поэтому существует необходимость рассчитать не только срок эксплуатации, в течение которого объект недвижимости можно использовать, извлекая прибыль, но и спроектировать возможное изменение эксплуатации объекта недвижимости, его модернизацию, учитывая в том числе конец экономической жизни объекта [5]. Учитывая, что объекты коммерческой недвижимости могут быть торгового, производственного (складская) и офисного назначения. В целях эффективности анализа и оценки классификация коммер- ческой недвижимости не может проводиться по общим для этих категорий признакам. Поэтому рассмотрим классификацию каждой категории коммерческой недвижимости сведенную в таблицы от- дельно (см.табл.1,2,3) [5]. Существующая классификация коммерческой недвижимости позволяет утверждать, что объекты коммерческой недвижимости разделены на 4 класса: A, B, C, D, где каждый класс имеет свой балл по мере снижения классности объекта. Самому высокому классу А присвоено 5 баллов и далее по убыванию 4 балла (В), 3 балла (С), 2 балла (D). Далее путем суммирования баллов по всем характеристи- кам объекта оценки, получается окончательный результат, который попадает в один из интервалов в конце таблицы, где каждый интервал соответствует своему классу. Именно к этому классу и относится объект в конце проведения определения классности объекта. Для каждой категории недвижимости существуют свои от- личительные особенности, на которые возможно будет обращать внимание потенциальный покупатель той или иной коммерческой недвижимости [3]. УДК 332.72 ОСОБЕННОСТИ СЕГМЕНТИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ЭФФЕКТИВНОСТИ ВЛОЖЕНИЯ СРЕДСТВ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Куприн А.А., к.э.н., доцент СЗИУ РАНХиГС при Президенте РФ, доцент Санкт-Петербургский университет ГПС МЧС России Моисеева Е.В., к.э.н., кафедры «Экономика и финансы», СЗИУ РАНХиГС при Президенте РФ В статье рассматриваются вопросы анализа и расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, что позволяет сделать выводы о необходимо анализа не только в целях проведения классификации имущества, принципов оценки, методах оценки недвижимости, но и умения оценить современное состояние рынка недвижимости, определив рыночную стоимость объекта от эффективности вложенных денежных средств в коммерческую недвижимость. Ключевые слова: коммерческая недвижимость; офисная недвижимость; оценка недвижимости; методы оценки недвижимости. FEATURES SEGMENTATION OF THE MARKET OF THE REAL ESTATE WITH A VIEW OF EFFICIENCY OF AN INVESTMENT OF MEANS AND COSTS OF OBJECTS OF THE COMMERCIAL REAL ESTATE Kuprin A., Ph.D., assistant professor of the North-Western Management Institute Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, assistant professor of the Saint-Petersburg University of State Fire Service of EMERCOM of Russia, Moiseeva E., Ph.D., assistant professor of the Economics and fi nance chair, North-Western Management Institute Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration In clause questions of the analysis and calculation of a market project cost of the real estate that allows to draw conclusions about skills to estimate a modern condition of the market of the real estate are considered is necessary the analysis not only classifi cation of property, principles of an estimation, methods of an estimation of the real estate, but also, having defi ned a market project cost from effi ciency of the enclosed money resources in the commercial real estate. Keywords: the commercial real estate; offi ce real estate; an estimation of the real estate; methods of an estimation of the real estate. ЭКОНОМИКА 38 TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA | №1 2018 | Таблица 1. Классификация торговой недвижимости [5] Торговые помещения № п/п Характеристика Классы А- 5 В- 4 С- 3 D-2 1 Местоположение, транспортная до- ступность на главных площадях и магистралях, вблизи остановок общественно- го транспорта, с удобным подъездом и подходом на транспортных арте- риях, вблизи остановок общественного транспор- та, с удобным подъездом и подходом на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом внутри микрорайона, двора 2 Качество отделки новое строительство; высококачественная отделка недавний срок построй- ки, улучшенная отделка срок эксплуатации более 20 лет, устаревшее или реконструированное здание иного назначения, стандартный ремонт бывший жилой фонд стандартный ремонт 3 Состояние в отличном состоянии в отличном или хорошем состоянии в хорошем или удовлет- ворительном состоянии требует ремонта 4 Парковка подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым пере- ходом в здание организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удоб- ный подъезд к террито- рии парковки недостаточное количе- ство мест на неохраняе- мой наземной автопар- ковке стесненность, неудобный подъезд 5 Наличие концеп- ции здания единый собственник зда- ния, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позициониро- вания здания на рынке несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арен- даторов» несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества отсутствие концепции здания Интервал класса 20-25 16-19 12-15 8-12 ЭКОНОМИКА Таблица 2. Классификация производственной (складской) недвижимости [5]. Складские помещения № п/п Характеристика Классы А- 5 В-4 С-3 D-2 1 Местоположение, транспортная до- ступность удачное, на главных магистралях и транс- портных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом хорошее, на окраине го- рода, с некоторой удален- ностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом с недостатками в рас- положении, с неудобным подъездом расположение в глубине территории промпред- приятия; неудобный подъезд через КПП 2 Прилегающая территория огороженная и круглосу- точно охраняемая, благо- устроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка огороженная и кругло- суточно охраняемая, благоустроенная тер- ритория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования больше- грузных машин устаревшая система охраны; стесненность прилегающей террито- рии 3 Конструктивно- планировочные решения высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м высота помещений не менее 6 м, с сеткой ко- лонн не менее 6х12 м высота помещений не менее 4 м, или утеплен- ный ангар арочного типа здание изначально не приспособленное под склад, подвальные поме- щения, высота помеще- ний менее 4 м, неатапли- ваемый ангар арочного типа, сельхозпостройки 4 Состояние новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии построенное не ранее 1990г. или реконструиро- ванное в отличном или хорошем состоянии построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетво- рительном состоянии старой постройки, в удовлетворительном со- стоянии или требующее ремонта 5 Инженерные системы здания современные инженер- ные системы; система учета и контроля доступа сотрудников современные инженер- ные системы (тем- пературный режим, вентиляция, противопо- жарная сигнализация, автономная электро- станция, пожаротушение, видеонаблюдение) устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сиг- нализация, отопление, пожаротушени) устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем Интервал класса 20-25 16-19 12-15 8-12 TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA | №1 2018 | 39 Однако помимо общих признаков торговой недвижимости, таких как местоположение, транспортная доступность и состояние здания, для складской недвижимости, необходимо рассмотреть планировку и инженерные системы, качество отделки здания, для офисной не- движимости - это инфраструктура района и парковка. Например для объектов офисной недвижимости большую роль играет транспортная доступность и развитая инфраструктура, что является крайне важным в определении цены здания или по- мещения. Необходимо отметить, что арендатора не испугает если состояние самого здания будут среднего качества или цена будет в разы больше чем здания, которые находятся на окраине города. Для арендатора более важно, что офисные помещения будут находиться в центре города, с удобным расположением (парковка или близость метро и др.) для сотрудников и потенциальных клиентов. Поэтому, было бы более рационально использовать офисную недвижимость, расположенную в таких «удобных» местах совсем иначе и для другого, учитывая, что ранее они предназначались для абсолютно других целей (производственного назначения) и с течением времени «переоборудовались» под офисные помещения. Необходимо участь и то, что конструктивно- планировочные решения офисных помещений, или статусность этих помещений также важны для потенциальных покупателей или арендаторов и диктует уже другие, более высокие цены. Давайте проанализируем, что же необходимо при оценке офис- ного помещения. Первое необходимо ознакомится с юридическим описанием объекта оценки, т.е. адресом объекта оценки, имуще- ственными правами на объект, формой собственности, собствен- ником, существующими ограничениями (обременениями) права, текущим использованием объекта и др. Второе проводится техническое обследование помещения в целях уточнения состояния строительных конструкций объекта, что возможно визуально, с использованием например данных бюро тех- нической инвентаризации (БТИ) и исходя из этих данных, оценщик уже может отнести данное офисное помещение к определенному классу [1]. Далее оценщик рассчитывает фактическую стоимость офисного помещения и на основании расчетов формируется вывод о реальной стоимости объекта недвижимости. Третье рассчитывается стоимость объекта недвижимости ме- тодом капитализации дохода, что предполагает взаимосвязь между настоящим и будущим показателем стоимости какого-либо объекта и рассчитывается как стоимость будущих выгод или доход от не- движимого имущества. Например в основном период сдачи в аренду недвижимого имущества рассматривается сроком не менее 5 лет, а затем воз- можная продажа или модернизация данного объект недвижимости. Таким образом, если в ближайшие 5 лет недвижимое имущество будет сдаваться в аренду, то текущая стоимость будет равна сумме доходов за все 5 лет [6]: ТС=П1+П2+П3+П4+П5 Далее рассчитывается приведение к текущему моменту времени доходов: Пi=(Cапi- Cзсi)•ТСеi где Cапi – арендная плата объекта недвижимости в i– ом году; Cзсi – затраты на содержания объекта недвижимости в i– ом году; ТСеi - текущая стоимость единицы для i– ого года. Затем рассчитывается возможный доход от продажи объекта недвижимости (реверсии) по формуле [6]: Дар Ср = --------- Свк где Дар – доход от аренды; Свк – ставка возвратной капитализации. Доход от аренды рассчитывается по шестому году аренды, в случае если предприниматель планировал сдавать в аренду 5 лет свое имущество. Ставка возвратной капитализации для нежилых помещений, представленных на рынке, составляет 10%. Результат расчета стоимости реверсии приводится также к текущему моменту с использованием формулы [6]: Тс рев = Ср*Т Се5 где Ср - стоимость реверсии, ТСе5 - текущая стоимость единицы для пятого года. ЭКОНОМИКА Таблица 3. Классификация офисной недвижимости [5] Офисные помещения № п/п Характеристика Классы А- 5 баллов В- 4 балла С- 3 балла D- 2 балла 1 Местоположение транспортная до- ступность центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры горо- да; на главных маги- стралях районы средней удален- ности; некоторая удален- ность от транспортных артерий, с удобным подъ- ездом удаленные районы; окраина; неудобный подъезд в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов 2 Состояние новое строительство; высококачественная отделка в отличном со- стоянии срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном со- стоянии или требующие ремонта 3 Конструктивно- планировочные решения высота помещения не менее 3,3м; вспомо- гательная площадь не более 10% помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20% высота помещения не менее 3,0м; коридорная система; различные пла- нировочные решения размещение в подваль- ных, полуподвальных помещениях, в производ- ственных корпусах 4 Парковка подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с кры- тым переходом в здание организованная охраняе- мая парковка с доста- точным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки недостаточное количе- ство мест на неохраняе- мой наземной автопар- ковке; стесненность, неудобный подъезд отсутствие парковки 5 Инфраструктура развернутая инфраструк- тура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуни- кации недостаточная инфра- структура обслужива- ния бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непо- средственной близости от зданию недостаточная инфра- структура обслуживания бизнеса и отдыха отсутствие инфраструк- туры Интервал класса 20-25 16-19 12-15 8-12 40 TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA | №1 2018 | Необходимо также учитывать затраты на содержание офисного помещения, включающие оплату коммунальных услуг и налог на имущество, учитывая, что указанные затраты могут расти, как и арендная плата [2]. Однако чаще всего в договорах это учитыва- ется на 5% в течение второго и третьего годов и на 4% в течение четвертого и пятого годов. Причем если планируется сдавать в аренду офисное помещение на 5 лет, то затраты на ремонт можно не учитывать. Таким образом, общая стоимость объекта недвижи- мости равна сумме текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от реверсии. А окончательно рыночная стоимость объ- екта недвижимости устанавливается как средневзвешенная сумма результатов, полученных различными методами оценки стоимости недвижимости. Конечно необходимо на несколько шагов вперед рассмотреть возможные варианты доходности и прибыли от недвижимого имущества, чтобы более эффективно использовать это имущество. Поэтому необходимо проанализировать принципы оценки, кото- рые достаточно четко раскрывают взаимосвязь объектов оценки с внешней рыночной среды [3]. Например, использования принципа наилучшего и наибольшего использования объекта недвижимости, что дает экономически обоснованное использование, приводящее к максимальной стоимости объекта. Поэтому если решается вопрос о приобретении офисного помещения, то здесь возможно только одно решение - реконструкция или модернизация. Или другое - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Уже через год-два после использования офисной недвижимости планируется реконструк- ция объекта, которая может увеличить доходы от использования имущества и соответственно справедливую рыночную стоимость объекта [1]. Например реконструкция может представлять собой разделение на помещения меньшей площади и в результате объект недвижимо- сти вместо одного помещения получает несколько пусть и меньшей площади, что может опять же принести дополнительную прибыль собственнику. Тем более, что анализ рыночной ситуации показал, что спрос на помещение меньшей площади в настоящее время выше, где в данном конкретном случае реконструкция помещения позволит собственнику снизить риски не заполнения помещений и как следствие - дополнительная прибыль. Поэтому в современных условиях для эффективности оценки стоимости недвижимости необходимо рассчитать не только ры- ночную стоимость объекта недвижимости, но и разработать план реконструкции данного объекта в целях повышения доходности его использования используя следующие условия: – необходимо рассмотреть сущность и классификацию недви- жимого имущества; – определить вид стоимости для оценки недвижимости; – получить все необходимые для оценки документы о недви- жимости, – проанализировать современный рынок коммерческой не- движимости; – сделать оценку наилучшего и наиболее эффективного ис- пользования объекта. – применить необходимые подходы и методы оценки недви- жимости для получения стоимости, оговоренной в договоре на оценку; – согласовать результаты оценки и вывести окончательную стоимость. Литература: 1. Анисимова О.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / О.С. Анисимова. – М: Изд-во Юнити-Дана, 2009. – 455 с. 2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России: учеб- ное пособие / И.Т. Балабанов. - М: Изд-во Финансы и статистика, 2008. – 192 с. 3. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное по- собие / Д.В.Виноградов. – Владимир: Изд-во Владим. гос. ун-т, 2010. – 136 с. 4. Куприн А.А., Буга А.В. и др. Правовые основы регулирования оценочной деятельности// коллективная Монография СПб, Сосново- борский филиал РАНХиГС изд. Астерион 2013. – с.272. 5. Куприн А.А., Буга А.В. и др. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)//учебно-методическое пособие СПб.: Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки и Сосновоборский фи- лиал РАНХиГС, изд. Астерион, 2012. – 246 с. 6. Старинский В.Н., Буга А.В., Грунин О.А., Куприн А.А. и др. Оценка стоимости объектов промышленной собственности // учебное пособие Сосновоборский филиал РАНХиГС, изд. Астерион 2012. – с.176 2012 г. ЭКОНОМИКА Другие книги из этого разделаЭкономические аспекты оценивания недвижимостиОценка недвижимости и анализ рынка объектов производственно-складского назначения в г. Санкт-ПетербургОсновные проблемы определения кадастровой стоимости объектов городской недвижимостиЭкономические аспекты оценивания недвижимостиОценка недвижимости и анализ рынка объектов производственно-складского назначения в г. Санкт-ПетербургОсновные проблемы определения кадастровой стоимости объектов городской недвижимости