RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Особенности и классификация объектов коммерческой недвижимости в целях получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания

Особенности и классификация объектов коммерческой недвижимости в целях получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания

Старинский В.Н., Буга А.В., Петракова К.С. Особенности и классификация объектов коммерческой недвижимости в целях получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания // Экономика и управление народным хозяйством (Санкт-Петербург). 2019. № 9 (11). С. 137-144.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Особенности и классификация объектов коммерческой недвижимости в целях получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания"

137 Старинский В.Н. доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского экономического университета Буга А.В. кандидат экономических наук, доцент Северо-Западного института управления РАНХиГС при Президенте РФ Петракова К.С. магистрант факультета экономики и финансов Северо-Западного института управления РАНХиГС при Президенте РФ Особенности и классификация объектов коммерческой недвижимости в целях получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания Аннотация: В статье рассматриваются вопросы оценки и классифика- ция объектов коммерческой недвижимости, что позволяет учитывать и многочисленные ценообразующие факторы, где рыночная стоимость базируется на анализе информации, собранной на конкретную дату, на рыночных данных в определенное время, а расстановка рыночных сил позволяет регулировать результат оценки и величину стоимости в целях эффективного анализа рынка недвижимости. Ключевые слова: оценка коммерческой недвижимости; классифика- ция объектов коммерческой недвижимости; методы оценки недвижимости; принципы и этапы оценки недвижимого имущества Features and classification of commercial real estate in order to obtain information on the main parameters, quality and condition of the building Annotation: At article considered questions classification objects commercial property, what It allows consider and numerous pricing factors, where market cost of is based on analysis information, collected on specific the date, on market data at certain time, a arrangement market forces It allows adjust result evaluation and value the cost at purposes effective analysis market property. Key the words: evaluation commercial property; classification objects commercial property; methods evaluation property; principles and steps evaluation real of property Современная рыночная экономика России предоставляет возможность каждому субъекту РФ (предпринимателю) свободу предпринимательства и право на частную соб- ственность, позволяющую ему (субъекту рынка) владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, где одним из главных элементов существования рынка недви- жимости выступает независимая оценка недвижимости, которая включает оценку права собственности или иных прав субъекта. Поэтому для получения прибыли от вложенных средств в недвижимость, необходимо знать сущность и классификацию недвижимого имущества, принципы и этапы оценки недвижимого имущества, подходы и методы оцен- ки недвижимости. Более того умение оценить современное состояние рынка недвижимо- сти, правильное определение рыночной стоимость объекта промышленного или хозяйст- венного назначения позволяя в том числе рассчитать прибыль от приобретенного имуще- ства на ближайшие 5-10 лет. 138 Существует различные методы оценки недвижимости. Однако для эффективности оценки объекта недвижимости необходимо учитывать характер объекта, цель и функции оценки при выборе определенного метода. Для того чтобы получить более точную стои- мость объекта недвижимости необходимо использовать наибольшее количество методов оценки недвижимости66, где оценка стоимости объекта недвижимости может включать в себя не только затраты на данный объект недвижимости, но и прибыль от его эксплуата- ции или возможной в дальнейшем продажи. Учитывая, что объектом оценки может быть любая недвижимость, которая имеет имущественные права (полные или частичные), обусловленные отделением или разделе- нием прав собственности, то в момент установления рыночной стоимости данного объек- та субъект должен учитывать ограничения прав собственности, договор аренды, сервиту- ты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или на- земной территорией и др.. На момент оценки необходимо учитывать и многочисленные ценообразующие факторы, приоритетность и степень влияния которых не постоянны и влияют на состояние его конъюнктуры, т.е. рыночная стоимость базируется на анализе информации, собранной на конкретную дату, на рыночных данных в определенное время, а расстановка рыночных сил позволяет регулировать результат оценки и величину стоимости 67. Оценка недвижимости может также проводиться для объектов недвижимости, на- ходящихся в проектировании или в принятии решения о строительстве любого объекта недвижимости. В таком случае, когда возникает разрыв во времени между датой проведе- ния оценочных работ и датой выхода объекта недвижимости на завоевание рынка, обес- печивающего прирост денежных средств, тогда оценка недвижимости требует определе- ния рыночной стоимости на дату его завершения. При оценке объекта недвижимости учитывать и тот факт, что достроенные объекты недвижимости под воздействием различных факторов теряют свои эксплуатационные ка- чества и разрушаются, а также на рыночную стоимость объекта недвижимости воздейст- вует изменение рыночной среды. Т.е. возникает потеря эксплуатационных качеств, потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом, изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе. Таким образом, нужно рассчитать не только срок эксплуатации, в течение которого объект недвижимости можно использовать, извлекая прибыль, но и спроектировать воз- можное изменение эксплуатации объекта недвижимости, его модернизацию, учитывая его (объекта) возможный конец экономической жизни. Объекты коммерческой недвижимости могут быть торгового, производственного (складская) и офисного назначения. Классификация коммерческой недвижимости не мо- жет проводиться по общим для этих категорий признакам. Таким образом, рассмотрим классификацию каждой категории коммерческой недвижимости (табл. 1, 2, 3). Объекты коммерческой недвижимости были разделены на 4 класса: A, B, C, D. Ка- ждый класс имеет свой балл по мере снижения классности объекта. Самому высокому                                                             66 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России: учебное пособие / И.Т. Балабанов. - М: Изд-во Фи- нансы и статистика, 2008. – 192 с. 67 Анисимова О.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / О.С. Анисимова. – М: Изд-во Юнити-Дана, 2009. – 455 с. 139 классу А присваивается 5 баллов, далее по убыванию: В- 4 балла, С- 3 балла, D- 2 балла. После суммирования баллов по всем характеристикам для объекта оценки, получаем окончательный результат, который попадает в один из интервалов в конце таблицы. Каж- дый интервал соответствует своему классу. Именно к этому классу и относится объект в конце проведения определения классности объекта. Таблица 1 Классификация торговой недвижимости Торговые помещения № Классы п/п Характеристика А- 5 В- 4 С- 3 D-2 1 Местоположе- ние, транс- портная дос- тупность на главных площа- дях и магистралях, вблизи ост. обще- ственного транс- порта, с удобным подъездом и под- ходом на транспорт- ных артериях, вблизи ост. об- щественного транспорта, с удобным подъ- ездом и подхо- дом на улицах и пло- щадях, с не совсем удобным подъез- дом внутри мик- рорайона, двора 2 Качество от- делки новое строительст- во; высококачествен- ная отделка недавний срок постройки, улучшенная отделка срок эксплуатации более 20 лет, устаревшее или реконструирован- ное здание иного назначения, стан- дартный ремонт бывший жи- лой фонд стандартный ремонт 3 Состояние в отличном состоя- нии в отличном или хорошем со- стоянии в хорошем или удовлетворитель- ном состоянии требует ре- монта 4 Парковка подземная парков- ка или многоуров- невая наземная пар- ковка с крытым переходом в здание организованная наземная пар- ковка с доста- точным коли- чеством мест недостаточное ко- личество мест на неохраняемой на- земной автопар- ковке стеснен- ность, не- удобный подъезд 5 Наличие кон- цепции здания единый собствен- ник здания, нали- чие «якорных арендаторов», на- личие концепции позиционирования здания на рынке несколько крупных собст- венников зда- ния, наличие «якорных арен- даторов» несколько мелких собственников зда- ния, наличие арен- даторов разного качества отсутствие концепции здания Интервал клас- са 20-25 16-19 12-15 8-12 Для каждой категории недвижимости есть свои отличительные черты, на которые будет обращать внимание потенциальный покупатель той или иной коммерческой недви- жимости. Помимо общих признаков, таких как местоположение, транспортная доступ- ность и состояние здания очень важна инфраструктура района и парковка. 140 Таблица 2 Классификация производственной (складской) недвижимости Складские помещения № Классы п/п Характери- стика А- 5 В-4 С-3 D-2 1 Местополо- жение, транс- портная дос- тупность удачное, на глав- ных магистралях и транспортных артериях, в про- мышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъез- дом хорошее, на ок- раине города, с некоторой уда- ленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом с недостат- ками в рас- положении, с неудобным подъездом расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП 2 Прилегающая территория огороженная и круглосуточно охраняемая, бла- гоустроенная тер- ритория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка огороженная и круглосуточно охраняемая, бла- гоустроенная территория или охрана по пери- метру террито- рии; наличие площадок отстоя и парковки охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневриро- вания боль- шегрузных машин устаревшая система охраны; стеснен- ность прилегающей территории 3 Конструктив- но- планиро- вочные реше- ния высота помеще- ний не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м высота помеще- ний не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м высота по- мещений не менее 4 м, или утеп- ленный ан- гар арочного типа здание изначально не приспособленное под склад, подваль- ные помещения, высота помещений менее 4 м, неотап- ливаемый ангар арочного типа, сельхоз постройки 4 Состояние новое строитель- ство, качественная отделка в отлич- ном состоянии построенное не ранее 1990г. или реконструиро- ванное в отлич- ном или хоро- шем состоянии построенное до 1985г. или реконст- руированное в хорошем ил удовле- творитель- ном состоя- нии старой постройки, в удовлетворитель- ном состоянии или требующее ремонта 5 Инженерные системы зда- ния современные ин- женерные систе- мы; система учета и контроля досту- па сотрудников современные инженерные сис- темы (темпера- турный режим, вентиляция, про- тивопожарная сигнализация, автономная элек- тростанция, по- жаротушение, видеонаблюде- ние) устаревшие инженерные системы (вентиляция противопо- жарная сиг- нализация, отопление, пожароту- шени) устаревшие инже- нерные системы, отсутствие части систем Интервал класса 20-25 16-19 12-15 8-12 141 Для объектов офисной недвижимости большую роль играет расположение, а имен- но транспортная доступность и развитая инфраструктура. Эти факторы играют одну из главных ролей в определении цены здания или помещения. Даже если состояние здания и его отделка будут среднего качества, но офис будет находиться в центре города, с удоб- ным расположением для работников и клиентов компаний, там расположенных, цена за его м 2 будет заметно отличаться от абсолютно нового офисного здания, находящегося, к примеру, окраина города. Поэтому, некоторые офисные здания, расположенные в таких «удобных» местах, ранее могли предназначаться для абсолютно других целей (жилого производственного на- значения), но с течением времени переоборудовались под офисные помещения, как ис- точник наибольшего дохода. Состояние и конструктивно-планировочные решения офисных помещений также не менее важны для потенциальных покупателей или арендаторов. Новостройка, или зда- ние в отличном состоянии, высота потолков, собственная парковка, высококачественный ремонт – все это влияет как на престиж здания и привлекательность для арендаторов на конкурентном рынке, так и на его цену. При оценке офисного помещения необходимо ознакомится с юридическим описа- нием объекта оценки, а именно с адресом объекта оценки, имущественными правами на объект, формой собственности, собственником, существующими ограничениями (обреме- нениями) права, текущим использованием объекта. Для офисного помещения очень важно месторасположение самого объекта оценки, район города, близлежащие магазины, авто- бусная остановка, асфальтирование и т.д., т.е. объект недвижимости должен обладать коммерческой привлекательностью. Необходимо произвести техническое обследование помещения с целью уточнения состояния строительных конструкций объекта. Техниче- ское обследование помещения возможно только визуально, с использованием данных бю- ро технической инвентаризации (БТИ) 68. Исходя из этих данных, оценщик относит офис- ное помещение к определенному классу. Далее оценщик рассчитывает фактическую стоимость офисного помещения раз- личными методами. На основании произведенных расчетов после применения различных методов оценки стоимости недвижимости делается вывод о реальной стоимости объекта недвижимости. После определения реальной стоимости объекта недвижимости определяется стои- мость объекта недвижимости с точки зрения капитализации дохода, оценщик высчитыва- ет стоимость будущих выгод от недвижимого имущества. Рассчитывается доход от владе- ния имуществом и выручка от реализации данного имущества в дальнейшем. В основном период сдачи в аренду недвижимого имущества рассматривается сроком не менее 5 лет, а затем возможная продажа или модернизация данного объект недвижимости. Таким обра- зом, если в ближайшие 5 лет недвижимое имущество будет сдаваться в аренду, то теку- щая стоимость будет равна сумме доходов за все 5 лет: ТС=П1+П2+П3+П4+П5 (1) Далее рассчитывается приведение к текущему моменту времени доходов: Пi=(Cапi- Cзсi)·ТСеi, (2) где Cапi – арендная плата объекта недвижимости в i– ом году;                                                             68 Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Д.В.Виноградов. – Владимир: Изд-во Вла- дим. гос. ун-т, 2010. – 136 с. 142 Cзсi – затраты на содержания объекта недвижимости в i– ом году; ТСеi - текущая стоимость единицы для i– ого года. Таблица 3 Классификация офисной недвижимости Офисные помещения № Классы п/п Характери- стика А- 5 баллов В- 4 балла С- 3 балла D- 2 балла 1 Местополо- жение транс- портная дос- тупность центр города; рай- оны, приближен- ные к центру; ло- кальные центры города; на главных маги- стралях районы средней удаленности; не- которая удален- ность от транс- портных артерий, с удобным подъ- ездом удаленные рай- оны; окраина; неудобный подъезд в глубине территории промпред- приятия и на первых эта- жах жилых домов 2 Состояние новое строительст- во; высококачествен- ная отделка в от- личном состоянии срок эксплуатации 5-7 лет, высокока- чественная отдел- ка в отличном или хорошем состоя- нии устаревшие офисные или реконструиро- ванные здания иного назначе- ния; стандарт- ный ремонт, от- делка в отлич- ном или хоро- шем состоянии изначально помещения иного назна- чения; в удовлетвори- тельном со- стоянии или требующие ремонта 3 Конструктив- но- планиро- вочные реше- ния высота помещения не менее 3,3 м; вспомогательная площадь не более 10% помещения не ме- нее 3,0 м; вспомо- гательная площадь не более 20% высота помеще- ния не менее 3,0 м; коридорная сис- тема; различные пла- нировочные ре- шения размещение в подвальных, полуподваль- ных помеще- ниях, в про- изводствен- ных корпусах 4 Парковка подземная парков- ка или крытая мно- гоуровневая назем- ная парковка с крытым переходом в здание организованная охраняемая пар- ковка с достаточ- ным количеством мест; удобный подъезд к терри- тории парковки недостаточное количество мест на неохраняемой наземной авто- парковке; стес- ненность, не- удобный подъ- езд отсутствие парковки 5 Инфраструк- тура развернутая инфра- структура центра- лизованного обес- печения арендато- ров оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии раз- витой инфра- структуры в непо- средственной бли- зости от зданию недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отды- ха отсутствие инфраструк- туры Интервал класса 20-25 16-19 12-15 8-12 Далее рассчитывается возможный доход от продажи объекта недвижимости (ре- версии) по формуле: 143 Дар Ср = Свк (3) где Дар – доход от аренды; Свк – ставка возвратной капитализации. Доход от аренды рассчитывается по шестому году аренды, в случае если предпри- ниматель планировал сдавать в аренду 5 лет свое имущество. Ставка возвратной капита- лизации для нежилых помещений, представленных на рынке, составляет 10%. Результат расчета стоимости реверсии приводится также к текущему моменту с использованием формулы: Тс рев = Ср ? ТС е5 (4) где Ср - стоимость реверсии, ТСе5 - текущая стоимость единицы для пятого года. Необходимо также учитывать затраты на содержание офисного помещения, вклю- чающие оплату коммунальных услуг и налог на имущество. Кроме того, указанные затра- ты также могут расти, как и арендная плата. Обычно на 5% в течение второго и третьего годов и на 4% в течение четвертого и пятого годов. Причем если планируется сдавать в аренду офисное помещение на 5 лет, то затраты на ремонт можно не учитывать. Таким образом, общая стоимость объекта недвижимости получается равной сумме текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от реверсии. Окончательно рыночная стои- мость объекта недвижимости устанавливается как средневзвешенная сумма результатов, полученных различными методами оценки стоимости недвижимости (хотя более реаль- ную стоимость объекта недвижимости получаем методом сравнения аналогов объекта не- движимости). На сегодняшний день для получения прибыли от сдачи имущества в аренду не дос- таточно только сдавать в аренду свое имущество или выставлять его на продажу. Необхо- димо на несколько шагов вперед рассмотреть возможные варианты доходности и прибыли от недвижимого имущества. Поэтому собственник в целях эффективности использования недвижимого имущество, давно уже должен обладать не только чутьем, но и профессио- нальной компетенцией(ями) в рамках управления. Существует большое количество принципов оценки, которые достаточно четко раскрывают взаимосвязь объектов оценки и внешней рыночной среды. Один из основных принципов оценки - это принцип наилучшего и наиболее использования объекта недви- жимости, который дает вероятное, законное, физически возможное, экономически обос- нованное, финансово осуществимое использование, приводящее к максимальной продук- тивности объекта и его наивысшей стоимости. Возможными вариантами максимальной продуктивности объекта являются реконструкция, модернизация, новое строительство или например в рамках приобретения офисного помещения возможно лишь только ре- конструкция или модернизация. При реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования определенного объекта недвижимости через год, два после начала владения собственник планирует, например, реконструкцию недвижимого объекта, которая поможет ему увели- 144 чить доходы от использования имущества и соответственно справедливую рыночную стоимость объекта. Реконструкция может представлять собой разделение на помещения меньшей пло- щади, что может быть реальным в зависимости от особенностей помещения. В результате реконструкции объекта недвижимости вместо одного помещения возникают несколько помещений пусть и меньшей площади, но и естественно прибыльнее. Известно, что спрос на помещение меньшей площади выше, поскольку большее количество фирм сейчас ведет свою деятельность, используя современные информационные технологии, а именно сеть интернет, что естественно не требует большого количества сотрудников. А реконструк- ция помещения позволит собственнику снизить риски отсутствия необходимого уровня доходов и хотя бы одно из помещений будет им сдано в аренду. Таким образом необходимо отметить, что классификация объектов коммерческой недвижимости, не только позволяет учитывать многочисленные ценообразующие факто- ры, но и расстановка рыночных сил позволяет регулировать результат оценки и величину стоимости в целях эффективного анализа рынка недвижимости, где для оценки недвижи- мости необходимо рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, а также воз- можно разработать план реконструкции данного объекта в целях повышения доходности его использования. Для чего существует необходимость: ? рассмотреть сущность и классификацию недвижимого имущества; ? определить вид стоимости для оценки недвижимости; ? получить все необходимые для оценки документы о недвижимости, ? проанализировать современный рынок коммерческой недвижимости; ? сделать оценку наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. ? применить необходимые подходы и методы оценки недвижимости для получения стоимости, оговоренной в договоре на оценку; ? согласовать результаты оценки и вывести окончательную стоимость. Список литературы: 1. Буга А.В., Куприн А.А. и др. Оценка стоимости имущественного комплекса пред- приятия// Учебно-методическое пособие /под ред. Старинского/ Куприн А.А., Буга А.В., Лабудин А.В., Самодуров А.А. ,Лазарев С. СПб: изд Астерион 2015г- С 386 2. Буга А.В., Куприн А.А. и др. Современные технологии оценки бизнеса //Учебно- методическое пособие СПб.: РАНХиГС Сосновоборского филиала; Санкт- Петербургский институт независимой экспертизы и оценки- Астерион, 2012. – 480 с 3. Старинский В.Н., Куприн А.А., Марченко М.А. Практические аспекты оценки имущественного комплекса предприятия (бизнеса)// Экономика и управление: вче- ра, сегодня, завтра. 2018. № 14. С. 33-45. 4. Старинский В.Н.., Куприн А.А. и др. Оценка стоимости объектов промышленной собственности// Учебное пособие Сосновоборский филиал РАНХиГС, Астерион 2012. – с.176 2012г 5. Куприн А.А., Моисеева Е.В. Особенности сегментирования рынка недвижимости в целях эффективности вложения средств и использования объектов коммерческой недвижимости//Транспортное дело России. 2018. № 1. С. 37-40.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru