Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Особенности кадастровой оценки земельных участков
Вартанян А.С., Баронин С.А. Особенности кадастровой оценки земельных участков // Аллея науки. 2017. Т. 1. № 11. С. 426-432.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности кадастровой оценки земельных участков"__________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru УДК 528.44 Вартанян А.С., студентка Пензенский государственный университет архитектуры и строительства Пенза, Россия Баронин С.А., д.э.н., профессор Пензенский государственный университет архитектуры и строительства Пенза, Россия ОСОБЕННОСТИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Аннотация В статье рассматриваются основные подходы и методы оценки земельных участков. Объясняется понятие кадастровой стоимости, раскрывается ее значение, а так же особенности расчета. Показана важность качественного выполнения всех процедур массовой оценки, а так же рассматриваются виды категорий земель. Указаны основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка. Ключевые слова: Кадастровая оценка земель, категория земель, кадастр, сравнительный метод, затратный метод, доходный метод, вид разрешенного использования земельного участка. Vartanyan A.S., Female student Penza State University of Architecture and Construction __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru Penza, Russia Baronin S.A, Doctor of Economics, Professor Penza State University of Architecture and Construction Penza, Russia FEATURES OF CADASTRAL VALUATION OF LAND Annotation The article examines the main approaches and methods of valuation of land. Explains the concept of the cadastral value, reveals its meaning and also features of calculation. The importance of quality performance of all procedures of mass valuation, and discusses the types of land categories. Identifies the main factors affecting the cadastral value of the land. Keywords: cadastral valuation of lands, category of land, inventory, comparative method, cost method, income method, the permitted use of the land. Актуальность темы кадастровой оценки земель определяется важностью проблемы регулирования земельных отношений. Проведённый обзор литературы [1-6]показал на важность качественного выполнения всех процедур массовой оценки земельных участков как основы налогообложения земель. Одним из главных элементов сегодняшней экономики является недвижимое имущество. Без недвижимости ни один субъект рыночных отношений не может осуществлять предпринимательскую, да и вообще, любую хозяйственную деятельность. В последние годы интерес к недвижимости возрастает, так как данный сегмент экономики стремительно развивается и набирает обороты. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru В состав недвижимого имущества законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. [1] В современных условиях земельная территория является первым ресурсом общественного развития. В государственных и высоко урбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привело к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой – либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru Кадастровая оценка земли – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. Оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Термин "кадастр" происходит от слова capitastrum (лат.), означающего опись (реестр) податных предметов. Позднее во Франции это понятие преобразовалось в термин cadastre (реестр), который используется в настоящее время.[3] Использование данных государственного земельного кадастра позволяет улучшить решение таких проблем, как управление активами; передача недвижимости в собственность; обеспечение кредитов; анализ экологической, экономической, демографической и социальной ситуации; управление развитием территорий; планирование и организация различных мероприятий; оценка воздействия на окружающую среду; сделки с недвижимостью и формирование земельного оборота; контроль статистических данных; территориально-пространственное планирование; формирование рынка ценных бумаг; информирование населения; определение местоположения __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru объекта недвижимости; эффективное использование и охрана земельных участков и др. В процессе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации. [5] Способ оценки затратным методом используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка. Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем. Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов. Так же, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д. Одним из главных показателей для определения кадастровой стоимости является - удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 земли. Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой из категорий. Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 определяется кадастровая стоимость участка. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru Бывают случаи, что для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, тогда при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 будет максимальным. Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются: • его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке; • размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу. • площадь земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель? договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах). Отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Земля, как ресурс, не является неисчерпаемым. Неправильное и нерациональное ее использование приводит к тому, что территории, пригодной для жизни человека и животных, становится все меньше. Категории земель и виды разрешенного использования, определяются юридически, что даёт возможность на государственном уровне __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru контролировать применение участков, а также свести к минимуму потери их полезных качеств. Определение того или иного таксона, к которому принадлежит земля, имеет законную силу. То есть нарушение правил пользования территорией несет за собой административную и даже уголовную ответственность. Такие понятия как категории земель и виды разрешенного использования не являются одинаковыми. Первое определение является более важным. Именно в нем заключается цель применения участков. Причем представленное деление на категории во многом зависит от государственной стратегии, а также зонирования всей территории страны. Перечень категорий ? Территории для обустройства поселений. ? Участки для с/х: животноводства, овощного и садового хозяйства. ? Особо охраняемая земля, использование которой ограничено строгими рамками. ? Территория специального назначения, то есть на ней обычно строятся промышленные сооружения, энергетические объекты, коммуникационные линии, а также те постройки, которые важны для обеспечения безопасности государства. ? Участки лесного фонда. ? Земля, на которой располагаются водные объекты. Земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах. __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru Государственная кадастровая оценка, позволяет получить реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, вследствие чего осуществляется более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом. Итоги массовой государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога. Земельный налог является местным налогом, обязательным к уплате на территориях тех муниципальных образований, представительные органы власти, которых приняли нормативный правовой акт о введении земельного налога в соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ. Земельный налог - уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельный налог относится к местным налогам. [6] Организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения признаются налогоплательщиками. В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. [2] __________________________________________________________________________ «Научно-практический электронный журнал Аллея Науки» №11 2017 Alley-science.ru Единая государственная система регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному развитию. Таким образом, проведенный анализ тематики определения кадастровой стоимости земель, показал высокую актуальность рассматриваемой темы и важность совершенствования методики оценки, направленного на увеличение достоверности и качества земельно-оценочных работ, и адекватное распределение налогового бремени. Библиографический список: 1. Конституция Российской Федерации. 2. Земельный кодекс Российской Федерации. 3. Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.07.2017 г.). 4. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.07.2017 г.). 5. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости / Под ред. А.А. Варламова. - М.: КолоС, 2012. - 679 с.: ил. - (Учебники и учебные пособия для студентов ВУЗов). 6. Налоговый кодекс Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.07.2017 г.). Другие книги из этого разделаФормирование организационного механизма функционирования института массовой оценки земель в УкраинеОценка садово-огородных и дачных земель в зарубежных странахОспаривание кадастровой стоимости земель населенных пунктов производственного назначенияФормирование организационного механизма функционирования института массовой оценки земель в УкраинеОценка садово-огородных и дачных земель в зарубежных странахОспаривание кадастровой стоимости земель населенных пунктов производственного назначения