Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности оценки коммерческой недвижимости предприятий
Абрамичева К.Д., Заступов А.В. Особенности оценки коммерческой недвижимости предприятий // Проблемы развития предприятий: теория и практика. 2018. № 1. С. 139-143.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности оценки коммерческой недвижимости предприятий"139 РЕЗЕРВЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИННОВАЦИОННО-ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ УДК 338.45 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ © 2018 Абрамичева Кристина Дмитриевна магистрант © 2018 Заступов Андрей Владимирович кандидат экономических наук, доцент Самарский государственный экономический университет E-mail: [email protected], [email protected] В статье обозначены особенности оценки объектов коммерческой недвижимости. Дан- ное исследование позволило выявить особенности и факторы, влияющие на стоимость объек- тов коммерческой недвижимости. Рассмотрена процедура проведения оценки объектов ком- мерческой недвижимости и ее специфика. Ключевые слова: коммерческая недвижимость, стоимость объекта оценки, факторы оценки недвижимости, недвижимость предприятия. Объекты коммерческой недвижимости ошибочно рассматривать лишь только с позиции категории объектов нежилой недвижимости, так как они являются одним из многочисленных способов извлечения дохода от предпринимательской деятельно- сти. Именно в этом и заключается актуальность выбранной темы, являясь одной из наиболее востребованных направлений деятельности компаний по оценке коммер- ческой недвижимости. Также актуальной проблемой является выявление особенно- стей оценки объектов коммерческой недвижимости и факторов, непосредственно влияющих на итоговый результат стоимости. К коммерческой недвижимости относятся объекты недвижимости, используе- мые для деятельности, предполагающей извлечение прибыли, прирост капитала, доход от аренды, или любой другой инвестиционный доход. К объектам коммерче- ской недвижимости относятся следующие: магазины, торговые центры, офисные здания, цеха, склады и гаражи, промышленные предприятия, гостиницы1, спортив- ные сооружения и др.2 140 В коммерческой недвижимости предприятий можно выделить следующие ос- новные виды: - офисная недвижимость (размещение представительств и руководства пред- приятия); - торговые площади (осуществление продаж различных товаров/услуг потребителю); - производственно-складские помещения (производство и хранение товаров). Как правило, оценка тех или иных объектов коммерческой недвижимости требуется для получения кредита в банке (кредит под залог), при разработке инвестиционных про- ектов и привлечении инвесторов, с целью дать оценку компании, и самое распростра- ненное - определить рыночную величину ставки арендной платы за его пользование. Основная цель оценки - определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования резуль- тата оценки3. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, оп- ределенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости"4. В оценочной деятельности коммерческой недвижимости предприятий приме- няются следующие виды стоимости объектов: 1. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой тот или иной объект оценки может быть продан на рынке в условиях честной конкуренции, когда сто- роны сделки действуют, располагая всем объемом необходимой и достаточной инфор- мации, причем на цене сделки не отражаются любые чрезвычайные обстоятельства. 2. Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта недвижимости для кон- кретного лица (или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) четко сформулированных инвестиционных целях использования объекта. 3. Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, характеризующая наи- более вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть продан за срок, меньший обычного срока продажи для рыночных условий, в случае если продавец будет вынужденно совершить такую сделку по реализации объекта недвижимости. 4. Кадастровая стоимость - это стоимость, определенная в результате прове- дения государственной кадастровой оценки или в результате урегулирования споров о кадастровой стоимости объекта недвижимости5. При оценке стоимости коммерческой недвижимости могут применяться три различных подхода: сравнительный, доходный и затратный. В сравнительном под- ходе используется информация о прошедших сделках с подобными объектами на рынке и сравнении полученных данных. Доходный подход предполагает оценку стоимости объекта недвижимости в определенный момент с учетом будущей стои- мости денежных потоков. Затратный подход основан на расчете затрат, которые необходимы при его воссоздании, но такой подход применяется гораздо реже, неже- ли предыдущие два. Как показывает практика, чаще всего используется доходный подход. Причиной этому следует то, что заказчики больше интересуются тем, какой же все-таки доход принесет им тот или иной объект коммерческой недвижимости. Что касается сравнительного подхода, то он основывается на базовых принци- пах оценки - спроса и предложения, замещения и вклада. Основным из них выступа- 141 ет принцип замещения. Отличительной особенностью сравнительного подхода отно- сительно коммерческих объектов недвижимости является то, что все объекты очень индивидуальны и достаточно трудно найти оцениваемому объекту объект-аналог, чтобы использовать ряд количественных и качественных методов выделения эле- ментов сравнения и изменения корректировок рыночных данных сопоставимых объ- ектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оценка коммерческой недвижимости - это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости, включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Данная оценка учитывает размер возможного дохода, риск6 и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой не- движимости, следует принимать во внимание большое количество факторов, кото- рые влияют на способность недвижимости приносить доход7. Процесс проведения оценки объектов недвижимости для всех объектов одина- ков, но некоторые отличия все же присутствуют. В соответствии с пп. 23 ФСО С1 "Общие понятия оценки, подход и требования к проведению оценки" от 25.05.2015 г. проведение оценки включает следующие этапы: 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. При этом если для жилой недвижимости можно подобрать информацию из от- крытых источников, то для описания рынка коммерческой недвижимости любого (кроме столичного) региона обычно возникают проблемы8, так как информация от- сутствует или предоставляется на платной основе. Согласно статье 15.2 Федерального закона N 135-ФЗ заказчик обязан предос- тавлять необходимую информацию и документацию, необходимую для проведения оценки объекта. Для проведения оценки перечень документов коммерческой недвижимости следующий: а) правоустанавливающие документы на объекты в виде сооружений, зданий (свидетельство о государственной регистрации права); б) правоустанавливающие документы на объекты в виде земельных участков (свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, если земельный участок принадлежит на правах аренды); в) документы бюро технической инвентаризации: - технический паспорт или выписка из него (форма № 1а); - экспликация (форма №22); - поэтажный план. Особое внимание нужно уделить документам, которые содержат бухгалтерскую информацию. В данных документах отражается экономическая деятельность физи- ческого или юридического лица. г) Бухгалтерская информация: - информация об эксплуатационных расходах - расходы на страхование объ- екта оценки; - коммунальные платежи; - расходы на управление объектом оценки; - фонд оплаты труда обслуживающего персонала; - справка о величине балансовой стоимости объекта оценки; 142 - справка о величине остаточной стоимости объекта оценки и др. На практике список данных документов может быть несколько другим, после проведения переговоров. 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществ- ление необходимых расчетов. 4. Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итого- вой величины стоимости объекта оценки. 5. Составление отчета об оценке. Что касается отчета об оценке коммерческой недвижимости, то он несколько отличается от других, будь то жилая недвижимость или любая другая. Если сравни- вать, например, коммерческую и жилую недвижимость, то отчет по коммерческой недвижимости больше по объему, в отчете применяется больше стандартов оценоч- ной деятельности, каждый раздел содержит как можно больше информации для наиболее полного анализа. Для оценки объекта оценки применяются в основном сравнительный и доходный подходы. Если же объекты жилой недвижимости не имеют каких-то особенных отличий, все они типичны по своим характеристикам, то коммерческие объекты наоборот, все они довольно-таки индивидуальные по своим характеристикам, направлениям деятельности и другим показателям. Наибольший интерес представляют отсутствие, либо наличие любого рода об- ременений, которые связаны с недвижимым объектом оценки. На любых этапах, при оценке недвижимости, выявляются различные факторы, которые могут быть достаточ- но значимыми и непосредственно повлиять на стоимость коммерческой недвижимости. Выделим следующие факторы, которые в большой мере влияют на оценку стоимости объектов недвижимости. Факторы, которые оказывают воздействие на стоимость объекта на рынке не- движимости, могут быть отнесены к трем группам. Первая группа: - Политические. Политические ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муници- пальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды. - Экономические. Экономические тенденции изменения уровня дохода, заня- тость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены. - Социальные. Социальные тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции измене- ния образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам. - Физические: природные - это земля, климат, ресурсы, топография, почва; созданные человеком - это здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др. Вторая группа: - Условия продажи, включающие в себя залоги и заклады, особые условия сде- лок, мотивы продавцов и покупателей. - Местоположение: транспортная доступность, пешеходная доступность, наличие и состояние коммуникаций, наличие объектов социально-культурного назначения и др. - Физические характеристики: физические параметры, качество строительст- ва и эксплуатации, наличие коммунальных услуг, состояние недвижимости, при- влекательность, комфорт. 143 - Условия финансирования такие как, сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств. - Временные: дата оценки и даты известных сделок по аналогам. Третья группа: - Архитектурно-строительные. Данные факторы оказывают заметное влияние на стоимость здания, т.к. объекты недвижимости должны соответствовать климати- ческим условиям, иметь хорошее естественное освещение помещений и т. д. - Финансово-эксплуатационные - оценка объема имущественных прав. Непосредственный учет факторов объекта недвижимости оказывает влияние на весь рынок недвижимости, как в целом, так и на конкретный объект рассматри- ваемой собственности предприятия. Приобретая цивилизованные формы, на рынке российской коммерческой не- движимости постепенно формируется его рациональная инфраструктура. Именно поэтому большое значение имеет верное и четкое определение стоимости для кон- кретного объекта коммерческой недвижимости. При анализе деятельности по оценке объектов коммерческой недвижимости для предприятий, были выявлены следующие особенности оценки таких объектов, в отличие от некоммерческой недвижимости: 1. Основная цель оценки - определение рыночной, инвестиционной или ликви- дационной стоимости оценки объекта; 2. Зачастую заказчиков интересует рыночная стоимость объекта; 3. Существуют проблемы при описании рынка коммерческой недвижимости; 4. На втором этапе сделки, для коммерческой недвижимости необходимо пре- доставить всю бухгалтерскую информацию, для наиболее полного анализа объекта; 5. На практике оценщики чаще всего применяют доходный подход, так как для заказчиков главное - прибыль от определенного объекта; 6. Применяя сравнительный подход, трудно найти объект-аналог, так как все коммерческие объекты по природе своей уникальны; 7. Отчет по таким объектам значительно отличается от других отчетов объе- мом документа, содержанием, критериями оценки и так далее. Все вышеперечисленные особенности и факторы в значительной мере влияют на стоимость объекта коммерческой недвижимости. Также важно поручать оценку высококлассным профессионалам, которые помогут сделать ведение бизнеса ус- пешным и прибыльным. * * * * 1 Заступов А.В. Потенциал развития рынка гостиничной недвижимости региона // Эконо- мика и управление собственностью. 2016. № 1. С. 61-67. 2 Асаул А.Н. Экономика недвижимости : учеб. для вузов. 4-е изд., перераб. и доп. Санкт- Петербург : Питер, 2013. 230 с. 3 ФСО № 2. Цель оценки и виды стоимости : приказ Минэкономразвития от 20.05.2015 № 298. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс". 4 ФСО № 1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оцен- ки : приказ Минэкономразвития от 20.05.2015 № 297. Доступ из справ.-правовой системы "Кон- сультантПлюс". 144 5 Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон от 29.07.1998 № 135- ФЗ (ред. от 13.07.2015). Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс". 6 Заступов А.В. Аспекты управления проектными рисками в деятельности предприятий нефтедобывающей промышленности // Вестник Самарского государственного экономического университета. 2008. № 11 (49). С. 27-32. 7 Павлова М.С. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости // Вестник современных исследований. 2018. № 42 (19). С. 490-493. 8 Заступов А.В. Вопросы регулирования экономических отношений в регионах, обеспе- чивающих эффективность освоения нефтяных ресурсов // Вестник Самарского государствен- ного экономического университета. 2008. № 9 (47). С. 25-28. FEATURES OF ASSESSMENT OF THE COMMERCIAL REAL ESTATE OF THE ENTERPRISES © 2018 Abramicheva Kristina Dmitrievna Undergraduate © 2018 Zastupov Andrey Vladimirovich Сandidate of Economic Sciences, Аssociate Professor Samara State University of Economics E-mail: [email protected], [email protected] In article features of assessment of objects of the commercial real estate are designated. This research has allowed to reveal the features and factors influencing the cost of objects of the commercial real estate. The procedure of evaluating objects of the commercial real estate and its specifics is considered. Keywords: commercial real estate, assessment project cost, real estate assessment factors, enterprise real estate. УДК 338.45 МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОСНОВНЫХ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ФОНДОВ ПРЕДПРИЯТИЯ © 2018 Азисова Олеся Маратовна магистрант © 2018 Заступов Андрей Владимирович кандидат экономических наук, доцент Самарский государственный экономический университет E-mail: [email protected], [email protected] В статье рассмотрены наиболее известные методики анализа использования основных производственных фондов предприятия, основные показатели движения основных фондов, а также методы повышения эффективности использования основных производственных фондов. Другие книги из этого разделаОпределение кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом действующего законодательстваОсобенности проведения кадастровой оценки единого недвижимого комплексаПроблемы методического обеспечения и регулирования оценочной деятельности на рынке недвижимостиОпределение кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом действующего законодательстваОсобенности проведения кадастровой оценки единого недвижимого комплексаПроблемы методического обеспечения и регулирования оценочной деятельности на рынке недвижимости