Решено! - Практическое задание, Вариант 6 - Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - торгового помещения, расположенного в Северном административном округе

Практическое задание. Вариант 6

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - торгового помещения, расположенного в Северном административном округе Москвы.

При проведении оценки используются два подхода - сравнительный и доходный. Ниже приведены данные, необходимые для определения стоимости.

1. Сравнительный подход

В таблице приведены характеристики объекта оценки и объектов-аналогов.

Элементы сравнения Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Тип Торговое помещение Торговое помещение Торговое помещение Торговое помещение

Цена предложения, руб. - 60 000 000 82 000 000 64 000 000

Местоположение объекта

Район САО, Дмитровский САО, Дмитровский САО, Дмитровский САО, Дмитровский

Расположение относительно "красной линии" на первой линии на первой линии на первой линии внутри квартала

Физические характеристики объекта

Площадь объекта, м2 800,0 400 600,0 550,0

Наличие отдельного входа отдельный вход отдельный вход отдельный вход отдельный вход

Этаж расположения 2 этаж цоколь 1 этаж 2 этаж

Состояние внутренней отделки хорошее состояние хорошее состояние без отделки хорошее состояние

Скидка к ценам предложения (поправка на уторговывание) составляет 10%. Указанные ниже корректировки применяются к удельной стоимости объекта (руб./м2).

1. Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене

такого же объекта, расположенного на первой линии, в среднем составляет 0,8.

2. Поправка на общую площадь определяется по данным, приведенным в таблице:

п пощадь, м2 Аналог

до 100 100-250 250-500 500-750 750-1000

до 100 1 1,07 1,18 1,26 1,31

100-250 0,93 1 1,10 1,17 1,22

250-500 0,85 0,91 1 1,07 1,11

500-750 0,80 0,85 0,94 1 1,04

750-1000 0,76 0,82 0,90 0,96 1

3. Данные для определения поправки на этаж расположения:

• Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже -0,82

• Отношение удельной цены объекта на 2 этаже к удельной цене такого же объекта на 1 этаже - 0,86

4. Затраты на ремонт (включая стоимость работ и материалов) составляют 20 000 руб. за квадратный метр общей площади.

Считать, что никакие корректировки, кроме перечисленных выше, не требуются.

Для расчета удельной стоимости объекта оценки скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно.

2. Доходный подход

В рамках доходного подхода стоимость объекта оценки рассчитывается методом прямой капитализации.

Показатели Величина показателя

Общая площадь, м2 800,0

Арендопригодная площадь, м2 800,0

Рыночная арендная ставка, руб./кв. м в год 17 000

Коэффициент потерь от недозагрузки, % от потенциального валового дохода 12

Операционные расходы, руб., в том числе:

Условно-постоянные расходы, руб., в том числе:

• налог на имущество, руб. 1,5% от кадастровой стоимости

• арендная плата за земельный участок, руб. 170 000

• страховые платежи, руб. 0,5% от страховой стоимости

Условно-переменные расходы, руб. 800 руб. / м2 арендопригодной площади

Резерв на замещение, руб. 200 000

Коэффициент капитализации 0,1

Кадастровая стоимость объекта оценки равна 85 млн. руб. Страховая стоимость - 90 млн. руб.

3. Согласование результатов

При согласовании результатов сравнительному и доходному подходу присваиваются равные веса.

Подход Результат оценки, руб. Вес подхода

Сравнительный 0,5

Доходный 0,5

Результат расчета округлите до тысяч рублей.