Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Осмотр недвижимости и движимого имущества для целей оценки: методика и особенности проведения
Медовый А.Е. Осмотр недвижимости и движимого имущества для целей оценки: методика и особенности проведения // Актуальные проблемы экономики, социологии и права. 2018. № 3. С. 53-57.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Осмотр недвижимости и движимого имущества для целей оценки: методика и особенности проведения"53 ОСМОТР НЕДВИЖИМОСТИ И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОЦЕНКИ: МЕТОДИКА И ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ Медовый А. Е., доктор экономических наук, профессор, Международная академия финансовых технологий, Г. Пятигорск, Россия Abstract. В процессе оценки оценщики сталкиваются с проблемой осмотра оцениваемого имущества. Описываются задачи осмотра, методика, порядок проведения осмотра и фиксации полученных данных. Отражено как результаты осмотра могут повлиять на расчет итоговой стоимости в оценке недвижимости и движимого имущества Ключевые слова: оценка имущества, осмотр объекта оценки, недвижимость, движимое имущество SURVEY OF THE REAL ESTATE AND PERSONAL ESTATE FOR ASSESSMENT: TECHNIQUE AND FEATURES OF CARRYING OUT Medovyy A. E., Doctor of Economics, professor, International academy of financial technologies, G. Pyatigorsk, Russia Abstract. In the course of assessment appraisers face a problem of survey of the estimated property. Problems of survey, a technique, an order of carrying out survey and fixing of the obtained data are described. It is reflected as results of survey can influence calculation of total cost in assessment of the real estate and personal estate Keywords: property assessment, survey of an object of assessment, real estate, personal estate В Федеральном стандарте «Оценка недвижимости», который разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости в разделе III. Общие требования к проведению оценки имеется пункт 5 в котором написано. «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра». Таким образом, Федеральные стандарты требуют проведения осмотра оцениваемого имущества, но осмотр не является обязательным. Согласно п.7 этого же ФСО № 7 «В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное» Отсюда ясно, что при осмотре может быть найдено что то такое, что может повлиять на стоимость недвижимости, однако что именно и на что обратить при этом внимание в ФСО № 7 не говорится. В ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации нет прямого указания на то, что оценщик обязан произвести осмотр имущества. В ст. 11 «Общие требования к содержанию отчета об оценке» говорится, что оценщик должен представить точное описание объекта оценки, однако то, что оно получено в результате осмотра объекта не говорится. Косвенно все же указывается. ФСО № 1 п.18. «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта 54 оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. п.19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Из дискуссий по вопросу об осмотре объектов оценки ясно, что Законом такая обязанность не предусмотрена. Но могут возникнуть последствия отказа от осмотра. Например, проведена оценка стоимости объекта, которого физически не существовало на дату оценки (при наличии полного комплекта документов). В этом случае трудно будет доказать достоверность сведений, изложенных в отчете. Осмотреть можно не только при помощи зрения, но и с помощью технических средств. Визуальный осмотр - это осмотр без применения технических средств. Для некоторых видов осмотра без технических средств невозможно обойтись. Допустим, при осмотрах автомобилей необходим специальный прибор – смотровое складное зеркало для того, чтобы увидеть номер двигателя автомобиля, который иногда спрятан на блоке цилиндров или на картере двигателя. Кстати, при разделе имущества осмотр как раз и бывает часто невозможен. Проживающий отказывается пускать. Например, по квартирам - мы в данном случае едем и смотрим дом, окружающую территорию, состояние подъезда, лестничной площадки. Фотографии дома есть, территории есть - обычно уже никто не придирается. В этом случае, возможно проведение осмотра объекта недвижимости снаружи (например, при оценке квартиры осматривается дом и подъезд до двери квартиры), к Отчету об оценке прикладываются соответствующие фотографии, а внутренние характеристики объекта недвижимости описываются по информации заказчика. При этом на заказчика возлагается полная ответственность за достоверность предоставленной информации, что прописывается в Отчете об оценке. И три допущения: 1) Состояние квартиры рассматривается как удовлетворительное (среднее). 2) Оценка производится с допущением о том, что в квартире отсутствует несогласованная перепланировка. 3) Описание квартиры производится из рассказа владельца или заказчика оценки Осмотр не производится при оценке тех объектов, которые не имеют овеществленного обличия, например: при оценке интеллектуальной собственности, некоторых ценных бумаг и т.п. Также не проводится осмотр, когда проблематично осуществить осмотр оружия при вступлении в наследство, так как на момент проведения оценки оно находится на ответственном хранении в правоохранительных органах. Сбербанк выпустил методическое руководство по осмотру объектов. Оно достаточно подробное и не связано с оценкой имущества. Вопрос в том, что Сбербанк желает отказаться от сторонних оценщиков и оценивает залоговое имущество самостоятельно, для этого у т него созданы соответствующие отделы. Однако выезжать на осмотры его сотрудники не могут из за того, что это будет очень дорого, так как объекты находятся достаточно далеко, высоки расходы на транспорт и зарплату. В таком случае вопросы осмотра отданы на аутсорсинг и для осуществления осмотра имущества нанимаются сторонние фирмы, которые также очень часто находятся вне местанахождения объектов. Они для работы привлекают субподрядчиков, которые представляют акты осмотра (в Сбербанке они называются опросные листы) и серии фотографий по каждому объекту в отдельности. Лицо, которое занимается осмотром имущества в Сбербанке носит название «Контролер». В обязанности Контролера входит: 1.Контроль фактического наличия имущества: 2.Контроль фактического наличия имущества осуществляется посредством визуального осмотра. По результатам первичного осмотра информация отражается в Опросной форме, которая подписывается представителем Контролера и Залогодателем, подписи заверяются печатями. В случаях, когда Залогодателем выступает физическое лицо, печатью заверяется только подпись Контролера. Контроль состояния и условий эксплуатации/содержания имущества производится следующим образом. На этапе контроля состояния условий эксплуатации/содержания имущества проверяются: наличие или отсутствие повреждений (трещины, искривления поверхностей - выявляется визуально, на осмотре), перепланировок (снос перегородок и стен, перенос инженерного оборудования, расширение дверных проемов - 55 выявляется путем сверки визуальной информации с поэтажным планом здания из Технического Паспорта) и иных изменений данного имущества, нового строительства на участке, наличие/отсутствие риска ухудшения состояния имущества (т.е. фактов нарушений норм пожарной безопасности, норм градостроительной деятельности залогодателем или третьими лицами), проводился ли капитальный включает в себя замену и/или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций) или текущий ремонт (включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей или восстановления работоспособности элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей) предмета залога, если такой ремонт должен был производиться в период между проверками; наличие на едином земельном участке иных строений, не передаваемых в залог (т.е. любые объекты недвижимости помимо сдаваемого в залог имущества); наличие инженерных коммуникаций, достаточных для функционирования объектов, передаваемых в залог (электро-, водо-, газо-, теплоснабжение - помимо визуального наблюдения требуются договора на подключение этих коммуникаций); движимое имущество, обеспечивающее полноценное функционирование объекта недвижимости (котлы, трансформаторные подстанции, системы кондиционирования и т.п.). В случае если в здании проводится капитальный ремонт, реконструкция с перепланировкой и/или изменением целевого назначения, установлены иные изменения состояния имущества, условий эксплуатации/содержания информация отражается в Опросной форме, подписывается Контролером и Залогодателем, подписи заверяются печатями. Опросная форма в оперативном порядке направляется в Банк. Действия при визуальном осмотре оборудования. Установить идентификационные признаки объекта. Сверить адресный указатель Зафиксировать комплектность объекта Зафиксировать сохранность объекта Зафиксировать показания приборов учета на объекте Зафиксировать работоспособность объекта. Необходимо произвести осмотр и фотофиксацию объекта движимого имущества и его идентификационных признаков. Необходимо сравнить основные характеристики, нанесенные на объекте движимого имущества с документами, представленными заказчиком - наименование объекта и его модель; - серийный (заводской) номер объекта (для автотранспорта VIN); - инвентарный номер объекта (если Залогодатель юридическое лицо). На месте осмотра необходимо произвести сверку данных с перечнем предлагаемого в залог имущества и заполнить акт осмотра имущества. Если данные не сходятся, то это нужно указать в акте. Данное действие позволит: - удостовериться в том, что осматриваемый объект является предлагаемым в залог объектом; - снизить риски Банка в части идентификации объекта (т.е. принять в залог то, что реально существует). Лицо, производящее осмотр фиксирует в акте на месте осмотра и сравниваю с документарными данными: - комплектацию предлагаемого в залог объекта - наличие дополнительного оборудования, установленного на предлагаемом в залог оборудовании. При наличии дополнительного оборудования необходимо узнать у Залогодателя возможность полноценной эксплуатации предлагаемого в залог объекта без этого дополнительного оборудования. Если такая эксплуатация невозможна, это необходимо зафиксировать в акте. Также необходимо зафиксировать в акте возможность демонтажа оборудования. Данное действие позволит: - корректно и своевременно структурировать сделку в части обеспечения; - снизить залоговые риски, связанные с комплектностью объекта (в залог принимается оборудование, не требующее дополнительной оснастки). - правильно выбрать подходы к оценке и обоснованно учесть затраты на демонтаж. Также необходимо зафиксировать: Действия: - наличие охранной и пожарной сигнализации (ОПС); - наличие систем контроля доступа; - наличие контрольно-пропускного пункта (КПП). Данное действие позволит: - сделать вывод о сохранности объекта залоговом заключении; 56 - контролировать зафиксированные в Опросной форме условия сохранности при последующем мониторинге; - снизить риск частичной или полной утраты объекта в случае принятия в залог данного объекта. Для работающего оборудования необходимо также зафиксировать показания приборов: - пробег (для автотранспортных средств указан на одометре). - наработка (для оборудования указан на экране ЧПУ* или иных приборах учета). Данное действие позволит: Корректно учесть износ объекта и оценить стоимость. Действия: При осмотре движимого имущества необходимо учесть - наличие/отсутствие повреждений имущества или его отдельных узлов; - использование (или неиспользование) объекта в производственном процессе: для этого нужно задать вопрос Залогодателю «Проводились ли капитальные ремонты оборудования?», «Проводились ли планово-предупредительные ремонты оборудования?»; - внешние признаки неисправности, например: искривления, затупления, изгибы режущих частей оборудования, следы коррозии, ржавчины или воздействий агрессивной среды. Данное действие позволит: - определить уровень готовности объекта к эксплуатации; - контролировать зафиксированное в Опросной форме техническое состояние при последующем мониторинге; - правильно выбрать подходы к оценке стоимости объекта; - сделать вывод о значимости объекта для бизнеса залоговом заключении; - зафиксировать факторы, влияющие на возможность реализации объекта и величину рыночной стоимости. При осмотре объекта необходимо также зафиксировать: - наличие/отсутствие повреждений имущества или его отдельных узлов; - использование (или неиспользование) объекта в производственном процессе: для этого нужно задать вопрос Залогодателю «Проводились ли капитальные ремонты оборудования?», «Проводились ли планово-предупредительные ремонты оборудования?»; - внешние признаки неисправности, например: искривления, затупления, изгибы режущих частей оборудования, следы коррозии, ржавчины или воздействий агрессивной среды. Данное действие позволит: - определить уровень готовности объекта к эксплуатации; - контролировать зафиксированное в Опросной форме техническое состояние при последующем мониторинге; - правильно выбрать подходы к оценке стоимости объекта; - сделать вывод о значимости объекта для бизнеса залоговом заключении; - зафиксировать факторы, влияющие на возможность реализации объекта и величину рыночной стоимости. Грамотный осмотр недвижимого имущества позволяет с большей точностью подойти к оценке недвижимого имущества. При визуальном мониторинге оценивается как внешнее состояние недвижимости, так и ее внутреннее состояние. При осмотре окружения и внешнего состояния: Сопоставить адресный указатель с указанным в документах адресом, Зафиксировать все улучшения на земельном участке Зафиксировать взаимное влияние окружения на объект оценки Зафиксировать расположение здания относительно земельного участка (сбоку, сзади, близко к каким то другим объектам или иным образом) При осмотре внутреннего состояния: Зафиксировать степень использования объекта оценки Проверить наличие перепланировок, Зафиксировать качество отделки и необходимость ремонта Проверить работоспособность основных коммуникаций При осмотре необходимо обратить внимание на на месте осмотра достаточность земельного участка для функционирования объекта. Иногда бывает, что большие дома построены на очень маленьких земельных участках и это сильно снижает их коммерческую ценность. Для определения точного расположения объекта недвижимости на местности рекомендуется использовать приложение «Kadastr.ru». Данное действие позволит: - корректно и своевременно структурировать сделку в части обеспечения; 57 - правильно выбрать подходы к оценке; - устранить риск непринятия в залог критически важных объектов: ТП, котельная, ж/д и подъездные пути, площадки, иные здания и сооружения и т.д. - правильно выбрать подходы к оценке; - определить факторы, влияющие на возможность реализации объекта и величину рыночной стоимости; - снизить риск несоответствия фактического состояния данным, которые предоставил залогодатель. При осмотре нежилой недвижимости желательно обратить внимание на наличие конкурентов по тому виду бизнеса, для которого предназначается эта недвижимость. При наличии большого количества конкурентов могут снижаться денежные потоки, что снизит стоимость и коммерческую привлекательность объекта. При осмотре необходимо сравнивать фактическое состояние объекта с данными, указанными в техническом паспорте (поэтажном плане и экспликации): необходимо проверить, что стены, оконные и дверные проемы расположены так, как указано в документах. Данное действие позволит: - точно идентифицировать объект залога (мы действительно посмотрели то, на что нам дали документы); - снизить риск несоответствия фактического состояния данным, которые предоставил залогодатель; - снизить риск признания договора залога недействительным. Внимательно надо обращать внимание на качество отделки и фиксировать несоответствие отделки техническим документам. Также необходимо проверять работу основных коммуникаций. Это позволит сделать обоснованную поправку на качество коммуникаций и определить необходимость проведения текущего и капитального ремонтов. Литература 1.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) 2. Приказ от 25 сентября 2014 г. № 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» 3. Оценка объектов недвижимости для Сбербанка: требования и процесс. Электронный ресурс: https://1pokreditah.ru/kredit-fiz-licam/ipoteka/ocenka-nedvizhimosti-dlya-sberbanka-trebovaniya-i-process.html 4. Медовый А.Е. Сопровождение сделок на рынке недвижимости. Научно-технические ведомости Санкт- Петербургского государственного политехнического университета. Экономические науки, 2009, № 5, с 182-186 Другие книги из этого разделаНормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимостиОсобенности оценки коммерческой недвижимости предприятийОсобенности проведения кадастровой оценки единого недвижимого комплексаНормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимостиОсобенности оценки коммерческой недвижимости предприятийОсобенности проведения кадастровой оценки единого недвижимого комплекса