Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности определения величины накопленного износа объектов недвижимости
Фадль М.Р. Особенности определения величины накопленного износа объектов недвижимости // Фундаментальные и прикладные исследования: проблемы и результаты. 2016. № 24. С. 194-197.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности определения величины накопленного износа объектов недвижимости"194 ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ И ПРИКЛАДНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ © Фадль М.Р.? Ростовский государственный строительный университет, г. Ростов-на-Дону В статье рассмотрены основные подходы определения величины на- копленного износа объектов недвижимости, предполагающие приме- нение комплекса методов оценки: метод срока жизни и метод разбие- ния на виды износа стоимости объекта оценки, с рассмотрением значе- ний: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Ключевые слова: износ, объект, период, оценка, недвижимость, стои- мость, методы. Расчет износа предусмотрено для того, чтобы предусмотреть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке предусматривает потерю полезности, следовательно и стоимости объектом оценки по любой причине. Различают два метода определения износа: – метод срока жизни; – метод разбиения на виды износа. Определение износа методом срока жизни предполагает расчет совокупного накопленный износа, являющейся функцией времени объекта. При определении износа методом эффективного возраста рассматрива- ются значения: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставший- ся срок экономической жизни. Физическая жизнь здания – срок эксплуатации здания, в течение кото- рого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долго- вечность и т.п.). Срок физической жизни объекта рассчитывается при строи- тельстве и зависит от группы здания. Физическая жизнь заканчивается, ко- гда объект сносится. Хронологический возраст– срок времени с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки. Экономическая жизнь определяется периодом эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. ? Студент кафедры «Организация строительства». Экономические науки 195 Эффективный возраст определяется на основе хронологического воз- раста здания с выявлением его технического состояния и рассмотренных на дату проведения оценки экономических факторов, изменяющих стоимость оцениваемого объекта. При определенных особенностей эксплуатации зда- ния эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. Для типовой эксплуатации здания эффек- тивный возраст, как правило, совпадает с хронологическим. Оставшийся срок экономической жизни здания – срок времени от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Расчет износа зданий методом срока жизни основывается на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный воз- раст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока эконо- мической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой: И = (ЭВ : ФЖ) ? 100 % = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] ? 100 %, где И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе техни- ческого состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов зда- ния, с последующим суммированием рассчитанных обесцениваний, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа, возможно, исполь- зовать упрощенную формулу: И = (ХВ : ФЖ) ? 100 %, где И – износ, %; ФЖ – типичный срок физической жизни. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение: О = СВ ? (И : 100), где И – износ, %; СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения). Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономиче- 196 ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ И ПРИКЛАДНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ский). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объ- екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: – экспертный; – нормативный (или бухгалтерский); – стоимостной; – метод расчета срока жизни здания. Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения [1, 3, 5, 6]. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения произво- дится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная дета- лизация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных эле- ментов здания. Метод срока жизни применяется для расчета физического износа. К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления совре- менным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа оп- ределяется как разница между потенциальной стоимостью здания на мо- мент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимо- стью воспроизводства здания и его стоимостью замещения). Причины функционального износа: – недостатки, требующие добавления элементов; – недостатки, требующие замены или модернизации элементов; – сверхулучшения. Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и, без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Из- Экономические науки 197 нос за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих эле- ментов, включая их монтаж [2, 4]. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Уст- ранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом. Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современ- ным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудова- ние). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих эле- ментов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материа- лов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стои- мость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость). Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стан- дартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физиче- ский износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов. Таким образом, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где улучшения могут быть признаны как соответст- вующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типич- ного пользователя. Список литературы: 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник. – СПб.: Издательство «Питер», 2004. – 512 с. 2. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Фе- дотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2005. 3. Филь О.А. Особенности оценки объекта, незавершенного строитель- ством // Научное обозрение. – М., 2014. – № 7 (часть 2). – С. 734-736. 4. Филь О.А. Учет и оценки предприятия как имущественного комплек- са // Совершенствование учетно-аналитического обеспечения управления в современных условиях хозяйствования: Сборник научных статей. – Ростов- на-Дону: РГСУ, 2007. – С. 71-77. 5. Fil O.A. Project Cost Management //Materials of the XI International scientific and practical conference, «Trends of modern science», – 2015. Volume 5. Economic science. Sheffield. Science and education. – S. 92-96. 6. Fil O.A. Features structuring of building projects// Materialy X Miedzynarodowej naukowi-praktycznej konferencji «Wschodnie partnerstwo – 2014» Volume 1. Ekonomiczne nauki. Prawo. Przemysl. Nauka i studia. – S. 46-48. Другие книги из этого разделаСовременное состояние проблематики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на примере Мокшанского района пензенской областиКадастровая оценка по-новомуНалогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимостиСовременное состояние проблематики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на примере Мокшанского района пензенской областиКадастровая оценка по-новомуНалогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости