RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Особенности экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и направления ее совершенствования

Особенности экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и направления ее совершенствования

Климентова Э.А., Романцов Д.А. Особенности экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и направления ее совершенствования // Вестник Мичуринского государственного аграрного университета. 2016. № 3. С. 128-136.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Особенности экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и направления ее совершенствования"

128 Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 17. Sazonova D.D., Sazonov S.N. Improving the farm crediting mechanism. Nikonov’s readings, 2011, no. 16, pp. 349-352. 18. Nikitin A.V. State backing for agricultural risks insurance: theory, methodology and practice. Synopsis of a Doctoral thesis. Moscow, 2008. 45p. 19. Nikitin A.V. Efficiency of state backing for crops insurance. Scientific and technical achievements in agribusiness. 2006, no. 6, pp. 8-10. 20. Kuz'min V.N. Farm economist’s guide. Moscow, FGBNU «Rosinformagroteh», 2012. 464 p. 21. Egorova O.V., Solopov V.A Features of fruit and berry market in Russia and its development prospects. Bulletin of Michurinsk State Agrarian University. 2011, no. 1-2, pp. 67-70. 22. Karev V.N., Shalyapina I.P., Solopov V.A., Zhidkov S.A. Main directions of regional grain and bread products market regulations under the conditions of transient economy. Tambov, 2002. 168 p. 23. Horticulture and nursery development strategy in the Russian Federation for the period until 2020 (project). Moscow, VSTISP, 2012. 89p. Sazonov Sergei – Doctor of Technical Sciences, Professor, Head of the Laboratory, All-Russian Research Institute for Machinery and Petroleum Products Use in Agriculture, Tambov, e-mail: [email protected]. Sazonova Damira Davidovna – PhD in Economics, Associate Professor, leading researcher, All-Russian Research Institute for Machinery and Petroleum Products Use in Agriculture, Tambov, e-mail: snsa[email protected] УДК 330.133.7 Э.А. Климентова, Д.А. Романцов ОСОБЕННОСТИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И НАПРАВЛЕНИЯ ЕЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ Ключевые слова: оценочная деятель- ность, рыночная стоимость земельного участка, методы оценки: доходный, сравнительный, за- тратный. Реферат. Экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, поскольку должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Проводимая оценка рыночной стоимости конкретного объекта должна учитывать все возможные, индивидуальные характеристики каждого объекта оценки и давать представление пользователям отчета объективные результаты такой оценки. Заниженная оценка стоимости земли часто порождает неэффективное землепользование в сельском хозяйстве. В тоже время завышенная оценка повышает налоговую нагрузку на бизнес. Основными методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения признаются метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты. Учитывая незаменимость земли как ресурса сельскохозяйственного производства, рациональное её использование на сегодняшний день является острой проблемой государственного масштаба. Одним из важнейших показателей качества земельных ресурсов является плодородие почвы. В соответствии с этим при проведении экономической оценки сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также изменение экологических показателей. В этом случае при определении цены земли необходима корректировка на экологическое состояние данного участка. Расчет корректировочных коэффициентов по нарушениям установленных земельным законодательством Российской Федерации требований рационального использования земли возможно при сравнении этих показателей: 1) со средними показателями по району или области; 2) в динамике изменений. Дальнейшее совершенствование оценки земель в выбранных направлениях будет способ- ствовать повышению объективности оценки, раз- витию цивилизованного рынка земли и снижению социальной напряженности в обществе. Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 129 В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено,прежде всего, спецификой данного объекта, который имеет естественное, природное происхождение и в сельском хозяйстве выступает одновременно как предмет и средство труда. Нормативно-правовое регулирование оценки земли в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру: Конституция Российской Федерации; Кодексы Российской Федерации (Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс); Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральные стандарты оценки (ФСО); Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО); прочие документы уполномоченных органов (например, методическиерекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности). В Конституции РФ заявлено, что земля и другиеприродные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности[1]. Указанные положения Конституции РФ отражают характеристику земли в единстве выполняемых ею трех основных функций: - природного объекта; - природного ресурса; - объекта имущественных отношений. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36). В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статьи 129) [2]. Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как, должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998г.№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 22.07.2010 № 167- ФЗ, от 03.07.2016 № 360-ФЗ) [4]. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особен- ностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначе- ния в соответствии с его экспликацией выделяются: - сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); - земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производ- ства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно- кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздей- ствия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы [6]. 130 Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определя- ется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первич- ной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемо- го земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, за- нятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой раститель- ностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Процедура оценки начинается с определения цели, которая зависит от того, кто является клиентом и для чего ему необходимо знать стоимость земли. При этом в роли клиента могут выступать самые разные субъекты, интересы которых могут быть и противоположны (рис.1). Рисунок 1. Определение целей и задач оценки земли Из этого следует, что в экономической оценке земель существует конфликт интересов. Инициаторы оценки могут преследовать собственные цели при проведении процедуры оценки, что влияет на определение стоимости земли. Когда оценивается земля со стороны продавца, это может быть одна цена, а со стороны покупателя – другая. Проводимая оценка рыночной стоимости конкретного объекта должна учитывать все возможные, индивидуальные характеристики каждого объекта оценки и давать представление пользователям отчета объективные результаты такой оценки.Заниженная оценка стоимости земли часто порождает неэффективное землепользование в сельском хозяйстве. В тоже время завышенная оценка повышает налоговую нагрузку на бизнес. Определение наилуч- шего варианта при осуществлении инве- стиций Дивиденды, рост ка- питала, эмиссия акций Учет и контроль ис- пользования земли, контроль над уплатой налогов Инвесторы Акционеры Государство Оценка земли Определение перспек- тив возможного ис- пользования Принятие обоснован- ных управленческих решений Определение стоимо- сти залога, гарантии выплаты кредита Потенциальные поку- патели Кредиторы Собственники Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 131 Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от исполь- зования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (рис.2). Рисунок 2. Традиционные подходы и методы, применяемые при оценке земли В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Россий- ской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р (далее – Методические рекомендации по опреде- лению рыночной стоимости земельных участков) перечислены шесть методов оценки земель- ных участков [6].Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. При этом основными методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения,признаются метод сравнения продаж и метод капитализа- ции земельной ренты. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из усреднения результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных пред- почтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достовер- ной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными мето- дами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. При выборе подходов и методов к оценке земли,на наш взгляд, следует руководство- ваться следующими правилами: - возможность использования достоверной информации; - возможность учета особенностей конкретного объекта оценки; - предпочтительно использование методов, позволяющих учесть направления потенци- ального использования земли. Наиболее простым является использование сравнительного подхода, а в его рамках – метода сравнения продаж, применение которого заключается в том, что стоимость земельного участка определяюткак среднюю величину изцен на объекты-аналоги на свободном рынке. Прииспользовании этого метода рекомендуется сделать акцент на выборе аналогов, наиболее соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам, к кото- рым в большинстве случаев можно отнести:местоположение и окружение;целевое назначе- ние;физические характеристики; транспортную доступность и инфраструктуру. Условие реализации метода сравнения продаж – наличие информации о ценах сделок с их аналогами. Применение данного метода осложняется тем, что в условиях недостаточно раз- витого рынка отсутствует множество объектов-аналогов и, следовательно, нет достаточно на- дежной информационной базы. Кроме того, имеется проблема определения понижающих и по- вышающих корректировочных коэффициентов. В соответствии с положениями Методических Сравнитель- Доходный Затратный ный 1) метод капитали- зации земельной ренты, 2) метод остатка, 3) метод предпо- лагаемого исполь- зования 1) метод остатка 2) метод выделе- ния 1) метод сравне- ния продаж 2) метод выделе- ния 3) метод распре- деления Методы Подходы 132 Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, при отсутствии ин- формации о ценах сделок допускается использовать цены предложений. На первый взгляд тре- бования к применению этого метода расчета стоимости земли являются легко выполнимыми. Однако на практике качественно выполнить работу по отбору аналогов с учетом доступных данных бывает сложно. Информационной базой проведения оценки служат данные Росре- естраи объявления о продаже в Интернете. Основным недостатком использования метода сравнения продаж при оценке земель сельхозназначения является то, что при его использовании не учитывается такая особенность земли как средства производства, как бесконечность использования – при правильном использовании земля не изнашивается, ее качество не снижается. Затратный методзаключается в том, что стоимость земельного участка определяется с учетом затрат по созданию и воспроизводству на нем улучшений, а также затрат по приобретению участка на вторичном рынке. При применении затратного метода стоимость земель целесообразно приравнивать к фактическим затратам скорректировкой на уровень инфляции, современные требования к строительным технологиям, т. е. привести стоимость затрат к моменту, на который осуществляют оценку. В результате корректировки стоимость земельного участка вероятнее всего будет выше фактических затрат. Достоинством затратного метода является то, что в основе определения стоимости земель, лежит надежная база – фактические затраты (издержки производства). Однако затратный метод к оценке свободных земельных участков на первичном рынке не применим, так как земля не является продуктом труда. Сущность доходного методазаключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяют с учетом фактического или ожидаемого дохода, от его использования. В практике оценки земли применяют: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. 1) Метод капитализации дохода: стоимость определяют с учетом фактических доходов за несколько периодов в среднем; 2) метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стои- мости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений; 3) метод предполагаемого использования расчета стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Наиболее часто в качестве коэффициента капитализации применяют ставку дисконтирования, это обосновано тем, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности капитала по альтернативным инвестициям без учета нормы возмеще- ния капитала, так как земля в процессе производства при правильном ее использовании не изнашивается. Коэффициент капитализации может быть определен исходя из срока использования объекта и, соответственно, периода получения дохода. Так, для расчетов стоимости земельного фонда России при условии, что использование земли бесконечно, можно брать продолжительность периода, например, в 100 лет. Соответственно, коэффициент капитализации составляет 0,01 или 1,0%. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой си- стемой учета плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение норматив- ной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Методы доходного подхода как альтернатива прямому сравнению имеют ограничения в применении, поскольку могут быть использованы только для расчета рыночной стоимости земельных участков, приносящих доход. Низкая фактическая доходность использования земельных участков обусловливает чаще всего значительные расхождения между итоговым значением рыночной стоимости и реальной ценой продажи. Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 133 Земельные ресурсы России обеспечивают потребности сельского хозяйства в основном средстве производства. Учитывая незаменимость земли как ресурса сельскохозяйственного производства, рациональное её использование на сегодняшний день является острой проблемой государственного масштаба. Одним из важнейших показателей качества земельных ресурсов является плодородие почвы. Сохранение почвенного плодородия земель и его рациональное использование при хо- зяйственной деятельности имеет огромное значение: являясь естественным условием интенси- фикации земледелия, оно способствует росту урожайности и валовых сборов сельскохозяй- ственных культур, увеличивает ценность земель сельскохозяйственного назначения не только как объектов производственной деятельности, но и как компонентов биосферы. Анализ современного состояния природной среды и сельскохозяйственного производ- ства, оценка динамики изменения качественных показателей почвенного плодородия земель дают основание говорить о том, что тенденция к снижению почвенного плодородия земель и ухудшению общей экологической обстановки в агропромышленном комплексе сохраняется [8,9,10]. Проведенный Росреестром анализ поступивших из субъектов Российской Федерации докладов о состоянии и использовании земель за 2014 год по их качественному и экологиче- скому состоянию показывает, что на территории России почти повсеместно наблюдается де- градация земель, отражающаяся на эффективности земледелия и вызывающая расширение аре- алов проблемных и кризисных экологических ситуаций. Основными негативными процессами, приводящими к деградации земель, почвенного ирастительного покрова, являются: водная и ветровая эрозия, переувлажнение и заболачивание, подтопление, засоление и осолонцевание. Водной эрозии подвержено 17,8% площади сельскохозяйственных угодий, ветровой – 8,4%, переувлажненные и заболоченные земли занимают 12,3%, засоленные и солонцеватые – 20,1% сельскохозяйственных угодий страны. Опустынивание земель является в настоящее время одним из наиболее интенсивных и широко распространённых процессов на засушливых территориях юга Российской Федерации. В результате опустынивания аридных территорий природные пастбища теряют свою продук- тивность, почвы подвергаются эрозии и засолению, пески оголяются и приходят в движение. Опустыниванием в той или иной мере охвачено 27 субъектов Российской Федерации на пло- щади более 100 млн. га. В ходе исследования почвы на агрохимические показатели (кислотность, содержание подвижного фосфора, содержание обменного калия, органическое вещество), определяющие ее плодородие, отмечается также неблагополучная обстановка в некоторых субъектах Российской Федерации. Основная причина заключается в отсутствии комплексного экологически и эконо- мически обоснованного подхода к землепользованию (что выражается в недостаточном внесе- нии органических удобрений в почву при сельскохозяйственном производстве; в применении недопустимых систем севооборотов и др.) [7]. В Земельном кодексе РФ одним из основных является принцип экологичности (статья 1): приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства произ- водства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве не- движимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осу- ществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окру- жающей среде [3]. Постановлением Правительства РФ установлены основные критерии снижения плодо- родия земель. Существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначе- ния является изменение числовых значений не менее 3 следующих критериев, причиной кото- рого стало использование земель с нарушением установленных земельным законодательством Российской Федерации требований рационального использования земли: - снижение содержания органического вещества в пахотном горизонте на 15 процентов или более; - снижение кислотности в кислых почвах ( KCI pH ) на 10 процентов или более; 134 Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 - повышение щелочности в щелочных почвах ( H2O pH ) на 10 процентов или более; - снижение содержания подвижного фосфора (мг/кг почвы) на 25 процентов или более; - снижение содержания обменного калия (мг/кг почвы) на 25 процентов или более [5]. В соответствии с этим при проведении экономической оценки сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также изменение экологических показателей. В этом случае при определении цены земли необходима корректировка на экологическое состояние данного участка. Даже если допущенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения не оказывает существенного влияния сегодня, то в будущем оно, скорее всего, произойдет, по причине суммарного накопления факторов деградации. Снижение плодородия снижает стабильность урожаев, повышает зависимость от погодных условий и влияет на эффективность всей хозяйственной деятельности. Расчет корректировочных коэффициентов по нарушениям установленных земельным законодательством Российской Федерации требований рационального использования земли возможно при сравнении этих показателей: 1) со средними показателями по району или области; 2) в динамике изменений. Корректировочные коэффициенты при сравнении этих показателейв сравнении со сред- ними показателями по району или областиможно определить индексным методом: Кг= ; где: Г 1 –фактическое содержание органического вещества в пахотном горизонте,% ; Г 0 – содержания органического вещества в пахотном горизонте в среднем по региону, %. Ккисл.= ; где: –кислотность почвы фактическая; – кислотность почвы в среднем по региону. KP= где: – фактическое содержания подвижного фосфора,мг/кг почвы; – содержание подвижного фосфора в среднем по региону, мг/кг почвы. KК= где: фактическое содержание обменного калия, мг/кг почвы; содержание обменного калия в среднем по региону, мг/кг почвы. Тогда общий корректировочный коэффициент на экологические условия: кэкол= Соответственно стоимость земельного участка составит: цзем=1,0 кэкол При сравнении в динамике измененийкорректировочные коэффициенты можно опреде- лить аналогичным образом, но при этом за базу сравнения следует использовать не средние показатели по району или области, а данные по участку базисного периода. Институт оценки земли в основном следует признать сложившимся, однако качество ее результатов часто не удовлетворяет ни ее заказчиков, ни собственников земельных участков, ни других лиц, интересы которых она затрагивает. Основные элементы оценки – информация об объектах оценки, рыночная информация, предложенные регулятором методики – не позво- ляют получать объективные результаты оценки. Существует несколько способов решения про- блемы: 1) совершенствование методики оценки; 2) повышение доступности и качества информации об аналогах; Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 135 3) исключение возможности влияния заказчика оценки на итоговый результат оценки; 4) повышение квалификации экспертов-оценщиков; 5) развитие системы ответственности оценщиков. Дальнейшее совершенствование оценки земель в выбранных направлениях будет спо- собствовать повышению объективности оценки, развитию цивилизованного рынка земли и снижению социальной напряженности в обществе. Библиография 1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с уче- том поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собр. законодательства РФ. 2009. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 (с изм. и доп.). 3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147 (с изм. и доп.). 4. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации». 5. Постановление Правительства РФ от 22.07.2011 № 612 «Об утверждении критериев суще- ственного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // Собр. законодательства РФ. 2011. № 30 (ч. 2). Ст. 4655. 6. Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р«Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». 7. Доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2014 году – МОСКВА, 2015© Росреестр, 2015 8. Греков, Н.И. Эколого-экономическая эффективность использования земельных ресур- сов//Греков Н.И., Климентова Э.А., Дубовицкий А.А.// Вестник Мичуринского государственного аграр- ного университета. –2015. –№ 3. –С. 155-160. 9. Климентова, Э.А. Эффективность использования земли в сельскохозяйственном производ- стве Тамбовской области/Климентова Э.А., Дубовицкий А.А., Греков Н.И.// Вестник Мичуринского гос- ударственного аграрного университета. – 2013. –№ 4. –С. 77-81. 10. Тепцова, А.С. Эколого-экономическая эффективность аграрного производства / Тепцова А.С., Дубовицкий А.А. // Научные труды Вольного экономического общества России. –2014. –Т. 184. – С. 132-141. Климентова Эльвира Анатольевна – кандидат экономических наук, доцент кафедры экономи- ки, ФГБОУ ВО Мичуринский ГАУ. Романцов Дмитрий Анатольевич – студент Института экономики и управления, ФГБОУ ВО Мичуринский ГАУ. UDC 330.133.7 E. Klimentova, D. Romantsov PECULIARITIES OF THE ECONOMIC APPRAISAL OF AGRICULTURAL LAND AND THE DIRECTIONS OF ITS IMPROVEMENT Key words: valuation activities, market value of land, valuation methods: income, comparative and cost. Abstract. Economically justified land valuation is a complex procedure since it should consider the possibility of its simultaneous use as a natural resource, the basis of the population living environment and as a real estate. The market value of agricultural land is determined on the basis of the evaluation of its constituent agricultural land and land occupied by buildings and constructions used for production, storage and primary processing of agricultural products. The made market value assessment of a particular object should take into account all possible individual characteristics of each appraisal object and give an insight into the objective evidence of such evaluation to the users of the report. The underesti- 136 Вестни к Мичуринско го государ ств енного а грарного универ ситета № 3, 2016 mated land value often results in ineffective land use in agriculture. At the same time overestimation increases the tax burden on business. The main methods of agricultural land valuation are a sales comparison approach and the ground rent capitalization. Considering the fact that the land is an irreplaceable resource of agricultural production, today its rational use is a pressing issue of national importance. One of the most important indicators of the quality of land resources is soil fertility. Within this framework, when estimating agricultural land, land fertility as well as ecological indices change should be taken into account among the cost factors. In this case, when determining the land value, the land ecological condition adjustment is required. Calculation of adjustment factors on the efficient land use violation, the non-compliance with the land legislation of the Russian Federation is possible when comparing these indicators: 1) with average data in the district or region; 2) in the dynamics of change. Further land valuation improvement in selected areas will enhance the objective appraisal, the civilized land market development and reduce social strain in society. References 1. The Constitution of the Russian Federation. Adopted in the national referendum on 12.12.1993 (as amended by Laws of the Russian Federation on amendments to the Constitution of the Russian Federation dated 30.12.2008 No. 6-FKZ, dated 30.12.2008 No. 7-FKZ). Collected legislation of the Russian Federation. 2009. 2. Civil Code of the Russian Federation (part one) dated 30.11.1994 No. 51-FZ. Collected legislation of the Russian Federation. 1994. No. 32. Art. 3301 (Revised and expanded). 3. Land Code of the Russian Federation dated 25.10.2001 No. 136-FZ. Collected legislation of the Russian Federation. 2001. No. 44. Art. 4147 (Revised and expanded). 4. Federal Law of 29 July, 1998 No. 135-FZ "On valuation activities in the Russian Federation". 5. The RF Government resolution dated 22.07.2011 No. 612 "On approval of criteria of a significant decrease in agricultural land fertility". Collected legislation of the Russian Federation. 2011. No. 30 (p. 2). Art. 4655. 6. Order of the Ministry of Property Relations of the Russian Federation of March 6, 2002 No. 568-R "On approval of methodical recommendations on determination of the land market value". 7. Report on the status and use of lands in the Russian Federation in 2014-MOSCOW, 2015© Rosreestr, 2015. 8. Grekov N. I., Klimentova E. A., Dubovitskiy A. A. Ecological and economic efficiency of land resources use. Bulletin of Michurinsk State Agrarian University, 2015, no. 3, pp. 155-160. 9. Klimentova E. A., Dubovitskiy A. A., Grekov N. I. Land use efficiency in agricultural production in Tambov region. Bulletin of Michurinsk State Agrarian University, 2013, no. 4, pp. 77-81. 10. Tiptsova A.S., Dubovitskiy A.S. Ecological and economic efficiency of agricultural production. Scientific works of the Free Economic Society of Russia, 2014, vol. 184, pp. 132-141. Klimentova Elvira – PhD in Economics, Associate Professor, the Department of Economics, Michurinsk State Agrarian University, [email protected]. Romantsov Dmitry – student of the Institute of Economics and Management, Michurinsk State Agrarian University. УДК 330.356 А.А. Дубовицкий, А.А. Бортникова ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ СПРОС КАК ФАКТОР ЭКОНОМИЧЕСКОГО РОСТА АГРАРНОГО ПРОИЗВОДСТВА Ключевые слова: экономический рост, уровень потребления пищевых продуктов, потре- бительский спрос, уровень доходов и расходов населения, емкость продовольственного рынка. Реферат. Происходящие в последние го- ды экономические преобразования, с точки зрения конечного потребителя, привели к снижению эф- фективности функционирования аграрного произ- водства. Происходит снижение потребления наиболее ценных продуктов питания. Среди фак- торов, определяющих условия экономического роста и развития аграрного производства, одним из основных является покупательская способность населения. Платежеспособный спрос на рынке

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru