Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности оценки кадастровой и рыночной стоимости объектов жилого и нежилого фондов
Федосеева Л.В. Особенности оценки кадастровой и рыночной стоимости объектов жилого и нежилого фондов // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. Т. 6. № 1. С. 217-221.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности оценки кадастровой и рыночной стоимости объектов жилого и нежилого фондов"217 УДК 332 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО ФОНДОВ Лидия Владимировна Федосеева Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры кадастра и территориального плани- рования, тел. (913)890-95-99, e-mail: [email protected] В статье рассмотрены вопросы кадастровой и рыночной стоимости жилой недвижимо- сти и рекомендации по совершенствованию сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости на основе статистического анализа. Ключевые слова: государственный кадастр недвижимости, кадастровая оценка не- движимости, рыночная оценка, статистический анализ, сравнительный подход. THE EVALUATION OF CADASTRAL AND MARKET VALUE OF THE RESIDENTIAL AND NON-RESIDENTIAL FUNDS Lidiya V. Fedoseeva Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., the student of chair of a cadastre, tel. (913)890-95-99, e-mail: [email protected] The article considers the issues of cadastral and market value of residential real estate and recommendations for improvement of the comparative approach to the appraisal of the market value of the property on the basis of a statistical analysis. Key words: the state real estate cadastre, cadastral valuation of real estate, market evaluation, statistical analysis, comparative approach. Рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вме- сте с тем, возрастает востребованность оценки стоимости объектов недвижимо- сти как для целей Государственного кадастра недвижимости (ГКН) [1-3] – ка- дастровая оценка для земли и объектов капитального строительства, так и для совершения различных сделок – независимая оценка. Независимая оценка не- движимости в настоящее время используется в основном для определения ры- ночной стоимости и представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика-эксперта о стоимости объекта недвижимости [4]. Специфика оценки кадастровой стоимости жилого и нежилого фондов. До 2011 года в России в качестве налогооблагаемой базы объектов капи- тального строительства использовалась инвентаризационная стоимость. В свя- зи с планируемым переходом на единый налог недвижимости, начиная с 2011 года на территории Российской Федерации проводятся работы по определению кадаст- ровой стоимости объектов капитального строительства, выполняемые в соответ- ствии с Методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения, утвержденными приказом Минэкономразвития № 358 от 03.11.2006 г. 218 Для определения кадастровой стоимости объекты недвижимости группи- руются в зависимости от назначения и типа объекта. Распределение объектов недвижимости по группам выполняется на основании сведений об объектах не- движимости, содержащихся в перечне объектов оценки. Объекты жилого фонда распределяются по двум группам: объекты многоквартирной жилой застройки, которые представляют со- бой объекты многоквартирных жилых домов (более 4-х квартир), в том числе квартиры, комнаты, а также здания и помещения жилого назначения общежитий; объекты индивидуальной жилой застройки. Объекты недвижимости нежилого фонда распределяются по двум группам. 1 группа - объекты, приносящие доход: - объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения (торговая не- движимость); - объекты офисного делового назначения (административно-офисная не- движимость); - объекты, предназначенные для временного проживания (гостиницы); - объекты санаторно-курортного назначения (рекреационная недвижи- мость); - объекты производственного назначения (промышленная недвижимость). 2 группа - объекты, не приносящие доход: - объекты, предназначенные для хранения транспорта (гаражи); - объекты садового, огородного, дачного строительства; - объекты социальной инфраструктуры; - объекты портов, вокзалов, станций; - сооружения; - объекты иного назначения. Кадастровая стоимость объектов недвижимости нежилого фонда может быть определена на основе рыночной стоимости с применением одного из трех подходов, например, затратного подхода, на основе определения стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости. Для объектов недвижимости жилого фонда, а также объектов недвижимо- сти нежилого фонда кадастровая стоимость определяется на основе статистиче- ского моделирования, т.е. определения зависимости рыночной стоимости от микроэкономических ценообразующих факторов. Для построения модели оценки эксперт-оценщик осуществляет сбор дос- таточной и достоверной рыночной информации по ценообразующим факторам объектов недвижимости. Так, в качестве основных микроэкономических факторов для крупных го- родов Сибири, в частности г. Новосибирска, могут быть приняты: - район города, расстояние до станции метрополитена; - этаж расположения помещения; - площадь помещения; 219 - год постройки дома; - этажность; - материал стен. А для остальных городов субъектов федерации может быть дополнительно приняты факторы: - расстояние от населенного пункта до столицы субъекта; - численность граждан в населенном пункте. Для сельских населенных пунктов моделирование рыночной стоимости для определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом следующих ценообразующих факторов: - площадь помещения; - год постройки; - этажность; - материал стен; - расстояние от населенного пункта до столицы субъекта федерации; - наличие в населенном пункте остановок общественного транспорта; - наличие общеобразовательной школы. Сбор информации по ценообразующим факторам эксперт-оценщик должен осуществлять из источников рыночной информации, достоверность которых должна быть доказана. При этом моделирование оценки должно осуществлять- ся в рамках трех подходов: сравнительного, доходного и затратного. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем подстановки значений факторов стоимости, характерных для данного объекта недвижимости, в модель оценки стоимости, с использованием которой может быть оценен данный объект недвижимости. Ес- ли оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты при- менения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки. В случае существенного расхождения результатов оценки объекта недви- жимости, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допуще- ния и использованная информация должны быть обоснованы. В случае приме- нения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. В качестве источников исходной информации могут быть использованы следующие сведения: - о сделках с объектами недвижимости, предоставленные Управлениями Росреестра по субъекту Федерации; - данные предложений, содержащиеся в базах агентств недвижимости; 220 - информация, содержащаяся в отчетах оценочных фирм об оценке рыноч- ной стоимости объектов недвижимости. На территории Новосибирской области полученные результаты по опреде- лению кадастровой стоимости объектов недвижимости [5-7] были утверждены Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.09.2012 г. № 448- п. Работы выполнялись в рамках государственного контракта, в кото- ром Заказчиком являлась Росреестр, а Исполнителем – Центр оценки и земле- устройства по Сибирскому и Дальневосточному округам – ФГУП «Ростехин- вентаризация – Федеральное БТИ». Исполнителем в Новосибирской области выступает общество с ограниченной ответственностью «Группа комплексных решений». Кадастровая стоимость была определена по 953 344 объектам недвижимо- сти, сведения о которых содержатся в государственном кадастре объектов не- движимости на дату проведения оценки. Большую часть объектов недвижимости составляли объекты недвижимо- сти жилого фонда (92%). На объекты нежилой застройки приходилось около 8% объектов от общего количества объектов оценки, в том числе на объекты производственного назначения приходилось 3%. Самые высокие показатели кадастровой стоимости объектов недвижимо- сти «Многоквартирная жилая застройка» по г. Новосибирску были получены в Центральном (до 62 тыс. руб. за 1 кв. м.), Железнодорожном (до 58 тыс. руб. за 1 кв. м.) районах, а самые низкие – в Первомайском районе (до 37 тыс. руб. за 1 кв. м.). Для объектов недвижимости «Индивидуальная жилая застройка» средний уровень кадастровой стоимости для городских населенных пунктов составил от 14 до 25 тыс. руб. за 1 кв.м., для сельских населенных пунктов – от 7 до 16 тыс. руб. за 1 кв.м. Среди объектов недвижимости нежилого фонда наиболее высокие резуль- таты кадастровой стоимости получили «Объекты торговли, общественного пи- тания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объек- ты многофункционального назначения», и «Объекты офисного делового назна- чения». Среднее значение кадастровой стоимости объектов данных групп по области составило 50 тыс. руб. за 1 кв.м. Сравнительный анализ результатов определения кадастровой стоимости показал, что кадастровая стоимость объек- тов оценки попадает в диапазон рыночной стоимости объектов недвижимости и в большинстве случаев ниже его уровня. Оценка рыночной стоимости недвижимости крайне востребована в связи с важностью самой недвижимости как актива, поэтому она должна быть качест- венной, то есть как можно более достоверной [6,7]. Она должна проводиться в рамках трех подходов. По нашему мнению, наиболее значимым подходом при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости является сравнительный подход. Однако в процессе оценки недвижимости сравнительным подходом довольно сложно по- 221 добрать объекты - аналоги, полностью соответствующие параметрам (характе- ристикам) оцениваемого объекта, поэтому в дальнейшем они корректируется соответствующими поправками. И даже если данные подобранных аналогов могут быть адекватно скорректированы по всем основным характеристикам, они отличаются такой характеристикой, как площадь, что не было использова- но в практике оценки. В этой связи для вычисления поправки на площадь предлагается использо- вать статистический анализ, который основывается не на корректировках экс- перта, что является субъективным, а на современных методах статистики [7,8]. Данные, полученные в результате такого анализа, будут более достоверными, а, следовательно, и рыночная стоимость будет вычислена более точно. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Приказ Министерства юстиции РФ от 20.02.2008 г. №35 «Порядок ведения государ- ственного кадастра недвижимости». 2. Варламов, А. Государственный кадастр недвижимости. Учебник / А. Варламов, С. Гальченко. – М.: КолосС, 2012. – 680 с. 3. Приказ Министерства экономического развития РФ № 256 от 20.07.2007г. «Об ут- верждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (Федеральный стандарт оценки №1)». 4. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: [Элек- тронный ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/ 5. Коммерческая недвижимость: [Электронный ресурс] / отдел «Недвижимость». - Электрон.дан. - Новосибирск, 2012. – Режим доступа: http://ngs.ru. 6 Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и карто- графии по Новосибирской области: официальный сайт [Электронный ресурс]. Режим досту- па: http://www.to54.rosreestr.ru 7. Павленко В.А., Юхименко Ю.М. Риск в оценке переходного состояния геопростран- ства // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новоси- бирск, 10 20 апреля 2012 г.). Новосибирск : СГГА, 2012. Т. 2. С. 143–149. 8. Крутеева О.В., Павленко В.А., Соловьева Ю.Ю. Формирование концепции оценоч- ной деятельности в условиях современного рынка // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Меж- дунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измере- нии: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8 18 апреля 2014 г.). Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. С. 139–146. 9. Соловьева Ю.Ю., Соловьева О.Ю. Проблемы и перспективы создания информаци- онной системы обеспечения градостроительной деятельности // Интерэкспо ГЕО-Сибирь- 2013. IХ Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в регио- нальном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15 26 апреля 2013 г.). Новосибирск : СГГА, 2013. Т. 1. С. 181–183. © Л. В. Федосеева, 2016 Другие книги из этого разделаОценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры по ул. Свердлова в кировском районе г. Уфы республики БашкортостанОбоснование нормативной базы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначенияПодходы к учету экологических факторов при формировании цены на недвижимость на примере г. АстанаОценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры по ул. Свердлова в кировском районе г. Уфы республики БашкортостанОбоснование нормативной базы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначенияПодходы к учету экологических факторов при формировании цены на недвижимость на примере г. Астана